物業(yè)管理方案參考范文

1、一、公司簡介二、項目概況三、物業(yè)管理方案總體設想四、物業(yè)管理具體內(nèi)容五、崗位職責、管理標準及操作程序六、管理組織七、人員配備八、報價、預算一、公司簡介*集團是集科、工、貿(mào)于一體的大型國有企業(yè)，擁有 *股份有限公司（上市公司）等12家全資子公司和控股公司，排名全國500強，武漢市100強中列前10名。*物業(yè)管理有限公司隸屬于*集團，是以主營 物業(yè)管理及物業(yè)管理顧問的專業(yè)公司。物管內(nèi)容主要包括綠化（園林的設計、 施工、維護保養(yǎng)）、保潔、保安、房屋的維修與養(yǎng)護、消防、機電的維修與 養(yǎng)護、家政服務、顧問等。公司以先進物業(yè)管理理念著稱，云集國內(nèi)多家著 名物業(yè)管理公司之精英。公司現(xiàn)有168名員工，其中管理

2、人員45人，技術人員123人。?？?學歷以上的管理人員在管理層中比率為 100%本科學歷以上的管理人員比率 為68%擁有專業(yè)高級職稱的管理人員有 8人，中級職稱的管理人員占管理 層比率82%公司管理層平均年齡為31.5歲，技術人員年齡結(jié)構(gòu)集中在22-40歲之間，平均年齡為29.7歲。公司的發(fā)展以*集團強勁的物業(yè)管理實力為依托，以#幽業(yè)管 理公司強大的技術力量作顧問指導，以全體員工高要求的專業(yè)能力作中流砥 柱。自公司成立以來，一直以“高調(diào)做事、低調(diào)做人”作為企業(yè)理念，堅持 “以人為本”，把客戶和企業(yè)員工的滿意度作為企業(yè)發(fā)展的衡量標準，同時 公司推行的“人性化”管理、”管理處主任職業(yè)化”、“建立供

3、應商體系”等 先進的管理理念在行業(yè)內(nèi)引起普遍關注。目前，承接的項目總面積約70多萬平方米，典型項目有：*辦公大樓、*學生公寓、*汽車工業(yè) 園、*工業(yè)園等。、項目概況*服務社居住小區(qū)，位于*三路，其布局合理、環(huán)境典雅、配套較為 完善。建筑面積約為1.2萬平方米，綠化面積約為300平方米。該區(qū)域物業(yè)管理 的主要內(nèi)容為保安、保潔、綠化、工程維修。*服務社居住小區(qū)物業(yè)管理方案總體設想具體指導思想：提供高品質(zhì)、完善的物業(yè)管理服務，合理的物業(yè)收費標準，創(chuàng)建*服務 社居住小區(qū)“舒適、安全、優(yōu)美、高雅”的生活環(huán)境，同時提高 *物業(yè)市場占 有率及鳧麗品牌。< >根據(jù)ISO9001質(zhì)量標準制定，組織高

4、品質(zhì)、高標準的保安、保潔、綠 化、工程，配套齊全、服務完善的管理體系。確保生活區(qū)業(yè)主處于“舒適、優(yōu)美、 安全”的生活、娛樂環(huán)境之中。二 通過現(xiàn)代化高質(zhì)量、高要求、高品質(zhì)的物業(yè)管理的介入，打造與渲染*服務社生活小區(qū)高品位、高格調(diào)的氛圍，體現(xiàn) *務社生活小區(qū)現(xiàn)代化生 活意識，同時確保小區(qū)物業(yè)的保值增值。三*物業(yè)管理有限公司收取的物業(yè)管理費取之于民，用之于民，旨在通過提供完善的物業(yè)管理服務提高*物業(yè)在市場上的亮麗品牌及良好品牌。四、物業(yè)管理的具體內(nèi)容根據(jù)*服務社生活小區(qū)的情況，其物業(yè)管理具體內(nèi)容：1、 保潔區(qū)：整個生活區(qū)；2、 保安區(qū)：整個生活區(qū)；3、 綠化區(qū)：300平方米。4、 工程維修區(qū)：整個轄

5、區(qū)的工程維修、水電維修、水箱、配電房檢修。五、崗位職責、質(zhì)量標準及操作程序綠化崗位職責、質(zhì)量標準及操作程序： 崗位職責：對綠化帶進行種植、修剪及養(yǎng)護工作。創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境， 幫助提升物業(yè)的整體品味，促進物業(yè)的保值、增值。二 操作質(zhì)量標準總質(zhì)量要求樹木：生長茂盛無枯枝；樹形：美觀完整無傾斜；綠籬：修剪整齊無缺枝；花壇：土壤疏松無垃圾；草坪：平整清潔無雜草。具體的工作指標新種樹苗：本地苗成活率95%外地苗成活率85%新種樹苗：高度1公尺處傾斜超過10公分的樹木不超過樹木總數(shù)的 2%有病蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的 2%樹木的二級分枝的枯枝不超過樹木總數(shù)的 2%綠化圍欄設施無缺損；綠化建筑小品無損壞

6、；草坪無高大雜草，綠地無野生或家生的攀緣植物；綠地整潔無垃圾、磚塊。<三> 綠化工程操作標準及要求：1、綠化施工期：< 1>專業(yè)綠化工程和各項建設工程的附屬綠化工程，應與建筑工程同時 規(guī)劃，同時施工，不得遲于各項建筑工程交付使用后第一個植樹季節(jié)完成。季 樹木的休眠期內(nèi)，即當至翌年五月份。< 2>落葉樹木栽植是在秋季落葉后至樹木萌動之前即十一月下旬至翌年 三月中旬前，多以秋冬栽植為好，耐寒力較差的喬木如楓楊、欒樹以三月中旬 栽植最好，以免枯梢。< 3>常綠針葉類以秋冬停止生長和春節(jié)萌動之前栽植為宜；常綠闊葉以 二月中旬至三月中旬、九月中旬至十二月上

7、旬栽植為好，其中秋季栽植最為適 宜。2、綠化施工對土壤及環(huán)境要求：< 1> 土層厚度至少要達到樹木、草坪生長所需要的最低限度，一般深于根 長或土球高度的1/3以上，否則不能施工。< 2>栽植地段土層結(jié)構(gòu)差，對建筑垃圾、建筑物舊基礎、道路路基三合土、 生活垃圾等均要徹底清除，深挖見到原土后，再回填種植土。< 3>園林植物對土壤的酸堿度適應能力不同，大部分植物適宜在微酸性土 壤生長。< 4>地勢低洼、積水較重或地下水位較高地域?qū)嵤┚G化工程時，應按照水 的流向鋪置排水設施，并適當填土提高樹穴的標高方可施工。尤其是雪松、廣 玉蘭、梅花等不耐水濕樹種還要填

8、土抬高種植，以利排水和根系伸展。< 5>在污染嚴重地段應選擇抗污染的樹種進行綠化。3、挖苗< 1> 一般落葉喬木根徑為苗木胸徑的 10倍，落葉灌木根徑為苗木高度的 1/3;常綠樹土球規(guī)格為苗木胸徑的 8-10倍，土球高度為土球直徑的 2/3, ± 球留底規(guī)格為土球直徑的1/3。< 2>挖苗如遇到土壤干燥時，應要求苗圃在挖苗前二天灌一次水，增加土 壤粘著力。土壤過濕時應提前挖溝排水，以利挖苗和減少根系的損傷。< 3>挖掘裸根苗時，應從根盤規(guī)格的外側(cè)環(huán)狀開溝，鏟去表土，然后沿溝 壁垂直挖掘至規(guī)定的深度，待主要側(cè)根全部切斷后，從一側(cè)向內(nèi)深挖，

9、但主根 未切斷前不得猛力拉搖樹干，以免損傷根系。切斷主根后用鍬掏空土球泥土， 注意勿損傷須根，隨根土要保留。< 4>挖裸根苗時如遇到較粗大根系時,宜用手鋸鋸斷，保持切口平整,切斷 主根宜用利鏟，防止造成主根劈裂。< 5>挖掘常綠樹、名貴樹和觀賞花灌木時均要帶土球。4、苗木假植已挖掘的苗木因故不能及時栽植下去，應將苗木進行臨時假植，以保持根部 不脫水，但假植時間不宜過長。<1>假植場地應選擇靠近種植地點，排水良好，濕度適宜、避風、向陽、 無霜害、近水源、搬運方便的地方。<2>裸根苗木假植采取掘溝埋根法：挖掘?qū)?1.5米，深0.4米的假植溝，將苗根朝

10、北排放整齊，一層苗木一 層土將根部埋嚴實，短時間假植1-2大可用草席、苫物覆蓋。遮陰、灑水保 濕。<3>帶土球假植可將苗木直立，集中放在一起.若假植時間較長，應在四周 培土至土球高度的三分之一左右夯實，苗木周圍用繩子系牢或立支柱。<4>苗木休眠期移植,若遇氣溫低,濕度大,無風的天氣,或木土球較大在 12天內(nèi)進行栽植,應用草簾覆蓋。5.、苗木栽植< 1>樹木高矮，干徑及體量大小要搭配合理，合乎自然要求。< 2>相鄰近的苗木規(guī)格應要求一致,或相鄰樹高度不超過50厘米,胸徑不 超過1厘米。< 3>植物栽植時要保持樹體端正，上下垂直，不得傾斜

11、，并盡可能照顧到原 生長地所處的陰陽面。< 4>置放苗木要做到輕拿輕放,裸根苗直接放入樹穴,帶土球苗暫放樹穴 一邊，但不得影響交通。6、草皮養(yǎng)護< 1>春夏季對草皮每23個月進行一次修剪，秋冬季根據(jù)實際情況進行修 剪，基本保證夏季草皮不長于15厘米，秋冬季不長于10厘米。< 2>每次修剪后對草皮施肥，施肥后澆透水或在雨后施肥，保證草皮全年 常綠。< 3>施肥方法：將已腐熟的有機肥料打碎、過篩、除雜、均勻施入土壤里.若新植草坪面積較大時，可將建坪地劃分為若干個面積相等的小塊，為播種小區(qū),將肥料按畝的施肥量分攤到每個播種小區(qū)，將每一播種小區(qū)的肥料與土

12、壤翻耕混勻（每畝施肥量25003000公斤）。< 4>草皮雜草沒周巡查拔除。< 5>發(fā)現(xiàn)草地、花叢內(nèi)的雜物，要及時拔除。< 6>草坪、草地要保持一定的排水坡度，一般坡度為 0.30.5%。< 7>草坪、草地目視平整，無明顯黃土裸露。7、綠籬花球的養(yǎng)護< 1>綠籬栽植前先挖種植溝，具溝規(guī)格應視土質(zhì)和苗木規(guī)格確定，如土質(zhì) 不好，挖方應適當加大規(guī)格，一般栽植1 3年生小苗，溝寬50米；深40米，栽 植大規(guī)格的綠籬要視其土球的直徑而定。< 2>綠籬栽后隨即覆土，踏實，澆透水，扶直，第二天在澆水一次，然后 進行修剪整形。< 3

13、>綠籬修剪時做到平整圓滑，花球造型要優(yōu)美，修剪下的枝葉要立即清除。< 4>每年修剪5次以上，新長枝不超過30厘米。< 5>每23個月施肥一次（頻率視季節(jié)定），保證長勢旺盛。< 6>綠籬、花球死亡后缺苗，須在一周內(nèi)補好。8、喬灌木的養(yǎng)護< 1>每月巡查，及時修剪枯枝、病蟲枝，妨礙人們觀瞻和活動的下垂枝條， 保持喬木高2.5米以上。修剪下的枝葉立即清除。< 2>修剪時要注意整體感，對定芽植物，應注意選取芽點。< 3>注意光照風熱，保證樹木修剪后透氣透光。< 4>樹木應下疏上密，對生枝、車輪枝一般要修剪，保持分

14、布均勻，病態(tài) 月中瘤枝一定要剪除。< 5>每三個月要時施肥一次，保證長勢旺盛。9、澆水1室外綠化春、夏季按天氣不同每 25天澆一次水，秋冬季每815 天澆一次水，因天氣炎熱干旱而出現(xiàn)特缺水時，則必須相應增加澆水次數(shù)，保 證所有植物不因缺水而出現(xiàn)萎焉。<2>室外盆栽隨天氣不同每天澆水 12次，雨天能淋到雨水的不澆，每 周澆透水12次，室內(nèi)盆栽每周澆水1 2次。<3>澆水要注意泥土不沾染樹葉，土不壓苗心，水不沖倒樹苗，冬季早晚 不澆水，夏季中午不澆水。10.病蟲害防治1提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害居民健康為前提， 盡量使用低毒農(nóng)藥。2使用農(nóng)藥時，

15、必須戴口罩、手套，穿長袖衣褲，完工后換衣褲，用肥 皂洗手。3使用小型噴霧器或手動噴霧器，避免藥液擴散，影響居民健康。保潔崗位職責、質(zhì)量標準及操作程序 保潔人員崗位工作職責工作內(nèi)容1、保證保潔人員分管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生整潔、干凈。2、樓宇內(nèi)：樓道、公共走道、樓宇內(nèi)墻面、燈具、開關、線槽、墻角、 門窗、門眉樓道扶手、公廁、淋浴問。3、外公共區(qū)域環(huán)境，包括公共道路，人行道、車道、空地、綠化帶、垃 圾筒、樓宇外墻、路牌等無衛(wèi)生死角。二、保潔工作質(zhì)量標準及操作程序1、樓宇內(nèi)衛(wèi)生要求：1樓道、公共走道：清掃時先灑水，后清掃，再拖地。要求：一般地面：做到無果皮紙屑，無堆積物，無灰塵；大理石或地磚地面：做到光潔，無

16、水??；保持樓道空氣暢通、無異味、無灰塵揚起。2樓宇內(nèi)墻面：從上至下、墻角先掃蜘蛛網(wǎng)，打掃塵灰，然后，清掃房 頂，再清掃墻面。要求：做到“三無”，無亂涂亂畫，無污痕，無張貼物。3門窗：門眉樓扶手：門：由上至下，由里到外，用濕布擦洗。窗：先窗框，后玻璃，先外后里，先用玻璃刷清洗灰塵，后用玻璃擦把水清干凈。要求：隨時截取任一段距離戴手套觸摸無明顯灰塵。玻璃明凈、光潔、無污點、無裂縫、無損傷。2、樓宇以外公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生要求：< 1>公共道路（人行道、車道）：每天清掃二遍，全日保潔。要求：“六無”標準，無廢棄堆積物，無果皮紙屑，無磚瓦碎石，無潑撒嘔吐物, 無污泥積水，無人畜糞便等。“六凈”

17、標準：路面凈、路沿凈、人行道凈，雨水口凈、樹坑、墻根干凈。< 2>空地：全天候清掃、保潔。要求：無污物、無積水、人畜糞便。無煙頭,無紙屑,無飛揚型塑料袋和一次性飯盒< 3>綠化帶：每天隨時清掃、保潔。要求：保持綠地內(nèi)潔凈，無積水、無糞便、雜物等。樹穴、花壇、樹木、山石等周圍干凈。< 4>垃圾筒：每天倒完垃圾后清掃、清洗、保持整潔。要求：外觀干凈整潔；內(nèi)部垃圾不暴露、不漫溢，不過夜；無明顯異味，無蒼蠅出沒。< 5>公共區(qū)域無垃圾堆積，日產(chǎn)日清。要求：按規(guī)定時定清除每日垃圾。6樓宇外墻、路牌：干凈、整潔、美觀、每天清掃。要求：“三無”，無亂涂亂畫、無

18、污痕，無張貼物；7明暗溝、化糞池：周圍隨地清掃、沖洗。要求：無漫溢，暢通無阻；無明顯異味；定期消毒；定期疏通。8滅殺老鼠：定期下藥、置滅鼠器、滅殺。要求：垃圾桶、明溝化槽、排水、排污井、樓道、公廁、淋浴間無鼠災發(fā)生。9無衛(wèi)生死角。保潔工作制度 保潔人員每天按物管處具體作息時間規(guī)定上下班，統(tǒng)一著裝，戴工作牌。二 保潔工作分片包干，責任到人。同時也要要搞好分工合作，發(fā)揮團隊精 神。三 公共衛(wèi)生每天清掃；清掃完畢后，保潔員每半小時巡查一次，做到12小時不間斷，保潔區(qū)域內(nèi)無垃圾，雜物、果皮紙屑等。四 明溝暗渠每周檢查一次，化糞池污水管每半年檢查。五 每天上午0711: 00,下午2: 005: 00,

19、每小時由物業(yè)管理員巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題有檢查記錄和當事人簽字，指出存在的問題。六 保潔區(qū)內(nèi)垃圾8: 00前清運完畢，每天清運1 2次，8: 3018: 00 無垃圾堆放現(xiàn)象、轉(zhuǎn)運現(xiàn)象。七 自覺遵守工作態(tài)度、儀容儀表、服務外聯(lián)、文明公約等， 有關員工行為準則，各項規(guī)章制度。八 自覺加強個人修養(yǎng)，增強社會公德意識，主動幫助他人，主動影響帶動他保安崗位服務標準規(guī)范 保安員的配備< 、據(jù)業(yè)區(qū)大小、人口、布局、公共設施數(shù)和當?shù)厣鐣伟睬闆r等來配備相應數(shù)量的保安員。< 、保安人員須具備愛祖國、愛人民、愛社會主義、愛科學，愛崗敬業(yè)、遵紀守法、盡忠職守，品德端正，無犯罪記錄等政治條件；還要具 備了解

20、法律、政策，能靈活處理突發(fā)事件，懂消防常識，掌握防衛(wèi)和擒 拿技能等業(yè)務技能；以及文化程度、身體等條件。二 服務標準1、著裝：1除不宜或不需要著裝的情形外，在工作時間必須著統(tǒng)一的制服。因私 外出著便裝。2制服要干凈整齊，不披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、穿拖鞋或赤足，不 顯露BB機、鑰匙扣、紀念章等個人物品。3配戴飲食姓名、職務、單位名稱、編號等的工作證。2、儀容儀表：1值勤時儀表整潔，精神飽滿。2不染發(fā)，不留長發(fā)、大鬢和胡須。< 、行為舉止：1動作規(guī)范，舉止文明、大方。2著裝時手不插入衣兜，不搭肩、挽臂，不邊走邊吸煙、邊吃東西、邊 嘻笑打鬧。不隨地吐痰、亂扔廢物；著制服時不準酗酒或在公開場合飲

21、酒。 3自覺遵守武漢市文明公約。4、語言：1工作中盡可能講普通話，使用簡潔準確的規(guī)范用語，接觸業(yè)主時要說話 和氣，多用禮貌用語。5、崗位紀律：1在法律和制度規(guī)定的范圍內(nèi)開展保安服務工作，不準超越職責權限。2嚴格執(zhí)行崗位職責，不脫崗、空崗、睡崗。3不刁難業(yè)主，不動用業(yè)主物品和接受業(yè)主贈禮。4有重要情況要妥善處理并及時上報，不遲報、漏報、隱瞞不上報。6、衛(wèi)生：1自覺維護環(huán)境衛(wèi)生，保持值勤區(qū)整齊清潔。2搞好內(nèi)務衛(wèi)生，床單、被褥整齊干凈、床下無雜物，不到處張貼、 懸掛圖片、畫報。三 質(zhì)量標準：1、巡邏服務：1巡邏是指在一定區(qū)域內(nèi)按計劃地巡回觀察， 以確保該區(qū)域的安全。2保安員每2-3小時至少對整個轄區(qū)

22、巡查一遍。檢查、發(fā)現(xiàn)和報告 不安全隱患，對正在發(fā)生的不法行為予以制止，對可疑人員進行詢問。3巡邏保安要多看、多聽、多問，要從治安、防火、防盜、門窗、 車輛停放等方面發(fā)現(xiàn)問題，并做好值班記錄。對小區(qū)內(nèi)各種共用設施出現(xiàn) 的故障和區(qū)內(nèi)人員（特別是小孩）的不安全行為進行勸阻，消除不安全隱 患。2、門衛(wèi)服務：1門衛(wèi)保安需熟悉區(qū)內(nèi)工作人員的基本情況， 包括：姓名、相貌特征、 常出入時間等。2實行24小時值勤，嚴格履行門崗值班制度、保安員交接班制 度和保安員崗位職責，認真填寫值班記錄，對物品出入及車輛出進行查 驗和登記。3對小商小販、沿街叫賣等無關人員進入小區(qū)進行制止。4對不遵守出入管理規(guī)定的人員進行耐心的

23、解釋工作，接待好業(yè)主投 拆，盡可能消除業(yè)主的不理解和不滿情緒。5協(xié)助管理處做好來訪接待工作。3、技術防范服務：<1>嚴密監(jiān)控報警區(qū)內(nèi)的不法活動和報警信號， 遇到問題及時通知門衛(wèi) 和巡邏保安迅速趕赴現(xiàn)場進行處理。<2>對誤報警迅速給予排除。<3>做好安防系統(tǒng)的日常養(yǎng)護，定期請技術人員進行檢查維護，防止出 現(xiàn)設備故障。4、器械使用管理：< 1>安防保衛(wèi)工作的順利開展需要有器械中要嚴格遵守器械使用管理 規(guī)定。< 2>對講機是保安員值勤中使用，不得用作其他用途，只供當班保安攜 帶外出；交接班時要對對講機進行驗收，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。< 3

24、>警棍是保安員值勤中專用工具和武器，只供當班保安攜帶和在緊急 情況下自衛(wèi)使用。交班時要對警棍進行驗收，確保能夠正常使用。4 .服務質(zhì)量的檢查和改進：1、檢查內(nèi)容和方式：< 1>內(nèi)容：保安工作規(guī)程的全部內(nèi)容，包括服務質(zhì)量和標準。< 2>方式：保安隊長檢查；管理處檢查；公司抽查；客戶評價。< 3>檢查記錄：保安隊長和管理處的檢查每周至少一次，記錄在保安工 作周表上，公司抽查每月至少一次，記錄在保安工作月檢表上。2、服務質(zhì)量的改進和提高：<1>對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題和客戶、群眾的意見、建議及投拆，認真進行匯 總、分析和研究，有針對性地制定具體的改進方

25、案和措施。<2>對改進方案的落實情況及改進效果，進行復查和評價，使服務質(zhì)量得到改進和提高。< 3>將改進的方案、措施及效果主動向業(yè)主反饋。< 4>制定保安員培訓制度，提高保安員的整體素質(zhì)。< 5>制定保安員獎懲制度，激發(fā)和督促保安員交好完成崗位職責。維修組人員職責一.執(zhí)行公司制定的機電設備管理工作手冊和有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練 掌握設施、設備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法，做一名合格的維修 人員。2 .按時完成機電設施、設備的各項維修、保養(yǎng)工作，并認真做好有關記錄。3 .定期清潔所管設備和設備房，確保設施、設備和機房的整潔。4 .嚴格遵守安全操

26、作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。5 .發(fā)生突發(fā)情況時，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設施、設備 的正常完好。6 .定期對設施設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。7 .負責各管理處和本部門計量器具的檢定工作。8 .積極晚生上級交辦的各項臨時任務。工程部安全、防火管理細則1、 未經(jīng)部門領導批準，外來人員（參觀學習、施工等）禁止進入高低壓配電機房、設備間等工作重點區(qū)域。2、 值班員對所屬機房、設備間進行安全檢查，發(fā)現(xiàn)有不安全因素及隱患及時進行整改。3、 未經(jīng)領導批準不得隨意配制各機房鑰匙，機房設備問、工作間無人值守時，應鎖好門窗，無關人員不得借用鑰匙。4、 在高低壓配電房、設備問、機房工作時

27、嚴禁吸煙和擅自動用火種作業(yè)。5、 工作中不得帶電工作，迫不得已，非要帶電作業(yè)時，應有專業(yè)人員在旁監(jiān)護。6、 進行電、氧焊工作時，應先觀察作業(yè)范圍，焊渣濺落處有無易燃物，有安全隱患的要備好滅火器材。7、 存放的易燃材料、油料等，要妥善保管，不得超量，一個月采購一次。配電房管理規(guī)定一.配電房是大廈供電系統(tǒng)的關鍵部位，設專職電工對其實行24小時運行值班，未經(jīng)部門經(jīng)理許可，非工作人員不得入內(nèi)。二.值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況、操作方法和安全注意事項。三.值班員應密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴禁變壓器、 空氣開關超載運行。四.經(jīng)常保持配電房地面以及設備外表清潔無塵。五.配電設備

28、的倒閘操作由值班員單獨進行， 其他在場人員只做監(jiān)護，不得插手; 嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。六.因故需停某部分負荷時，應提前一天向使用該部門負荷的用戶發(fā)出停電通知。七.對于突發(fā)性的停電事故應通過廣播向用戶作出解釋。八.經(jīng)常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。九.做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。十.值班員應認真作好值班記錄和巡查記錄，認真執(zhí)行交接班制度。水泵房管理規(guī)定一.值班人員應對水泵房進行日常巡視， 檢查水泵，管道接頭和閥門有無滲漏水。二.經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵，

29、消防水泵，噴灑泵、潛水泵的選擇開關應設置于自動位置。三.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用依次，消防泵每月自動和手動操作試機一 次，確保消防泵在事故下能正常起動。四.泵房每星期有分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔。五.水池觀察孔應加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理，透氣管應用紗布包扎。以 防雜物掉入水池中。6 .按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。7 .保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。公共設施日常維修計劃及實施方案在舁 廳P項目維修類別日常維修計劃力殺標準實施效果1道路路面人行 道碎道每周檢查 一遍，隨 壞隨修。由工程部 專業(yè)維修 工實施。路面修繕 質(zhì)量標 準

30、：人行 道鋪設修 繕標準。干整、無 坑洼、無 積水、無 缺損、完 好率達 99犯上。2公共照明庭院燈樓 道燈其他 照燈每周檢查 一遍，隨 壞隨修。由工程部 專業(yè)維修 工按操作 規(guī)程實 施。電氣作業(yè) 安全操作 規(guī)程；燈 具施工技 術標準。燈泡正常 使用，燈 罩完好清 潔，燈桿 及燈座無 破損，完 好率達 99犯上。3溝渠池井雨水口 雨水井 污水井 化糞池 閥門井每周檢查 一遍，發(fā) 現(xiàn)問題， 及時維修由工程部 專業(yè)維修 工按操作 規(guī)程實 施。井內(nèi)無積 物，井壁 無脫落； 化糞池出 口及分隔 地無堵 塞；井蓋 上標志清 晰井蓋完好 率大100%;有 效發(fā)揮功 用，無滲； 無缺損， 少污跡； 無堵。4

31、停車場地面停車 場每周檢查 一遍，發(fā) 現(xiàn)問題， 及時維修由工程部 專業(yè)維修 工按操作 規(guī)程實 施。碎路面修 繕質(zhì)量標 準；停車 場地修繕 標準；平整、無 積水、無 缺損、完 好率達 99犯上。5消防設施 管網(wǎng)排水管室 外消防栓每周檢查 一遍，發(fā) 現(xiàn)問題， 及時維修由工程部 專業(yè)維修 工按操作 規(guī)程實 施。排水管施 工技術標 準；消防 設施工技 術標準。管道暢 通，無堵 塞；無泄 露；消防 設施正常 后效。6公用標志標識牌 警示牌每周檢查 一遍，發(fā) 現(xiàn)問題， 及時維修由工程部I 、, r .實施。標示清 楚，無污 跡。破損、 安放牢固標示設施 完好率達 100%,標 示無損 壞。低壓配電規(guī)矩控制

32、保養(yǎng)目的確保底壓配電柜和設備控制柜的正常運行。范圍適合低壓配電柜，各設備的控制柜視具體情況參照有關條款執(zhí)行。職責由機電安裝維修工程部維修組每半年對其進行一次全面檢查保養(yǎng)，并以最短的停電時間完成保養(yǎng)工作。內(nèi)容準備工作：A.在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。B.停電前做好一切準備工作，特別是工具的準備應齊全；辦理好工作票手續(xù)。C.由維修組組長負責統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作的人員思想一致，行動統(tǒng)一, 分工協(xié)作合理，以便高效怒完成工作。保養(yǎng)程序：A.實行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)保安負荷段。B .停保安負荷電，其余負荷照常供市電。段開供保安負荷市電的空氣開關，段 開發(fā)電機空氣開關，把發(fā)電機選擇開關置

33、于“停止”位置，拆開蓄電池正， 負極線，掛標示牌，以防發(fā)電機發(fā)送電。C.檢查母線接頭處有無變形，有無放電邊黑痕跡，緊固聯(lián)接螺栓，螺栓若有生 銹應予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。D.用手柄把總空氣開關從配電柜中搖出，檢查無觸點是否有燒熔痕跡，檢查滅 弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、清潔柜內(nèi)灰塵，試驗機械的合閘、 分閘情況。E.把各分開關柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查電流互感器、電流表、 電鍍表的安裝和接線，檢查手柄操作機構(gòu)的靈活可靠性，緊固空氣開關進出 線，清潔開關柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。F.保養(yǎng)電容柜時，應先段開電容器總開關，用10MM以上的導線

34、把電容器逐個 對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電 容器有無脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。G.保安負荷段保養(yǎng)完畢，可起動發(fā)電機對其供電、停市電保養(yǎng)其余母線段。H.逐級斷開低壓側(cè)空氣開關，然后斷開供變壓器電的高壓側(cè)真空斷路器，合上 接地開關，懸掛“禁止合閘，有人工作”標示牌。I.按C、D、E、F項所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側(cè) 接地開關，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電柜逐 級送電，并把保安負荷由發(fā)電機供電轉(zhuǎn)為市電供電。安全注意事項(1) 停電后應驗電。(2) 在分段保養(yǎng)配電柜時，帶電和不帶電配電柜交界處應裝設隔 離裝置。

35、(3) 操作高壓側(cè)真空斷路器時，應穿絕緣靴，帶絕緣手套，并有 專人監(jiān)護。(4) 保養(yǎng)電容器柜時，在電容器對地發(fā)電之前，嚴禁觸摸。(5) 保養(yǎng)完畢送電前，應先檢查有無工具遺留在配電柜內(nèi)。水池、水箱的清洗目的保證小區(qū)供水清潔衛(wèi)生、符合標準。適用范圍水池、水箱及與之相連的管道的清洗消毒，管道閥門及電控線路的檢查維修。職責由機電安裝維修工程部組織人員進行，管理處應委派人員予以助，參加人員應取得健康合格證。內(nèi)容：(1)地下水池屋頂水箱、中間水箱一年至少清洗 2次，若遇特殊需 要可增加清洗次數(shù)，清洗時間安排由機電安裝維修工程部視情 況列出保養(yǎng)計劃。(2) 一般情況下，清洗程序按工作手岫中的規(guī)定進行，特殊情

36、況下 則應擬定水池，水箱清洗方案，經(jīng)機電安裝維修工程部領導批 準后執(zhí)行。(3)清洗前一天應出通告通知用戶停水時間，以便函用戶做好貯水 準備。(4)清洗前應做好所需機電工具，檢測器具，清潔工具及消毒藥物 的準備工作。(5)對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水時，應輪流清洗，以避免停 水。(6)清洗程序：A. 關閉進水總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池，水箱中的水。B. 讓泄水閥門處于開啟位置，用鼓風機對著水池，水箱口吹風2小時以上，以便函空氣流通，排除水池，水箱中的有毒氣體，吹進新 鮮空氣。C. 用燃著的蠟燭放入池底不因缺氧而熄滅， 以確保水池，水箱中的空氣新鮮。D. 安裝一盞36V行

37、燈供水池，水箱內(nèi)照明用。E . 清洗和檢修人員進入池內(nèi)工作。F .清潔人員用檸檬海潮精對池壁和池底洗刷不少于三遍， 維修人員對水池中的管道，閥門浮球，水位控制電路進行檢查維修。G. 清洗完畢后排盡水池中的污水， 清除污跡。然后向水池壁及底部 噴灑消毒藥水。H .檢查各種設施正常后，注入水池，取水樣到市生防疫檢測站化驗取證。安全注意事項(1)使用安全電壓行燈，導線絕緣良好，并安裝漏電開關。(2)人員上，下水池應小心，傳送工具等物品就用繩子傳吊。(3)未經(jīng)試驗證明水池應小心，傳送工具等物品就用繩子傳吊；(4)消毒人員必須戴防護眼鏡和口罩。相關文件及記錄1)水池、水箱加藥記錄；2)水池、水箱清洗記錄

38、；3)水池、水箱清洗、消毒工作時間安排表。六、管理組織織:化)操作技能規(guī)程培訓考核。*物業(yè)管理機制分四部分：計劃、監(jiān)督、激勵、協(xié)調(diào)(一)組織框架1、2、3、涉及省軍區(qū)服務社生活小區(qū)項目:1、計劃機制：<1>工作日志：操作員工一一項目管理員一一物管部< 2>周工作會議：參與人員有：項目部全體員工?？偨Y(jié)上周工作情況；制定下周工作情況；各類活動的組織安排。< 3>月度計劃：項目部一一物管部?？偨Y(jié)上月工作情況，并向物管部匯報；制定下月工作計劃，報物管部審核、備案。< 4>年度計劃：根據(jù)與業(yè)主達成的協(xié)議制訂本年工作計劃，報物管部審核、 備案。2、監(jiān)督機制：公司財務制度為標準。財務部一一項目部< 1>每周審核一次；< 2>月度檢查一次；< 3>不定期突擊檢查，每季一次。3、控制：*物業(yè)部門根據(jù)公司各項工作程序，公司監(jiān)督工作制度及項目部 工作計劃、工作總結(jié)對項目部實行監(jiān)控。杜絕各類服