可行性研究報告(蘇坡71畝)

1、“青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)QY14-2-24宗地”項目可行性研究報告成都美城凱騰置業(yè)有限公司2014年12月目錄目錄2第一章 項目概況41.1項目區(qū)位41.2項目現(xiàn)狀41.3項目周邊的社區(qū)配套41.4基本財務(wù)數(shù)據(jù)4第二章投資環(huán)境分析52.1宏觀市場分析52.1.1全國宏觀經(jīng)濟環(huán)境52.1.2成都經(jīng)濟發(fā)展狀況52.2房地產(chǎn)市場分析52.2.12014年上半年全國房地產(chǎn)市場運行情況6一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況6二、商品房銷售情況6三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況6四、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)6五、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)72.2.22014年上半年成都市房地產(chǎn)市場運行情況7一、2014年成都市房地產(chǎn)市場主要

2、調(diào)控措施7二、住房公積金情況8三、22條促進居民首套房和改善性住房消費8四、成都市商業(yè)地產(chǎn)市場情況82.3成都房地產(chǎn)市場運行趨勢及預(yù)判10第三章項目SWOT分析113.1項目優(yōu)勢113.2項目劣勢123.3劣勢應(yīng)對策略13第四章 建設(shè)規(guī)模與方案135.1開發(fā)節(jié)奏控制135.2建設(shè)進度13第五章 營銷推廣策略146.1營銷先導(dǎo)理念146.2營銷理論支持146.3媒體推廣策略156.4媒體選擇原則15第六章 投資估算和財務(wù)分析177.1項目銷售收入預(yù)測177.2項目預(yù)計總投197.3項目預(yù)計利潤表207.4投資估算和資金籌措217.5項目盈虧平衡點21第七章 風(fēng)險分析228.1政策與環(huán)境風(fēng)險228

3、.2項目經(jīng)營管理風(fēng)險228.3財務(wù)風(fēng)險228.4市場風(fēng)險22第八章 結(jié)論24第一章 項目概況1.1 項目區(qū)位項目地塊位于成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)中壩村4、5組，培風(fēng)村6、7組的外光華片區(qū)，屬光華大道沿線。鄰緊同輝國際學(xué)校、航天佳苑、成都樹德中學(xué)、元益花園、錦繡光華、陽城心靈家園、榮盛花語城，毗鄰成都市青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、成都飛機設(shè)計研究所、成都市婦女兒童醫(yī)院及鵬瑞利廣場。商務(wù)、投資皆宜。1.2 項目現(xiàn)狀 （1） 地塊緊鄰日月大道和武青路及同輝路，背靠同輝國際學(xué)校。 （2） 地塊大致呈L形，地勢平坦，周邊自然環(huán)境、景觀條件良好。宗地周圍已配建了排水、自來水、燃氣、通信、道路等市政施。（3） 地塊周邊概

4、況：項目地塊位于擁有雙向八車道的日月大道，為市區(qū)到溫江、崇州、大邑、邛崍連接成溫邛高速公路及蜀都大道的主要通道，交通便捷，出行方便，沿日月大道可抵達市中心天府廣場，公交、地鐵的開通使宗地公共交通非常便利。 （4） 地塊地質(zhì)情況預(yù)計與成都平原整體地質(zhì)條件一致，即土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性對開發(fā)建設(shè)無特殊處理要求。 1.3 項目周邊的社區(qū)配套 （1） 項目交通四通八達項目周邊交通非常便利。擁有完善的公共交通及軌道交通配置。（2） 地塊項目建設(shè)以購物、娛樂、餐飲、健身、辦公集群、商務(wù)及酒店等。 （3） 整個項目商業(yè)開發(fā)面積約280000m²。1.4 基本財務(wù)數(shù)據(jù)1.5 項目總占地面

5、積凈面積為47788.91m²。項目預(yù)計總建面積280000m²，其中酒店式公寓：15000 m²、五星級酒店：25000 m²、綜合寫字樓：115000m²、商業(yè)：45000 m²、地下商業(yè)：10000 m²、地下車位：2000個。預(yù)計總投為140000萬元，可實現(xiàn)銷售24億元。第二章投資環(huán)境分析2.1 宏觀市場分析2.1.1 全國宏觀經(jīng)濟環(huán)境 據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2013年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為568845億元按可比價格計算，比上一年增長7.7%，我國經(jīng)濟承受各種沖擊、保持平穩(wěn)較快發(fā)展的能力達到了一個新水平，經(jīng)濟周期性波動

6、幅度進一步縮小。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上一年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），其中房屋新開工面積201208萬m²，比上年增長13.5%，全國商品房銷售81428億元，增長23.3%，全年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積38814萬m²，比上年增長8.8%，全年房地產(chǎn)企業(yè)到位資金122122億元，比上年增長26.5%。2014年我國GDP增長率預(yù)計在7.6%左右，CPI漲幅預(yù)計在3%左右。2014年我國經(jīng)濟總量將達到10萬億美元，意味著與美國的差距近一步縮小，超越日本一倍。2.1.2 成都經(jīng)濟發(fā)展狀況2013年成都市緊緊圍繞“打造西部經(jīng)濟核心增長極”

7、發(fā)展定位，經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展，GDP總量達到9108.89億元，增長10.2%，增幅比全國和全省分別高出2.5和0.2個百分點，占四川省經(jīng)濟總量的34.7%。隨著成都完成了“世界現(xiàn)代田園城市”規(guī)劃，全新產(chǎn)業(yè)功能區(qū)布局出爐，規(guī)劃了4大總體功能區(qū)，13個市管產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和19個區(qū)（市）縣管產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。13個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為田園城市建設(shè)奠定經(jīng)濟基礎(chǔ)。改進招商方式，提高對外開放水平，全方位、寬領(lǐng)域、多層次地參與國際國內(nèi)合作，按照產(chǎn)業(yè)分工定位，瞄準高端產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，著力引進一批帶動產(chǎn)業(yè)升級的重大項目，建設(shè)一批各具特色、高水平的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。必須大力改善軟硬環(huán)境，努力提高成

8、都的國際知名度、美譽度，在世界范圍內(nèi)樹立起良好的城市形象，吸引更多的投資者到成都投資創(chuàng)業(yè)。成都的未來將朝著世界現(xiàn)代田園城市的美好藍圖大踏步前進。2.2 房地產(chǎn)市場分析2.2.1 2014年上半年全國房地產(chǎn)市場運行情況一、 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0

9、%。二、商品房銷售情況上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，

10、增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。四、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比價格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔

11、住宅銷售價格上漲18.0%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。五、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點;本年資金來源分類指數(shù)為113.63，比5月份回落3.06點，比去年同期

12、提高14.90點;土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點;商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點;房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。2.2.2 2014年上半年成都市房地產(chǎn)市場運行情況一、 2014年成都市房地產(chǎn)市場主要調(diào)控措施1、1月21日成都公積金貸款買二手房，貸款期限不能超過20年。2、4月26日成都成6個共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市之一。3、5月12日成都年內(nèi)開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。4、5月6日成都市落戶政策從70平米變?yōu)?0平米。5、6月17日成都民

13、用建筑新建住區(qū)綠地率不得低于30%。6、6月24日成都出臺22條促進居民首套房和改善性住房消費7、7月1日四川省免收首套房辦房產(chǎn)證免收登記費二、住房公積金情況貸款最多為公積金賬戶余額的20倍，最長貸款期限不能超過20年，貸款期限加按揭房產(chǎn)樓齡不超過30年（含）。3月1日起，成都住房公積金再交易住房個人貸款管理辦法正式實行，成都公積金中心各分支機極都將按照這樣的規(guī)定來執(zhí)行二手房貸款三、22條促進居民首套房和改善性住房消費政府關(guān)注點已不再局限于房價，開始注重建立長期有效機制。“22條”優(yōu)化房地產(chǎn)政策、釋放市場需求；同時從政策和財政上來推進項目與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；以創(chuàng)新為驅(qū)動來加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大力扶持企業(yè)

14、的發(fā)展。兩會確立雙向調(diào)控主基調(diào)，調(diào)控政策因地制宜四、成都市商業(yè)地產(chǎn)市場情況2014年1-6月，成都主城區(qū)商業(yè)新增面積36.7萬,同比下降38.8%，銷售面積25.0萬，同比下降27.5%。1、2014年1-6月，高新區(qū)為主城區(qū)商業(yè)市場存量最高區(qū)域，達到124.18萬，其存量占主城區(qū)總存量33%；其次為成華區(qū)，達到72.46萬。2、商業(yè)市場成交量最高的為天府新區(qū)幾大主體板塊不大豐板塊，天府新區(qū)及北改的規(guī)劃打造是其商業(yè)產(chǎn)品相對暢銷的主因2.3成都房地產(chǎn)市場運行趨勢及預(yù)判 2.3.1 2014年第上半年，重點城市商品房市場價格向上趨勢比較明顯，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。2.3.1 2014年上半

15、年，全國性調(diào)控政策放松，商品房市場主導(dǎo)地位已由買方向賣方傾斜。2.3.3成都新建商品房市場總體穩(wěn)定，開發(fā)企業(yè)保持較積極的拿地策略，為其競買土地奠定了基礎(chǔ)。2.3.4近期成都多家銀行房貸收緊，對樓市成交量有一定影響。目前來看，信貸額度對成交量影響顯著大于利率，若出現(xiàn)銀行整體貸款額度緊張，將抑制成交量上漲。2.3.5成都土地產(chǎn)市場受季節(jié)性因素影響，居住用地供應(yīng)處于低位，量價均穩(wěn)中有降，預(yù)計下季度土地市場將平穩(wěn)回升。2.3.6開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，對成都市經(jīng)營性用地成交價格預(yù)期或?qū)⒊掷m(xù)上調(diào)，為土地市場回升奠定基礎(chǔ)。2.3.7國家表態(tài)將針對各地房地產(chǎn)市場的不同狀況，采取分類指導(dǎo)的方式實施調(diào)控后，2014

16、年上半年房產(chǎn)市場發(fā)展有兩個特點，一是全國房產(chǎn)成交均價雖然有所變動，但總體穩(wěn)定；二是房價是出現(xiàn)明顯的分化，一線城市房價溫和上漲，部分二線城市房價有所松動，一些住房存量比較多的三四線城市房價出現(xiàn)下降。2.3.8根據(jù)國家分類指導(dǎo)調(diào)控，著重建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制的原則，結(jié)合成都市房產(chǎn)市場現(xiàn)狀，預(yù)計成都市地方不會進一步發(fā)布調(diào)控政策，且不排除放松或取消限購的可能。第三章項目SWOT分析3.1 項目優(yōu)勢3.1.1 地段優(yōu)越、潛力無窮項目位處成都市青羊區(qū)核心區(qū)域，項目地塊獨特的地理位置優(yōu)勢，決定了項目的商業(yè)價值，隨著青羊區(qū)城市建設(shè)高速發(fā)展，該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒏鼮檎T人，特別是商業(yè)地產(chǎn)項目。3.1.2 發(fā)達的交

17、通網(wǎng)絡(luò)依托地鐵3號線建成和中心城區(qū)“3環(huán)16射”快速路日月大道升級及武青路的全線貫通，本項目的交通出行相當(dāng)便捷；周邊成熟配套道路，項目交房時，交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)全面形成，會帶來更大的便捷。3.1.3 完善的區(qū)域配套憑借周邊住宅小區(qū)不斷完善及入住率的不斷提高，加上新近樓盤的建設(shè)及入住，更增加了項目宗地的作為周邊小區(qū)商業(yè)配條的不二選擇，宗地項目的建成更好的解決了周邊數(shù)十萬人的商業(yè)需求。3.1.4 成規(guī)摸的開發(fā)體量本項目地塊超71畝，整體開發(fā)28萬m²。有足夠的空間來展開規(guī)劃想象，因此在規(guī)模效應(yīng)、空間關(guān)系以及產(chǎn)品塑造上發(fā)揮余地較大，有利于形成本區(qū)域性標志。3.1.5 大市場趨于平穩(wěn)發(fā)展青羊區(qū)房地

18、產(chǎn)市場多年來一直處于平穩(wěn)運行的上升態(tài)勢，市場供需結(jié)構(gòu)基本平衡，處于房地產(chǎn)景氣周期內(nèi)，后市的變化不會太劇烈，對商業(yè)產(chǎn)品而言，此市場環(huán)境有利于項目的銷售，特別是本片區(qū)商業(yè)項目較為稀缺的情況下。3.1.6 市場關(guān)注度高本項目地塊憑借激烈競爭，引起了市場的高度關(guān)注，針對地塊的猜測也是絡(luò)繹不絕；隨著項目宗地開發(fā)的實施。市場的高度關(guān)注，必定會引發(fā)客戶強烈的探究欲，進而促進銷售。3.2 項目劣勢3.2.1 2015年房產(chǎn)走勢不十分明朗宏觀經(jīng)濟走勢尚不十分明朗，房產(chǎn)后市將呈現(xiàn)何種運行態(tài)勢較難預(yù)料。雖然通過分析認為對本項目影響較小，但作為整個市場導(dǎo)向標的政策因素還是需要認真思考、審慎對待。3.2.2 市場競爭激

19、烈本項目商業(yè)與寫字樓共存，客源的爭奪將是面全成都、全川乃至全國的競爭，目前周邊區(qū)域已有幾個項目面市或即將入市，如“鵬瑞利廣場”、“青羊中心”等，他們可能成為本項目的主要競爭對手。3.2.3 市場主流仍是某區(qū)本地人由于本項目地域位置較優(yōu)制質(zhì)，無論是商業(yè)、商務(wù)還是辦公都具有較高的投資潛力，項目的潛在客戶群體較為廣泛，不僅僅是本地人，外地客戶群體也是較大的消費主體，項目市場定位就需要認真分析。3.3 劣勢應(yīng)對策略3.3.1 規(guī)劃弱化通過自身產(chǎn)品的打造形成區(qū)域視覺焦點，將客戶視線有目的的引導(dǎo)至項目自身環(huán)境及景觀上，弱化外部局部環(huán)境的影響。項目地塊的不規(guī)則性可以從規(guī)劃設(shè)計的角度變不利為特色亮點，形成局部

20、景觀核心。3.3.2 做好市場宣傳，強調(diào)商業(yè)項目在區(qū)域品牌核心競爭力，凸顯市場差異成都市場的競爭雖然激烈，但有品牌、有品質(zhì)、高市場關(guān)注度的項目仍然是熱點；作好品牌宣傳、強化地段優(yōu)勢、引導(dǎo)交通生活、灌輸高品質(zhì)物業(yè)理念，在穩(wěn)抓本地市場的基礎(chǔ)上，加大力度吸引全國客源，同時發(fā)揮宗地項目核心競爭力， 凸顯市場差異化，是規(guī)避此問題的較好方式。第四章 建設(shè)規(guī)模與方案5.1 開發(fā)節(jié)奏控制項目開發(fā)計劃開發(fā)280000m²，根據(jù)銷售進度來安排建設(shè)量。本項目可銷售體量約280000m²。項目用地47788.91m²，地上建筑面積200000m²，地下建筑面積80000m

21、78;，可售面積200000m² (不含車位)，是較合理的開發(fā)體量。5.2 建設(shè)進度項目一期進度計劃序號子項名稱預(yù)計進度計劃備注1總平規(guī)劃方案通過2015-82施工圖設(shè)計完成2015-103取得施工許可證2016-124項目開工2016-125取得預(yù)售許可證2016-36項目開盤2016年4月7項目主體封頂2017-38項目竣工驗收2017-99園林施工進場2017-6 10項目銷售結(jié)束商業(yè)2017-12車庫2017-1211項目綜合驗收2017-1112項目交房2017-12第五章 營銷推廣策略6.1 營銷先導(dǎo)理念大盤項目的運作前期的市場形象鋪墊尤為重要，注重公開前的塑造與提升，充

22、分考慮積累期的作用；高質(zhì)項目營銷應(yīng)注重客群身份的區(qū)隔，精確對位客戶，傳達準確信息；注重項目“宗地項目”品牌的應(yīng)用，強化項目價值；6.2 營銷理論支持 品牌資源營銷以資源為核心的營銷活動，它是通過整合有限的可利用資源，來調(diào)控全社會無限的資源，從而實現(xiàn)資源最大化的目標。資源營銷，就是資源開發(fā)、資源整合的過程。此理念在本項目中的表現(xiàn)可歸結(jié)為“宗地項目”品牌資源、項目自身環(huán)境資源、商業(yè)運營資源、客戶資源、市場口碑資源以及人文資源、物業(yè)服務(wù)資源等一系列的整合，并最終落到“商業(yè)”上，將以上各類資源整合為項目“核心賣點“，放大宣傳效果。 產(chǎn)品力營銷該營銷模式是建立在項目較強的產(chǎn)品力構(gòu)成基礎(chǔ)上，運用具有排他性

23、特色的產(chǎn)品做為突破口，以真實的品質(zhì)說服客戶的一種營銷模式。本項目運用此方式主要從項目絕佳的地段優(yōu)勢、交通的未來、綜合性的產(chǎn)品構(gòu)成、區(qū)域最佳綜合配套、產(chǎn)品景觀環(huán)境等物理屬性以及“商業(yè)”心理屬性等方面入手。整合產(chǎn)品力與資源營銷，最終形成項目營銷推廣的“雙品牌”戰(zhàn)略，通過線上打產(chǎn)品牌，線下“商業(yè)”整合資源的方式，最終形成線上線下互補互動的營銷方式。6.3 媒體推廣策略高調(diào)推廣是宣傳策略的重心，聲勢浩大、全方位、多角度的營造項目新城地標形象。由于本項目地塊是美城凱騰置業(yè)在青羊區(qū)的“開篇之作”，市場對其的關(guān)注持續(xù)高漲，因此項目的任何舉動都將引發(fā)市場的強烈反饋。借助項目的市場關(guān)注度，適時的公開項目信息，依

24、靠媒體的炒作，結(jié)合項目戶外、平面等廣告攻勢，推廣自然水到渠成。樹立高標準綜合配套標桿社區(qū)形象，以品牌促產(chǎn)品。項目銷售期間，媒體推廣注重整合的功效，并結(jié)合一定的營銷主題，以階段性的脈沖方式，達到客戶視覺、聽覺、感受上的三重轟炸。6.4 媒體選擇原則為了有效的執(zhí)行推廣計劃，本項目的媒體安排注意以下原則：充分考慮項目的實際情況，主流媒體除用于樹立項目市場形象，深化品牌內(nèi)涵，塑造良好的市場口碑外，也是促進銷售最直接的手段。戶外廣告體系和專業(yè)性期刊媒體，如居周刊、成都樓市等雜志，以較小的投入實現(xiàn)促銷目標。媒體選擇：（1）報刊媒體A形象引導(dǎo)期選擇成都市場主流媒體，如成都商報、華西都市報等，主打項目形象及品

25、牌廣告。B強銷期及持續(xù)期仍以主流媒體為主，引入針對性較強的定向投放分眾媒體，力求直接針對目標客戶的需求；另外加大對專業(yè)性期刊的投放力度，如居周刊等，強化宣傳效果。（2）戶外主要媒體對于大盤項目，戶外媒體是持續(xù)時間長、效果明顯、效費比較高的媒體形式，應(yīng)考慮戶外大型廣告牌、公交車站亭、工地圍板、大型燈箱、引導(dǎo)旗等，在日月大道及武青路沿線，項目周邊形成戶外通道形象流，在成都市中心區(qū)域范圍內(nèi)設(shè)立多個廣告點位。（3）電視電臺媒體四川電視臺、成都電視臺等房產(chǎn)專業(yè)節(jié)目及客戶集中區(qū)域的電視媒體等。電視廣告考慮軟性植入。電視廣告投放的具體頻道及時段應(yīng)有較高要求，針對觀眾收視習(xí)慣、項目的產(chǎn)品特性，以該階層客戶關(guān)注

26、的時政類、劇情類節(jié)目為重點進行量身定做。電臺廣告由于費用低廉，是較好的宣傳媒體，主打交通頻率。（4）接待中心意境區(qū)室外通過優(yōu)質(zhì)景觀打造，以優(yōu)美的園林景觀，精致大氣的雕塑小品，充分體現(xiàn)項目未來優(yōu)雅的生活意境。室內(nèi)布置講究舒適、氣派、美觀，配合展板及模型等相應(yīng)現(xiàn)場道具，傳播本項目良好的形象和詳實訊息。接待中心包裝包括展板、LOGO墻、模型等銷售道具以及橫幅、引導(dǎo)旗等引導(dǎo)系統(tǒng)。（5）特殊媒體參加外地推廣會/房展會：外地推廣或房展會是外地客戶關(guān)注的新媒體，已經(jīng)成為高檔項目宣傳品牌，促進銷售的契機。（6）線下SP活動營銷針對區(qū)域市場競爭激烈、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的現(xiàn)狀，重視細分市場精耕細作，以線下SP活動為載

27、體，充分整合“宗地項目”品牌下生活方式、物業(yè)管理、親情服務(wù)等獨特優(yōu)勢，突出產(chǎn)品差異化，實現(xiàn)項目的“價值營銷”。第六章 投資估算和財務(wù)分析7.1 項目銷售收入預(yù)測根據(jù)對美國及上海、廣州等地物業(yè)價值的研究分析，物業(yè)成交和成交價格主要與交通便利性、建筑及環(huán)境、生活設(shè)施配套水平等相關(guān)。房屋成交影響因素序號因素權(quán)重1交通便利性31.00%2建筑及環(huán)境因素 28.20%3鄰里因素（生活設(shè)施配套水平）23.30%4開發(fā)企業(yè)品牌等17.50%樓盤銷售價格影響分析影響因素影響比例基準基準房價距離標準實際達到上浮額度備注軌道站點距離 1m0.02%185001000700210在靠近站點50米前計算為遞增綠化率提

28、高1%0.60%750030%33%63臨近公園12.10%750010000%0 1千米內(nèi)無公園臨近小學(xué)11.00%75001000100%385臨近醫(yī)院8.00%750010000%01千米內(nèi)無醫(yī)院建筑體量增加1萬0.97%75006777340開發(fā)企業(yè)品牌9.40%7500100%329小計38%1327合計8500綜合本項目地理位置、大盤等各種因素，特別是交通以及區(qū)域配套設(shè)施的逐步完善等利好機會，考慮客戶的承受能力和消費習(xí)慣，本項目的銷售價格預(yù)期均價地面部分達到9000元/平方米。計劃項目總建筑面積280000m²(含地下80000 m²)，酒店式公寓銷售均價預(yù)計為

29、8500元/ m²，綜合寫字樓銷售均價8500元/ m²，商業(yè)均價18000元/ m²，地下商業(yè)8000元/ m²，車位均價110000元/個。詳見如下項目銷售明細表：產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積（m2）可售面積（m2）銷售單價（元）銷售收入(萬元）備注酒店式公寓1500015000850012750五星級酒店2500025000850021250自持綜合寫字樓115000115000850097750商業(yè)45000450001800081000地下商業(yè)100001000080008000地下車位2000個2000個110000元/個22000小計280000280

30、0008669元/ m²242750注:7.2 項目預(yù)計總投項目 金額(萬元) 面積（m2) 單方金額備注(元/m2) 項目總投資139317.42800005934A、開發(fā)成本120123.42800004290.121、土地費用3976028000014202、前期工程費999.628000035.73、報建費用8909.6280000318.24、建安工程費用6720028000024005、基礎(chǔ)設(shè)施費（總平）1620.6428000057.886、公共設(shè)施配套費401.5228000014.347、開發(fā)間接費用67228000024按建筑成本的1%預(yù)計8、不可預(yù)見費用5602

31、8000020按20元/平米預(yù)計B、期間費用14910280000532.51、銷售費用3570280000127.5銷售收入的1.5%預(yù)計2、管理費用238028000085銷售收入的1%預(yù)計3、財務(wù)費用8960280000320C、稅金42842800001537.3 項目預(yù)計利潤表項 目金 額(萬元)面 積（m2)單方金額(元/m2)占銷售收入的比例（%）說明一、銷售收入242750220007500100%酒店式公寓127501500085005.25%五星級酒店212502500085008.75%綜合寫字樓97750115000850040.27%商業(yè)810004500018000

32、33.37%地下商業(yè)80001000080003.3%地下車位220002000個110000元/個9.06%二、銷售稅金及附加144762800005175.96%三、項目總投資139317.4280000593457.39%A、開發(fā)成本120123.42800004290.1249.48%1、土地費用39760280000142016.38%2、前期工程費999.628000035.70.41%3、報建費用8909.6280000318.23.67%4、建安工程費用67200280000240027.68%5、基礎(chǔ)設(shè)施費（總平）1620.6428000057.880.67%6、公共設(shè)施配套

33、費401.5228000014.340.17%7、開發(fā)間接費用672280000240.28%8、不可預(yù)見費用560280000200.23%B、期間費用14910280000532.56.14%1、營銷費用3570280000127.51.47%2、管理費用2380280000850.98%3、財務(wù)費用89602800003203.69%四、土地增值稅41382800001481.71%五、稅前利潤5574728000034.94%減：所得稅10511.08280000375.444.33%六、稅后利潤74301.532800002653.6330.61%7.4 投資估算和資金籌措項目總投資

34、139317.4萬元，資金籌措方式為：1）自有資金45000萬元，占總投資的32.3%；2）2015年1月申請貸款48000萬元，占總投資的34.45%，貸款期限3年；3）預(yù)售轉(zhuǎn)投入46317.5萬元，占總投資33.25%。4）設(shè)定擔(dān)保條件n 本公司已取得項目用地設(shè)定抵押擔(dān)保；n 項目用地設(shè)定抵押擔(dān)保。7.5 項目盈虧平衡點從項目預(yù)計損益表可以計算得出，在考慮營業(yè)稅金及附加后項目銷售盈虧平衡點為69.39%。這就意味著在上述售價不變、成本不變的前提下，項目的銷售率達到70%，項目就能達到靜態(tài)盈虧平衡點。對于本項目來說，公司是在營銷策劃上經(jīng)過了充分的論證才啟動的，只要工程按前期設(shè)計進行、工期合理、按預(yù)定的計劃表如期完成工程進度，按時交房。在目前成都市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢和宗地項目的號召力，在預(yù)定時間內(nèi)完成銷售任務(wù)應(yīng)該是不存在問題的建設(shè)投資對財務(wù)指標的影響最為明顯，其次是銷售價格。從建設(shè)投資來看，目前土地費用及前期費用已基本確定，變化的可能性不大