租房合同無效如何處理

1、租房合同無效如何處理某房地產(chǎn)公司在20XX年2月將某大廈其中一層出租給李某經(jīng)營酒樓，租期為3年，并約定了租金、支付時間、違約金，但李某經(jīng)營不善，酒樓虧損嚴(yán)重，便不想繼續(xù)承租，但已經(jīng)支付了一年租金且約定的違約金很高，直接要求解除合同會承擔(dān)很大損失。在這種情況下，李某便向法院提起訴訟，以該大廈尚未獲得完工驗收合格證且雙方租賃協(xié)議未經(jīng)備案為由主張合同無效，要求返還剩余租金及押金。哪些情形可能導(dǎo)致房屋租賃合同無效？根據(jù)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問習(xí)題的解釋：未獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋；未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的手冊建設(shè)的房屋；未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時建筑；未按照批準(zhǔn)內(nèi)容

2、建設(shè)的臨時建筑；租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的手冊，在一審法庭辯論終結(jié)前獲得了相關(guān)部門批準(zhǔn)的，也就是權(quán)屬完整的，租賃合同有效。這一案例保含了多方面的法律問習(xí)題，主要有以下幾點：一、雙方的租賃協(xié)議有效嗎？根據(jù)我國合同法第52條的手冊，合同無效的法定情形有以下幾種：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）歹意串通，損害國家、集體或者第三人利益； 3） 以合法形式掩蓋非法目的； 4） 四）損害社會公共利益； 5） 五）違背法律、行政法規(guī)的強制性手冊。主張合同無效的一方需要舉證證明合同簽訂的過程中存在上述幾種情形之一，而本案中李某所依據(jù)的就是第五種情

3、形。根據(jù)我國建筑法第六十一條第二款的手冊“建筑工程完工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”同時，根據(jù)我國消防法的手冊，對于必須經(jīng)過消防驗收的工程，假如未經(jīng)消防驗收或者驗收不合格的，也是不得使用。也就是說，這份租賃協(xié)議，因為違背了建筑法的強制性手冊而無效，也有可能因為違背消防法的手冊而無效。二、假如訂立合同時沒有獲得驗收合格證，但幾個月后經(jīng)過驗收獲得了合格證，這種情況下如何確定合同效力？這在法律上并沒有直接的手冊，但根據(jù)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問習(xí)題的解釋中對于違法建筑以及沒有獲得規(guī)劃許可的建筑出租后合同效力問習(xí)題的有關(guān)手冊，出于

4、維護市場穩(wěn)定，促進(jìn)交易，假如在法院審理過程中，出租方能在一審辯論終結(jié)前，提供房屋驗收合格的證明，那么合同的效力會可以得到補正。三、租賃沒有經(jīng)過備案，能否成為合同無效的法定事由？我國城市房屋租賃實行登記備案管理辦法，原建設(shè)部在1995年頒布的城市房屋租賃管理規(guī)定雖然直接手冊了未辦理登記備案的租賃行為無效，但它屬于部門規(guī)章層面的法律文件，根據(jù)合同法的相關(guān)手冊，它不能手冊合同效力問習(xí)題。城市房地產(chǎn)管理法也有明確手冊，而且屬于全國人大制定的法律，第53條手冊房屋租賃“應(yīng)當(dāng)”向房屋管理部門登記備案，屬于管理性手冊，并不是效力性強制性手冊，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效

5、性不受影響，從理論上來講，登記備案的合同具有對抗第三人的效力，屬于對抗要件主義，但不是一個合同成立或生效的要件。但若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即便未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。四、假如合同最終歸于無效，那么怎么處理？按照民法通則第61條和合同法第58條手冊，房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，按照無效合同的處理原則，主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添

6、附物拆除或與出租方協(xié)商抵扣租金等。造成合同無效的過錯方還應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另外，根據(jù)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問習(xí)題的解釋手冊，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人懇求參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院按照合同法的有關(guān)手冊和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的手冊處理。即承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人承擔(dān)。出租人懇求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的