上海2015年樓市分析報(bào)告

1、2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2016-05-20 來(lái)源：上海房協(xié)2016年第1、2期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是上海房協(xié)為會(huì)員企業(yè)服務(wù)、反映會(huì)員企業(yè)訴求的一項(xiàng)重要的常態(tài)工作。上海房協(xié)邀請(qǐng)市住建委、市統(tǒng)計(jì)局等行政有關(guān)部門(mén)和民間研究機(jī)構(gòu)的專(zhuān)家組成調(diào)研組，定期研究分析房地產(chǎn)市場(chǎng)。 本次調(diào)研著重分析2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，并對(duì)2016年市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行預(yù)判，形成本調(diào)研報(bào)告，供會(huì)員企業(yè)和政府管理部門(mén)參考。 一、2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況 (一)土地供應(yīng) 2015年，全市共出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)1250公頃，比上年減少175。其中居住用地739公頃，增長(zhǎng)257；商服用地194公頃，減少153；工業(yè)

2、用地317公頃，減少538。 (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2015年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資346894億元，比上年增長(zhǎng)82(全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)10)，增幅回落55個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資181332億元，比上年增長(zhǎng) 51(全國(guó)為增長(zhǎng)04)，增幅回落17個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的546，占比上升13個(gè)百分點(diǎn)。 (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 2015年，全市商品房施工面積1509533萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)28，增幅回落59個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅施工面積為837212萬(wàn)平方米，下降18。在施工面積中，新開(kāi)工面積260508萬(wàn)平方米，下降64(全國(guó)為下降14)；其中住宅

3、新開(kāi)工面積156028萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)08(全國(guó)為下降 146)。 2015年，全市商品房竣工面積264718萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)144，增幅上升118個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅竣工面積158895萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35，增幅下降48個(gè)百分點(diǎn)。 (四)房地產(chǎn)交易 2015年，全市商品房銷(xiāo)售(市場(chǎng)化新建商品住房、銷(xiāo)售性保障房和非居住房)243136萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)166，增幅上升291個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住房銷(xiāo)售200917萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)128，增幅上升245個(gè)百分點(diǎn)。 2015年，全市存量房(二手房)成交登記面積為265458萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)6526，增幅上升10332個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅成交登記236

4、536萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7618，增幅上升11636個(gè)百分點(diǎn)。 (五)住房?jī)r(jià)格 全市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)，2015年1、3月份環(huán)比持平，2月份環(huán)比下降，412月份環(huán)比持續(xù)上漲，2015年12月比上年同期上漲182。 二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)：全年除2月份環(huán)比持平外均為上漲，2015年12月份比上年同期上漲117。 2015年，全市商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格(含保障房)21501元平方米，比上年上漲31。二手住房平均成交價(jià)格25295元平方米，比上年上漲178。 (六)房地產(chǎn)金融 2015年，全市中資商業(yè)銀行自營(yíng)性人民幣房地產(chǎn)貸款余額1234865億元，同比增長(zhǎng)1204，增幅同比回落156個(gè)百分點(diǎn)。其中人民幣個(gè)人

5、住房貸款余額607646億元，同比增長(zhǎng)101；人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額547889億元，同比增長(zhǎng)1725。 二、2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境 2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面的主基調(diào)是“去庫(kù)存”，穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持居民自住和改善型需求是房地產(chǎn)政策調(diào)整的主要方向。中央和各級(jí)政府在供應(yīng)和需求兩端同時(shí)調(diào)整政策：在供應(yīng)端通過(guò)關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，按照分城施策的要求，對(duì)不同城市的住房供應(yīng)和土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)整；在需求端則通過(guò)降首付、降利率、減稅費(fèi)、予補(bǔ)貼、放寬公積金貸款政策，取消限外等多手段并施，千方百計(jì)去庫(kù)存。2015年，央行共5次降息，5次降準(zhǔn)，進(jìn)一步

6、釋放流動(dòng)性，基準(zhǔn)利率降至歷史最低水平，購(gòu)房成本大幅下降。2015年，上海認(rèn)真執(zhí)行中央的各項(xiàng)政策，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，并根據(jù)上海的實(shí)際情況提高了公積金貸款額度，延長(zhǎng)貸款時(shí)限。同時(shí)，針對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱情況，上海市官方在7月和10月兩次明確表態(tài)“上海房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高”，仍然要繼續(xù)堅(jiān)持樓市調(diào)控。 (一)房地產(chǎn)有關(guān)政策 1、3月15日，李克強(qiáng)總理在全國(guó)人大答記者問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的規(guī)律，中國(guó)國(guó)土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和

7、改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。中國(guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，住房既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是民生問(wèn)題。中國(guó)政府要做的就是要為低收入住房困難群體提供住房保障。今年，我們?cè)诟脑炫飸?hù)區(qū)、城市和農(nóng)村危房方面還要加大力度，各增加100萬(wàn)套。中國(guó)政府有保障群眾基本居住條件的責(zé)任。 2、3月25日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(國(guó)土資發(fā)201537號(hào))，通知共四條：一、合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模。(一)科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃。(二)加強(qiáng)住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制。住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅

8、用地供應(yīng)規(guī)模。(三)強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理。各地國(guó)土資源主管部門(mén)要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。二、優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。(四)優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)；對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶(hù)型作出調(diào)整，滿(mǎn)足合理的自住和改善性住房需求(五)促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。三、統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)四、加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。 3、3月30日，中國(guó)人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布關(guān)于個(gè)人住房

9、貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知，通知共三條：一、繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作，滿(mǎn)足居民家庭改善性住房需求。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40，二、進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30。三、加強(qiáng)政策指導(dǎo)，做好貫徹落實(shí)、監(jiān)督和政策評(píng)估工作。同日，財(cái)政部發(fā)布了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知(財(cái)稅201

10、539號(hào))，通知要求將個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上 (含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。(業(yè)內(nèi)將這兩條政策稱(chēng)為“330新政”) 4、8月27日，商務(wù)部、住建部等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策。一、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例，按照國(guó)家工商行政管理局關(guān)于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例的暫行規(guī)定(工商企字1987第38號(hào))執(zhí)行。二、取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注

11、冊(cè)資本金的要求。三、境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。對(duì)于實(shí)施住房限購(gòu)政策的城市，境外個(gè)人購(gòu)房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。 (上海按現(xiàn)有政策執(zhí)行，沒(méi)有變化)四、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步簡(jiǎn)化程序，提高辦事效率，優(yōu)化和改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)管理。自本通知印發(fā)之日起，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)可按照相關(guān)外匯管理規(guī)定直接到銀行辦理外商直接投資項(xiàng)下相關(guān)外匯登記。 5、9月30日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知，通知共兩條：一、在不實(shí)

12、施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25。二、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。同日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知 (建金2015150號(hào))，共八條。一、提高實(shí)際貸款額度。2015年8月末住房公積金資金運(yùn)用率低于 85的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個(gè)人

13、住房貸款實(shí)際額度。在保證借款人基本生活費(fèi)用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50-60。貸款償還期限可延至借款人法定退休年齡后5年，最長(zhǎng)貸款期限為30年。推行按月劃轉(zhuǎn)住房公積金沖還貸款本息業(yè)務(wù)。二、設(shè)區(qū)城市統(tǒng)籌使用資金。三、拓寬貸款資金籌集渠道。有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤(pán)活住房公積金貸款資產(chǎn)。四、全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。五、簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)審批要件。六、提高管理效率和服務(wù)水平。七、加快改造升級(jí)信息系統(tǒng)。 八、建立考核問(wèn)責(zé)制度。 6、12月1821日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議認(rèn)為明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)

14、術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。第三，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù)，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。要鼓

15、勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。提出通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要明確深化住房制度改革方向，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。 7、12月28日住建部召開(kāi)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)向好態(tài)勢(shì)。要推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民住房需求為主

16、的住房體制改革，把去庫(kù)存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。 8、4月9日，上海市公積金管理中心發(fā)布關(guān)于調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知，通知對(duì)最高貸款額度進(jìn)行了調(diào)整，1、購(gòu)買(mǎi)首套住房。個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整至50萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元；繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在50萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元保持不變，家庭最高貸款額度在100萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元保持不變。2、購(gòu)買(mǎi)改善性第二套普通商品房。參照購(gòu)買(mǎi)首套住房政策。3、購(gòu)買(mǎi)改善性第二套非普通商品房。個(gè)人最高貸款額度由20萬(wàn)元調(diào)整至40萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由40萬(wàn)元調(diào)整至80萬(wàn)元；繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人

17、最高貸款額度在40萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元保持不變，家庭最高貸款額度在80萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元保持不變。 9、10月9日，上海市委書(shū)記韓正在區(qū)縣、大口黨委書(shū)記季度工作會(huì)議上指出，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會(huì)削弱城市的競(jìng)爭(zhēng)力。韓正表示，上海作為一座特大型城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有自身特點(diǎn)，控制房?jī)r(jià)是重要調(diào)控目標(biāo)。這項(xiàng)工作，不能人云亦云，必須清醒認(rèn)識(shí)、堅(jiān)定不移。我們必須堅(jiān)定不移下決心減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)，必須保持定力，絕不能為緩解一時(shí)一地的問(wèn)題，而采用短期刺激政策，要對(duì)市民負(fù)責(zé)、對(duì)未來(lái)負(fù)責(zé)。韓正提到，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩大結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：辦公用房、商業(yè)用

18、房投資增幅過(guò)大、保有量過(guò)大；中小套型商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，特別是市場(chǎng)化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。而究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)明顯減少。韓正強(qiáng)調(diào)，要抓緊研究制定約束性措施，土地供應(yīng)量不變，結(jié)構(gòu)必須調(diào)整。 (二)貨幣金融政策 1、繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 2015年全年M2增長(zhǎng)目標(biāo)為12左右。12月末，廣義貨幣(M2)余額13923萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 133，增速比上月末低04個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高11個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額4010萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)152，增速比上月末低05個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高120個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣(MO)余額632萬(wàn)億

19、元，同比增長(zhǎng)49。2015年全年凈投放現(xiàn)金2957億元。 12月末，本外幣貸款余額9935萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)134。12月末人民幣貸款余額9395萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)143，增速比上月末低06個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高06個(gè)百分點(diǎn)。2015年全年人民幣貸款增加1172萬(wàn)億元，同比多增181萬(wàn)億元。 2、降息降準(zhǔn)各五次，釋放流動(dòng)性 央行決定：3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各025個(gè)百分點(diǎn)，存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的12倍調(diào)整為13倍。5月11日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率各025個(gè)百分點(diǎn)，存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的13倍調(diào)整為15倍。6月28日起下調(diào)一年期存貸

20、款利率各025個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)后一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別為2與485。8月26日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率各025個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)放開(kāi)一年期以上(不含一年期)定期存款的利率浮動(dòng)上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮動(dòng)上限不變。10月24日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)后，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別為15和435，其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款利率相應(yīng)調(diào)整；個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。 央行決定：2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，加大對(duì)小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工

21、程建設(shè)的支持力度，對(duì)小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個(gè)百分點(diǎn)。4月20日起下調(diào)各類(lèi)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，加大對(duì)小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工程建設(shè)等的支持力度，自4月20日起對(duì)農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，并統(tǒng)一下調(diào)農(nóng)村合作銀行存款準(zhǔn)備金率至農(nóng)信社水平；對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”或小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的

22、國(guó)有銀行和股份制商業(yè)銀行可執(zhí)行較同類(lèi)機(jī)構(gòu)法定水平低05個(gè)百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金率。6月28日起有針對(duì)性地對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施定向降準(zhǔn)。對(duì)“三農(nóng)”貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行降低存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)“三農(nóng)”或小微企業(yè)貸款達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、外資銀行降低存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)；降低財(cái)務(wù)公司存款準(zhǔn)備金率3個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步鼓勵(lì)其發(fā)揮好提高企業(yè)資金運(yùn)用效率的作用。 9月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。同時(shí)，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持“三農(nóng)”和小微企業(yè)的能力，額外降低縣域農(nóng)村

23、商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用社和村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。額外下調(diào)金融租賃公司和汽車(chē)金融公司準(zhǔn)備金率3個(gè)百分點(diǎn)，鼓勵(lì)其發(fā)揮好擴(kuò)大消費(fèi)的作用。10月24日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)，以保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。同時(shí)，為加大金融支持“三農(nóng)”和小微企業(yè)的正向激勵(lì)，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的金融機(jī)構(gòu)額外降低存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。 三、2015年市場(chǎng)形勢(shì)分析與2016年市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 2015年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)。土地出讓面積同比減少17，價(jià)格仍處高位；商品住房銷(xiāo)售面積同比上升166，住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)9個(gè)月上漲；二手住房成

24、交同比增長(zhǎng) 7618，價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)11個(gè)月上漲。 2016年，從宏觀經(jīng)濟(jì)面看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍處于探底階段，國(guó)內(nèi)投資疲軟，國(guó)外經(jīng)濟(jì)回升緩慢，進(jìn)出口持續(xù)下滑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將面臨較大的壓力，因此，2016年房地產(chǎn)行業(yè)仍將是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。從政策面看，“去庫(kù)存”仍將是2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，因此2016年樓市整體政策面仍將保持相對(duì)寬松，但鑒于不同城市分化嚴(yán)重，“分類(lèi)調(diào)控”也將是主要調(diào)控原則，上海將繼續(xù)執(zhí)行一系列調(diào)控政策，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，限購(gòu)政策仍將延續(xù)，以防止投資需求過(guò)快增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高。從資金面看，宏觀經(jīng)濟(jì)依舊低迷，為支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，整體資金面仍將相對(duì)寬松。但由于美國(guó)進(jìn)入加息

25、周期，這會(huì)制約人民幣進(jìn)一步的降息空間，并加大匯率的波動(dòng)幅度。從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系看，由于總體需求比較旺盛，供應(yīng)相對(duì)偏緊，2015年上海一二手房市場(chǎng)成交量均創(chuàng)下近年來(lái)的新高，提前透支了部分需求，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快對(duì)需求也產(chǎn)生了一定的制約作用，再加上需求比上年有所減少，隨著新開(kāi)工回升，供應(yīng)緊張的局面有所緩解，預(yù)計(jì)供求關(guān)系會(huì)逐漸趨緩。綜上所述，預(yù)計(jì)2016年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出“暖中趨緩”的格局，土地市場(chǎng)仍將量減價(jià)升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持低位增長(zhǎng)，商品住房成交面積穩(wěn)中有降，住房?jī)r(jià)格漲幅趨緩。以下側(cè)重從供地、投資、銷(xiāo)售、房?jī)r(jià)等方面對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和走勢(shì)進(jìn)行分析。 (一)土地供應(yīng)總量持續(xù)回落，住宅用地

26、增加，土地價(jià)格上升明顯 2015年，土地供應(yīng)總量有所減少，全市共計(jì)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)1240公頃，比上年減少 175。 2015年112月，住房用地供應(yīng)739公頃，比上年增長(zhǎng)26，其中保障性住房用地450公頃(經(jīng)適房86公頃、動(dòng)遷安置房347公頃、公租房17公頃)，占全市住房用地供應(yīng)609，商品住房用地供應(yīng)289公頃，占391。 2015年，上海市出讓成交經(jīng)營(yíng)性地塊96幅，終止掛牌11幅，無(wú)流拍地塊。住宅平均成交樓面地價(jià)17682元平方米，比上年上升376，平均溢價(jià)率為40，比上年下降了8個(gè)百分點(diǎn)；商辦平均成交樓面地價(jià)11800元平方米，比上年上升463，平均溢價(jià)率為21，工業(yè)平均成交樓面

27、地價(jià)1535元平方米，上升565，平均溢價(jià)率為2。(表1) 2015年上海土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量減價(jià)升的格局，由于供應(yīng)量減少，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，地價(jià)居高不下：2月11日，首次通過(guò)招拍掛拿地進(jìn)入上海的當(dāng)代置業(yè)旗下的武漢摩碼置業(yè)以1735億元競(jìng)得閔行區(qū)江川社區(qū) 01、02單元(MHPO-1101、MHPO-1102單元)52-03地塊(顓橋鎮(zhèn)186-1地塊)，成交樓板價(jià) 18777元平方米，溢價(jià)率9555。4月16日，大名城以2906億元和217億元先后競(jìng)得唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn) D-03-05a地塊和唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-07地塊。樓板價(jià)分別為27909元平方米和29697元平方米，溢價(jià)率達(dá)到6915和6757，唐鎮(zhèn)樓板價(jià)再

28、創(chuàng)新高。6月3日，華潤(rùn)置地聯(lián)合華發(fā)股份以總價(jià) 8795億元，競(jìng)得閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊，樓板價(jià)為38062元平方米，溢價(jià)率2687。6月19日，首創(chuàng)、保利置業(yè)、山東黃金聯(lián)合體以總價(jià)3454億元，競(jìng)得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01E2-01、02地塊(12、13街坊)，樓板價(jià)為42725元平方米，溢價(jià)率4612。7月15日，金融街以總價(jià)8815億元摘得上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)以北地塊，樓板價(jià)27萬(wàn)元平方米，溢價(jià)率為 5012，成為上海全年總價(jià)最高地塊。8月12日，陽(yáng)光城以總價(jià)173億元摘得楊浦平?jīng)錾鐓^(qū) 02C112(大橋街道101街坊)地塊，樓板價(jià)49236元平方米，溢價(jià)率59

29、6，成為上海全年單價(jià)最高地塊。9月25日，平安集團(tuán)聯(lián)合杭州濱江集團(tuán)以3465億元競(jìng)得祁連社區(qū)121601單元B3-03地塊，樓板價(jià)28755元平方米，溢價(jià)率917，刷新了大場(chǎng)板塊的土地單價(jià)紀(jì)錄。12月10日，金輝集團(tuán)以總價(jià)2815億元競(jìng)得閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城MHP0-0303單元01-0115A地塊，樓板價(jià)43790元平，溢價(jià)率14328，預(yù)計(jì)未來(lái)保本售價(jià)將達(dá)到65萬(wàn)元平方米以上，而目前周邊在售的精裝公寓普遍售價(jià)僅4萬(wàn)元平方米上下，面粉已經(jīng)貴過(guò)面包。12月17日，中鐵建以總價(jià)38億摘得奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-0113區(qū)域純宅地，樓板價(jià)19179元平方米，溢價(jià)率21965，成為上海全年溢價(jià)率最高地塊。縱

30、觀全年土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)整體漲勢(shì)明顯，由于宅地稀缺性不斷突顯，市場(chǎng)對(duì)住宅用地，特別是優(yōu)質(zhì)宅地的競(jìng)爭(zhēng)熱情仍然較高，住宅用地溢價(jià)率超過(guò)50的地塊有27幅。 分析2015年上海土地市場(chǎng)成交火熱的原因：一是土地供應(yīng)規(guī)模持續(xù)減少，2013年以來(lái)土地市場(chǎng)供應(yīng)量一直是“負(fù)增長(zhǎng)”，市場(chǎng)供應(yīng)跟不上市場(chǎng)需求節(jié)奏，上海住宅類(lèi)用地與每年的銷(xiāo)售量相比較還是供不應(yīng)求。二是受政策利好影響，樓市成交火熱也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)，同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠了大量資金，有強(qiáng)烈的補(bǔ)貨需求。三是2015年全國(guó)不同城市之間出現(xiàn)了嚴(yán)重分化，三四線城市樓市普遍銷(xiāo)售不暢，庫(kù)存壓力居高不下，一線城市供銷(xiāo)兩旺，因此，大型房企的布局策略重返

31、一線城市，這導(dǎo)致一線城市土地市場(chǎng)再度火熱。 值得注意的是，2015年上海土地市場(chǎng)的熱度已經(jīng)引起了政府部門(mén)的高度重視，10月9日，市委書(shū)記韓正作了關(guān)于“控房?jī)r(jià)，調(diào)供應(yīng)結(jié)構(gòu)”的講話，之后五幅住宅地塊暫停出讓?zhuān)渲屑味ê蜅钇值膬煞貕K出讓指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后重新出讓?zhuān)诔鲎屢笾性黾恿酥行?hù)型和保障房的比例。嘉定新城A03-5地塊住宅套數(shù)下限由此前的“325套”增至“411套”；90平方米以下戶(hù)型建筑面積比例由“不低于 20”，調(diào)整為“不低于50”。根據(jù)地塊的建筑面積及住宅套數(shù)限制，調(diào)整后，住宅套均面積由150平方米變?yōu)?19平方米，至少一半建筑面積為90平方米以下的中小戶(hù)型。新江灣城N091104單元

32、C1-02(D7)地塊保障性住房所占總住宅建筑面積的比例由原先不低于5，調(diào)整為不低于20；90平方米以下中小套型住宅面積占比，由“不低于20”提高到“不低于60”。 2016年土地市場(chǎng)走勢(shì)分析：一是適應(yīng)市場(chǎng)變化，實(shí)施精準(zhǔn)、精細(xì)的供地方式，在研判分析的基礎(chǔ)上，分區(qū)域、分類(lèi)型，對(duì)各類(lèi)建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)模、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏和時(shí)序的調(diào)控，推進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，這將是2016年土地市場(chǎng)的主旋律。二是控制地價(jià)，以約束性措施調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小套型和普通商品房供應(yīng)，這將仍然是土地供應(yīng)管理的重要工作和主要方向之一。三是2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，房企回籠了大量資金，加上整體社會(huì)資金面寬松，房企資金面普遍充裕

33、，在土地競(jìng)爭(zhēng)中底氣十足，優(yōu)質(zhì)宅地的競(jìng)爭(zhēng)仍將非常激烈?？傮w上看，受到上海土地供應(yīng)不斷減少，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地需求不斷上升的影響，2016年土地市場(chǎng)將延續(xù)今年量減價(jià)升、競(jìng)爭(zhēng)激烈的態(tài)勢(shì)，部分區(qū)位優(yōu)異的宅地可能出現(xiàn)高溢價(jià)率。 (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重持續(xù)上升 2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資346894億元，比上年增長(zhǎng)82，增幅較上年回落55個(gè)百分點(diǎn)。2015年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅總體呈現(xiàn)回落走勢(shì)，上半年達(dá)到全年最高158的增幅。2015年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重繼續(xù)上升，達(dá)546，比上年提高13個(gè)百分點(diǎn)。 從房屋類(lèi)型看，非住宅投資占比提高。2015年，上海住宅

34、投資181332億元，比上年增長(zhǎng)51，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的523；非住宅投資165562億元，增長(zhǎng)117，占477，比上年提高15個(gè)百分點(diǎn)。 從投資結(jié)構(gòu)看，土地購(gòu)置費(fèi)占比接近3成。2015年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的建安工程投資 221204億元，比上年增長(zhǎng)65，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的638；土地購(gòu)置費(fèi)100441億元，增長(zhǎng) 150，占290，比上年提高18個(gè)百分點(diǎn)。 從投資主體看，非國(guó)有投資占比略降。2015年，上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)投資25594億元，比上年增長(zhǎng)165；非國(guó)有投資321300億元，增長(zhǎng)76，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重下降06個(gè)百分點(diǎn)。在非國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)中，股份制企業(yè)投資180965

35、億元，增長(zhǎng)203；私營(yíng)企業(yè)投資71502億元，下降171；港澳臺(tái)商企業(yè)投資54053億元，增長(zhǎng)325；外商企業(yè)投資13289億元，下降332。 2016年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將低速增長(zhǎng)。支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)主要有四方面因素：一是在建規(guī)模較大，房屋施工面積超15億平方米；二是經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)定增長(zhǎng)需要投資保持一定的力度，2015年國(guó)家出臺(tái)政策促投資增長(zhǎng)，調(diào)低了部分房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍預(yù)計(jì)今后僅一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還有發(fā)展空間，因此各路房產(chǎn)商扎堆進(jìn)入上海拿地，2015年上海土地市場(chǎng)成交依舊活躍，高溢價(jià)地塊層出不窮；四是隨著房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，裝修房比例提升，建安成本不斷上漲。影響

36、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落主要有三方面因素：一是投資增幅回落的趨勢(shì)已經(jīng)形成，從2015年 16月增長(zhǎng)158的最高點(diǎn)回落至年底個(gè)位數(shù)82的增長(zhǎng)；二是建設(shè)進(jìn)度有趨緩的跡象，房屋竣工面積增幅已從2015年13月增長(zhǎng)700的高點(diǎn)回落到2015年全年增長(zhǎng)144，同時(shí)新開(kāi)工面積長(zhǎng)期處于下降區(qū)間運(yùn)行；三是投資基數(shù)偏高，將會(huì)對(duì)2016年投資增長(zhǎng)帶來(lái)一定的壓力。綜合支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)的因素和影響投資增長(zhǎng)回落的原因，預(yù)計(jì)2016年上海房地產(chǎn)投資仍將保持一定的規(guī)模，但低速增長(zhǎng)的概率較大。 (三)商品住房銷(xiāo)售量上升明顯，價(jià)格大幅上漲 2015年，上海商品房市場(chǎng)在“330”新政和信貸寬松的一系列政策利好下，商品住房

37、成交面積增加，改善性需求釋放明顯；商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)上升。市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的狀態(tài)。 2015年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售2311萬(wàn)平方米，比上年減少2；其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售1626萬(wàn)平方米，比上年減少12。全市商品房銷(xiāo)售(市場(chǎng)化新建商品住房、銷(xiāo)售性保障房和非居住房) 243136萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)166；其中商品住房銷(xiāo)售200917萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)128。 2015年112月上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)1月份環(huán)比持平、2月份環(huán)比下降01，3月份環(huán)比持平，4月份起環(huán)比連續(xù)上漲，每月漲幅依次為07、26、24、19、16、19、21、 19、21。2015年12月比上年同期上漲182。 從全國(guó)

38、70城市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)看：2015年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖，但城市間分化趨勢(shì)愈加明顯。2015年1-2月，價(jià)格環(huán)比上漲的城市僅有2個(gè)。受“330新政”的政策的影響，5月份上漲的城市個(gè)數(shù)增加到了20個(gè)，其中一線城市漲幅明顯，北上廣深環(huán)比漲幅分別達(dá)到11、22、14和66。7-9月，上漲城市逐月增多，分別達(dá)到31個(gè)、35個(gè)、39個(gè)。10月份上漲城市減少為 27個(gè)，但一線城市價(jià)格仍全線上漲，環(huán)比漲幅最大的是上海，達(dá)21。1112月，上漲城市達(dá)到33個(gè)和39個(gè)，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市；其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線城市仍然處于庫(kù)存逐步消化階段，環(huán)

39、比仍在下降。 據(jù)房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上數(shù)據(jù)(見(jiàn)圖1)顯示：2015年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一季度低迷、二季度回暖、三季度升溫、四季度火熱的走勢(shì)，全年市場(chǎng)化商品住房(不包括保障性住房)銷(xiāo)售面積達(dá)138564萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2009年以來(lái)的新高；銷(xiāo)售均價(jià)31944元平方米，比上年上漲219。從走勢(shì)上看，2015第一季度，受春節(jié)等傳統(tǒng)淡季的影響，市場(chǎng)在低位徘徊，分別成交7836萬(wàn)平方米、 3503萬(wàn)平方米、7081萬(wàn)平方米，第二季度受“330”新政等一系列利好政策影響，市場(chǎng)快速回暖，當(dāng)月成交11515萬(wàn)平方米，5、6月份成交量再次放大，分別達(dá)到13288萬(wàn)平方米和13688萬(wàn)平方米。第三季度，受到央行兩次

40、降準(zhǔn)降息的影響，市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，7、8、9三月分別成交12157萬(wàn)平方米、11477萬(wàn)平方米、13187萬(wàn)平方米。四季度，受到央行第五次“雙降”和房企沖刺年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素影響，市場(chǎng)出現(xiàn)“日光盤(pán)”，這讓購(gòu)房者產(chǎn)生了恐慌情緒，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理讓樓市成交再次井噴，10月和11月分別成交14215萬(wàn)平方米和13751萬(wàn)平方米，12月成交16867平方米，全年翹尾收官。 成交量的上漲也帶動(dòng)了各個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)的快速上升，比如市中心區(qū)域的萬(wàn)科翡翠濱江，1月時(shí)項(xiàng)目一期公寓的成交均價(jià)不到72萬(wàn)元平方米；到了12月二期公寓成交均價(jià)已直逼9萬(wàn)元平方米大關(guān)。普陀武寧板塊內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目大華清水灣花園，年初均價(jià)為

41、56萬(wàn)元平方米，到年末地處同一地段的綠地海珀玉輝項(xiàng)目，其公寓開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)已達(dá)76萬(wàn)元平方米。遠(yuǎn)郊項(xiàng)目漲幅也非?？捎^，嘉定南翔從年初均價(jià)25萬(wàn)元平方米漲到了3萬(wàn)元平方米，漲幅達(dá)20；南匯周浦漲幅更大，從年初時(shí)的 25萬(wàn)元平方米上漲到33萬(wàn)元平方米，其中世茂云圖項(xiàng)目12月售價(jià)已達(dá)38026元平方米。 分析2015年商品住房量?jī)r(jià)齊升的原因主要有四點(diǎn)：一是多項(xiàng)支持住房消費(fèi)的政策作用逐步顯現(xiàn)。五次降準(zhǔn)降息、降低二套房首付比例、縮短營(yíng)業(yè)稅減免年限、提高住房公積金貸款額度等政策有效降低了購(gòu)房成本，創(chuàng)造了優(yōu)越的購(gòu)房環(huán)境，釋放了自住和改善性住房需求；二是投資性需求“卷土重來(lái)”，推動(dòng)了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。上海從2011

42、年實(shí)現(xiàn)限購(gòu)限貸以來(lái)，投資性需求基本離場(chǎng)，“330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，再加上2015年以來(lái)上海樓市基本面的快速?gòu)?fù)蘇與回升，出于資產(chǎn)配置的考慮，投資性需求回潮明顯，而且這部分需求對(duì)價(jià)格不敏感，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。三是土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)帶動(dòng)了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。據(jù)2015年全年宅地成交數(shù)據(jù)顯示，上半年幾近一半地塊溢價(jià)在45-95；下半年更甚，約四成地塊成交溢價(jià)在95-200。地價(jià)的不斷上漲讓某些區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了“面粉高于面包”的現(xiàn)象，這也進(jìn)一步帶動(dòng)了商品住房的成交。四是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適時(shí)增加推盤(pán)規(guī)模，加大營(yíng)銷(xiāo)力度，市場(chǎng)需求持續(xù)活躍。 2015年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近五年來(lái)首次

43、出現(xiàn)了供應(yīng)小于銷(xiāo)售的情況。隨著市場(chǎng)成交活躍，商品住房庫(kù)存下降，市場(chǎng)化新建商品住房可售量減少。截至12月末，網(wǎng)上市場(chǎng)化商品住房可售面積107535萬(wàn)平方米，同比減少257萬(wàn)平方米，其中非普通商品住房80135萬(wàn)平方米，同比減少178萬(wàn)平方米；動(dòng)遷安置住房可售量250327萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)156萬(wàn)平方米。按近半年的月均成交量計(jì)算，2015年底市場(chǎng)化商品住房庫(kù)存消化期為79個(gè)月，比2014年底減少81個(gè)月，由庫(kù)存充裕轉(zhuǎn)為存貨緊張。 根據(jù)DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2015全年高端住宅表現(xiàn)突出，明顯優(yōu)于整體市場(chǎng)，成交量比過(guò)往五年同期高出一個(gè)數(shù)量級(jí)，高端門(mén)檻更是水漲船高。單價(jià)70,000元以上單套1200

44、萬(wàn)以上高端公寓全年成交2321套，同比增長(zhǎng)32444，套均價(jià)格2160萬(wàn)，套均面積242平方米；單價(jià)50000以上、單套1200萬(wàn)以上的高端別墅成交705套，同比增長(zhǎng)16111，套均價(jià)2660萬(wàn)，套均面積331平方米。從板塊分析來(lái)看，上海浦江沿岸六大高端住宅聚集區(qū)全年公寓成交960套，占全市高端公寓成交 42。陸家嘴濱江、原盧灣、黃浦濱江成交出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)；北外灘在過(guò)往兩年未取得成交情況下首次取得高端住宅成交；洋涇、徐匯濱江等新興親水板塊成為今年高端市場(chǎng)黑馬，成交套數(shù)、面積、總銷(xiāo)售額均居于高端市場(chǎng)榜首，個(gè)別項(xiàng)目暢銷(xiāo)程度甚至達(dá)到開(kāi)盤(pán)首日去化80以上。 2016年上海商品房市場(chǎng)走勢(shì)分析：2016年

45、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“暖中趨緩”的走勢(shì)。上海地少人多、住房需求旺盛的基本格局并未改變，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然存在。由于2015年市場(chǎng)需求過(guò)度釋放，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)有足夠多的存貨供市場(chǎng)銷(xiāo)售，供需兩端都將需要時(shí)間重新累積，同時(shí)房?jī)r(jià)快速上漲也對(duì)剛需和改善型需求的支付能力產(chǎn)生影響，市場(chǎng)因此將進(jìn)入供需結(jié)構(gòu)調(diào)整期。綜合各種因素初步判斷：2016年上海商品住房成交面積穩(wěn)中有降，供應(yīng)略減，住房?jī)r(jià)格漲幅趨緩。 (四)二手住房市場(chǎng)成交量大幅上升，價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲 2015年上海存量房登記面積265458萬(wàn)平方米，同比上升6526。其中存量住宅登記面積 236536萬(wàn)平方米，同比上升7618；成交均價(jià)25295元平方米，同比

46、上升178。 2015年112月上海二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)：1月份上漲03，2月份上漲01，3月份持平。在“330新政”和金融政策的影響下，二手住房?jī)r(jià)格從4月開(kāi)始上漲加速，4-7月份逐月上漲，上漲 06、22、12、16。810月增幅回落，依次為上漲11、1、08。11月份上漲1，12月份上漲12。2015年12月比上年同期上漲117。 總體上看，據(jù)房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上數(shù)據(jù)(見(jiàn)圖2)，2015年二手住房市場(chǎng)走勢(shì)與新建商品住房基本一致，呈量?jī)r(jià)齊升走勢(shì)。1、2、3月份受到傳統(tǒng)淡季和春節(jié)的影響，市場(chǎng)成交清淡，分別只有18721套、9903套、21140套。“330”新政后，二手房成交量快速放大，4、5、6月

47、份成交量分別為 36504套、36755套、33860套。710月份，隨著剛需、改善和豪宅交易升溫，二手房成交始終維持在高位，分別成交32567套、32435套、34245套、31976套。年底，隨著“恐慌入市”現(xiàn)象抬頭，不少買(mǎi)家年前“搶收”，再加上“地王”頻出，拉動(dòng)了周邊板塊二手房?jī)r(jià)格，市場(chǎng)走出翹尾走勢(shì)，11月和 12月分別成交35695套和39806套。 2016年二手房市場(chǎng)分析：當(dāng)前中央定調(diào)的寬松政策環(huán)境，提高了買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于后市的信心。在金融動(dòng)蕩背景下，房地產(chǎn)保值增值功能彰顯，這些都會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)起到支撐作用。但2015年上海月均3萬(wàn)套左右的成交量已經(jīng)過(guò)高，遠(yuǎn)超正常成交量，大量二手房成交

48、需求被透支，有效掛牌有所減少， 2016年二手房市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入沖高后的調(diào)整期。成交量或有減少，房?jī)r(jià)仍將維持。 四、對(duì)當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和建議 2016年是“十三五”的開(kāi)局之年，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)在“十三五”時(shí)期的發(fā)展方向，適應(yīng)新常態(tài)，按照推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，加速創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，謀求未來(lái)更大的發(fā)展空間。同時(shí)， 2016年也是全面建成小康社會(huì)決勝階段的開(kāi)局之年，是推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革的攻堅(jiān)之年。年終召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”列為五大重點(diǎn)工作之一，可見(jiàn)2016年“去庫(kù)存”仍將是全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的首要目標(biāo)，但我們也應(yīng)注意到不同城市之間分化加大，一線及部分熱點(diǎn)二線城市由于自身

49、經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，供需矛盾依然緊張，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征的研判，主動(dòng)適應(yīng)上?！笆濉卑l(fā)展的趨勢(shì)，保持市場(chǎng)和行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 (一)密切關(guān)注當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展 2015年，在多重政策利好的疊加效應(yīng)下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的走勢(shì)，交易量達(dá)到近年來(lái)的最高水平，伴隨著市場(chǎng)的回暖，投資性需求已有“卷土重來(lái)”之勢(shì)，這部分需求的特點(diǎn)是其釋放會(huì)隨預(yù)期的變化提前或延后，并對(duì)房?jī)r(jià)起到助漲助跌的作用，加大市場(chǎng)波動(dòng)，不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。為此，建議政府要密切關(guān)注市場(chǎng)所存在的隱患，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)“穩(wěn)定供應(yīng)”，引導(dǎo)住房需求穩(wěn)定且有序釋放，防范市場(chǎng)大

50、幅波動(dòng)。 一是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度，防范投資需求擾亂市場(chǎng)秩序。密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，防止市場(chǎng)炒作激發(fā)的非理性需求，引發(fā)房?jī)r(jià)大幅上漲。2015年，隨著市場(chǎng)的回暖，投資投機(jī)性需求回潮明顯，這部分需求更多是出于資產(chǎn)配置的考慮來(lái)置業(yè)，對(duì)價(jià)格并不敏感，這也是2015年房?jī)r(jià)快速回暖的重要推手，這部分需求主要采取兩個(gè)方式來(lái)規(guī)避限購(gòu)，一是只簽約不登記，這種情況在高端樓盤(pán)中普遍存在，有的樓盤(pán)達(dá)到20；二是通過(guò)造假的境外身份重復(fù)購(gòu)房。政府部門(mén)應(yīng)對(duì)這部分違規(guī)的需求加強(qiáng)審核，堵住限購(gòu)政策所存在的漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，明確有房無(wú)貸購(gòu)買(mǎi)非普通商品住房首付比例(“330”政策對(duì)此未明確)。 二是注意房地產(chǎn)投資占比過(guò)高對(duì)

51、行業(yè)和經(jīng)濟(jì)整體的不利影響。近些年，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重不斷上升，與經(jīng)濟(jì)整體的協(xié)調(diào)性下降。由于前期投資高速增長(zhǎng)導(dǎo)致2015年上海房屋在建面積超15億平方米，達(dá)到當(dāng)年銷(xiāo)售面積5倍以上，投資規(guī)模偏大將直接影響今后若干年的市場(chǎng)供應(yīng)和房?jī)r(jià)波動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為上海重要產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)，但是對(duì)于一個(gè)城市來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)是資源消耗量較大的產(chǎn)業(yè)，占用了大量鋼鐵、水泥、砂石等資源，而且土地資源更是具有稀缺性，上海城市能夠承載的人口規(guī)模也是有限的，長(zhǎng)時(shí)期占比過(guò)高不利于上海房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。 三是防范市場(chǎng)快速上升之后可能出現(xiàn)的波動(dòng)。根據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)

52、過(guò)去十年來(lái)的走勢(shì)規(guī)律看，每?jī)赡昃蜁?huì)經(jīng)歷一個(gè)周期，最長(zhǎng)的上漲期限為18個(gè)月，此輪上漲從2014年四季度開(kāi)始，至今已經(jīng)持續(xù)了13個(gè)月，到2016年下半年市場(chǎng)或許會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，前期短期內(nèi)過(guò)度上漲和恐慌性購(gòu)房會(huì)透支需求，并加劇市場(chǎng)的波動(dòng)，而且2016年下半年正是2015年高價(jià)地的上市時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這對(duì)于剛需和改善型需求的支付能力會(huì)造成很大的壓力，可能會(huì)造成短期內(nèi)需求無(wú)法跟上供應(yīng)的情況。政府部門(mén)應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)供需變化，做好預(yù)案，防止市場(chǎng)從過(guò)熱驟變?yōu)檫^(guò)冷，引起波動(dòng)。 (二)深化研究土地供應(yīng)制度，緩解土地供需結(jié)構(gòu)矛盾 截至目前，上海建設(shè)用地總規(guī)模超過(guò)全市陸域面積的40，明顯高于不少?lài)?guó)際大都市。上海將2020年的

53、階段控制目標(biāo)確定為3185平方公里，為未來(lái)建設(shè)用地的“終極規(guī)?！?。上海土地資源的緊約束已經(jīng)成為城市發(fā)展的新常態(tài)，傳統(tǒng)用地?cái)U(kuò)張式發(fā)展模式已經(jīng)不再符合上海土地資源的現(xiàn)實(shí)情況。過(guò)去 10年，本市年均凈增常住人口約60萬(wàn)人，目前全市常住人口超過(guò)2400萬(wàn)人，但與此同時(shí)，本市市場(chǎng)化住宅土地供應(yīng)卻是逐年下降的趨勢(shì)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)人多地少、需求旺盛的格局，環(huán)境資源承載壓力很大?！笆濉逼陂g，在建設(shè)用地逼近上限、人口仍呈凈流入的背景下，需要深化研究土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式，與住房供求關(guān)系相匹配，以適應(yīng)本市未來(lái)人口變化趨勢(shì)、基礎(chǔ)配套設(shè)施等環(huán)境資源承載能力。 一是進(jìn)一步深化研究土地供應(yīng)制度改革問(wèn)題。在房地產(chǎn)二

54、三級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化制度已基本確立的情況下，需要深化土地供應(yīng)制度改革。研究改革現(xiàn)有的土地供應(yīng)方式，推動(dòng)土地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。我國(guó)內(nèi)地土地批租制度源自香港，要學(xué)習(xí)借鑒香港做法 (香港土地一級(jí)市場(chǎng)由政府直接供地，占比很??；土地二級(jí)市場(chǎng)供求關(guān)系由市場(chǎng)調(diào)節(jié))，研究探索加快城市存量國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)企業(yè)自用的存量土地入市。 二是落實(shí)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)問(wèn)題。1988年起，上海率先在國(guó)有土地上實(shí)行了建設(shè)用地使用權(quán)有償、有期限的使用制度，即建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)化。2007年全國(guó)人大通過(guò)的物權(quán)法賦予了農(nóng)村集體土地上“三塊地”(土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)

55、、宅基地使用權(quán))為用益物權(quán)，但在實(shí)踐中，“三塊地”的用益物權(quán)權(quán)能尚未實(shí)現(xiàn)。因此，如何落實(shí)“十八大”的要求，亟待研究推進(jìn)。上海圍繞農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)已經(jīng)有所動(dòng)作，目前正在松江區(qū)試點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)明確，入市流轉(zhuǎn)的是基于用益物權(quán)的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇莾H基于合同的出租、轉(zhuǎn)租，這是融資抵押的前提。同時(shí)，農(nóng)村集體“三塊地”改革，如何體現(xiàn)有償有期限使用制度，也是題中應(yīng)有之意。 三是加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃建設(shè)區(qū)外現(xiàn)狀低效工業(yè)用地的利用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上?，F(xiàn)狀建設(shè)用地中工業(yè)用地比重偏大，其中，規(guī)劃建設(shè)區(qū)外現(xiàn)存低效工業(yè)用地約占198平方公里，該區(qū)域工業(yè)用地占全市工業(yè)用地比重接近14，工業(yè)總產(chǎn)值占比卻不到10?！皽p量化”就是對(duì)不符

56、合土地利用總體規(guī)劃要求，而且社會(huì)經(jīng)濟(jì)或者環(huán)境效益較差的建設(shè)用地，通過(guò)拆除復(fù)墾等土地整治工作，恢復(fù)農(nóng)地生產(chǎn)能力，發(fā)揮生態(tài)用地功能。 四是增加中小套型住宅的土地供應(yīng)。目前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，供求結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，主要反映在：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偏好建造大戶(hù)型高檔房屋，而改善居住條件的中低價(jià)位、中小戶(hù)型住宅供應(yīng)顯得不足。很多適合造剛性需求的區(qū)域造了高端性住宅，造成了供需不匹配的問(wèn)題。比如說(shuō)美蘭湖板塊，該區(qū)域地處外環(huán)外，現(xiàn)在在售的樓盤(pán)基本都是大平層，即使在今年市場(chǎng)火熱的形勢(shì)下，去化速度依然緩慢，這就是定位不清造成的后果。希望有關(guān)部門(mén)在土地出讓時(shí)能做研究，在出讓條件中增加中小套型的比例，緩解目前市場(chǎng)中小套

57、型商品住房供需緊張的局面。 (三)積極適應(yīng)市場(chǎng)“新常態(tài)”，保持企業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng) 2016年房企將可能面臨更加復(fù)雜的環(huán)境，全國(guó)層面去庫(kù)存壓力仍大，轉(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)，行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)存量和整合的新常態(tài)。房企應(yīng)從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型、金融創(chuàng)新等方面入手，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)新常態(tài)。 適應(yīng)改善性需求，設(shè)計(jì)出適銷(xiāo)對(duì)路的好產(chǎn)品，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，改善型產(chǎn)品已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)的主流，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)計(jì)出適銷(xiāo)對(duì)路的好產(chǎn)品，更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求。 2015年“戶(hù)型為先”為規(guī)劃思路的樓盤(pán)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。在12的容積率下，開(kāi)發(fā)商不再勉強(qiáng)去打造純低密度社區(qū)；在18的容積率下，開(kāi)發(fā)商也不再去安排一些排屋或者躍層產(chǎn)品，企業(yè)將著眼點(diǎn)更多放在了戶(hù)型的舒適度上。大面寬、短進(jìn)深、高附贈(zèng)的產(chǎn)品非常受到市場(chǎng)的歡迎。此外，為了控制總價(jià)，在競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的市場(chǎng)中保持競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)論剛需樓盤(pán)還是高端樓盤(pán)，戶(hù)型都愈加緊湊。在遠(yuǎn)郊的一些項(xiàng)目，三房面積向80平方米邁進(jìn)，兩房已經(jīng)多在70平方米上下甚至更小，例如首創(chuàng)旭輝城的兩房為75平方米，龍湖錦宸公館更小，只有54平方米；二在市中心，旭輝鉑悅濱江總價(jià)800萬(wàn)的90平方米三房被一搶而空，綠地海珀玉暉最先賣(mài)完的是總價(jià)同樣逼近800萬(wàn)的99平方米兩房，就連原本一期做 250平方米以上大平層的萬(wàn)科翡翠濱