廣州市“城中村”全面改造工作流程

1、廣州市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案編制階段（一）現(xiàn)狀摸查區(qū)政府組織村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)改造范圍現(xiàn)狀進(jìn)行摸查， 現(xiàn)狀摸查包括以下內(nèi)容：1、社會(huì)現(xiàn)狀：人口規(guī)模（本村、非本村民戶數(shù)及人數(shù)） 、村 民及集體收入狀況、社會(huì)保障狀況、城中村改制狀況等；2、用地現(xiàn)狀： 國(guó)有土地、 集體土地 （農(nóng)用地、 建設(shè)用地等） 、 土地利用性質(zhì)（居住用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、市政設(shè)施用 地等）；3、權(quán)屬狀況：土地權(quán)屬（合法、違法） 、房屋權(quán)屬（合法權(quán) 屬、違法建筑） ；4、建筑物現(xiàn)狀：總量、分類建筑面積等；5、留用地指標(biāo)落實(shí)情況；6、文物、歷史文化街區(qū)、有保留價(jià)值的建筑、古樹(shù)名木等；7、現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像

2、等。（二）確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍由區(qū)政府根據(jù)現(xiàn)狀摸查情況和改造需要初步確定改造 規(guī)劃范圍和改造范圍。改造規(guī)劃范圍原則上為舊村莊的行政 區(qū)劃范圍。以此為基礎(chǔ)，結(jié)合所在地塊的特點(diǎn)和周邊規(guī)劃路 網(wǎng)結(jié)構(gòu)，整合集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地（特別是集體建設(shè)用地舊廠 房用地）、廢棄礦山用地、國(guó)有土地等周邊土地資源，合理 確定改造范圍，實(shí)行連片整體改造。連片整體改造涉及的邊 角地、夾心地、插花地（以下簡(jiǎn)稱“三地” ）等，在“三舊” 改造政策允許的前提下，通過(guò)土地位置調(diào)換等方式，對(duì)原有 存量建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整使用。市“三舊”改造辦公室依據(jù)區(qū) 政府提出的初步改造規(guī)劃范圍和改造范圍，最終確定改造規(guī) 劃范圍和改造范圍。（三）編

3、制改造方案區(qū)政府依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃指引、市“三舊”改造規(guī) 劃及年度實(shí)施計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等組織編 制改造方案，改造方案包括以下內(nèi)容：1、現(xiàn)狀摸查情況。土地利用現(xiàn)狀和土地利用規(guī)劃、現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃、房屋權(quán)屬 及用途等情況（需取得區(qū)國(guó)土房管分局書(shū)面證明） 。2、拆遷安置補(bǔ)償方案。補(bǔ)償安置原則、基準(zhǔn)面積、改造成本（拆除成本、臨遷費(fèi) 用、貨幣補(bǔ)償費(fèi)用、復(fù)建成本、保留建筑整飾修繕費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等） 、回遷時(shí)序等3、融資模式。公開(kāi)出讓（明確是否捆綁安置房建設(shè)） 、自主改造、整村搬 遷等；4、資金平衡、籌措、運(yùn)作方案。5、規(guī)劃方案。規(guī)劃方案應(yīng)達(dá)到修建性纖細(xì)規(guī)劃深度；同事明確改造規(guī)劃 范圍中的全

4、面改造范圍、功能分區(qū)和具體地塊的界址坐標(biāo)、 用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車 泊位、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套、歷史文化保護(hù)、開(kāi) 發(fā)模式等規(guī)劃內(nèi)容、以及具體地塊的交通出入口方位、建 筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調(diào)整的， 應(yīng)編制控規(guī)更改或調(diào)整專章。6、改造計(jì)劃和建設(shè)實(shí)施步驟。7、土地轉(zhuǎn)性范圍和規(guī)模。8、違法用地與留用地指標(biāo)證明文件（由市國(guó)土房管局出 具）。一、全面改造方案審批階段一）批復(fù)改造方案全面改造方案經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 80%以上成員同意，由區(qū)政府審核后，報(bào)請(qǐng)市“三舊”改造辦依據(jù)有關(guān)規(guī)定審批。其中涉及完善征收用地手續(xù)及超出“三舊”改造規(guī)劃 指引控制要求的，需

5、報(bào)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議。（二）用地預(yù)審使用新增建設(shè)用地的，村集體經(jīng)濟(jì)組織持市“三舊”改 造辦批復(fù)的改造規(guī)劃核定的用地紅線、界址坐標(biāo)向區(qū)國(guó)土房 管局申請(qǐng)用地初審后報(bào)市 “三舊” 改造辦公室， 由市 “三舊” 改造辦公室出具預(yù)審意見(jiàn)。（三）用地報(bào)批1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。城中村改造項(xiàng)目用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的， 由村集體經(jīng)濟(jì)組織按用地報(bào)批要求，向區(qū)國(guó)土房管局申請(qǐng)， 由區(qū)國(guó)土房管局申請(qǐng)，由區(qū)國(guó)土房管局?jǐn)M定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和 土地征收方案，報(bào)市國(guó)土房管局審核后，依照土地管理 法的規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。 用地報(bào)批經(jīng)有 審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市國(guó)土房管局出具用地批復(fù)意 見(jiàn)。2、村集體

6、建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地。位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍內(nèi) 的，同時(shí)提交轉(zhuǎn)為國(guó)有土地申請(qǐng)，并附上村民表決情況，上 報(bào)市“三舊”改造辦審核，位于土地利用總體規(guī)劃確定的城 市建設(shè)用規(guī)模范圍外的，同時(shí)提交納入政府儲(chǔ)備申請(qǐng)。（1）屬于 138 條在冊(cè)“城中村”的改造按一下流程辦理： 區(qū)國(guó)土房管分局出具審核意見(jiàn)，附上土地所有權(quán)證等相 關(guān)土地轉(zhuǎn)性材料報(bào)送市國(guó)土房管局。 市國(guó)土房管局按規(guī)定辦理集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地手 續(xù)。（2）位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍內(nèi) 未納入 138 條在冊(cè)“城中村”的改造按以下流程辦理： 區(qū)“三舊”改造辦公室按舊村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的收件材料

7、要求上報(bào)市“三舊”改造辦公室審核。 市“三舊”改造辦公室按規(guī)定報(bào)請(qǐng)省人民政府批準(zhǔn)。 用地轉(zhuǎn)性經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后，市國(guó)土房管局按規(guī)定辦 理集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地手續(xù)。（2）位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用規(guī)模范圍外 的，由市“三舊”改造辦轉(zhuǎn)市土地開(kāi)發(fā)中心按現(xiàn)行征地報(bào)批 程序辦理。二、全面改造組織實(shí)施階段一）安置房建設(shè)工作流程 安置房項(xiàng)目建設(shè)與融資地塊捆綁實(shí)施的，由受讓人按基建程 序辦理，并按規(guī)定時(shí)限完成；未捆綁實(shí)施的，按以下程序辦 理：1、項(xiàng)目立項(xiàng)。村集體經(jīng)濟(jì)組織憑市“三舊”改造辦公室對(duì)改造方案的批復(fù) 意見(jiàn)向區(qū)發(fā)展改革部門申請(qǐng)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)備案手續(xù)，領(lǐng)取 廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項(xiàng)目備案證 。2、

8、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。村集體經(jīng)濟(jì)組織憑市“三舊”改造辦公室批復(fù)的改造規(guī) 劃部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。需要報(bào)審修建性詳細(xì)規(guī)劃 的，應(yīng)由村集體經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造 方案和批復(fù)文件，編制修建性詳細(xì)規(guī)劃送審；需要先行辦理 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的，應(yīng)先行辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn) 書(shū)。3、申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。村集體經(jīng)濟(jì)組織憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向市國(guó)土房管 局申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。4、發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證。將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府制定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對(duì)安置房用地發(fā)布關(guān)于 * 村“城中村”改造項(xiàng)目拆遷 工作的通告 ，同時(shí)核發(fā)房屋拆遷許可證 ，村集體經(jīng)濟(jì)組 織實(shí)施拆遷。5、辦理土地權(quán)屬登

9、記。村集體經(jīng)濟(jì)組織憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn) 書(shū)、拆遷完成的證明文件向市國(guó)土房管局申請(qǐng)辦理土地權(quán)屬 登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證貨集體土地使用證。6、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。村集體經(jīng)濟(jì)組織向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。7、申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。村集體經(jīng)濟(jì)組織向建設(shè)部門申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可證。（二）融資地塊出讓工作流程。根據(jù)村集體經(jīng)濟(jì)組織意愿， “城中村”全面改造可以通過(guò) 公開(kāi)出讓或自主改造協(xié)議出讓兩種模式進(jìn)行融資。1、申領(lǐng)規(guī)劃條件。村集體經(jīng)濟(jì)組織向規(guī)劃部門申領(lǐng)規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù) 市“三舊”辦批復(fù)的改造方案和批復(fù)文件出具規(guī)劃條件。2、公開(kāi)出讓工作流程。（1）申請(qǐng)公開(kāi)出讓。村集體經(jīng)濟(jì)

10、組織編制“城中村”改造公開(kāi)出讓申請(qǐng)報(bào)告， 經(jīng)區(qū)政府審核同意后報(bào)市“三舊”改造辦公室，市“三舊” 改造辦公室會(huì)同市國(guó)土房管局組織公開(kāi)出讓。申請(qǐng)報(bào)告包括 以下內(nèi)容： 拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)和辦法； 拆遷資金監(jiān)管要求； 開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序要求； 動(dòng)遷和交地計(jì)劃； 公開(kāi)出讓準(zhǔn)入條件要求； 村民和村集體經(jīng)濟(jì)組織其他意愿等內(nèi)容。（ 2）編制公開(kāi)出讓方案。市“三舊”改造辦公室根據(jù)村集體經(jīng)濟(jì)組織的申請(qǐng)報(bào)告 以及規(guī)劃條件等組織編制公開(kāi)出讓方案和出讓公告。（ 3）公開(kāi)出讓方案審批。市“三舊”改造辦公室將公開(kāi)出讓方案和公告提交市國(guó) 土房管局土地出讓金會(huì)審會(huì)議審議。（4）組織公開(kāi)出讓公開(kāi)出讓方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市“三舊”改造辦公室將公

11、開(kāi)出 讓公告及合同樣本委托市土地交易機(jī)構(gòu)按照規(guī)范具體組織 實(shí)施公開(kāi)出讓工作。（5）簽訂出讓合同公開(kāi)出讓成交后，土地交易機(jī)構(gòu)與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn) 書(shū)或向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū) ，用地單位與市國(guó)土房 管局簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 。（6）發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府制定的銀行賬戶后，由區(qū)政府 對(duì)安置房用地發(fā)布關(guān)于 * 村“城中村”改造項(xiàng)目拆遷工 作的通告，同手續(xù)時(shí)核發(fā)房屋拆遷許可證 ，村集體經(jīng)濟(jì) 組織實(shí)施拆遷。（7）辦理土地登記。用地單位憑國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 、出讓金等土 地有償使用費(fèi)用支付憑證、拆遷完成證明文件等依法向市國(guó) 土房管局申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證

12、。（ 8）項(xiàng)目立項(xiàng)。 用地單位向發(fā)展改革部門申請(qǐng)辦理項(xiàng)目 核準(zhǔn)或備案手續(xù)。9）申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。用地單位憑國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案文件，向規(guī)劃部門 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。3、協(xié)議出讓工作流程。（1）成立全資子公司。 由村集體經(jīng)濟(jì)組織注冊(cè)成立全資子公司進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)。（2）項(xiàng)目立項(xiàng)。 向區(qū)發(fā)展改革部門申請(qǐng)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)備案手續(xù)，領(lǐng)取廣東 省企業(yè)基本建設(shè)投資項(xiàng)目備案證 。（3）申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 村集體經(jīng)濟(jì)組織或其全資子公司向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)用地 規(guī)劃許可證。（4）申請(qǐng)協(xié)議出讓。村集體經(jīng)濟(jì)組織編制“城中村”改造協(xié)議出讓申請(qǐng)報(bào)告， 經(jīng)區(qū)政府審核同意后報(bào)市“三舊”改造辦公室

13、，市“三舊” 改造辦公室會(huì)同市國(guó)土房管局組織公開(kāi)出讓。申請(qǐng)報(bào)告包括以下內(nèi) 容： 拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)和辦法； 拆遷資金監(jiān)管要求;開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序要求;動(dòng)遷和交地計(jì)劃； 村民和村集體經(jīng)濟(jì)組織其他意愿等內(nèi)容。（5）辦理土地有償使用手續(xù)和建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。持土地轉(zhuǎn)性皮批復(fù)等有關(guān)文件與市國(guó)土房管部門簽訂國(guó)有 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 ，申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。（6）發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證。將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府指定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對(duì) 安置房用地發(fā)布關(guān)于 * 村“城中村”改造項(xiàng)目拆遷工作 的通告，同時(shí)核發(fā)房屋拆遷許可證 ，村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí) 施拆遷。（7）辦理土地使用權(quán)登記。憑國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用

14、地批準(zhǔn)書(shū)、拆遷完 成證明文件等依法向市國(guó)土房管部門辦理國(guó)有土地使用權(quán) 登記。（四）需要獨(dú)立建設(shè)的公共設(shè)施用地和公益事業(yè)用地工作 流程。1、項(xiàng)目立項(xiàng)。用地單位向發(fā)展改革部門申請(qǐng)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)備案手續(xù)，領(lǐng)取廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項(xiàng)目備案證2、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。用地單位向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。需要先行辦 理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的，應(yīng)先行辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn) 書(shū)。3、申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。用地單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向國(guó)土房管局申領(lǐng)建設(shè)用 地批準(zhǔn)書(shū)。4、發(fā)布拆遷通告。將改造監(jiān)控資金存入?yún)^(qū)政府指定的銀行帳戶后，由區(qū)政府對(duì) 安置房用地發(fā)布關(guān)于 * 村“城中村”改造項(xiàng)目拆遷工作 的通告，同時(shí)核發(fā)房屋拆遷許可證 ，村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí) 施拆遷。5、辦理土地權(quán)屬登記。用地單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、拆遷完 成的證明文件向國(guó)土房管局申請(qǐng)辦理，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證 或集體土地使用證。6、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。用地單位向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。7、申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。用地單位向建設(shè)部門申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可證。四、實(shí)施監(jiān)管階段（一）改造資金監(jiān)控。 以區(qū)為主體， 按照改造工程進(jìn)度撥付、 分級(jí)負(fù)責(zé)、?？顚Ｓ玫脑瓌t，由區(qū)政府、街道辦事處和村村 民委員會(huì)