恒大、碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)2018年戰(zhàn)略調整、拿地策略與核心融資整理!

1、恒大、碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)2018年戰(zhàn)略調整、拿地策略和核心融資整理！2018年以來，房地產行業(yè)正式進入下半場，受房地產市場調控和金 融緊縮政策（去杠桿）的影響，房地產行業(yè)已漸入微利時代，除了普 遍面臨的融資難和融資成本高的問題，不少中小開發(fā)商已開始掙扎在 生死邊緣，大房企在本輪調控下的戰(zhàn)略轉型也愈發(fā)明顯 （尤其是教育、 大健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、智慧社區(qū)方向）?？傮w來說，中國房地產已開 始往運營端轉型，并已正式進入“大魚吃小魚”的時代。為使讀者對當前房地產企業(yè)面臨的核心問題及戰(zhàn)略和業(yè)務調整方向 有個清晰的認識，筆者對各地產公司的年報內容以及從公開渠道查詢 到的地產前50強的相關信息進行了整理，

2、同時結合自身的從業(yè)經歷 對上述問題進行了相關分析，希望能給讀者帶來一些有益的啟示。一、恒大集團在金融去杠桿的背景下，恒大從2017年就開始向“低負債、低杠桿、 低成本、高周轉的三低一高發(fā)展模式轉變 ”，但是由于政府對地 產政策的收緊，恒大和其他大地產公司一樣，目前主要面臨融資成本 上升和高周轉發(fā)展模式變難的問題。 資金成本上升方面，拿地或項目 并購的融資成本目前都已不低，商票融資成本更高。值得注意的是， 目前市場上資金非常緊張，有資金的基本不愿意做地產的純信用融資， 主要還是因為投資者認為政策變動太大。而即使是在下半年或明年， 在開發(fā)商能拿出來的土地和項目抵押有限的前提下， 融資也只會越來 越

3、難。在高周轉發(fā)展模式變難的問題上，比如一個是一二線城市項目前期遺 留問題不好推進，特別是如拆遷、土地變性、調規(guī)等周期很長的環(huán)節(jié)； 第二個是三四線城市的銷售和去化問題。受棚改貨幣化安置政策收縮 的影響，恒大、碧桂園、中梁等許多布局了三、四、五線城市發(fā)展的 地產公司都受到了較大的市場影響。從策略上看，恒大今年明顯加強了營銷力度， 集中解決去化問題，另 外主要靠內部管理工具，投資拿地前期協(xié)調各種事項，各部門工作 前置，計劃倒排，強化考核，按照壓縮的時間節(jié)點等方式提高項目周 轉。值得注意的是，以恒大收縮深圳城市更新項目的投資為例，很多 開發(fā)商都因更新政策的收縮和地產調控放慢了深圳城市更新項目投 資的腳

4、步。（一）戰(zhàn)略調整針對上述問題，恒大主要實施了以下的戰(zhàn)略調整：一是著力降低負債、改善資本架構：弓I入戰(zhàn)投、增加盈利及控制費率等，改善境外債務結構、延長債務期限、降低債務成本；二是優(yōu)化項目城市項目布局、補充優(yōu)質土地：從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益”轉變，同時更加注重增長效益和質量，并側重增加一些三線城市優(yōu)質土地的儲備；三是提高三四線城市的項目準入標準，如離市政府或商業(yè)中心有一定 要求（如根據(jù)城市GD僑口人口不同，一般在3-5公里，特色小鎮(zhèn)項目 可以遠些）、城市的常住人員規(guī)模要求、項目總貨值要求等；四是進一步加強多元化的產業(yè)布局， 積極探索高科技產業(yè)，并逐漸形成以民生地產為基礎，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩

5、翼，以高科技產業(yè)為 龍頭的產業(yè)格局。目前恒大主要有五個板塊：恒大地產、恒大健康、 恒大旅游、恒大金融、恒大高科農業(yè)。恒大健康：目前主要做健康地產（全國拿地，和恒大地產是完全獨立 的板塊），比如建設養(yǎng)生谷，實行會員制，周邊配備三大硬件服務： 醫(yī)聯(lián)體，整合國際水平?？漆t(yī)院、恒大的恒和醫(yī)院和全球醫(yī)學轉化平 臺等資源；醫(yī)養(yǎng)綜合體，包括四大園（頤養(yǎng)園、長樂園、親子園和養(yǎng) 老院）；健康空間，包括智能家居系統(tǒng)、家庭醫(yī)療智能機器人。恒大 健康的發(fā)展方向也已確定為全方位人性化社區(qū)健康及物業(yè)服務。恒大旅游：主要是開發(fā)文旅項目。恒大金融：恒大入股銀行、信托、金交所，以及設立恒大金服、恒大 人壽保險。其中恒大人壽主要

6、投資商業(yè)、健康、醫(yī)療類地產為主，根 據(jù)公開信息查詢，其股東背景較為強大，因此對項目和收益的要求也 比咼。當然市場上很多業(yè)內人士會猜測，恒大人壽資金是否會直接投到恒大 地產板塊和項目上，從政府監(jiān)管角度，因涉及關聯(lián)交易，我們分析基 本沒有可行性。在戰(zhàn)略調整的實施方面，恒大和蘇寧的合作可圈可點。2018年6月, 蘇寧控股集團旗下蘇寧易購和恒大地產簽署協(xié)議，雙方擬共同出資 200億元，設立深圳市恒寧商業(yè)發(fā)展有限公司，主營業(yè)務僅從事蘇寧 易購廣場的開發(fā)和運營，所有投資方向須為以開設蘇寧易購廣場為目 的。此次蘇寧和恒大的合作，不僅能夠降低建設成本，加快廣場的建設；此外憑借蘇寧成熟的運營經驗也能夠保障廣場的

7、運作和回報。未來隨著蘇寧易購廣場的運營成熟，其還可以運用輕資產的方式，如成 熟物業(yè)的資產證券化、小股操盤等盤活資本，并使蘇寧易購廣場得以 快速復制，擴大品牌影響，早日實現(xiàn)其線下的商業(yè)版圖。（二）拿地策略政策緊縮后，恒大開始優(yōu)化項目的城市布局，尤其是補充優(yōu)質土地布 局，謹慎購地，但有側重地吸納了一批優(yōu)質三線城市（如中山、無錫、 溫州等）土地，其中三四線城市拿地金額占比超過了50%以2017年為例，恒大購置的土地儲備226幅，均衡分別在上海、深圳、長沙、 南京、成都、杭州、武漢、濟南、太原、重慶、鄭州、珠海、中山、 無錫、溫州等一二線及三線城市。（三）核心融資發(fā)行供應鏈ABS獲100億元儲架發(fā)行額

8、度，基礎資產是恒大地產供 應商應收賬款債券及其附屬擔保權益。除此之外，其他融資方式及融 資產品主要面臨融資成本較高的問題。二、碧桂園受工程質量的影響，碧桂園尚需順利度過這個多事之秋。 拋開這些問 題，碧桂園目前遇到的問題在整個市場環(huán)境下仍非常具有代表性。一方面，棚改政策收緊后對三四線城市影響較大， 碧桂園主要業(yè)務集中 在三四線城市，官媒宣戰(zhàn)炒房對購房需求進行抑制后肯定會對碧桂園 造成一定的影響。值得一提的是，碧桂園的項目跟棚改貸相關的比較 多的區(qū)域主要集中在華東，其他區(qū)域受影響比較小。第二方面，高周轉的問題，這個讓碧桂園進入多事之秋的發(fā)展策略未來將面臨巨大挑 戰(zhàn)。第三方面，負債率高企問題，不管

9、媒體爭議的2017年的負債超過9000億是否屬實，但一旦銷售不佳，融資、償債肯定會面臨巨大 壓力。跟恒大不同的是，碧桂園高周轉的問題主要在于施工進度， 比如一些 區(qū)域所在地的政府管控越來越嚴格， 導致影響施工進度。目前碧桂園 已經調整了營銷定位，同時受到政府限價限貸限購限二手出售的影響， 逐步放緩大規(guī)模開盤。根據(jù)目前市場行情的摸底，很多開發(fā)商在高周 轉的問題上最大難題在于限價直接影響有效儲客 （主要指的是剛性需 求客戶）。（一）戰(zhàn)略調整碧桂園此次面臨的危機肯定會對其戰(zhàn)略定位造成一定的影響，調整也肯定勢在必行。但碧桂園的戰(zhàn)略調整的步伐還是很值得稱道， 一是暫停三四五線城市“全覆蓋”，不直接開發(fā)不

10、操盤的合作項目，提咼權益占比；在咼周 轉要求下，拿項目堅持兩個硬性標準：1、快速推進（如按照一定壓 縮周期內資金回正進行測算），2、資金投入回報率一般要求在 8%或 以上（一些城市要求，二線城市可適當放寬）。二是配售及發(fā)行零息可轉債，2018年1月17日碧桂園公告稱以每股 17.13港元配售4.6億股，同時擬發(fā)行本金總額為156億港幣的一 年期零息可轉換債券。三是優(yōu)化投資組合，捕捉市場需求，深化發(fā)展長租等業(yè)務。四是大力布局聯(lián)合辦公，如2018年4月，碧桂園和方糖小鎮(zhèn)合作了首個聯(lián)合 辦公項目 碧桂園方糖小鎮(zhèn)普陀科技中心社區(qū)。（二）拿地策略簡單來說，碧桂園更加務實、審慎地補充優(yōu)質土地，優(yōu)化區(qū)位布局

11、， 三四線城市拿地金額占比后續(xù)可能逐步減輕， 不過拿地區(qū)域有可能繼 續(xù)集中在三四線及以下城市，如 2017年年度報告顯示，三線城市占 比21%其它更低階城市占比高達 65%（三）核心融資1、發(fā)行2.5億美元于2023年到期的4.750%優(yōu)先票據(jù)及6億美元于2025年到期的5.125%優(yōu)先票據(jù)。2、配股融資78.16億港元，另發(fā)行156億港元可換股債券。3、成功發(fā)行“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號”租賃住房REITs， 產品規(guī)模100億元。4、發(fā)行“深圳市前海一方恒融商業(yè)保理有限公司作為原始權益人的“融元-方正證券-一方恒融碧桂園35-82期保理資產支持專項計劃” 產品總規(guī)模400億。三、萬科

12、和恒大、碧桂園等所有地產公司面臨的問題一致，因地產融資渠道收緊，融資成本開始上升。萬科目前融資主要是集團和銀行、信托等金 融機構進行總授信的方式進行融資。一線公司除了借助集團融資之外， 會和廣深區(qū)域一些產業(yè)資本合作， 但很少到市場上大肆融資。另外因 為土地市場受限，目前集團、一線公司現(xiàn)金較為寬裕，一線城市項目的拿地融資成本還比較低，在行業(yè)中仍具備很大的競爭優(yōu)勢。 值得注 意的是，萬科的地產銷售區(qū)域主要集中在一、二線城市，這些城市的 房價高企，已經透支了未來的上漲空間，加上政府限價政策的實施（碧 桂園處有相關分析），這些城市現(xiàn)在和未來上漲的預期都不是很高。（一）戰(zhàn)略調整萬科的戰(zhàn)略調整在行業(yè)中也頗

13、具代表性，一是進入租賃住房、物流、商業(yè)、冰雪運動、教育、養(yǎng)老等行業(yè)（物業(yè)服務、商業(yè)地產、物流地 產、長租公寓、養(yǎng)老地產和軌道物業(yè)等細分領域也已領跑）。二是萬科正在探索鄉(xiāng)村振興、文化藝術、健康、安全食品等領域。三是萬科 的戰(zhàn)略目標上已經明確定位并堅定地往“美好生活的服務商”（城市配套服務商）方向執(zhí)行。（二）拿地策略萬科目前在重點優(yōu)化項目的城市布局、補充優(yōu)質土地布局并謹慎購地， 但有側重地吸納了一批優(yōu)質三線城市土地， 拿地區(qū)域主要集中于二線 城市及長三角、中西部重點城市。（三）核心融資1、6月份，2018年第一期超短期融資券，發(fā)行金額 20億；2、發(fā)行2018年度第二期超短期融資券，發(fā)行金額為 2

14、0億元，利率為 4.25%;3、7月份，發(fā)行了 2018年度第3期超短期融資券，發(fā)行金額為 30 億元，票面利率為3.58%；4、7月份，發(fā)行“易方達資產-萬科萬村租賃住房一號（1-J期）資產支持專項計劃”成功獲得深圳證券交易所批復，總規(guī)模50億。四、保利地產保利的核心業(yè)務集中在一、二線城市（2017年銷售占比達82%,當 前國家對一二線城市房地產市場調控趨嚴， 同時一二線城市房價高漲 已透支未來的上漲空間。在此背景下，保利已開始以多元化方式獲取 土地，并保持較高的拿地力度，同時加快二三線城市布局（2018年5 月獲得的土地位于東莞、溫州、秦皇島、長春、贛州、昆明等城市）， 同時繼續(xù)推進全國化

15、進程。（一）拿地策略前文提到，保利在拿地層面逐步向恒大、碧桂園學習，并形成了公開 市場招拍掛、舊城改造、合作開發(fā)、并購整合等多元化土地拓展能力（2018年5月獲得的9個項目中，有6個是通過合作取得的，3個是 通過招拍掛獲得）。值得一提的是，保利目前拿地方面對項目的收益 率要求較高，拿地主要集中在一二線城市，同時也加快了二三線城市 布局，從2018年5月至6月份的拿地區(qū)域來看，主要分布在廣州、 上海、杭州、武漢、東莞、溫州、秦皇島、長春、贛州、昆明等城市。（二）核心融資1、3月份，中聯(lián)前海開源-保利地產租賃住房一號一期資產支持專項 計劃，總規(guī)模50億，發(fā)行利率5.5%。全國首單。2、5月份，發(fā)行

16、2018年度第二期中期票據(jù)，規(guī)模為20億元，5年到 期，利率為4.88%。五、融創(chuàng)中國進入2018年以來，融創(chuàng)因融資規(guī)模增加導致利息支出較快增長，費 用化利息由2016年度的31.9億元增加到2017年度的52.6億元；目 前集團不再從資金上支持各區(qū)域公司的單個項目融資，更多需要區(qū)域公司和項目公司自行解決融資問題。 對融創(chuàng)而言，目前一二線城市的 區(qū)域公司最大的難題是拿地融資，三四線城市區(qū)域公司的最大難題是 銷售和去化問題，基于融資難的困境，今年融創(chuàng)各區(qū)域拿地數(shù)量有一 定限制，且目前也會采取類似合作開發(fā)等方式作為拓展項目的渠道之 一。值得一提的是，融創(chuàng)“踩雷”樂視相關公司導致了融創(chuàng)的投資損 失（按權益法入賬錄得投資損失 44.8億元），目前融創(chuàng)負債率不低， 利率風險也較大，從2017年披露的信息來看融創(chuàng)并無通過掉期對沖 利率風險。受上述影響，融創(chuàng)目前仍然不受很多金融機構看重。（一）戰(zhàn)略調整融創(chuàng)針對上述面臨的問題在