(工作計(jì)劃)商場(chǎng)調(diào)研及策劃方案

1、商場(chǎng)調(diào)研及策劃方案一、項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況xx 山莊閑置商場(chǎng)位于 xx 鎮(zhèn)，毗鄰 _(省、市、區(qū)、縣 )。xx 鎮(zhèn)位于 xx 市中部,是珠江三角洲重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)之一。 現(xiàn)轄 20 個(gè)村民委員會(huì)和 9 個(gè)社區(qū)居委會(huì)，面積 87.5 平方公里，總?cè)丝?26 萬人。交通十分便利是穗港經(jīng)濟(jì)走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。這里公路交通發(fā)達(dá)，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)， “莞樟 ”、“石大 ” 兩條超一級(jí)公路和新建的松山湖大道、 xx 東部快速干線、 市區(qū)環(huán)城路于此交匯于此。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完整，現(xiàn)涌現(xiàn)了永強(qiáng)汽車、兆峰、三聯(lián)、百味佳、博士科技、金業(yè)電子、康達(dá)、科隆威等一批優(yōu)秀私營(yíng)企業(yè)，目前，全鎮(zhèn) 2680 多家民營(yíng)企業(yè)中

2、，省級(jí)高科技企業(yè) 15 家，省級(jí)、市級(jí)民營(yíng)科技企業(yè)分別有 20 家和 31 家，現(xiàn)有著名商標(biāo) 4 個(gè)，名牌產(chǎn)品 3 個(gè)，有 4 家企業(yè)進(jìn)入 xx 市 50 強(qiáng)。并逐步形成了一個(gè)以交易中心、休閑中心為主導(dǎo)的汽車文化傳播中心。二、項(xiàng)目地理位置概況該項(xiàng)目位于 xx 市 xx 橫坑環(huán)城路莞樟立交旁，往樟木頭方向則接近汽車東站路口，往石龍方向則與華豐山莊相鄰，其它幾個(gè)方向均為一些規(guī)模不大的酒店、學(xué)校，以及一批商品住宅樓房， 且該項(xiàng)目從表面層次來看， 位于立交的交叉路口，車輛川流不息，交通確實(shí)十分發(fā)達(dá)便利，但從數(shù)日來的觀察和調(diào)研，不難發(fā)現(xiàn)，洶涌的車流和擁擠的車輛，嚴(yán)重地阻礙了人們的正常來往，特別是從各個(gè)方

3、位抵達(dá) xx 山莊，如果步行過去則要繞過多個(gè)紅綠燈，其中停留的時(shí)段要達(dá)十幾分鐘以上，讓人等得心急且十分不便。 如果貿(mào)然闖燈過去，則非常危險(xiǎn)甚至立即喪命，在這一立交叉口曾發(fā)生多次人車交通事故。同時(shí)與 xx 山莊四周相鄰的一些樓盤的商鋪十室九空，出租率極為低下，整體商業(yè)氛圍較淡。因此，該項(xiàng)目所處位置交通十分便利，對(duì)貨物的流通和物流往來，確實(shí)是個(gè)得天獨(dú)厚的有利條件。但也正因?yàn)檫@個(gè)原由，致使人流往來極為不便，又加之該項(xiàng)目周圍的商業(yè)氣氛不濃，從整體來看，該項(xiàng)目位于濃厚商業(yè)氛圍的邊緣，很難聚集濃郁的人氣。故該項(xiàng)目只能考慮以批發(fā)為主、兼顧零售的商業(yè)項(xiàng)目。三、項(xiàng)目自身?xiàng)l件及布局通過實(shí)地觀察和調(diào)研，逐漸掌握了一

4、些信息。該項(xiàng)目場(chǎng)地已經(jīng)閑置數(shù)年，分為上下二層，總體建筑面積在一萬二千平方左右。內(nèi)部的地板磚、天花吊頂、電梯燈具、消防設(shè)備、中央空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)施均已完善，不需投資重新裝置，只要進(jìn)行適當(dāng)?shù)木S修裝潢即可，但是現(xiàn)已隔成的商鋪由于規(guī)劃布局上的一些缺陷，需要正行適當(dāng)?shù)母脑欤貏e是兩翼的商鋪彎曲而幽長(zhǎng)，給人以撲朔迷離纏繞迷宮的之感。故在商鋪的規(guī)劃上還應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)母牡篮驮黾油ǖ?，以便人們識(shí)別和暢通無阻地穿行。同時(shí)，商場(chǎng)外的門面絕大數(shù)為一個(gè)經(jīng)營(yíng)“落腳點(diǎn) ”，即相關(guān)商家均是用來住房或當(dāng)一個(gè)對(duì)外窗口，其生意業(yè)務(wù)均為自行外找，門面上幾乎沒有什么零售的生意，故商場(chǎng)外的人流從早至晚特別稀少。 正因如此，這些門面的租金均在

5、13 元至 15 元/ 平方米上下浮動(dòng)。因此，該空閑場(chǎng)地如果正行商業(yè)化炒作，前期一定要有兩年以上的免租期，免租過后的租金亦只能總體停留在 5 至 6 元/ 平方米的價(jià)位，否則，項(xiàng)目的成立無從談起、項(xiàng)目的運(yùn)作亦會(huì)即刻流產(chǎn)停頓。四、項(xiàng)目立項(xiàng)及市場(chǎng)分析五、合作條件及方式1、純粹租賃方式： 、出租方提供場(chǎng)地相關(guān)的完整資料，有正規(guī)的場(chǎng)地使用證明及相關(guān)手續(xù)的驗(yàn)資報(bào)告，其場(chǎng)地上以前所有的經(jīng)濟(jì)糾紛都與承租方無關(guān)，切實(shí)保證承租方后期運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行； 、場(chǎng)地面積以正式而標(biāo)準(zhǔn)的面積為準(zhǔn)； 、周邊所有廣告位免費(fèi)提供給承租方，由其自行包裝； 、場(chǎng)地內(nèi)的空調(diào)、電梯、消防等基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)后才能移交給承租方； 、免租

6、期兩年以上； 、場(chǎng)地租金上下層整體租金價(jià)位在人民幣5 元左右。2、交叉合作方式： 、即相互按協(xié)商的投入比例的合作交系，按份出資、共享利益、共擔(dān)分險(xiǎn)； 、由場(chǎng)地業(yè)主提供基本的運(yùn)作費(fèi)用，由運(yùn)作方提供專業(yè)的運(yùn)作人員，廣告及各項(xiàng)投入全由業(yè)主承擔(dān)，運(yùn)作方只負(fù)責(zé)招商及前期的過渡管理，雙方按協(xié)商達(dá)成相關(guān)約定和運(yùn)作模式，并把所得的相關(guān)利益按協(xié)商的比利分享。六、前期投資預(yù)算（保守預(yù)算）1、工程費(fèi)用： 8-10 萬元；2、辦公費(fèi)用： 2 萬元左右；3、工資費(fèi)用： 4.5-5 萬元 / 月；4、交際預(yù)算： 2 萬元左右；5、差旅費(fèi)用： 8000-10000 元/ 月6、生活費(fèi)用： 5000-6000 元/ 月7、廣告費(fèi)用： 10-15 萬元；8、其它費(fèi)用： 1-2 萬元左右。七、人員定崗及分工總經(jīng)理： 1 名；副總經(jīng)理： 1 名；外勤經(jīng)理： 1 名；內(nèi)勤經(jīng)理： 1 名；策劃人員： 1 名；外勤業(yè)務(wù)： 10 名；內(nèi)勤人員： 4 名；工程部： 2 名；保安員： 2 名；其它按實(shí)際而定。八、招商時(shí)間及