房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬練習(xí).docx

1、房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理模擬練習(xí)1. 銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%,則名義年利率是（）0A. 7.02%B. 7.04%C. 7.50%D. 7.85%2. 銀行為某家庭提供年利率為6%,按月等比遞增償還期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.3%,首期償還額為2600元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額是（）元。A. 2843.86B. 2847.55C. 3102.62D. 3291.273. 一新建寫(xiě)字樓的公開(kāi)售價(jià)為26000元/nV,開(kāi)發(fā)商推出了以租代售的方式來(lái)促銷(xiāo)，具體方案為：每年需支付凈租金500

2、0元/m2,5年付清。若同類(lèi)物業(yè)投資收益率為8%,則開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)（）。A. 比售價(jià)優(yōu)惠B. 不如售價(jià)優(yōu)惠C. 與售價(jià)一樣D. 難以判定是否給予了優(yōu)惠4. 銀行為某家庭提供年利率為6%,按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是（）元。A. 5142.74B. 5475.37C. 5163.96D. 7000.005. 下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（）。A. 現(xiàn)金回報(bào)率B. 流動(dòng)比率C. 速動(dòng)比率D. 償債備付率6. 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益率高于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值會(huì)（）。A. 大于零

3、IB.項(xiàng)目投資的資本價(jià)值C. 總開(kāi)發(fā)成本D. 總開(kāi)發(fā)價(jià)值9. 張某購(gòu)買(mǎi)了一商品房，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。A. 9.00%B. 8.05%C. 30.00%D. 7.52%10. 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)對(duì)，土地總價(jià)26000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元/濘，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格為12000元/nV,則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為()。A. 1.4B. 1.5C. 1.6D. 1.72017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理模擬練習(xí)答案1

4、. A【解析】:根據(jù)i=(1+r/m)m1,7.25%=(1+r/12)12-1求得r=7.02%o參見(jiàn)教材P1522. C【解析】：第五年最后一個(gè)月，也就是第一個(gè)月后的第59個(gè)月。2600x(1+0.3%)5x12-1=3102.62o參見(jiàn)教材P1533. A【解析】：將購(gòu)房者作為投資者來(lái)看，每年收取凈租金5000元/m2,5年收清，投資收益率為8%,代入公式P=A/ix1-1/(1+i)n,得出P=19963.55元何,也就是說(shuō)，按題意條件，該新建寫(xiě)字樓實(shí)際價(jià)值應(yīng)為19963.55元同，開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)比售價(jià)優(yōu)惠。參見(jiàn)教材P1544. C【解析】:根據(jù)公式：P=A/ix

5、1-1/(1+i)n,第五年第11個(gè)月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)x1.1/(1+6%/12)5x12+1=367207.71(元)。第五年最后一月應(yīng)還利息1=367207.71x6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)。參見(jiàn)教材P1545. A【解析】:參見(jiàn)教材P1726. A【解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。參見(jiàn)教材P1757. B【解析】：開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本=(4500-248-2600-370)/2600=49.31%o參見(jiàn)教材P1818. A【解析】:參見(jiàn)教材P1919. D【解析】：稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額用公式則稅前現(xiàn)金回報(bào)率=(96