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文檔簡介
1、特別告知一、本合同是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局根據(jù)中 華人民共和國合同法和上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法共同制定的示范文本。二、除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、出售商品房、公有住房出售外,其余房地產(chǎn)買 賣均可適用本合同。三、雙方當事人應(yīng)按自愿協(xié)商、公平的原則訂立合同。房地產(chǎn)買賣是一種民事 法律行為,涉及的標的額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多,雙方當事人訂立房 地產(chǎn)買賣合同時,應(yīng)注意以下問題:1、共有人的權(quán)利房地產(chǎn)權(quán)利登記分為獨有和共有,共有指二個以上權(quán)利人共 同擁有同一房地產(chǎn),買賣房地產(chǎn)簽訂合同時,房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi) 簽字蓋章。原職工已購公有住房上市出售的,參加房改購房時的同住成年
2、人應(yīng)在合同附 件五相關(guān)關(guān)系內(nèi)表示同意出售,并簽字蓋章;因故無法在合同內(nèi)簽字蓋章的,應(yīng) 出具同意出售的其他證明.房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的權(quán)利人將房地產(chǎn)出售前,應(yīng)與其配偶協(xié)商一致,出售后配偶再 提出異議的,由權(quán)利人承擔法律責任。2、定金。買賣合同定金是雙方履行合同的擔保,雙方當事人可就定金數(shù)額、 支付日期等在附件三付款協(xié)議內(nèi)約定。3、房屋交接是出賣人按約定的日期和方式將房屋交付給買受人,買受人驗收 和接受的過程。雙方當事人應(yīng)在合同第四條明確交付和驗收日期、選擇交付的 方式。出賣人將原購入的商品住房出售的,開發(fā)公司提供的住宅質(zhì)量保證書和住宅 使用說明書應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給買受人,買受人享有“兩書”規(guī)定的權(quán)益。4、房屋
3、質(zhì)量。質(zhì)量條款是買賣合同的必要內(nèi)容,買賣的房屋應(yīng)能保持正常使 用功能.房屋超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等 級的勘察、設(shè)計單位鑒定。5、房地產(chǎn)買賣合同簽訂前,買受人應(yīng)向房地產(chǎn)交易中心查閱買賣房地產(chǎn)的有 關(guān)登記(備案)資料,查驗買賣的房地產(chǎn)上是否存在產(chǎn)權(quán)爭議和其他權(quán)利限制,以 維護自身權(quán)益.6、買賣已出租房屋的,出賣人應(yīng)當在出售前三個月通知承租人,承租人在同 等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租 賃合同,并與承租人簽訂租賃主體變更合同。7、買賣已抵押房地產(chǎn)的,出賣人應(yīng)當事先書面通知抵押權(quán)人,并就有關(guān)事項 協(xié)商一致,同時告知買受人房地產(chǎn)抵
4、押的事實.8、房地產(chǎn)買賣后的土地使用權(quán)(1 )居住房屋居住房屋出售,占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。其中,房地產(chǎn)權(quán)證 注明土地使用年限的,應(yīng)在合同第三條第(一)項如實填寫。未補交土地出讓金的花園住宅出售時,買受人應(yīng)向市或區(qū)縣房地局辦理國有 土地使用權(quán)出讓手續(xù),補交出讓金,并選擇合同第三條第(二)項。(2)非居住房屋該土地使用權(quán)以出讓方式取得的,出售時占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn) 移。當事人應(yīng)選擇合同第三條第(一)項,其中,房地產(chǎn)權(quán)證注明土地使用年限 的,應(yīng)如實填寫。按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定,劃撥土地上房地產(chǎn)買賣,買受人應(yīng)辦理土地使 用權(quán)出讓手續(xù),按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金,當事人應(yīng)選擇
5、第三條第(二)項。除上述情況外,中華人民共和國土地管理法規(guī)定了國有土地租賃和土地 使用權(quán)作價入股等其他土地有償使用形式,屬此范圍的,當事人應(yīng)在第三條第 (三)項內(nèi)約定。9、集體所有土地上房屋的買賣對象。集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法 征用,只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請條件的個 人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圉內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個體 經(jīng)營者。1 0、住房戶口遷移。已投入使用的住房買賣,除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移外, 住房內(nèi)的原有戶口是否及時遷出也會影響合同的履行。當事人可在補充條款內(nèi)約 定戶口遷移條款。1 I、維修基金交割。根據(jù)上海市居住物業(yè)管理條例規(guī)定,房
6、地產(chǎn)買賣合 同生效之日起的十日內(nèi),當事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主管理委員會和 物業(yè)管理單位,并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù),帳戶內(nèi)結(jié)余維修基金的交 割,當事人可在補充條款中約定。四、為保障買賣雙方自身權(quán)益,防范違規(guī)的房地產(chǎn)中介對當事人權(quán)益的侵害, 凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的,受托居間 介紹、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司均應(yīng)在附件六居間介紹、代理等中介服務(wù)情況中簽 字蓋章;其中:委托人應(yīng)將居間介紹的有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人情況在 第一條內(nèi)予以明示,以備與經(jīng)紀公司、經(jīng)紀人發(fā)生糾紛時作為投訴的依據(jù);五、為維護當事人合法權(quán)益,防止一房多賣,通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂合
7、同 后,當事人應(yīng)及時到房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。六、為方便當事人訂立買賣合同補充條款,擬訂下列范例,當事人可根據(jù)需要 自由選擇,范例未經(jīng)當事人選取,不作為合同內(nèi)容。房地產(chǎn)權(quán)利保證條款范例:屮方保證,上述買賣的房地產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)爭議和其 他人主張權(quán)利的情況。在本合同簽訂前,該房地產(chǎn)已存在的權(quán)利負擔,乙方同意 甲方按下述第項處理:(-)本合同生效后_日內(nèi),甲方與抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人注銷他項權(quán)利 的登記,逾期未注銷的,乙方有權(quán)追索甲方的違約責任.(二)在抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人書面同意的前提下,乙方承認并繼受該項 權(quán)利,并同意辦理變更登記.戶口遷移條款范例:中方承諾自上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起的_
8、日內(nèi),向房 屋所在地的公安派出機構(gòu)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如山于屮方未及時遷出戶口造 成乙方損失的,甲方承擔賠償責任。七、中華人民共和國仲裁法規(guī)定了或裁或?qū)徶贫?,合同當事人一旦選擇 了仲裁,就意味著不能再向法院起訴.八、為保護買賣雙方利益,通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂合同時,系統(tǒng)將要求買賣 雙方分別設(shè)置合同密碼,請買賣雙方妥善保存,以備日后修改或撤銷本合同時校 驗。上海市房地產(chǎn)買賣合同(合同編號:立房地產(chǎn)買賣合同人出賣人(甲方):買受人(乙方):根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定,甲、乙雙 方遵循自愿、公平和誠實信用的原則,經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同,以資 共同遵守。第一條 甲乙雙方【未通過經(jīng)紀機
9、構(gòu)居間介紹】【通過 公司居間介紹(房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人:,經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書號:)】,由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)(以下簡稱房地產(chǎn)),房地產(chǎn)具體 狀況如下:(一)甲方依法取得的房地產(chǎn)權(quán)證號為:(二)房地產(chǎn)座落:房屋類型:;結(jié)構(gòu):;(三)房屋建筑面積:平方米,另有地下附屬面積:平方米,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)【面積】分攤面積:平方米.(四)房屋平面圖和房地產(chǎn)四至范圍見(附件一)。(五)該房屋占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)為【國有】【集體所 有】;國有土地使用權(quán)以【出讓】【劃撥】【轉(zhuǎn)讓】方式獲得。(六)隨房屋同時轉(zhuǎn)讓的設(shè)備(非房屋附屬設(shè)備)及裝飾情況見附 件二(七)甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的相關(guān)
10、關(guān)系(包括抵押、相鄰、租賃等其他 關(guān)系)見附件五。甲方保證己如實陳述房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、設(shè)備、裝飾情況和相關(guān)關(guān) 系,乙方對甲方上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況充分了解,自愿買受該房 地產(chǎn)。第二條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致,同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為(人民幣)計元,(大寫):元整。乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在付款協(xié)議(附件三)中約 定明確.乙方交付房價款時,甲方應(yīng)開具符合稅務(wù)規(guī)定的收款憑證。第三條 甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,土地使用權(quán)按下列第款辦理。(一)該房屋占用的國有土地使用權(quán)的使用年限從 年月日起至年月日止。甲方將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方后,出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù) 一并轉(zhuǎn)移給乙方.(二)按照中華人民共和國法律
11、、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定,乙方應(yīng) 當辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。(三)第四條 甲、乙雙方同意,甲方于年月日前騰岀該房屋并通知乙方進行驗收交接。乙方應(yīng)在收到通知之日起 的 日內(nèi)對房屋及其裝飾、設(shè)備情況進行查驗。查驗后【簽訂房 屋交接書】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】為房屋轉(zhuǎn)移占有的標志。第五條 甲方承諾,自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接期 間,凡已納入木合同附件二的各項房屋裝飾及附屬設(shè)施被損壞或被拆 除的,應(yīng)按被損壞、或被拆除的房屋裝飾及附屬設(shè)施【估值倍】 【價值元】向乙方支付違約金.第六條 甲、乙雙方確認,在年月 之前,【甲乙雙方 共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托】向房地產(chǎn)
12、交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù).上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以【市】【區(qū)】【縣】房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請之日為準,但房地產(chǎn)交易中 心依法作出不予過戶決定的除外。甲方承諾,在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過戶時,積極給予協(xié)助。由于甲方故意拖延或者不及時提供相關(guān)材料的,乙方按木合同第 十條追究甲方的違約責任。第七條 上述房地產(chǎn)風險責任自該房地產(chǎn)【權(quán)利轉(zhuǎn)移】【轉(zhuǎn)移 占有】之日起轉(zhuǎn)移給乙方。第八條 本合同生效后,甲、乙雙方應(yīng)按國家及本市的有關(guān)規(guī) 定繳納稅、費.在上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有前未支付的物業(yè)管理費、水、電、燃氣、 通信費等其他費用,按本合同附件四約定支付。第九條乙方未按木合同約定期限付款的,甲、乙雙
13、方同意按下 列第_款內(nèi)容處理。(一)每逾期一日,乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的的違約 金,合同繼續(xù)履行。(二)乙方逾期未付款,甲方應(yīng)書面催告乙方,自收到甲方書面催告之日起的日內(nèi),乙方仍未付款的,甲方有權(quán)單方解除合同,并書 面通知乙方,自收到通知之日起的日內(nèi)乙方未提岀異議,合同即 行解除。甲方可從乙方己付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款 %的違約金,余款返還給乙方,已付款不足違約金部分,乙方應(yīng) 在接到書面通知之起日內(nèi)向甲方支付.若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟損失的,甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方應(yīng)支付的違約金時,實際經(jīng) 濟損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實賠償。(三)第十條甲方未按木合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)
14、的,甲、乙雙方同意按下列第款內(nèi)容處理.(一)每逾期一日,甲方應(yīng)向乙方支付己收款_%的違約金,合同 繼續(xù)履行.(二)甲方逾期未交付房地產(chǎn),乙方應(yīng)書面催告甲方,自收到乙 方書面催告之日起的日內(nèi),甲方仍未交付房地產(chǎn)的,乙方有權(quán)單方 解除合同,并書面通知甲方,自收到通知之日起的 日內(nèi)甲方未提出異議,合同即行解除。甲方除應(yīng)在收到書面通知之日起H內(nèi)向 乙方返還己收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止) 外,還應(yīng)按己收款的%向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方 造成經(jīng)濟損失的,乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方應(yīng)支付的違約金時,實 際經(jīng)濟損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實賠償。(三)第十一條 經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致
15、,在不違反有關(guān)法律、法規(guī)的 前提下,訂立的補充條款或補充協(xié)議,為買賣合同不可分割的一部 份。本合同補充條款與正文條款不一致的,以補充條款為準.第十二條木合同自【甲、乙雙方簽訂】【公證處公證】【】之日起生效。第十三條 本合同適用中華人民共和國法律、法規(guī).甲、乙雙 方在履行木合同過程中若發(fā)生爭議,應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不能解決的,按 下列第項解決。(一)提交上海仲裁委員會仲裁;(二)向人民法院提起訴訟。第十四條 本合同一式份,甲、乙雙方各執(zhí)份,、和【市】【區(qū)】【縣】 房地產(chǎn)交易中心各執(zhí)一份.補充條款(粘貼線)(騎縫章加蓋處)附件一房屋平面圖及房地產(chǎn)四至范圍(粘貼線)(騎縫章加蓋處)附件二(騎縫章加蓋處)
16、房屋同時轉(zhuǎn)讓的設(shè)備及裝飾情況(粘貼線)設(shè)備:裝飾:關(guān)于設(shè)備及裝飾費用按以下第款辦理:(一)以上所列設(shè)備和裝修費用包含在本合同第二條約定的房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款內(nèi),乙方不需另外支付費用,甲方不得拆除并應(yīng)隨房屋交付 乙方.(二)以上所列設(shè)備和裝修費用未包含在木合同第二條約定的房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款內(nèi),乙方需另外支付費用人民幣元,在本合同第四條 約定的房屋驗收交接時,由乙方向甲方支付,甲方不得拆除并應(yīng)隨房 屋交付乙方.附件三付款協(xié)議(騎縫章加蓋(粘貼線)處)本合同簽訂后,乙方于%計人民幣年 月 元(大寫)H支付全部房價款的 元,作為定金。待支付尾款時抵作房價款O乙方于【年月日前】【】支付人民幣元(大寫):O乙方
17、于【年月日前】【支付人民幣元(大寫):附件四物業(yè)管理費、水、電、煤、電訊等其他費用的支付(粘貼線)(騎縫章加蓋處)物業(yè)管理費、水、電、煤、電訊等費用,在轉(zhuǎn)移占有前未支付和未 結(jié)算的費用由甲方承擔;轉(zhuǎn)移占有后,使用該房地產(chǎn)所發(fā)生的費用均 由乙方承擔.甲方在本合同第四條約定的房屋驗收交接后,與乙方共同辦理 水、電、燃氣、電話、有線電視等過戶手續(xù).物業(yè)維修基金、水、 電、有線電視、電話、燃氣初裝費按以下第款辦理:(一)由甲方無償轉(zhuǎn)讓給乙方,乙方無需另外支付費用。(二)由乙方另行向甲方支付,具體金額由甲、乙雙方辦理過戶手 續(xù)時以各相關(guān)部門規(guī)定為準。附件五相關(guān)關(guān)系(包括租賃、抵押、相鄰等其他關(guān)系)和戶口遷移(騎縫章加蓋處)(粘貼線)己購公房參加房改購房時的同住成年人意見: 同意出售上述房屋.(簽章)(簽章)(簽章)(簽章)租賃情況:抵押情況:相鄰關(guān)系:附件六居間介紹、代理等中介服務(wù)情況(粘貼線)(騎縫章加蓋處)【居間介紹】【代理】的房地產(chǎn) 經(jīng)紀公司:(章)【代理委托方:方】聯(lián)系地址:聯(lián)系電話:房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人姓名:房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書號:聯(lián)系電話:【居間介紹】【代理】的房地產(chǎn) 經(jīng)紀公司:(章)【代理委托方:方】聯(lián)系地址:聯(lián)系電話:房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人
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