(工作計劃)商場調研及策劃方案

1、商場調研及策劃方案一、項目宏觀經濟環(huán)境概況xx 山莊閑置商場位于 xx 鎮(zhèn)，毗鄰 _(省、市、區(qū)、縣 )。xx 鎮(zhèn)位于 xx 市中部,是珠江三角洲重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)之一。 現轄 20 個村民委員會和 9 個社區(qū)居委會，面積 87.5 平方公里，總人口 26 萬人。交通十分便利是穗港經濟走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。這里公路交通發(fā)達，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)， “莞樟 ”、“石大 ” 兩條超一級公路和新建的松山湖大道、 xx 東部快速干線、 市區(qū)環(huán)城路于此交匯于此。產業(yè)結構完整，現涌現了永強汽車、兆峰、三聯、百味佳、博士科技、金業(yè)電子、康達、科隆威等一批優(yōu)秀私營企業(yè)，目前，全鎮(zhèn) 2680 多家民營企業(yè)中

2、，省級高科技企業(yè) 15 家，省級、市級民營科技企業(yè)分別有 20 家和 31 家，現有著名商標 4 個，名牌產品 3 個，有 4 家企業(yè)進入 xx 市 50 強。并逐步形成了一個以交易中心、休閑中心為主導的汽車文化傳播中心。二、項目地理位置概況該項目位于 xx 市 xx 橫坑環(huán)城路莞樟立交旁，往樟木頭方向則接近汽車東站路口，往石龍方向則與華豐山莊相鄰，其它幾個方向均為一些規(guī)模不大的酒店、學校，以及一批商品住宅樓房， 且該項目從表面層次來看， 位于立交的交叉路口，車輛川流不息，交通確實十分發(fā)達便利，但從數日來的觀察和調研，不難發(fā)現，洶涌的車流和擁擠的車輛，嚴重地阻礙了人們的正常來往，特別是從各個方

3、位抵達 xx 山莊，如果步行過去則要繞過多個紅綠燈，其中停留的時段要達十幾分鐘以上，讓人等得心急且十分不便。 如果貿然闖燈過去，則非常危險甚至立即喪命，在這一立交叉口曾發(fā)生多次人車交通事故。同時與 xx 山莊四周相鄰的一些樓盤的商鋪十室九空，出租率極為低下，整體商業(yè)氛圍較淡。因此，該項目所處位置交通十分便利，對貨物的流通和物流往來，確實是個得天獨厚的有利條件。但也正因為這個原由，致使人流往來極為不便，又加之該項目周圍的商業(yè)氣氛不濃，從整體來看，該項目位于濃厚商業(yè)氛圍的邊緣，很難聚集濃郁的人氣。故該項目只能考慮以批發(fā)為主、兼顧零售的商業(yè)項目。三、項目自身條件及布局通過實地觀察和調研，逐漸掌握了一

4、些信息。該項目場地已經閑置數年，分為上下二層，總體建筑面積在一萬二千平方左右。內部的地板磚、天花吊頂、電梯燈具、消防設備、中央空調等基礎設施均已完善，不需投資重新裝置，只要進行適當的維修裝潢即可，但是現已隔成的商鋪由于規(guī)劃布局上的一些缺陷，需要正行適當的改造，特別是兩翼的商鋪彎曲而幽長，給人以撲朔迷離纏繞迷宮的之感。故在商鋪的規(guī)劃上還應進行適當的改道和增加通道，以便人們識別和暢通無阻地穿行。同時，商場外的門面絕大數為一個經營“落腳點 ”，即相關商家均是用來住房或當一個對外窗口，其生意業(yè)務均為自行外找，門面上幾乎沒有什么零售的生意，故商場外的人流從早至晚特別稀少。 正因如此，這些門面的租金均在

5、13 元至 15 元/ 平方米上下浮動。因此，該空閑場地如果正行商業(yè)化炒作，前期一定要有兩年以上的免租期，免租過后的租金亦只能總體停留在 5 至 6 元/ 平方米的價位，否則，項目的成立無從談起、項目的運作亦會即刻流產停頓。四、項目立項及市場分析五、合作條件及方式1、純粹租賃方式： 、出租方提供場地相關的完整資料，有正規(guī)的場地使用證明及相關手續(xù)的驗資報告，其場地上以前所有的經濟糾紛都與承租方無關，切實保證承租方后期運作和經營順利進行； 、場地面積以正式而標準的面積為準； 、周邊所有廣告位免費提供給承租方，由其自行包裝； 、場地內的空調、電梯、消防等基礎設施經正常運轉后才能移交給承租方； 、免租

6、期兩年以上； 、場地租金上下層整體租金價位在人民幣5 元左右。2、交叉合作方式： 、即相互按協(xié)商的投入比例的合作交系，按份出資、共享利益、共擔分險； 、由場地業(yè)主提供基本的運作費用，由運作方提供專業(yè)的運作人員，廣告及各項投入全由業(yè)主承擔，運作方只負責招商及前期的過渡管理，雙方按協(xié)商達成相關約定和運作模式，并把所得的相關利益按協(xié)商的比利分享。六、前期投資預算（保守預算）1、工程費用： 8-10 萬元；2、辦公費用： 2 萬元左右；3、工資費用： 4.5-5 萬元 / 月；4、交際預算： 2 萬元左右；5、差旅費用： 8000-10000 元/ 月6、生活費用： 5000-6000 元/ 月7、廣告費用： 10-15 萬元；8、其它費用： 1-2 萬元左右。七、人員定崗及分工總經理： 1 名；副總經理： 1 名；外勤經理： 1 名；內勤經理： 1 名；策劃人員： 1 名；外勤業(yè)務： 10 名；內勤人員： 4 名；工程部： 2 名；保安員： 2 名；其它按實際而定。八、招商時間及