房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用和誤區(qū)(一)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用和誤區(qū)（一 ）項(xiàng)目策劃是一種具有建設(shè)性、邏輯性的思維的過程，在此過程中，總的目的就是把所有可能影響決策的決定總結(jié)起來，對未來起到指導(dǎo)和控制作用，最終借以達(dá)到方案目標(biāo)。它是一門新興的策劃學(xué)，以具體的項(xiàng)目活動(dòng)為對象，體現(xiàn)一定的功利性、社會(huì)性、創(chuàng)造性、時(shí)效性和超前性的大型策劃活動(dòng)。其中的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃更是我們關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)在我國的不斷發(fā)展，開發(fā)隊(duì)伍的不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)分工越來越專業(yè)化，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃作為房地產(chǎn)開發(fā)中一個(gè)相對獨(dú)立的專業(yè)化服務(wù)體系應(yīng)運(yùn)而生。但是，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃目前在我國還屬于較為年輕的專業(yè)服務(wù)階段，理論體系尚不完備，經(jīng)驗(yàn)的積累還處于一個(gè)總結(jié)與探索的

2、時(shí)期。加之房地產(chǎn)開發(fā)涉及面廣，影響深遠(yuǎn)，大盤開發(fā)（20 萬平方米以上）的規(guī)模不亞于城市的造鎮(zhèn)之作，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)一直以來就以“三外 ”為主要特征，即外來行業(yè)的資金涌入、不懂房地產(chǎn)運(yùn)作的企業(yè)涉足、非房地產(chǎn)專業(yè)人士參與房地產(chǎn)開發(fā)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)水平參差不齊在所難免。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用1 、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。2 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競爭十分激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃更能發(fā)揮它的特長，增強(qiáng)項(xiàng)目的

3、競爭能力，贏得主動(dòng)地位。3、能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃人就是遵循科學(xué)的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。4、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。所以房地產(chǎn)行業(yè)急需專業(yè)的培訓(xùn)和考試。由于房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化分工的要求與房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀有很大的差異性，迫切需要一批有實(shí)力的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍去整合房地

4、產(chǎn)企業(yè)，去做完整的策劃項(xiàng)目即房地產(chǎn)全程策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而科學(xué)的學(xué)科，它是把房地產(chǎn)整體運(yùn)作的全過程加以科學(xué)的想象和規(guī)劃并科學(xué)地實(shí)施，最終通過開發(fā)企業(yè)來完成，使之變?yōu)楫a(chǎn)品 購房者購買的 房子。由于這門科學(xué)自產(chǎn)生以來為房地產(chǎn)的發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作 用，也為開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了不蜚的經(jīng)濟(jì)效益，因此這個(gè)行業(yè)也越來越被 開發(fā)商所看重。但是，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃行業(yè)自身的混亂局面和開發(fā)商 認(rèn)識(shí)上的差異，往往形成一些房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中的重大誤區(qū)。開發(fā)商對房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃效果理解的誤區(qū)。開發(fā)商由于對策劃工作認(rèn)識(shí)的偏差，往往對策劃的期望值作過高的估 計(jì)，由此而產(chǎn)生對策劃效果的重大誤解。王志綱先生有句名言 謀事在人

5、，成事在天”，十分忠懇地表達(dá)了房地產(chǎn) 項(xiàng)目策劃的效果。本人理解為：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，該想到該做到 的事一定要認(rèn)真地去想去做去把握，但項(xiàng)目開發(fā)的成敗與否由事物的 本質(zhì)決定的，策劃就是去發(fā)現(xiàn)事物的本質(zhì)，去揭示事物的發(fā)展規(guī)律。因此并不存在一策即靈的妙藥仙丹。開發(fā)商對房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃效果的 理解上的誤區(qū)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：經(jīng)過專業(yè)策劃后，項(xiàng)目就能帶來增值的效果。經(jīng)過專業(yè)策劃后，房子就能賣得出去。經(jīng)過專業(yè)策劃后，樓盤的身價(jià)就提高，品牌就有市場占有率 專業(yè)策劃是一種時(shí)髦，別的開發(fā)商能做，我們也能做，純粹的 作秀' 心態(tài)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是根據(jù)市場動(dòng)態(tài)，把握房地產(chǎn)開發(fā)的前景和運(yùn)作方 式，從而實(shí)現(xiàn)

6、房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化，促進(jìn)產(chǎn)品品牌的提升。但是 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃并不是開發(fā)商賺取額外錢”的手段，也不是產(chǎn)品品牌推廣和提升的捷徑。當(dāng)然不能否認(rèn)高 素質(zhì)的專業(yè)策劃公司或?qū)I(yè)策劃大師有提升產(chǎn)品品牌的作用，但這些 專業(yè)公司或大師也并不是平空而為，而是他們發(fā)現(xiàn)了別人沒有發(fā)現(xiàn)的 提升產(chǎn)品品牌的切入點(diǎn)，從而通過科學(xué)地運(yùn)作實(shí)現(xiàn)了提升品牌價(jià)值的 目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃行業(yè)存在的誤區(qū)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃行業(yè)在我國還處于起步階段，沒有成熟的策劃理論，更沒有經(jīng)過市場反復(fù)檢驗(yàn)而屢試不敗的規(guī)則，只有一些所謂的名人”、專家”操作的名盤”加以整體包裝后向社會(huì)夸張性地宣染， 從而冠之以 某大師手筆”或精典之作”等的個(gè)案。其實(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃行業(yè)整體 看，與策劃本身的要求相比，存在著眾多的誤區(qū)。（一）策劃人員誤區(qū)國家沒有統(tǒng)一認(rèn)可的策劃行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也沒有國家權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)可的策劃師。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃行業(yè)的主要來源是：1 、房地產(chǎn)銷售人員；2、房地產(chǎn)市場理論研究人員或大專院校策劃專業(yè)畢業(yè)生；3、培訓(xùn)后由其他專業(yè)轉(zhuǎn)型的人員。一個(gè)合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃師除應(yīng)具備相當(dāng)?shù)睦碚摴Φ缀拓S富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)外，同時(shí)又要具備廣博的知識(shí)面與觸類旁通的頭腦。他們不是開發(fā)商的追隨者，而是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中有獨(dú)到洞察力的開發(fā)商的向?qū)?。（二）管理誤區(qū)。就目前情況看，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)