高鐵新城開發(fā)建設研究

1、高鐵新城開發(fā)建設研究一、國內(nèi)部分新城開發(fā)建設案例1 .濟南西區(qū)采用市領導小組領導下的 指揮部+項目法人”的組織實施模式， 即 年長+市場”的模式，成立西客站片區(qū)建設指揮部，由濟南市市 長掛帥，整合市區(qū)兩級政府的土地、規(guī)劃、市政、財政等相關部門 的行政資源，對西客站片區(qū)的開發(fā)建設任務進行決策 ，按照政府主 導、市場參與、滾動發(fā)展、自求平衡的原則開展新城建設。選擇有經(jīng)驗、有實力的開發(fā)策劃咨詢機構做為指揮部的參謀”，參與新城區(qū)建設的全過程咨詢管理。以山東省高校基建咨詢服 務中心為咨詢服務總平臺，全面負責統(tǒng)籌謀劃各規(guī)劃項目的提報 、 工作計劃及進度，督促管理各項目規(guī)劃過程，組織各類技術審查及 技術協(xié)調(diào)

2、會議，形成最終成果。并在此基礎上，委托其他專業(yè)機構 搭建專業(yè)分平臺，構成了完善的服務平臺體系，為西客站片區(qū)建設 提供了技術保障。采取政府與市場合作的運營模式 ，利用市場機制，調(diào)動社會資 源，政府與市場的優(yōu)勢互補，實現(xiàn)效益最大化。制定了一攬子優(yōu)惠、開發(fā)補償和公眾參與等政策，使區(qū)域開發(fā) 項目更加合理、透明和具有前瞻性，并吸引了開發(fā)商的投資熱情。2 .長沙東部新區(qū)長沙東部新區(qū)建設采用了市領導小組領導下的指揮部+項目法人”的組織實施模式即政府+市場”的模式。成立了建委副主任為指揮長的建設指揮部，作為該項目的存在主體，主要負責資金的籌 措、道路的建設施工以及目前四個項目的協(xié)調(diào)等工作 。長沙新區(qū)開發(fā)建設融

3、資形式采取市財政資金支持與銀行貸款相 結合的模式。市政府撥付專門財政資金用于城東新區(qū)項目啟動，同時，通過銀行獲取信貸資金。目前，新區(qū)建設資金主要以政府撥款 為主，在此基礎上，靠市場運作保證項目資金額度。開發(fā)運營模式采取政府主導、市場運作的模式，先將項目啟動 區(qū)域周邊的土地利用控制起來，通過土地市場運作來獲得后續(xù)項目 的開發(fā)資金。3 .河南鄭州新區(qū)成立了省政府主要領導任組長的鄭汴新區(qū)規(guī)劃建設領導小組，市委、市政府主要領導任組長的鄭州新區(qū)開發(fā)建設工作領導小組，以及鄭州新區(qū)工委、管委會等機構，統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)規(guī)劃實施中的重 大問題。始終按照 政府引導、市場運作、自求平衡、良性循環(huán)、滾動可 持續(xù)發(fā)展”的思

4、路，采取 特區(qū)+公司”開發(fā)經(jīng)營模式。實行 政府搭 臺、企業(yè)唱戲、環(huán)境引商、項目帶動”的運營模式。堅持 盤活資產(chǎn)、自我積累、自我開發(fā)、滾動發(fā)展”的資金籌措 路子，通過借貸融資，完善基礎設施，美化城區(qū)環(huán)境，增強對開發(fā) 商的吸引力，實現(xiàn)滾動發(fā)展。4 .深圳羅湖新城成立領導班子，協(xié)調(diào)不同的投資及實施實體單位聘請知名咨詢公司對新城建設進行國際咨詢，并制定相關研究機構做咨詢的整 合，形成系統(tǒng)的開發(fā)策略。融資模式上，一方面加大公共財政扶持力度，另一方面積極探 索新型投融資模式，以優(yōu)惠政策吸引市場資金投入市政公用設施的 建設、維護和經(jīng)營。二、德州市高鐵新城開發(fā)建設的特點1 .兩區(qū)齊抓共管德州高鐵位于德州市經(jīng)濟

5、開發(fā)區(qū)與陵縣的交界地帶 ，承載著 德 陵一體化”的重要任務，建設時要協(xié)調(diào)兩區(qū)利益，統(tǒng)籌兩區(qū)發(fā)展，兼 顧兩區(qū)思路。2 .缺乏技術保障目前德州市缺乏能夠為高鐵新城的開發(fā)建設提供土地開發(fā)、規(guī)劃策劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、功能定位、策略制定等方面的專業(yè)技術隊伍 ， 高鐵新城的技術保障不力，嚴重制約高鐵新城的未來發(fā)展。3 .資金短缺德州近幾年用于城市開發(fā)建設的資金較多，且高鐵新城的開發(fā) 建設所需資金數(shù)目巨大，因此，資金不足的情況不可避免。4 .遠離中心城區(qū)高鐵新城距德州行政中心約10km,距老城區(qū)約15km,且聯(lián)系 中心城區(qū)的道路交通設施較少，影響與中心城區(qū)的互動聯(lián)系。5 .產(chǎn)業(yè)功能缺失專業(yè)word可編輯目前德州市

6、的商務、金融、信息、咨詢等產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為落后， 與高鐵相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)缺失，影響高鐵新城的產(chǎn)業(yè)帶動能力。 三、主要工作思路及策略1 .搭建組織指揮體系針對德州高鐵新城需要統(tǒng)籌兼顧兩區(qū)發(fā)展的特點，借鑒濟南西區(qū)指揮部+項目法人”的組織實施模式，即 市長+市場”的模式，市 領導掛帥，兩區(qū)相關部門領導組建領導小組 ，作為重大決策機構； 成立德州高鐵新區(qū)工程建設指揮部 ，統(tǒng)籌新區(qū)的組織建設，分別下 設土地、工程、金融、綜合、規(guī)劃設計部門，負責監(jiān)督各方那個面 工作的實施情況；并成立公司，明確法人主體，搭建運行平臺，主 要負責資金運作、土地經(jīng)營、開發(fā)建設等工作（完善指揮體系、搭 建運行平臺）。2 .整合技術服務資

7、源針對德州高鐵新城的開發(fā)建設中缺少技術保障的現(xiàn)狀，通過邀請專業(yè)隊伍，搭建技術平臺，為高鐵新區(qū)指揮部提供技術服務保 障。邀請實力雄厚、咨詢服務水平優(yōu)質(zhì)的專業(yè)咨詢隊伍作為高鐵新 區(qū)開發(fā)建設咨詢管理的服務總平臺，全面負責統(tǒng)籌謀劃各建設項目 的提報、工作計劃及進度，督促管理各項目建設過程，組織各類技 術審查及技術協(xié)調(diào)會議，形成最終成果。止匕外，以總平臺為中心， 搭建基礎設施咨詢平臺、建設管理平臺、水利技術平臺、土地開發(fā) 咨詢平臺、規(guī)劃管理平臺等分平臺。吸納城市經(jīng)營新思維，推行三規(guī)合一 ”的城市建設理念，注重動態(tài)的規(guī)劃過程，全面開放設計市場，在尊重原有規(guī)劃的同時 重點項目進行深入的策劃規(guī)劃設計 ，實時地

8、對原規(guī)劃予以調(diào)整、完 善。（搭建技術平臺、提供決策依據(jù)、做好運行參謀）3 .探索投資融資模式德州市近年來開展了大規(guī)模的城市建設活動 ，市財政資金匱 乏。針對此種情況，在政府保證一定投資力度的同時，發(fā)揮政策優(yōu) 勢，積極探索先進的融資手段。采取BT、PPP等公私合作的融資模 式，吸引社會資本投入到營利性基礎設施建設當中 ，緩解政府的投 資壓力，使政府的有限資金投入到非營利性項目建設中 。這樣既充 分發(fā)揮市場力量，又能合理協(xié)調(diào)政府與市場的關系，可為高鐵新區(qū) 的開發(fā)建設提供足夠的資金保障。（探索投資模式、完善開發(fā)機 制）4 .完善開發(fā)運營模式政企合作模式能夠解決政府土地開發(fā)資金不足的問題、提高土地開發(fā)

9、效率、有利于提升土地價值，并且能夠?qū)⒗瞄_發(fā)企業(yè)來分 擔市場風險，采用政企合作開發(fā)運營的模式進行高鐵新區(qū)的開發(fā)建 設。在保證企業(yè)獲得一定的利潤率前提下展開與之合作，也保證政府的收益，達到雙贏（政企合作、風險共擔、以地生財、實現(xiàn)雙 贏）。針對德州市高鐵產(chǎn)業(yè)功能方面的不足，高鐵新區(qū)的開發(fā)建設宜 采取高鐵驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)帶動”的開發(fā)模式，即先通過政府對高鐵站點 周邊地區(qū)基礎設施的前期投資，筑巢引鳳，吸引高鐵相關產(chǎn)業(yè)的進 駐，待到周邊產(chǎn)業(yè)較為成熟時，與高鐵產(chǎn)業(yè)相配套的其他產(chǎn)業(yè)也得 以帶動，從而推動整個新城的發(fā)展 （跨入高鐵時代、唱響高鐵經(jīng) 濟、借助高鐵帶動、實現(xiàn)城市繁榮）。5 .制定相關優(yōu)惠政策由于高鐵新城的區(qū)位優(yōu)勢不明顯 ，且存在資金缺乏、產(chǎn)業(yè)缺失 等不足，可通過制定相關優(yōu)惠政策使區(qū)域開發(fā)項目更加合理 、透明 和前瞻性，并激發(fā)開發(fā)商的投資熱情。可依據(jù)時期、項目的不同機動靈活的制定具體優(yōu)惠政策 ，如津 貼、減免稅、其他權利、政府撥款等建設期補償政策；減免稅、長 期租賃權、長期經(jīng)營權等運營期補償模式；市民規(guī)劃聽證會、專家 咨詢會、企業(yè)合作會等公眾參與政策。四、預期發(fā)展目標1 .高鐵新區(qū)形成