大連寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、大連寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一年年中，多為商務(wù)寫字間運(yùn)行的穩(wěn)定期，各類企業(yè)在經(jīng)過(guò)年初的辦公調(diào)整之后，逐步趨向穩(wěn)定，租金、租售率等敏感指標(biāo)隨著市場(chǎng)的平靜而愈顯客觀。為使xx大廈項(xiàng)目的B座寫字樓部分能夠以一個(gè)合理的價(jià)位高姿態(tài)入市并迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，同時(shí)為公司制定下一步的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提供相應(yīng)的決策依據(jù)，研究部特在6月份對(duì)大連市的寫字間市場(chǎng)分區(qū)域進(jìn)行了新一輪的監(jiān)控，取得了一手最新數(shù)據(jù)，同時(shí)對(duì)大連市的寫字間市場(chǎng)有了更深刻的認(rèn)識(shí)。一、 整體市場(chǎng)數(shù)據(jù)透析從最新的數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，各大區(qū)域的商務(wù)特征越發(fā)明顯，可以看出，大連市的寫字間發(fā)展趨于成熟。下表是此次對(duì)三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽珠g的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：序號(hào)名 稱功能定位營(yíng)銷模式建筑面積(

2、m2)租售率租金成交價(jià)(元/天·m2)均價(jià)(元/m2)物業(yè)管理費(fèi)(元/月·m2)入住時(shí)間三八廣場(chǎng)區(qū)域16180080%73001安達(dá)商務(wù)大廈純寫字間租售并舉2000080%8000172光大大廈純寫字間只租不售1200080%-含于租金內(nèi)20023盛世大廈純寫字間租售并舉4000080%20034時(shí)代大廈純寫字間只租不售4000085%-含于租金內(nèi)5天通·金融大廈商住兩用銷售/投資2000075%760036成功大廈純寫字間只租不售2000080%-含于租金內(nèi)19967名仕財(cái)富中心純寫字間租售并舉3766490%75002006年底8美華大廈寫字間銷售980070

3、%-6100人民路區(qū)域51140087%110601國(guó)際金融大廈純寫字間租售并舉5650098%120001820022虹源大廈純寫字間租售并舉6273290%110001820023世貿(mào)大廈純寫字間租售并舉10000090%130002420014平安大廈純寫字間只租不售3369085%-1420005中國(guó)人壽大廈純寫字間只租不售3413280%-182000序號(hào)名 稱功能定位營(yíng)銷模式建筑面積(m2)租售率租金成交價(jià)(元/天·m2)均價(jià)(元/m2)物業(yè)管理費(fèi)(元/月·m2)入住時(shí)間6錦聯(lián)大廈純寫字間只租不售1740075%-含于租金內(nèi)19977萬(wàn)泰大廈純寫字間只租不售25

4、48585%-含于租金內(nèi)19988亞太國(guó)際金融中心純寫字間租售并舉3273085%125001820009成大大廈純寫字間只租不售3156880%-含于租金內(nèi)199610宏譽(yù)大廈純寫字間只租不售3780095%-20199611國(guó)運(yùn)大廈純寫字間只租不售2247394%-21199912富源商務(wù)酒店酒店+寫字間租售并舉3300085%6800含于租金內(nèi)200013長(zhǎng)江寫字樓純寫字間只租不售2389085%-含于租金內(nèi)1995中山廣場(chǎng)希望廣場(chǎng)沿線區(qū)域31523483%9283151森茂大廈純寫字間只租不售4640195%-含于租金內(nèi)19962天安國(guó)際大廈純寫字間租售并舉7765380%135002

5、420053友好大廈純寫字間租售并舉4662685%8400520014中糧廣場(chǎng)純寫字間只租不售1538080%-含于租金內(nèi)19965萬(wàn)科郵電大廈純寫字間租售并舉2680080%66001519976寶嘉大廈純寫字間租售并舉2430070%125001820057上鼎大廈商住兩用租售并舉3496385%65001119978報(bào)業(yè)大廈純寫字間租售并舉4311290%8200121997上表中的數(shù)據(jù)印證了，大連市寫字間市場(chǎng)目前的租售情況總體比較樂(lè)觀，寫字間的行情與其自身的素質(zhì)有直接的關(guān)系，越是高檔的寫字間其租售相對(duì)順暢，而素質(zhì)較低的乙級(jí)寫字間，其生存越來(lái)越難。從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，人民路區(qū)域仍然堅(jiān)守著

6、大連市寫字間市場(chǎng)的“龍頭”地位，物流、貨運(yùn)、貿(mào)易、金融已經(jīng)成為這一區(qū)域的主力行業(yè)；中山路沿線區(qū)域在新項(xiàng)目的帶動(dòng)下也迸發(fā)出活躍的潛力；三八廣場(chǎng)區(qū)域在商住兩用項(xiàng)目相繼入市之后其商務(wù)氛圍也越發(fā)濃厚；而新開(kāi)路區(qū)域則相對(duì)籠罩在不明朗的局勢(shì)中，商務(wù)氛圍較滯后，重啟需求動(dòng)力較大。二、 區(qū)域特點(diǎn)分析1、人民路區(qū)域人民路區(qū)域的寫字間盤量規(guī)模較大，是其他任何區(qū)域無(wú)法相比的。通過(guò)近期對(duì)人民路區(qū)域的集中調(diào)研，發(fā)現(xiàn)人民路區(qū)域無(wú)論從客群構(gòu)成還是從租售行情上都有越發(fā)明顯的特征。人民路寫字間的區(qū)域特點(diǎn)主要?dú)w納為如下幾點(diǎn)：Ø 區(qū)域地位“穩(wěn)中有進(jìn)”人民路區(qū)域在大連各大商務(wù)區(qū)域中是發(fā)展最早的一個(gè)，但近來(lái)，隨著“大大連”建

7、設(shè)以及加快城市西部建設(shè)的推進(jìn)，像西安路、星海灣等區(qū)域的商務(wù)氛圍愈發(fā)濃厚，新入市項(xiàng)目陡增，大有直逼人民路這一傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之勢(shì)；同時(shí)，政府為推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)高新園區(qū)、軟件園等區(qū)域的招商引資給予了大力扶持，這在一定程度上會(huì)不會(huì)對(duì)人民路區(qū)域造成影響？然而，通過(guò)近期對(duì)人民路區(qū)域各大寫字間的深入走訪，發(fā)現(xiàn)這個(gè)區(qū)域的商務(wù)地位是很難輕易撼動(dòng)的，無(wú)論從客群還是從租售價(jià)格等方面，都未受其他區(qū)域快速發(fā)展的影響，原有的客戶中約有七成是受人民路一帶的商務(wù)氛圍影響，未有更換寫字間區(qū)域的打算，從而也支撐起人民路區(qū)域商務(wù)辦公的穩(wěn)定性。究其原因，還是歸結(jié)到一點(diǎn)，便是人民路區(qū)域準(zhǔn)確的客群定位。Ø 客群分布呈現(xiàn)“

8、地理規(guī)則”人民路區(qū)域的客群特點(diǎn)早已形成，以貿(mào)易、貨運(yùn)、金融、咨詢?yōu)橹饕涡袠I(yè)。隨著各寫字間客群的逐步集聚整合，有些寫字間甚至已經(jīng)形成了專有名稱，例如成大大廈現(xiàn)被稱為“進(jìn)出口大廈”，宏譽(yù)大廈也稱“航運(yùn)大廈”，錦聯(lián)大廈又稱“科技大廈”，更有中銀大廈現(xiàn)已更名了“國(guó)際金融大廈”。這在其他區(qū)域的辦公項(xiàng)目中是沒(méi)有的。一方面體現(xiàn)了各大寫字間客群行業(yè)特征突出集聚，另一方面也可以看到中山區(qū)政府對(duì)人民路區(qū)域?qū)懽珠g的政策扶持力度較大，這幾個(gè)專類大廈在不同程度上都會(huì)得到政府的優(yōu)惠政策。同時(shí)，雖然同處于人民路區(qū)域，但客群分布因地理位置而呈現(xiàn)出不同的特征。在人民路東部的海港一帶，物流、航運(yùn)、貨代這類公司擠滿了這一帶的寫

9、字間，甚至還有航運(yùn)和貨代公司包辦整棟寫字樓的現(xiàn)象，這一帶離海關(guān)、商檢等管理中心較近，辦事方便的條件無(wú)疑大大增強(qiáng)了人民路寫字間的優(yōu)勢(shì)，這也是很多大企業(yè)、外資公司辦事處從未流動(dòng)的重要原因；而在人民路西部靠近中山廣場(chǎng)一帶，則進(jìn)駐了金融、咨詢、辦事處等性質(zhì)的企業(yè)。這種特征的形成并非一日之間，而是人民路區(qū)域歷史形成的。中山廣場(chǎng)周邊聚集了眾多銀行、證券等公司，使得這周圍的金融氣氛十分濃厚。Ø 受投資型產(chǎn)品影響不大今年，鮮有新入市的純寫字間項(xiàng)目，而商住兩用的投資型公寓卻為數(shù)不少，尤其以距離人民路區(qū)域最近的三八廣場(chǎng)區(qū)域較多，并且這類商住公寓的品質(zhì)檔次也較高，營(yíng)銷方式比較靈活，客戶可選擇購(gòu)買或租賃。這

10、不由得讓人產(chǎn)生疑問(wèn)：這種物業(yè)形態(tài)會(huì)不會(huì)對(duì)人民路的寫字間構(gòu)成較大的影響？在對(duì)人民路區(qū)域各大寫字間走訪中發(fā)現(xiàn)：這種影響確實(shí)存在，但影響對(duì)象卻不同。具體來(lái)說(shuō)，人民路的高檔寫字間在客群上以大型企業(yè)、外資企業(yè)辦事處為主，這類公司在辦公間的使用上一般采取租賃方式，而且相關(guān)費(fèi)用支出上一般需向上級(jí)或總部提出申請(qǐng)，更為重要的是，相對(duì)于辦公支出，這類公司更為注重企業(yè)形象、行業(yè)氛圍等方面的情況，因此盡管投資型公寓在營(yíng)銷方式、價(jià)格水平、優(yōu)惠政策等方面都較有吸引力，但不會(huì)對(duì)這類公司產(chǎn)生什么影響，換言之，投資型公寓所針對(duì)的客戶群體與高檔寫字間所針對(duì)的客戶群體是不同的。因此兩種物業(yè)形態(tài)客群方面沒(méi)有太大的沖突。但人民路區(qū)域有

11、些寫字間項(xiàng)目自今年春天以來(lái)，租售情況有所下滑，原有客戶出現(xiàn)流動(dòng)，并且流向了投資型公寓。這一現(xiàn)象也迎合了前文中的分析結(jié)論，以成大大廈、錦聯(lián)大廈為例，這兩個(gè)項(xiàng)目原有客戶中不少是民營(yíng)性質(zhì)的中等企業(yè)，企業(yè)發(fā)展受運(yùn)營(yíng)成本的影響較大，受投資型公寓的吸引力也隨之增大，因此出現(xiàn)了這類客群的分流。由此可見(jiàn)，投資型公寓與寫字間的競(jìng)爭(zhēng)很大程度上取決于客群構(gòu)成，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是國(guó)際金融大廈、虹源大廈這樣的近期項(xiàng)目，還是宏譽(yù)大廈等入市較早的項(xiàng)目，因?yàn)樵诳腿憾ㄎ簧系膬?yōu)勢(shì)，使得其在招租上都極為順利，信心十足。Ø “兩極分化”有趨勢(shì)通過(guò)對(duì)人民路區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一個(gè)明顯的發(fā)展趨勢(shì)：“兩極分化”。在現(xiàn)有項(xiàng)目

12、中，以2000年為界，新老項(xiàng)目大概比例為1：1。新項(xiàng)目在硬件品質(zhì)及軟件配套都具備了甲級(jí)寫字間的標(biāo)準(zhǔn)，而在舊項(xiàng)目中，除了宏譽(yù)大廈之外，其余各個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷狀況都不太樂(lè)觀，其中以錦聯(lián)大廈和成大大廈最為突出，兩個(gè)大廈的租賃率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它項(xiàng)目；而且這幾個(gè)大廈的租金水平也低于新項(xiàng)目一個(gè)檔次。在與這些舊項(xiàng)目的招商負(fù)責(zé)人的交談中了解到，這類大廈由于入市時(shí)間較早，在硬件水平上嚴(yán)重落后于新項(xiàng)目，并且這種落后很難從實(shí)際中改變，各大廈目前都試圖在軟件服務(wù)、營(yíng)銷策略、優(yōu)惠政策等方面入手，意圖縮小與新項(xiàng)目之間的差距。但就目前的市場(chǎng)情況而言，短期內(nèi)這種現(xiàn)象還無(wú)法得到根本改變，單純依靠降低價(jià)格并不是長(zhǎng)期有效的辦法，這種大廈處

13、于高檔與低檔項(xiàng)目的“夾縫”中，產(chǎn)品品質(zhì)無(wú)法與甲級(jí)寫字間比擬，價(jià)格也無(wú)法與公寓類項(xiàng)目抗衡，若在營(yíng)銷策略上沒(méi)有突出建樹(shù)的話，這種“兩極分化”的趨勢(shì)將愈演愈烈。Ø 淡季不“淡”6月份，進(jìn)入了一年度的中旬階段，依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，現(xiàn)階段是寫字間市場(chǎng)的淡季，一般在這段時(shí)間，寫字間的客戶來(lái)訪量和來(lái)電量都較年初和年尾有所下降。但本月對(duì)寫字間的走訪發(fā)現(xiàn)，人民路區(qū)域的寫字間整體上并未呈現(xiàn)出“淡季”的特征，租售率經(jīng)過(guò)加權(quán)平均后達(dá)到了87%。從國(guó)際金融大廈招商負(fù)責(zé)人了解到，由于年初大廈內(nèi)部客戶流動(dòng)性不大，大廈本身的空置率較低，同時(shí)今年寫字間的供應(yīng)量并未有效增加，而且大廈在客群定位上恪守嚴(yán)格準(zhǔn)確的原則，使得大廈在

14、對(duì)外招租方面，未采取優(yōu)惠政策就已取得了成功，租售率自年初至今，達(dá)到了98%。國(guó)際金融大廈的情況比較有代表性，通過(guò)調(diào)研整體感覺(jué)，甲級(jí)寫字間的招商壓力明顯較低，從中也可反映出大連市今年純寫字間市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較好。而隨著今年底至明年新項(xiàng)目的入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)有所加劇，寫字間項(xiàng)目的市場(chǎng)劃分會(huì)有所變化，舊項(xiàng)目要想占據(jù)一席之地可能會(huì)更難。2、中山廣場(chǎng)-希望廣場(chǎng)沿線區(qū)域該區(qū)域?qū)懽珠g的供應(yīng)量呈中間水平，租金售價(jià)水平和物業(yè)費(fèi)也都高于三八廣場(chǎng)區(qū)域，綜合來(lái)看，這個(gè)區(qū)域的發(fā)展勢(shì)頭較往常樂(lè)觀。以下就中山廣場(chǎng)希望廣場(chǎng)沿線寫字間的特點(diǎn)加以綜述：Ø 傳統(tǒng)面貌有所“突破”以往中山廣場(chǎng)希望廣場(chǎng)沿線遍布的寫字間多以20

15、00年以前的項(xiàng)目為主，項(xiàng)目的外部建筑品質(zhì)和內(nèi)部硬件都相對(duì)落后，相比于三八廣場(chǎng)區(qū)域的寫字間較差，更無(wú)法于人民路寫字間相媲美，這使得該區(qū)域一直以來(lái)比較沉悶，租售情況不上不下。但隨著去年中山廣場(chǎng)寶嘉大廈和天安國(guó)際大廈的入市，為該區(qū)域注入了很大的活力，兩個(gè)大廈都臨向主干道，從形象上有了很大的提升，而且從產(chǎn)品形式上也區(qū)別于三八廣場(chǎng)的商住兩用項(xiàng)目，為純寫字間市場(chǎng)增添了新生力量?？梢哉f(shuō)這兩個(gè)寫字間把握了大連市寫字間市場(chǎng)發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，尤其是天安國(guó)際大廈，在一流產(chǎn)品質(zhì)素的條件下，對(duì)客戶的嚴(yán)格甄選，有利的提高了大廈的檔次，從而為該區(qū)域?qū)懽珠g的進(jìn)一步發(fā)展奠定了根基。目前，這一區(qū)域已經(jīng)形成了以傳統(tǒng)主力“森茂大廈”加

16、上兩個(gè)新生力量帶動(dòng)其他老項(xiàng)目共同發(fā)展的格局。Ø 客群分布與市場(chǎng)融合這一項(xiàng)目區(qū)域東臨人民路西部終端，西臨大連市行政中心，途經(jīng)大連市的商業(yè)中心，可以說(shuō)是大連市商務(wù)區(qū)的過(guò)渡地段。由此，從中山廣場(chǎng)開(kāi)始寫字間的客群行業(yè)特征也有所變化，物流、貨運(yùn)類企業(yè)減少，而商貿(mào)、培訓(xùn)、咨詢、服務(wù)類企業(yè)逐漸增多，并多以中小型企業(yè)為主，企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，但市場(chǎng)受眾較大。從調(diào)研中了解到，對(duì)于傳統(tǒng)入市較早的寫字間，其主要的客戶群還是這類中小型企業(yè)，并且相對(duì)穩(wěn)定，一是該區(qū)域的區(qū)域形象較好，另一方面該區(qū)域?qū)懽珠g的租金也比較合理，可供接受能力較強(qiáng)。從新入市的項(xiàng)目來(lái)看，其對(duì)寫字間客群的要求都比較嚴(yán)格，這說(shuō)明商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)

17、比較認(rèn)可并重視項(xiàng)目客戶對(duì)項(xiàng)目整體的形象帶動(dòng)能力。寶嘉大廈從開(kāi)盤起就一直運(yùn)作與大客戶簽訂整層租售的協(xié)議；而天安國(guó)際大廈也一直在吸引世界500強(qiáng)企業(yè)入駐，并標(biāo)明拒不接受保險(xiǎn)、旅游等行業(yè)企業(yè)入駐。同一區(qū)域新老項(xiàng)目都比較明確各自的客戶定位，預(yù)計(jì)該區(qū)域的發(fā)展會(huì)穩(wěn)中有升。Ø 商住兩用型產(chǎn)品走下坡從調(diào)研中普遍發(fā)現(xiàn)，這一區(qū)域的商住兩用項(xiàng)目，入市時(shí)間基本在2000年以前，入市時(shí)售價(jià)普遍在8000元以上，但近期此類項(xiàng)目的二手售價(jià)都在7000元左右，一方面受商住兩用新項(xiàng)目的沖擊，另一方面也反映了該區(qū)域商住兩用項(xiàng)目的尷尬境地。經(jīng)過(guò)深入分析發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域緊鄰城市主干道，商業(yè)氛圍濃厚，軟件環(huán)境條件并不適宜商住兩用

18、項(xiàng)目的發(fā)展。在競(jìng)爭(zhēng)力上比不過(guò)三八廣場(chǎng)區(qū)域，近期該區(qū)域再無(wú)商住兩用新項(xiàng)目入市，也可以看出這一問(wèn)題。預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)的不斷調(diào)節(jié)完善，該區(qū)域的純寫字間產(chǎn)品將占據(jù)主力，而商住兩用產(chǎn)品也會(huì)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。Ø 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈從該區(qū)域的未來(lái)發(fā)展情況來(lái)看，有多個(gè)停滯項(xiàng)目將逐步重新啟動(dòng)。希望大廈、金座大廈等項(xiàng)目都具備很大的規(guī)模，同時(shí)在友好廣場(chǎng)附近還有一個(gè)國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目在新建中。不難預(yù)料，這一區(qū)域未來(lái)寫字間的整體實(shí)力會(huì)有大幅度的提高，尤其是希望大廈項(xiàng)目，已在06年上半年重新啟動(dòng)，其質(zhì)素可與森茂大廈相媲美，屆時(shí)大連市將會(huì)出現(xiàn)高級(jí)別的寫字間產(chǎn)品。但另一方面也應(yīng)該看到，這不僅會(huì)加大區(qū)域內(nèi)寫字間項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，也會(huì)促動(dòng)大

19、連市整體寫字間市場(chǎng)的格局變動(dòng)，寫字間產(chǎn)品的生存難度會(huì)更大。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這對(duì)大連市寫字間市場(chǎng)的調(diào)整是利大于弊的。3、三八廣場(chǎng)區(qū)域隨著國(guó)家“振興東北老工業(yè)基地”、大連市政府“建設(shè)大大連”以及大連東港“維多利亞灣”改造規(guī)劃的精彩呈現(xiàn)，原有的CBD已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的需要（一個(gè)多功能綜合性的現(xiàn)代化商務(wù)中心區(qū)，一般需要3至5平方公里，甚至更大規(guī)模，而且建筑容量相對(duì)較高），人民路CBD在事實(shí)上已經(jīng)擴(kuò)展到近在咫尺的三八廣場(chǎng)、港灣廣場(chǎng)以及二七廣場(chǎng)區(qū)域。這其中三八廣場(chǎng)以它良好的城市配套設(shè)施，加之近年來(lái)優(yōu)秀項(xiàng)目的大量涌現(xiàn)，使其占據(jù)了大連新CBD的旗艦地位。該區(qū)域當(dāng)前主要顯現(xiàn)出以下特征：Ø 客群特征愈發(fā)突出三八廣場(chǎng)區(qū)域的寫字間項(xiàng)目中，2005年以后入住的項(xiàng)目占到一半的比例，該區(qū)域的辦公潛力正在集聚。從項(xiàng)目的客群構(gòu)成來(lái)看，新入市的項(xiàng)目沿襲了物流、貨運(yùn)、貿(mào)易等主導(dǎo)行業(yè)，使三八廣場(chǎng)區(qū)域的辦公行業(yè)特征愈發(fā)明顯。Ø 投資熱度增強(qiáng)在新入市的項(xiàng)目中，營(yíng)銷策略全部是以銷售為主，這無(wú)疑也反映出當(dāng)前該區(qū)域商住項(xiàng)目的投資群體規(guī)模擴(kuò)大。探究其中原因不外乎幾個(gè)方面：首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代，需要有不同的建筑形態(tài)來(lái)支撐整個(gè)市場(chǎng)的良性發(fā)展；其次是該區(qū)域得天獨(dú)厚的地理位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平要求區(qū)域的配套趨向健全，在建設(shè)東北亞物流航運(yùn)中心的大規(guī)劃下，位于大連港附