地產(chǎn)全年?duì)I銷計(jì)劃(1)

1、2019全年?duì)I銷方案全年?duì)I銷方案一、一、房地產(chǎn)市場(chǎng)背景及房地產(chǎn)市場(chǎng)背景及2019年走勢(shì)分析年走勢(shì)分析二、二、中慧集團(tuán)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況中慧集團(tuán)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況三、三、中慧集團(tuán)可售資產(chǎn)及計(jì)劃銷售貨值中慧集團(tuán)可售資產(chǎn)及計(jì)劃銷售貨值四、四、中慧集團(tuán)中慧集團(tuán)2019年銷售目標(biāo)任務(wù)及任務(wù)分解年銷售目標(biāo)任務(wù)及任務(wù)分解五、五、中慧集團(tuán)各項(xiàng)目情況中慧集團(tuán)各項(xiàng)目情況六、六、根據(jù)各項(xiàng)目情況細(xì)分項(xiàng)目營(yíng)銷策略、價(jià)格策略、包裝根據(jù)各項(xiàng)目情況細(xì)分項(xiàng)目營(yíng)銷策略、價(jià)格策略、包裝推廣策略推廣策略七、七、中慧集團(tuán)營(yíng)銷組織架構(gòu)中慧集團(tuán)營(yíng)銷組織架構(gòu)八、八、中慧集團(tuán)中慧集團(tuán)2019年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)測(cè)（本方案不含人員工年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)測(cè)（本方

2、案不含人員工資及賣場(chǎng)裝修等）資及賣場(chǎng)裝修等）目錄1房地產(chǎn)市場(chǎng)背景及2019年走勢(shì)分析整理ppt4 規(guī)劃至2030年，涪陵城區(qū)人口105萬(wàn)人，城市建設(shè)用地85平方公里，市級(jí)區(qū)域性重大項(xiàng)目用地7平方公里，形成“一城二區(qū)五組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。“一城”指涪陵城區(qū)；“二區(qū)”指西部新城區(qū)和東部老城區(qū)；“五組團(tuán)”指江南組團(tuán)、江東組團(tuán)、江北組團(tuán)、李渡組團(tuán)和龍橋組團(tuán)。城市建設(shè)用地整體規(guī)劃城市建設(shè)用地整體規(guī)劃整理ppt5 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)“六穩(wěn)六穩(wěn)”：穩(wěn)穩(wěn)就業(yè)、就業(yè)、穩(wěn)穩(wěn)金融、金融、穩(wěn)穩(wěn)外貿(mào)、外貿(mào)、穩(wěn)穩(wěn)外資、外資、穩(wěn)穩(wěn)投資、投資、穩(wěn)穩(wěn)預(yù)期。預(yù)期。樓市樓市“三穩(wěn)三穩(wěn)”：穩(wěn)穩(wěn)地價(jià)、地價(jià)、穩(wěn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)、穩(wěn)穩(wěn)預(yù)期預(yù)期 。避免

3、“朝令夕改”，中央不會(huì)統(tǒng)一出臺(tái)取消限購(gòu)、限貸。穩(wěn)健的貨幣政策不 變“定向?qū)捤伞钡?落足點(diǎn)仍在實(shí)體經(jīng) 濟(jì)，緩解中小企業(yè)融資難?！白》坎怀础钡亩ㄎ徊蛔儯康禺a(chǎn)回歸居住屬性，投機(jī)需求仍被打壓。市場(chǎng)秩序監(jiān)管依然嚴(yán)厲，市場(chǎng)秩序整頓仍持續(xù)和加強(qiáng)。民生基調(diào)不變，增加有效供給，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)和租賃市場(chǎng)。12345后市預(yù)判后市預(yù)判宏觀政策（宏觀政策（A面）：穩(wěn)面）：穩(wěn)整理ppt6中央對(duì)近期調(diào)控總結(jié)：中央對(duì)近期調(diào)控總結(jié)：“熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，市場(chǎng)預(yù)期熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)積極變化出現(xiàn)積極變化 。調(diào)控思路：堅(jiān)持住房不炒，調(diào)控思路：堅(jiān)持住房不炒，因城施策因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)、分

4、類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體城市政府主體責(zé)任。責(zé)任。自住需求與投機(jī)需求被區(qū)分對(duì)待，一松一緊。 （1）信貸差異化 （2）財(cái)稅差異化流動(dòng)性松動(dòng)，持續(xù)微調(diào)的貨幣金 融政策一定程度上會(huì)改善房地產(chǎn)融資困難局面。 （1）大型優(yōu)質(zhì)房企融資有優(yōu)勢(shì) （2）中小型房企融資仍較困難 一城一策的精準(zhǔn)化調(diào)控，引發(fā)部分城市,限售、限購(gòu)、限簽松動(dòng)。（1）經(jīng)濟(jì)較好、土地財(cái)政依賴程度小、人口凈流入的一線和二線城市松動(dòng)機(jī)率小（2）弱二線和三四線城市松動(dòng)機(jī)率大123后市預(yù)判后市預(yù)判宏觀政策（宏觀政策（B面）：變面）：變整理ppt7 從從量量變到變到質(zhì)質(zhì)變，產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)變，產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí) 剛改產(chǎn)品剛改產(chǎn)品仍然是市場(chǎng)主流仍然是市場(chǎng)主流 去化

5、難點(diǎn)在去化難點(diǎn)在高總價(jià)高總價(jià)產(chǎn)品產(chǎn)品 智能化智能化概念成趨勢(shì)，受市場(chǎng)關(guān)注概念成趨勢(shì)，受市場(chǎng)關(guān)注后市預(yù)判后市預(yù)判2019年產(chǎn)品變化年產(chǎn)品變化整理ppt8 融資難、轉(zhuǎn)型難融資難、轉(zhuǎn)型難 多元化布局不如預(yù)期多元化布局不如預(yù)期 面粉價(jià)格接近面包價(jià)格面粉價(jià)格接近面包價(jià)格焦焦 慮慮 、 壓壓 力力 籠籠 蓋蓋 大型房企大型房企布局合理、踩準(zhǔn)節(jié)奏、保證現(xiàn)金流布局合理、踩準(zhǔn)節(jié)奏、保證現(xiàn)金流 中小型房企中小型房企挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，做挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，做“小而精小而精” 聯(lián)合開發(fā)，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)聯(lián)合開發(fā)，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn) 去地產(chǎn)化、尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)去地產(chǎn)化、尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)后市預(yù)判后市預(yù)判企業(yè)發(fā)展企業(yè)發(fā)展整理ppt92019年是充滿博弈的

6、一年年是充滿博弈的一年中央在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、住房消費(fèi)和投資的協(xié)調(diào)關(guān)系中的博弈！中央在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、住房消費(fèi)和投資的協(xié)調(diào)關(guān)系中的博弈！地方政府在財(cái)政和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)平衡中的博弈！地方政府在財(cái)政和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)平衡中的博弈！企業(yè)在焦慮中與市場(chǎng)的博弈！企業(yè)在焦慮中與市場(chǎng)的博弈！后語(yǔ)后語(yǔ)2中慧集團(tuán)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況（商業(yè)）整理ppt11序號(hào)項(xiàng)目體量開盤時(shí)間去化率銷售均價(jià)（萬(wàn)元)經(jīng)營(yíng)模式租金價(jià)格（元/月）租賃狀態(tài)臨街1層2-3層臨街1層2-3層1澤勝酈江風(fēng)情街3.5萬(wàn)方2019.1月估計(jì)60-70%2-31.7-2業(yè)主自行出租，商管公司代租，但不承諾租金銷售宣稱120-150元/月未交房，未招商2貴博金街2萬(wàn)方2

7、014.8月估計(jì)90%2-2.50.8-1.5業(yè)主自行出租，商管公司代租，但不承諾租金約80-10050-70已開業(yè)，租賃面積約80%3金科天宸美臨街3.3萬(wàn)方2017.7估計(jì)90%2.45000-1000臨街1層業(yè)主自行出租，2-3層商管公司代租，但不承諾租金約10030-80臨街1層部分開業(yè)，2-3層未開業(yè)4橋達(dá)漫生活街區(qū)2萬(wàn)方2017.7估計(jì)20-30%2-2.51-1.5業(yè)主自行出租，商管公司代租，但不承諾租金租賃慘淡，租賃面積約20%5攀華國(guó)際廣場(chǎng)10.3萬(wàn)方2014年估計(jì)50%（外街銷售80%，內(nèi)街及2層銷售約20%）2-2.57000-9000業(yè)主自行出租約10030-50（基本

8、未出租）已開業(yè)，租賃面積約20-30%6奧體中央公園7萬(wàn)方2014年估計(jì)40%1.2-2.51-1.2業(yè)主自行出租60（一樓背街40）40已開業(yè)，租金水平低，且經(jīng)營(yíng)狀況不佳，租賃面積約20%7金科中央公園城2.4萬(wàn)方估計(jì)90%2-2.30.5-0.7業(yè)主自行出租40-50已開業(yè)，租賃面積約50%涪陵市場(chǎng)在售商業(yè)樓盤市調(diào)涪陵市場(chǎng)在售商業(yè)樓盤市調(diào)整理ppt121、目前涪陵市場(chǎng)商業(yè)存量大，且去化緩慢，據(jù)統(tǒng)計(jì)存量約60萬(wàn)方，按每年6-7萬(wàn)方銷量，去庫(kù)存時(shí)間約8-9年；2、目前在售商業(yè)除西街外，其他項(xiàng)目均無(wú)返租，且不統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，投資者后期無(wú)保障，目前涪陵在售項(xiàng)目租賃狀況均不樂觀；3、目前競(jìng)品項(xiàng)目均為社區(qū)商

9、業(yè)，體量與消費(fèi)人群數(shù)量不匹配，商業(yè)做起來(lái)的可能性不大；4、西街商業(yè)，從地段，人流，交通等決定商業(yè)存活的基礎(chǔ)條件上來(lái)看，在涪陵市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯，無(wú)可比擬項(xiàng)目。涪陵市場(chǎng)在售商業(yè)樓盤市調(diào)分析涪陵市場(chǎng)在售商業(yè)樓盤市調(diào)分析3盤點(diǎn)中慧集團(tuán)可銷存量資產(chǎn)及計(jì)劃銷售貨值中慧西街1F、2F、3F資產(chǎn)總值：1.46億（除負(fù)一層）城市廣場(chǎng)存量資產(chǎn)總值：811萬(wàn)中慧社區(qū)存量資產(chǎn)總值：2882萬(wàn)可售存量資產(chǎn)匯總可售存量資產(chǎn)匯總產(chǎn)品信息成交價(jià)格信息序號(hào)商業(yè)房號(hào)建面套內(nèi)建面單價(jià)總價(jià)按揭折后總價(jià)按揭折后單價(jià)前3年返租折現(xiàn)后合同總價(jià)前3年返租折現(xiàn)后合同單價(jià)11-339.9417.5102900 41098263829055 9587

10、0.19313982578613.5521-436.3615.93103900 37778043519716 96801.87288616779377.5331-528.7612.6107900 31032042891203 100528.60237078682433.4541-635.9515.75104900 37711553513521 97733.55288108780141.5151-1261.0626.75108700 66372226183787 101273.95507070683044.6461-14107.0946.9274900 80210417473068 69783.

11、06612791657222.1171-1574.5432.6679200 59035685500254 73789.30451020960507.2281-1674.5432.6679200 59035685500254 73789.30451020960507.2291-1764.0528.06108400 69430206468694 100994.44530432982815.44101-1996.4142.2432200 31044022892319 30000.19237170124600.16111-2096.4142.2432200 31044022892319 30000.1

12、9237170124600.16121-2153.3623.3837200 19849921849383 34658.61151649428420.06131-2394.1941.2724500 23076552150003 22826.23176300318717.51141-24119.2852.2633900 40435923767346 31584.06308922425898.93151-29101.0744.2832800 33150963088619 30559.20253266725058.55161-3336.7516.152200 19183501787294 48633.

13、86146558139879.76171-3492.8240.6747200 43811044081800 43975.44334707636059.86181-3535.2315.4453700 18918511762606 50031.38144533741025.73191-4240.9517.9465700 26904152506614 61211.58205542450193.49201-4470.5130.8945900 32364093015307 42764.25247255235066.69211-4666.6529.239900 26593352477657 37174.1

14、5203167930482.81221-5565.8728.8633600 22132322062031 31304.55169086525669.73中慧西街鋪存量中慧中慧西街鋪存量西街鋪存量中慧西街鋪存量中慧中慧西街鋪存量西街鋪存量城市廣場(chǎng)鋪存量城市廣場(chǎng)街鋪存量城市廣場(chǎng)街鋪存量中慧社區(qū)鋪存量中慧社區(qū)鋪存量中慧社區(qū)鋪存量中慧社區(qū)鋪存量序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)店面房號(hào)面積（m2)不及產(chǎn)權(quán)面積（m2)年租金(元）現(xiàn)執(zhí)行底價(jià)（元)現(xiàn)執(zhí)行單價(jià)（元/m2)12.5擬執(zhí)行總價(jià)（元)12.6擬執(zhí)行單價(jià)（元/m2)銷售政策1中慧上上城清風(fēng)棋院2006/1/7129.536591617590171358017590171

15、3580執(zhí)行之前價(jià)格，如有意向客戶，結(jié)合實(shí)際情況特殊優(yōu)惠申請(qǐng)2中慧上上城清風(fēng)棋院2006/1/8259.055022615078730226150787303中慧上上城臘香村2006/1/569.01310551000645145001000645145004中慧上上城吊鍋耗兒魚2006/2/878.64353881296774164901296774164905中慧上上城神仙窩7-1-7256.27372872914550.00195372872992326中慧上上城神仙窩7-1-8（靠里面）147.631254855850012548558500小計(jì)940.1311301527120201

16、1301527120207六米立方6-2-負(fù)1-8躍1/2199.41364419684310915355474此鋪掉角，銷售抗性較大，建議調(diào)價(jià)約20%，作為現(xiàn)金回流單位8六米立方6-2-負(fù)1-367.230372635554329810844349六米立方6-2-負(fù)1-267.233726355543298108443410六米立方6-1-1-2042.624688201100046882011000此價(jià)格為暫估價(jià)格11六米立方6-1-1-2153.795916901100059169011000小計(jì)430.273170199759027482616611中慧社區(qū)鋪存量中慧社區(qū)鋪存量4中慧集

17、團(tuán)2019年銷售目標(biāo)任務(wù)及任務(wù)分解上上城3期項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注上上城3期2#樓8800銷售比例60%20%10%5%95.00%7月中旬開盤銷售建面(M2)528017608804408360 銷售均價(jià)(元/m2)69006900690069006900銷售額(萬(wàn)元）3643.2 1214.4 607.2303.65768.45#樓 23000銷售比例50%20%5%75%10月上旬開盤銷售建面(M2)115004600115017250銷售均價(jià)(元/m2) 6900690069006700銷售額(萬(wàn)元）79353174793.511

18、902.51#樓8800銷售比例50%50%12月上旬開盤銷售建面(M2)44004400銷售均價(jià)(元/m2)69006900銷售額(萬(wàn)元）30363036合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5280.00 1760.00 880.00 11940.00 4600.00 5550.00 30010.00 銷售額(萬(wàn)元）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3643.20 1214.40 607.20 8238.60 3174.00 3829.50 20706.90 中慧上上城中慧上上城3期期西街中慧西街中慧西街項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1

19、月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注西街-1層商業(yè)3504銷售比例30.00%5.00%5.00%30.00%5.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%90% 推盤分2次加推，每次推盤為50%；售價(jià)為三年租金抵款房款后的售價(jià)銷售建面(M2)1051.20 175.20 175.20 1051.20 175.20 105.12 105.12 105.12 105.12 105.12 3153.6銷售均價(jià)(元/m2)1600016000160001600016000160001600016000160001600016000銷售額(萬(wàn)元）1682 280

20、280 1682 280 168 168 168 168 168 5046 商業(yè)其他樓層4989.27銷售比例5%10%5%5%5%5%5%10%5%5%60.00% 自然銷售；售價(jià)為三年租金抵款房款后的售價(jià)銷售建面(M2)249 499 249 249 249 249 249 499 249 249 2994 銷售均價(jià)(元/m2)2500025000250002500025000250002500025000250002500025000銷售額(萬(wàn)元）624 1247 624 624 624 624 624 1247 624 624 7484 住宅 1194.63銷售比例23%23%31%2

21、3%100%銷售建面(M2)274 274 372 274 1194銷售均價(jià)(元/m2)62006200680062006387銷售額(萬(wàn)元）170 170 253 170 762.64車位（-4層）（開售時(shí)間可根據(jù)住宅接房時(shí)間調(diào)整）95個(gè)銷售比例42.11% 21.05% 21.05%5.26%89.47%銷售個(gè)數(shù)40 20 20 5 85 銷售建面(M2)1520 760 760 190 3230 銷售均價(jià)(萬(wàn)元/車位)12 12 12 12 12 銷售額(萬(wàn)元）480 240 240 60 1020 合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0.00 1574.66 948.13 796.66 13

22、00.66 424.66 354.58 1874.58 1638.05 1388.58 818.58 10571.16 銷售額(萬(wàn)元）0.00 0.00 2475.46 1697.52 1156.98 2305.58 903.98 791.85 1271.85 1825.39 1201.73 1021.73 14312.31 六米立方項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注6米立方車位 289個(gè)銷售比例17.30% 3.46% 1.73% 1.73% 0.00% 0.00% 0.00% 6.92% 1.73% 1.73%34.60%銷售個(gè)數(shù)(M2)5010

23、550002055100備注：手續(xù)完善如后延則開盤銷售時(shí)間后延銷售建面(M2)15003001501500006001501503000銷售均價(jià)(萬(wàn)元/車位)99999999999銷售額(萬(wàn)元）4509045450001804545900余量商業(yè)430.27銷售比例31.25% 46.34% 22.41%100%銷售建面(M2)134.46199.496.41430 銷售均價(jià)(元/m2)50555055103006246 銷售額(萬(wàn)元）68 101 100269 合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0.00 1634.46 499.40 150.00 150.00 96.41 0.00 0.00 6

24、00.00 150.00 150.00 3430.27 銷售額(萬(wàn)元）0.00 0.00 517.97 190.80 45.00 45.00 100.00 0.00 0.00 180.00 45.00 45.00 1168.77 六米立方六米立方第一城項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注第一城車位 178個(gè)銷售比例 3%3%2%2%1%1%3%3%3%1%21%銷售個(gè)數(shù) 553322555237銷售建面(M2)15015090906060150150150601110銷售均價(jià)(萬(wàn)元/車位)99999999999銷售額(萬(wàn)元）45452727181845

25、454518333余量商業(yè)1015銷售比例 37%0%11%0%29%0%0%0%89%銷售建面(M2)373 0 111 0 292 0 0 0 775.93銷售均價(jià)(元/m2)700070007000700070007000700070007000銷售額(萬(wàn)元）261 0 78 0 204 0 0 0 543 合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0.00 150.00 150.00 463.00 90.00 170.93 60.00 442.00 150.00 150.00 60.00 1885.93 0.00 銷售額(萬(wàn)元）45.00 45.00 288.10 27.00 95.65 18.0

26、0 249.40 45.00 45.00 18.00 876.15 中慧第一城中慧第一城上上城中慧上上城中慧上上城項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注上上城車位84個(gè)銷售比例12%6%6%2%2%0%0%12%5%2%48%銷售個(gè)數(shù) 10552200104240銷售建面(M2)300150150606000300120601200銷售均價(jià)(萬(wàn)元/車位)7.57.57.57.57.57.57.57.57.57.59銷售額(萬(wàn)元）7537.537.5151500753015300余量商業(yè)861銷售比例45%47%8%100%銷售建面(M2)389 403

27、69 860.67銷售均價(jià)(元/m2)1033592521450010174銷售額(萬(wàn)元）402 373 100 875 合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0.00 300.00 538.58 150.00 60.00 60.00 403.09 0.00 369.00 120.00 60.00 2060.67 0.00 銷售額(萬(wàn)元）0.00 0.00 75.00 439.10 37.50 15.00 15.00 372.94 0.00 175.05 30.00 15.00 1174.59 瑞星三號(hào)、城市廣場(chǎng)瑞星三號(hào)、城市廣場(chǎng)瑞星三號(hào)、城市廣場(chǎng)項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月1

28、0月11月12月合計(jì)備注瑞星三號(hào)余量商業(yè)600.72銷售比例15%20%15%10%10%70%銷售建面(M2)90 120 90 60 60 421 銷售均價(jià)(元/m2)580058005800580058005800銷售額(萬(wàn)元）52 70 52 35 35 244 城市廣場(chǎng)余量商業(yè)（4月份解押）371.82銷售比例20%20%20%20%80%銷售建面(M2)74 74 74 74 297 銷售均價(jià)(元/m2)1956019560195601956019560銷售額(萬(wàn)元）145 145 145 145 0 0 0 0 0 0 582 瑞星三號(hào)、城市廣場(chǎng)合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0.

29、00 74.36 74.36 74.36 74.36 0.00 90.11 120.14 90.11 60.07 60.07 717.96 銷售額(萬(wàn)元）0.00 0.00 145.46 145.46 145.46 145.46 0.00 52.26 69.68 52.26 34.84 34.84 825.72 龍興項(xiàng)目項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注龍星項(xiàng)目商務(wù)型16000(需加貨值）銷售比例15.63% 10.00%5.00%5.00%5.00% 25.00% 12.50% 12.50%90.63%本任務(wù)為保底銷售任務(wù)，根據(jù)市場(chǎng)及銷售情況任務(wù)再

30、做調(diào)整銷售建面(M2)2500160080080080040002000200014500銷售均價(jià)(元/m2)650065006500650065006500650065006500銷售額(萬(wàn)元）162510405205205202600130013009425龍興項(xiàng)目龍興項(xiàng)目項(xiàng)目合計(jì)項(xiàng)目項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月小計(jì)合計(jì)合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0.00 3733.49 2210.47 4134.03 3275.03 6832.00 3467.78 4116.73 18787.16 8468.66 8698.66 63175.99 銷售額銷售額(萬(wàn)元

31、萬(wàn)元2)0.00 0.00 3250.53 2526.22 3227.69 3578.03 5302.54 2969.45 2796.24 13116.30 5830.57 6264.07 48489.43 備注：1、涪陵區(qū)域銷售任務(wù)：39064萬(wàn)元。 2、重慶龍興項(xiàng)目保底銷售任務(wù)：9425萬(wàn)元，根據(jù)市場(chǎng)和銷售情況目標(biāo)任務(wù)再做調(diào)整。項(xiàng)目合計(jì)項(xiàng)目合計(jì)單位：萬(wàn)單位：萬(wàn)5中慧集團(tuán)各項(xiàng)目情況中慧西街 中慧西街項(xiàng)目位于涪陵“實(shí)驗(yàn)商圈中心-涪陵興華西路3號(hào)（涪陵實(shí)驗(yàn)中學(xué)對(duì)面），由住宅與天街商業(yè)構(gòu)成。商業(yè)定位于集影院、餐飲、娛樂互動(dòng)體驗(yàn)、購(gòu)物、居住為一體的城市精致綜合體。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：B1F：室內(nèi)步行街(精品超

32、市)；1F：青年時(shí)尚賣場(chǎng)+時(shí)尚餐飲；2F：青少年娛樂互動(dòng)體驗(yàn)+中青年時(shí)尚賣場(chǎng)+簡(jiǎn)餐；3F：品牌餐飲+特色餐飲；4F：高檔電影院（已確定）中慧西街現(xiàn)項(xiàng)目介紹中慧西街現(xiàn)項(xiàng)目介紹中慧西街地段優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)勢(shì)：實(shí)驗(yàn)商圈成為涪陵未來(lái)的金融中心、購(gòu)物中心、教育培訓(xùn)中心。西街為商圈中心地段。項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)：打造集影院、餐飲、娛樂互動(dòng)體驗(yàn)、購(gòu)物、居住為一體的城市精致綜合體，將提升區(qū)域整體商業(yè)價(jià)值。商家資源及完善商管保障體系商家資源及完善商管保障體系：主力商家引進(jìn),豐富經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)體驗(yàn)集群,10年租約/5年保障.中慧西街優(yōu)勢(shì)分析中慧西街優(yōu)勢(shì)分析中慧西街1、招商進(jìn)度緩慢，目前沒有落地商家；2、前期銷售未做好

33、銷控，導(dǎo)致1、2、3樓小鋪已銷售，現(xiàn)剩下全是大鋪，不便于整體銷售；3、除B1有部分小鋪，現(xiàn)剩余商鋪總價(jià)過(guò)高，大部分總價(jià)100-500萬(wàn)區(qū)間；4、對(duì)比周邊及涪陵商業(yè)市場(chǎng)，本項(xiàng)目單價(jià)整體偏高；中慧西街難點(diǎn)分析中慧西街難點(diǎn)分析 項(xiàng)目項(xiàng)目位于涪陵易家壩廣場(chǎng)旁，是涪陵重點(diǎn)打造三大商圈城市中心區(qū)域,本項(xiàng)目現(xiàn)作為區(qū)域商業(yè)中心的地標(biāo)。 城市廣場(chǎng)建成不僅成為了涪陵的新景觀，同時(shí)也形成了新的商圈。目前城市廣場(chǎng)已引進(jìn)全國(guó)知名家電零售連鎖企業(yè)“國(guó)美電器”，國(guó)際知名快餐品牌“肯德基”和國(guó)內(nèi)連鎖院線品牌“嘉峪國(guó)際影城”的入住，同時(shí)，眾多外來(lái)知名服裝品牌以及本地知名的“愛家”連鎖百貨超市全都競(jìng)相入住城市廣場(chǎng)，使得城市廣場(chǎng)時(shí)

34、尚圈顯得欣欣向榮、熱鬧非凡。城市廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹城市廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹1、項(xiàng)目位于涪陵易家壩廣場(chǎng)旁，是涪陵重點(diǎn)打造三大商圈城市中心區(qū)域2、臨街主干道，廣場(chǎng)換道，下接南門山，上接高筍塘，交通便捷、四通八達(dá)。3、擁有成熟的商業(yè)圈，毗鄰涪陵最大城市廣場(chǎng)、三甲中心醫(yī)院、高密度人居環(huán)境在客流量上占著毋庸置疑的巨大優(yōu)勢(shì)城市廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析城市廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析1、物業(yè)較為陳舊，外部及內(nèi)部形象較為差2、B2、B3層小鋪相比3級(jí)市場(chǎng)單價(jià)偏高，再加上前期銷售政策一次性抵扣5年租金，5年內(nèi)業(yè)主沒有直接收益，銷售抗性大3、2、3層產(chǎn)權(quán)面積大，總價(jià)高，客戶門檻高。城市廣場(chǎng)難點(diǎn)分析城市廣場(chǎng)難點(diǎn)分析 集中慧上上城、中慧6米立方、中慧第一城三

35、大項(xiàng)目以中慧麻辣街為主題核心的商業(yè)體實(shí)現(xiàn)了品牌的整合與統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。 大社區(qū)的完美形成整合三大項(xiàng)目數(shù)千戶人居量為麻辣街提供穩(wěn)定且充足的客流量。這對(duì)于麻辣街的商業(yè)有著極大的推動(dòng)作用！再加，麻辣街本身獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)模式及特色街區(qū)的打造已成功吸引城區(qū)市民前往。未來(lái)，麻辣街的覆蓋范圍將更為廣泛。 中慧社區(qū)鋪?lái)?xiàng)目介紹中慧社區(qū)鋪?lái)?xiàng)目介紹1、大部分商業(yè)是臨街商鋪；2、大部分商業(yè)都是租賃狀態(tài)；3、部分商業(yè)有較大可擴(kuò)展空間；4、部分商鋪價(jià)格有一定優(yōu)勢(shì)。中慧社區(qū)鋪優(yōu)勢(shì)分析中慧社區(qū)鋪優(yōu)勢(shì)分析1、大部分剩余商鋪都是大鋪；2、大部分商業(yè)都是位置很差；3、部分商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積和實(shí)際使用面積不明確，后期每個(gè)鋪都重新梳理；4、物業(yè)較

36、為陳舊，外部及內(nèi)部形象很差，沒有商業(yè)氛圍；5、大部分已租賃商鋪，租金水平很低，年收益在集中2-4%。中慧社區(qū)鋪難點(diǎn)分析中慧社區(qū)鋪難點(diǎn)分析6各項(xiàng)目情況項(xiàng)目營(yíng)銷策略、價(jià)格策略、包裝推廣策略中慧集團(tuán)商鋪總體營(yíng)銷策略中慧集團(tuán)商鋪總體營(yíng)銷策略1、項(xiàng)目統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，招商先行，后銷售2、項(xiàng)目帶租約銷售中慧西街中慧西街營(yíng)銷策略：營(yíng)銷策略：中慧西街營(yíng)銷策略、價(jià)格及銷售政策中慧西街營(yíng)銷策略、價(jià)格及銷售政策 西街B1層：按照現(xiàn)有銷售政策執(zhí)行，招商傾向于品牌精品超市，銷售按照分零小鋪銷售 西街1、2、3層：招商先行，根據(jù)招商落位，銷售主推簽約商家營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略價(jià)格價(jià)格及銷售政策及銷售政策 銷售價(jià)格：按照現(xiàn)有價(jià)格體系暫時(shí)

37、執(zhí)行，大客戶及團(tuán)購(gòu)客戶一事一議 銷售策略：按照現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即：1、前3年一次性抵扣房款，降低投資門檻。2、第4年和第5年按照合同總價(jià)每年8%回報(bào)返還業(yè)主。3、從第6年起業(yè)主收益按照后期運(yùn)營(yíng)實(shí)際租金分配主題主題及主題廣告語(yǔ)及主題廣告語(yǔ) 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，帶租約銷售，“0”風(fēng)險(xiǎn)投資，收益穩(wěn)定 核心商圈鋪，商鋪原始股 帶租約銷售，“0”風(fēng)險(xiǎn)投資中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語(yǔ)中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語(yǔ)推廣策略推廣策略 以線下為主，線上為輔 以渠道為王，活動(dòng)貫穿中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語(yǔ)中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語(yǔ)中慧西街推廣手段中慧西街推廣手段:1、內(nèi)渠：電話Call客組、外拓組（

38、約30人）2、外渠：由于涪陵地區(qū)渠道公司資源匱乏，目前簽約1家二手房公司，目標(biāo)是整合全城二手房公司3、營(yíng)銷中心工作人員每人分配3-4個(gè)商鋪，在各大網(wǎng)站及朋友圈推廣，進(jìn)入3級(jí)市場(chǎng)，吸引置業(yè)客戶4、老帶新、全員營(yíng)銷：前期已執(zhí)行，但目前效果不好，后期加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)及執(zhí)行力5、自由經(jīng)紀(jì)人：全面啟動(dòng)及招募自由經(jīng)紀(jì)人6、巡展：指在某個(gè)區(qū)域內(nèi)巡回展出，提高品牌知名度，擴(kuò)大品牌影響力和提高市場(chǎng)占有率中慧西街媒運(yùn)用及包裝中慧西街媒運(yùn)用及包裝媒體運(yùn)用媒體運(yùn)用1、自媒體：公司員工朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)，增加曝光率2、網(wǎng)推公司：?jiǎn)?dòng)網(wǎng)推公司，服務(wù)整個(gè)集團(tuán)公司旗下項(xiàng)目，含招商運(yùn)營(yíng)。3、朋友圈廣告：前期朋友圈廣告效果不錯(cuò)4、轎廂廣告：西街

39、B1開盤前有需要繼續(xù)上5、車庫(kù)道閘：西街B1開盤前少量投放6、公交車車身廣告：西街B1開盤前少量投放項(xiàng)目包裝項(xiàng)目包裝1、項(xiàng)目陣地包裝：見包裝方案2、營(yíng)銷中心氛圍包裝：見包裝方案 帶租約銷售帶租約銷售：現(xiàn)有租商鋪帶租約出售，未出租商鋪可先招商，招商后帶租約包出售 從老業(yè)主從老業(yè)主：現(xiàn)有租戶入手，一對(duì)一洽談，尋找意向買家出售 存量出售存量出售：信息分配到營(yíng)銷部每個(gè)人，掛各大二手房網(wǎng)站及二手房公司，以二手房平臺(tái)作為銷售渠道進(jìn)行銷售 分銷渠道分銷渠道：定出一個(gè)價(jià)給予分銷團(tuán)隊(duì)，分銷團(tuán)隊(duì)以定價(jià)為基準(zhǔn)自行銷售存量商鋪營(yíng)銷策略存量商鋪營(yíng)銷策略 銷售價(jià)格銷售價(jià)格：按照現(xiàn)有價(jià)格體系暫時(shí)執(zhí)行，大客戶及團(tuán)購(gòu)客戶一事一

40、議 銷售策略銷售策略：1、按照現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，帶租約銷售和銷售空鋪，業(yè)主自行收租和自行租賃2、帶租約銷售：不管是已招商或者空置，一律統(tǒng)一招商，5年保底收益，每年6%，已出租的公司統(tǒng)一收租金，5年內(nèi)業(yè)主保底收益每年為6%，如果已出租的年收益超出6%的商鋪，業(yè)主可以自行收取租金，公司不保底收益。存量商鋪價(jià)格及銷售策略存量商鋪價(jià)格及銷售策略城市廣場(chǎng)及第一城超市城市廣場(chǎng)及第一城超市：1、按照現(xiàn)有價(jià)格體系暫時(shí)執(zhí)行，一次抵扣3年租金和后2年每年8%的收益2、按照新的價(jià)格體系（針對(duì)城市廣場(chǎng)及第一城超市新版價(jià)格表），帶租約銷售，每年按照實(shí)際收益分配給業(yè)主存量商鋪銷售策略存量商鋪銷售策略存量商鋪推廣策略：存量商鋪

41、推廣策略：中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語(yǔ)中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語(yǔ)主題主題及主題廣告語(yǔ)及主題廣告語(yǔ)推廣策略推廣策略 以線下為主，線上為輔 以渠道為王，活動(dòng)貫穿 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，帶租約銷售，“0”風(fēng)險(xiǎn)投資，收益穩(wěn)定 核心商圈鋪，商鋪原始股 帶租約銷售，“0”風(fēng)險(xiǎn)投資存量商鋪推廣手段及媒體運(yùn)用：存量商鋪推廣手段及媒體運(yùn)用：1、內(nèi)渠內(nèi)渠：組建6-8人渠道團(tuán)隊(duì)，針對(duì)項(xiàng)目情況作渠道拓展2、外渠外渠：由于涪陵地區(qū)渠道公司資源匱乏，目前簽約1家二手房公司，目標(biāo)是整合全城二手房公司3、置業(yè)顧問置業(yè)顧問：存量置業(yè)顧問出去針對(duì)性尋找客戶4、老帶新、全員營(yíng)銷老帶新、全員營(yíng)銷：前期已執(zhí)行，但目前效果不好，后期加

42、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)及執(zhí)行力5、自由經(jīng)紀(jì)人自由經(jīng)紀(jì)人：全面啟動(dòng)及招募自由經(jīng)紀(jì)人存量商鋪推廣手段存量商鋪推廣手段存量商鋪媒體應(yīng)用及包裝存量商鋪媒體應(yīng)用及包裝媒體運(yùn)用媒體運(yùn)用1、自媒體：公司員工朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)，增加曝光率2、網(wǎng)推公司：?jiǎn)?dòng)網(wǎng)推公司，服務(wù)整個(gè)集團(tuán)公司旗下項(xiàng)目，含招商運(yùn)營(yíng)。3、朋友圈廣告：前期朋友圈廣告效果不錯(cuò)4、轎廂廣告：西街B1開盤前有需要繼續(xù)上5、車庫(kù)道閘：西街B1開盤前少量投放6、公交車車身廣告：西街B1開盤前少量投放項(xiàng)目包裝項(xiàng)目包裝1、項(xiàng)目陣地包裝：見包裝方案2、營(yíng)銷中心氛圍包裝：見包裝方案整理ppt51瑞星瑞星3號(hào)出售信息（已制作）號(hào)出售信息（已制作）瑞星瑞星3號(hào)出售信息（已制作）號(hào)出售信息

43、（已制作）存量商鋪包裝方案（瑞興三號(hào)）存量商鋪包裝方案（瑞興三號(hào)）整理ppt52六米立方六米立方存量商鋪包裝方案（六米立方）存量商鋪包裝方案（六米立方）整理ppt53存量商鋪包裝方案（六米立方方案存量商鋪包裝方案（六米立方方案2）整理ppt54涪陵區(qū)域媒體廣告序號(hào)媒體費(fèi)用線上媒體涪陵在線6000/條涪陵網(wǎng)事4000/條涪陵發(fā)布4000/條線下媒體道閘廣告1300/塊/月鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體噴繪10/平米+安裝費(fèi)電梯轎廂廣告80/塊/月社區(qū)公示牌廣告預(yù)計(jì)80-100/塊/月橫店影院映前廣告2000/30秒/18個(gè)廳/2月公交車身廣告3000/臺(tái)/月出租車頂燈廣告300-500/臺(tái)/月出租車座套廣告250/臺(tái)

44、/月火車北站廣告8000-2萬(wàn)/塊/月大巴車巡游廣告3000/臺(tái)/天新世界LED屏幕廣告2-2.5萬(wàn)/塊/月澤勝大屏廣告3-5萬(wàn)/月推廣形式及價(jià)格（供選擇）推廣形式及價(jià)格（供選擇）整理ppt55以下對(duì)一些效果顯著的媒體建議投放以下對(duì)一些效果顯著的媒體建議投放線上媒體；涪陵在線；線下媒體；電梯轎廂廣告；公交車車身廣告；微信朋友圈；媒體投放建議媒體投放建議7中慧集團(tuán)營(yíng)銷組織架構(gòu)1、銷售經(jīng)理崗位空缺，后期由項(xiàng)目負(fù)責(zé)、銷售經(jīng)理崗位空缺，后期由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人晉升。人晉升。2、現(xiàn)有、現(xiàn)有2名銷售部副經(jīng)理分別兼任項(xiàng)目名銷售部副經(jīng)理分別兼任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。負(fù)責(zé)人。3、現(xiàn)有、現(xiàn)有3名銷售主管進(jìn)入管理崗位不參名銷售主管進(jìn)

45、入管理崗位不參加業(yè)務(wù)接待，后期進(jìn)入營(yíng)銷系統(tǒng)不參加加業(yè)務(wù)接待，后期進(jìn)入營(yíng)銷系統(tǒng)不參加管理提傭，有個(gè)人業(yè)務(wù)接待任務(wù)。管理提傭，有個(gè)人業(yè)務(wù)接待任務(wù)。4、后期、后期3期及龍興項(xiàng)目渠道歸項(xiàng)目負(fù)責(zé)期及龍興項(xiàng)目渠道歸項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管理，不再設(shè)置渠道經(jīng)理。人管理，不再設(shè)置渠道經(jīng)理。5、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工作地點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷中心。、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工作地點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷中心。營(yíng)銷部組織架構(gòu)營(yíng)銷部組織架構(gòu)8中慧集團(tuán)2019年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)測(cè)（本方案只含包裝推廣費(fèi)用）單位：萬(wàn)單位：萬(wàn)2019營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算總表營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算總表序號(hào)項(xiàng)目銷售任務(wù)（萬(wàn)元）營(yíng)銷費(fèi)用（萬(wàn)元）營(yíng)銷費(fèi)用占比1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1 西街及存量183

46、57.53 581.91 3.17%1.50 1.00 96.51 76.13 56.96 69.41 35.34 37.14 58.56 73.56 40.06 35.73 2 3期20706.90 409.78 1.98%0.00 0.00 3.00 30.00 18.00 19.00 62.97 32.66 25.83 112.09 48.47 57.76 3 涪陵區(qū)域39064.43 991.69 2.54%/4 重慶龍興項(xiàng)目9425.00 348.75 3.70%0.00 0.00 3.00 10.00 67.75 35.20 21.60 18.60 18.60 89.00 42.0

47、0 43.00 5 合計(jì)48489.43 1340.44 2.76%1.50 1.00 102.51 116.13 142.71 123.61 119.92 88.40 102.99 274.66 130.53 136.49 2019營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算表（西街及存量）營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算表（西街及存量）項(xiàng)目預(yù)算年度數(shù)19.2-19.12預(yù)算調(diào)整費(fèi)用項(xiàng)目名細(xì)條目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷售額18729.77 3250.53 2526.22 1602.69 2538.03 1139.34 1235.05 1669.04 2277.70 1356.57 1134.57 廣告宣傳費(fèi)廣告

48、費(fèi)（含印刷品）8.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 地盤包裝10.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 線上推廣75.00 10.00 10.00 10.00 5.00 5.00 5.00 10.00 10.00 5.00 5.00 營(yíng)銷活動(dòng)宣傳費(fèi)12.00 3.00 3.00 3.00 3.00 渠道費(fèi)用280.95 48.76 37.89 24.04 38.07 17.09 18.53 25.04 34.17 20.35 17.02 按60%為渠道帶客及成交，費(fèi)用額度2.5%廣告公司及網(wǎng)推服務(wù)費(fèi)20.00 2.00 2.

49、00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 小計(jì)405.95 1.00 66.76 52.89 42.04 46.07 24.09 25.53 43.04 52.17 27.35 25.02 其他費(fèi)用辦公費(fèi)6.00 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 辦公室電話網(wǎng)絡(luò)費(fèi)差旅費(fèi)車輛費(fèi)用水電費(fèi)折舊費(fèi)（辦公資產(chǎn)）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)銷售人員提成168.57 29.25 22.74 14.42 22.84 10.25 11.12 15.02 20.50 12.21 10.21 按0.9%預(yù)算低值易耗品攤銷物管費(fèi)辦證費(fèi)用1.40 0.50 0.50 0.40 按照80元/戶辦證費(fèi)用估算差旅費(fèi)車輛費(fèi)用其他小計(jì)175.97 0.50 1.00 29.75 23.24 14.92 23.34 11.25 11.62 15.52 21.40 12.71 10.71 2019營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算表（中慧上上城營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算表（中