門店開發(fā)與策劃

1、門店開發(fā)與策劃門店開發(fā)與策劃主講教師：楊葉飛Y一、課程性質(zhì)一、課程性質(zhì) 一門核心專業(yè)課，實(shí)踐性強(qiáng)，操作性強(qiáng)。三、課程總體安排三、課程總體安排1、店鋪投資理論與方法2、店鋪業(yè)態(tài)選擇與選址3、店鋪CIS設(shè)計(jì)4、店鋪內(nèi)外部設(shè)計(jì)5、店鋪招商與供應(yīng)商管理6、店鋪開業(yè)策劃二、課程目的二、課程目的掌握門店開發(fā)與策劃系統(tǒng)理論和方法;能夠熟練運(yùn)用各種方法解決問(wèn)題;能夠制定門店內(nèi)部的促銷策劃方案；能夠完成開店的投資可行性投資分析；終極目標(biāo)終極目標(biāo) 學(xué)會(huì)開什么店，怎么開店。四、課程考核方法四、課程考核方法1、作業(yè)、考勤 占 20%2、課程實(shí)務(wù)設(shè)計(jì) 占 30%3、期末筆試成績(jī) 占 50%單元一：?jiǎn)卧唬?店鋪投資分析

2、的基本理論與方法店鋪投資分析的基本理論與方法一、店鋪投資相關(guān)概念一、店鋪投資相關(guān)概念1、投資含義、投資含義 投資是指投資主體為了獲取收益而將貨幣或其他資源投放于某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。包括：投資主體、投資目的、投資手段和投資行為過(guò)程四要素。2、店鋪投資可行性研究、店鋪投資可行性研究 是指投資者擬投資建立一家店鋪，為使這一商場(chǎng)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在投資前必須進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查、研究與擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)資料；并進(jìn)行全面分析論證；預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)上的盈利性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，從而為投資

3、決策提供科學(xué)依據(jù)的工作。 二、店鋪投資可行性研究程序二、店鋪投資可行性研究程序機(jī)會(huì)研究初步可行性研究可行性研究1、機(jī)會(huì)研究 機(jī)會(huì)研究的主要任務(wù)是捕捉投資機(jī)會(huì)，為擬建投資項(xiàng)目的投資方向提出概括性的建議。機(jī)會(huì)研究又分為一般機(jī)會(huì)研究和具體項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究。包括：（1）地區(qū)研究（2）部門產(chǎn)業(yè)研究（3）資源研究 （4）市場(chǎng)研究2、初步可行性研究 主要目的： （1）根據(jù)機(jī)會(huì)研究的結(jié)論并在占有詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上對(duì)投資機(jī)會(huì)做出抉擇 ； （2）確定是否應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究 ； （3）確定哪些關(guān)鍵問(wèn)題需進(jìn)行輔助性專題研究，如市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)實(shí)驗(yàn)等 ； （4）探明這個(gè)項(xiàng)目設(shè)想是否有生命力 。 3、可行性研究 此階段應(yīng)重點(diǎn)

4、解決： （1）資源及市場(chǎng)情況如何 ； （2）建設(shè)規(guī)模如何 ； （3）店址選在何處 ； （4）采用何種經(jīng)營(yíng)模式 ； （5）外部協(xié)作條件如何 ； （6）建設(shè)周期與資金資金，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益； （7）能否籌集到所需的資金等 。三、店鋪投資可行性研究具體內(nèi)容三、店鋪投資可行性研究具體內(nèi)容宏觀投資環(huán)境分析地區(qū)行業(yè)概括分析需求調(diào)查預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)概括分析業(yè)態(tài)規(guī)模選擇分析商場(chǎng)選址分析賣場(chǎng)布局策劃分析商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略分析投資估算分析籌資方式分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議3、深圳A商場(chǎng)投資可行性報(bào)告的編寫模式 （1）未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)趨勢(shì)分析 （2）深圳商業(yè)運(yùn)行概況及業(yè)態(tài)分析 （3）A商場(chǎng)與東門主要商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查分析 （4）A商

5、場(chǎng)在東門的選址分析 （5）A商場(chǎng)的現(xiàn)金流量分析 （6）A商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （7）A商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)策略建議 （8）結(jié)論 四、店鋪投資環(huán)境分析四、店鋪投資環(huán)境分析1、投資環(huán)境概念與特征、投資環(huán)境概念與特征 是指對(duì)投資在某一區(qū)域內(nèi)的商場(chǎng)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)產(chǎn)生有利或不利影響的外部條件。具有綜合性、區(qū)域性、動(dòng)態(tài)性、差異性等特點(diǎn)。 尋求發(fā)展機(jī)會(huì)與避開威脅。2、投資環(huán)境分析內(nèi)容、投資環(huán)境分析內(nèi)容（1）宏觀環(huán)境（2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（3）顧客環(huán)境（1）社會(huì)政治環(huán)境（2）法律環(huán)境（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（4）文化環(huán)境（5）自然地理環(huán)境（6）基礎(chǔ)設(shè)施（7）社會(huì)服務(wù)環(huán)境完全壟斷寡頭壟斷壟斷競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類型愿望競(jìng)爭(zhēng)者屬地競(jìng)爭(zhēng)

6、者店別競(jìng)爭(zhēng)者店牌競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)者類型領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者跟隨者補(bǔ)缺者競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力商品服務(wù)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)者策略（2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析的重點(diǎn)（3）顧客環(huán)境分析重點(diǎn)人口總數(shù)人口結(jié)構(gòu)家庭狀況人口因素個(gè)人收入可支配收入任意支配收入購(gòu)買力因素需要種類需要特征購(gòu)買需要分析生存購(gòu)買動(dòng)機(jī)享受購(gòu)買動(dòng)機(jī)發(fā)展購(gòu)買動(dòng)機(jī)理智購(gòu)買動(dòng)機(jī)感情購(gòu)買動(dòng)機(jī)惠顧購(gòu)買動(dòng)機(jī)購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析5W1H分析消費(fèi)者類型評(píng)價(jià)商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買行為分析五、店鋪投資環(huán)境評(píng)價(jià)五、店鋪投資環(huán)境評(píng)價(jià)1、投資環(huán)境評(píng)價(jià)原則、投資環(huán)境評(píng)價(jià)原則（1）系統(tǒng)性原則 （2）比較性原則 （3）時(shí)效性原則 （4）定量性原則2、投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法、投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法（1）道氏評(píng)估法 （2）多因素法（1）道氏評(píng)估

7、法）道氏評(píng)估法 內(nèi)涵：該種方法把在投資風(fēng)險(xiǎn)分為兩類：一是“正常企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)”，或稱為“競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)”。二是“環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)”，即某些可以使企業(yè)環(huán)境本身發(fā)生變化的經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)事件。道氏評(píng)估法把影響投資環(huán)境的因素按其形成的原因和作用范圍分為兩部分：一是企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)條件；二是有可能引起這些條件變化的主要壓力。步驟： 評(píng)估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的諸因素； 評(píng)估引起變化的主要壓力因素； 在前兩步的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有利因素和假設(shè)條件的匯總，從中挑出810個(gè) 項(xiàng)目能獲得成功的關(guān)鍵因素； 在確定各關(guān)鍵因素及其假設(shè)條件后，可以提出4套項(xiàng)目預(yù)測(cè)方案，包括 “最可能”、“樂(lè)觀”、“悲觀”、“遭難”。（2 2）多因素法）多因素

8、法 把投資環(huán)境因素分為11類：即政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法律制度、行政機(jī)制效率、文化環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。每一因素又由一系列子因素構(gòu)成。在評(píng)價(jià)時(shí)先對(duì)各因素的子因素作出綜合評(píng)價(jià)，然后據(jù)此對(duì)該類因素作出最優(yōu)、良好、中等、可用、很差的判斷，最后按下列公式計(jì)算投資環(huán)境總分： 投資環(huán)境總分= Wi（5a4b3c2de） Wi _第i類因素權(quán)重。 a、b、c、d、e_分別是第i 類因素被評(píng)為最優(yōu)、良好、中等、 可用、很差的百分比，且abcdel（il，2，11）。權(quán)重最優(yōu)良好中等可用很差總得分政治環(huán)境0.050.40.20.20.10.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境0.150.20.4

9、0.10.20.1財(cái)務(wù)環(huán)境0.050.30.40.10.10.1市場(chǎng)環(huán)境0.150.20.20.40.10.1基礎(chǔ)設(shè)施0.120.50.20.10.10.1技術(shù)條件0.080.10.10.60.10.1輔助工業(yè)0.050.20.10.50.10.1法律制度0.050.60.20.10.050.05行政效率0.10.20.30.30.10.1文化環(huán)境0.050.30.30.20.10.1競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境0.150.10.20.50.10.1合計(jì)100六、店鋪投資資金籌集六、店鋪投資資金籌集1、投資構(gòu)成、投資構(gòu)成項(xiàng)目總投資流動(dòng)資金建設(shè)期利息建設(shè)投資固定資產(chǎn)投資投資方向調(diào)節(jié)稅無(wú)形資產(chǎn)投資2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所需要的

10、資產(chǎn)、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所需要的資產(chǎn)（1）固定資產(chǎn)（2）流動(dòng)資產(chǎn)（3）無(wú)形資產(chǎn)（4）遞延資產(chǎn)房屋與建筑物、機(jī)器設(shè)備、交通運(yùn)輸工具、辦公設(shè)備、電器及影視設(shè)備、娛樂(lè)設(shè)備、其他設(shè)備等現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款和存貨。是指商場(chǎng)長(zhǎng)期使用而沒(méi)有實(shí)物形態(tài)，能夠在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中長(zhǎng)期發(fā)揮作用的權(quán)利、技術(shù)等特殊資產(chǎn)。不能記入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度分期攤銷的各種費(fèi)用。3、商場(chǎng)籌資規(guī)模的確定、商場(chǎng)籌資規(guī)模的確定（1）籌資基本原則1）合理確定資金需要量、控制資金投放時(shí)間；2）充分考慮資金成本與資金收益的比例關(guān)系；3）要對(duì)負(fù)債資金使用效果進(jìn)行分析，處理好籌資風(fēng)險(xiǎn)。（2）籌資規(guī)模確定方法1）實(shí)際核算法2）財(cái)務(wù)報(bào)表法1）實(shí)際

11、核算法）實(shí)際核算法 在商場(chǎng)投資需要基本確定的情況下，根據(jù)實(shí)際投資需要核算需要籌措的資金額的方法，其程序如下： 確定投資需要； 核算需要籌措的資金總額； 計(jì)算商場(chǎng)內(nèi)部資金籌措額； 用籌資總額減去商場(chǎng)內(nèi)部資金籌集總額，即可確定商場(chǎng)外部籌資規(guī)模； 根據(jù)商場(chǎng)籌資的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則進(jìn)行修正。2）財(cái)務(wù)報(bào)表法）財(cái)務(wù)報(bào)表法 通過(guò)對(duì)商場(chǎng)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，判斷商場(chǎng)的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)管理狀況，從而確定合理的籌資規(guī)模。此方法較復(fù)雜，需要較強(qiáng)的分析技能。借助資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、損益表、現(xiàn)金流量表。4、店鋪籌資資金的類型、店鋪籌資資金的類型（1）資本金（2）負(fù)債國(guó)家投資各方集資股票流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期負(fù)債應(yīng)使資本金數(shù)額與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)；

12、對(duì)出資方式及限額的規(guī)定；投資者應(yīng)按合同規(guī)定的期限繳清各自的出資額。要求5、店鋪籌資成本核算及其意義、店鋪籌資成本核算及其意義（1）資金成本 是店鋪為籌集一定數(shù)量的資金而支付給資金提供者的一種報(bào)酬。由資金使用費(fèi)和資金籌集費(fèi)組成。 資金成本率資金使用費(fèi)用/（籌集資金總額資金使用費(fèi)用）（2）資金成本的意義 1）資金成本的高低是進(jìn)行籌資的依據(jù)； 2）是評(píng)價(jià)投資決策是否正確的重要經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)。（3）資金成本的計(jì)算 1）銀行借款成本 借款成本率年利息/（借款額借款費(fèi)用） 2）發(fā)行股票資金成本的計(jì)算 股票資金成本率每年股利/股票市價(jià)（1籌資費(fèi)率） 3）發(fā)行債券資金成本 債券資金成本率債券利率/（1發(fā)行費(fèi)率）（4

13、）應(yīng)用加權(quán)平均資金成本率進(jìn)行籌資決策加權(quán)平均的資金成本率（某項(xiàng)資金成本率該項(xiàng)資金所占的比重） 【例題1 】 某零售企業(yè)目前擁有長(zhǎng)期資金1000萬(wàn)元，其中普通股資本金400萬(wàn)，資金成本率為12%；銀行長(zhǎng)期借款300萬(wàn)，資金成本率為8%；發(fā)行債券300萬(wàn)，資金成本率為10%。試求該企業(yè)綜合資金成本率。解：KW=12%40010008%300100010%3001000=10.2%【例題2】某零售企業(yè)為投資一項(xiàng)目，決定采取發(fā)行普通股、長(zhǎng)期債券和向銀行借款三種方式籌集資金，共有三個(gè)方案，各個(gè)方案內(nèi)容見下表：解：分別計(jì)算A、B、C三個(gè)方案的加權(quán)平均資金成本率如下：A方案加權(quán)平均資金成本率=0.515%+

14、0.313%+0.212%=13.8%B方案加權(quán)平均資金成本率=0.415%+0.313%+0.312%=13.5%C方案加權(quán)平均資金成本率=0.315%+0.313%+0.412%=13.2%資金籌集方式各種資金占全部資金的比重 資金成本率(%)A方案B方案C方案普通股 0.50.40.315長(zhǎng)期債券 0.30.30.313銀行借款 0.20.30.4146、商場(chǎng)籌資風(fēng)險(xiǎn)分析、商場(chǎng)籌資風(fēng)險(xiǎn)分析1、籌資風(fēng)險(xiǎn)概念 因負(fù)債而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，就是籌資風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)杠杠率息稅前利潤(rùn)/稅前利潤(rùn)100 （稅前利潤(rùn)利息支出）/稅前利潤(rùn)100 （1利息支出/稅前利潤(rùn)）1002、籌資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量、籌資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量（1）自

15、有資金利潤(rùn)率期望值）自有資金利潤(rùn)率期望值 是指按各種可能出現(xiàn)的自有資金利潤(rùn)率的概率計(jì)算的加權(quán)平均數(shù)。 自有資金利潤(rùn)率期望值 （可能出現(xiàn)的自有資金利潤(rùn)率概率） 【例題】某商廈有三個(gè)籌集資金的方案，A方案全部籌集自有資金；B方案籌集借入資金40，自有資金60；C方案籌集借人資金60，自有資金40，其他有關(guān)資料如下圖：市場(chǎng)狀況好一般差概率0.250.600.1516141022181226208A方案B方案C方案可能出現(xiàn)的自有資金利潤(rùn)率（）（2）自有資金利潤(rùn)率的標(biāo)準(zhǔn)差自有資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)差 (可能出現(xiàn)自有資金利潤(rùn)率自有利潤(rùn)率期望值)2概率3、籌資風(fēng)險(xiǎn)的處理對(duì)策 主要是處理好負(fù)債資金的比重，以及負(fù)債資金

16、的利息的高低。七、店鋪投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)七、店鋪投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)涵義、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)涵義通過(guò)建立科學(xué)、實(shí)用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)參數(shù)，對(duì)擬建項(xiàng)目從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的、綜合的分析、比較、論證，以評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)方案技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性。包括財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩個(gè)方面。其示意圖如下：準(zhǔn)備工作不確定性分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案比較不確定性分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案比較結(jié)論推薦最優(yōu)方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)示意圖2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)原則、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)原則動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主；定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主；宏觀效益分析與微觀效益分析相結(jié)合；價(jià)值量分析與實(shí)物量分析相結(jié)合，以價(jià)值量分析為主；預(yù)測(cè)分析與統(tǒng)計(jì)分析相

17、結(jié)合，以預(yù)測(cè)分析為主；全過(guò)程經(jīng)濟(jì)效益分析與階段性效益分析相結(jié)合，以全過(guò)程分析為主。3、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)涵義、程序與主要分析指標(biāo)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)涵義、程序與主要分析指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的角度和立足點(diǎn)是項(xiàng)目或企業(yè)的財(cái)務(wù)；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)是國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容是分析和考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及外匯平衡；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的最終目的是判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。（1）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)涵義（2）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)程序分析和估算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表；計(jì)算分析財(cái)務(wù)收益指標(biāo)；進(jìn)行不確定性分析。1）主要指標(biāo)）主要指標(biāo)清償能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo)外匯平衡指標(biāo)外匯平衡指標(biāo)2）主要報(bào)表）主要報(bào)表現(xiàn)金流量

18、報(bào)表現(xiàn)金流量報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表?yè)p益表?yè)p益表（3）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要指標(biāo)與報(bào)表4、項(xiàng)目盈利能力分析、項(xiàng)目盈利能力分析盈利能力分析基本報(bào)表 盈利能力分析基本指標(biāo)全部投資現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表?yè)p益表投資利潤(rùn)率 投資利稅率資本金利潤(rùn)率 銷售利潤(rùn)率 投資收益率 投資回收期 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 是指項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)后的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，是考察項(xiàng)目盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。 投資利潤(rùn)率（年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資）100 年利潤(rùn)總額年產(chǎn)品銷售收入年產(chǎn)品銷售稅金及附加年總成本費(fèi)用 項(xiàng)目總投資固定資產(chǎn)投資投資方向調(diào)節(jié)稅建設(shè)期利息流動(dòng)資金（1）投資利潤(rùn)率（2）投資利稅率

19、是指項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)后的一個(gè)正常份的年利稅總額或項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期內(nèi)的年平均利稅總額與項(xiàng)目總投資的比率。 投資利稅率（年利稅總額或年平均利稅總額/項(xiàng)目總投資）100 年利稅總額年銷售收入年總成本費(fèi)用年利潤(rùn)總額年銷售稅金及附加（3）投資利潤(rùn)率 是指項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)后的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與資本金的比例，反映了投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。 資本金利潤(rùn)率（年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金）100（4）銷售利潤(rùn)率 是指項(xiàng)目建成后營(yíng)業(yè)后年平均利潤(rùn)總額與年平均銷售額的比例。（5）投資回收期）投資回收期 投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益低償全部投資所需要的時(shí)間。 靜態(tài)投資回收期 是指在不考慮資

20、金時(shí)間價(jià)值的情況下，以項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎客顿Y所需要的時(shí)間。 A.年收益額相等的靜態(tài)投資回收期 T=K/M+L，其中T為投資回收期，K為總投資，M為年收益，L為項(xiàng)目建設(shè)期 B.年收益不等時(shí)的靜態(tài)投資回收期 投資回收期累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始為正值的年份1上年累進(jìn)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 動(dòng)態(tài)投資回收期 是在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，用方案在實(shí)施后每年所獲得的年收益來(lái)補(bǔ)償投資所需的時(shí)間 A.年收益等額的動(dòng)態(tài)投資回收期 B.年收益額不等的動(dòng)態(tài)投資回收期（6）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。（7）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 通過(guò)求得能滿足方

21、案在使用壽命期中凈現(xiàn)值或凈年值為零的收益率來(lái)評(píng)價(jià)方案的一種方法。5、項(xiàng)目清償能力分析、項(xiàng)目清償能力分析（1）借款償還期（2）資產(chǎn)負(fù)債率（3）流動(dòng)比率（4）速動(dòng)比率反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力指標(biāo)。反映項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)流動(dòng)比率流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)速動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)總額存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額6、項(xiàng)目不確定性分析、項(xiàng)目不確定性分析（1）盈虧平衡分析）盈虧平衡分析（2）敏感性分析）敏感性分析（3）風(fēng)險(xiǎn)分析）風(fēng)險(xiǎn)分析是指對(duì)影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論較大的因素（不確定性因素）進(jìn)行分析，并判斷這些因素的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論的影響程度，判斷項(xiàng)目決策

22、所面臨的風(fēng)險(xiǎn)大小，從而使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論更為科學(xué)。（1）盈虧平衡分析）盈虧平衡分析盈虧均衡點(diǎn)又稱為保本點(diǎn)，是待建店鋪必須實(shí)現(xiàn)的最低銷售額。1）盈虧均衡點(diǎn)分析公式法 2）經(jīng)營(yíng)安全率法經(jīng)營(yíng)安全率=（1-盈虧平衡銷售額/預(yù)期銷售額）*100%注：一般測(cè)定的標(biāo)準(zhǔn)為：安全率30%以上為優(yōu)秀店；21%30%為優(yōu)良店；10%20%為一般店；10%以下為不良店。 銷售額變動(dòng)費(fèi)固定費(fèi)用盈虧平衡點(diǎn)銷售額1（2）敏感性分析）敏感性分析 敏感性是指投資過(guò)程的某一因素變化對(duì)投資效果指標(biāo)的影響程度。 （1）敏感性分析的程序 確定敏感性分析的對(duì)象 選定分析對(duì)比的不確定性因素 計(jì)算和分析不確定因素對(duì)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度

23、繪制敏感性分析圖 確定項(xiàng)目的敏感性因素 （2）敏感性分析方法 根據(jù)同時(shí)考慮不確定因素的數(shù)量多少，可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。解：1、選擇凈現(xiàn)值指標(biāo)作為敏感性分析的對(duì)象，可得凈現(xiàn)值為： NPV1100400（P/A，12，10）+ 200（PF，12，10） 11004005.6502+2000.3220 =1224.5(萬(wàn)元) 2、選擇銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、固定資產(chǎn)投資為不確定因素，分別對(duì)凈現(xiàn)值 指標(biāo)作敏感性分析： 設(shè)銷售收入的變化率為x，則與其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為： NPV=11002000（1x）（1-10）-1400 （PA，12，10） 200（PF，12，10） 設(shè)經(jīng)營(yíng)成本的

24、變動(dòng)率為y，則與其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為： NPV1100 2000（110）-1400（1y） （PA，12%，10） 200（PF，12，10） 設(shè)固定資產(chǎn)投資的變動(dòng)率為z，則與其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為： NPV1000（lz）100400（PA,12，10）200（PF，2，10）3、根據(jù)上述三個(gè)公式，X、y、z的取值均為10、20時(shí)，分別算出與其相應(yīng)的凈現(xiàn)值，計(jì)算結(jié)果如表1111所示： （3）風(fēng)險(xiǎn)分析）風(fēng)險(xiǎn)分析 又稱概率分析，是使用概率來(lái)研究預(yù)測(cè)不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法。七、商場(chǎng)投資決策方法七、商場(chǎng)投資決策方法1、投資決策概念、投資決策概念 是投資者為實(shí)現(xiàn)其投資目標(biāo)，

25、采用一定的科學(xué)理論、方法和手段，對(duì)若干可行性投資方案進(jìn)行研究論證，從中選出最為滿意的投資方案過(guò)程。2、投資決策基本原則、投資決策基本原則（1）明確性原則（2）預(yù)測(cè)在先原則（3）系統(tǒng)性原則（4）科學(xué)可行性原則（5）民主集中原則2、投資決策基本類型、投資決策基本類型按決策條件和狀態(tài)不同分為（1）確定性決策（2）風(fēng)險(xiǎn)性決策（3）不確定性決策是指影響決策方案的所有因素是非常明確又固定的，而且一個(gè)方案只有一個(gè)確定結(jié)果。是指各種決策方案未來(lái)的各種自然狀態(tài)不能預(yù)先肯定，是隨機(jī)的，而各種自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率可以估計(jì)出來(lái)，并根據(jù)這一概率作出決策。不確定性決策所面臨的問(wèn)題是決策目標(biāo)和各種備選方案都已知道，但各種自然

26、狀態(tài)出現(xiàn)的概率卻無(wú)法預(yù)測(cè)。2、投資決策基本方法、投資決策基本方法（1）風(fēng)險(xiǎn)性決策方法決策樹法決策點(diǎn)決策樹圖123方案枝概率枝損益值狀態(tài)結(jié)點(diǎn)決策樹是以圖解方式分析計(jì)算各方案在不同狀態(tài)下的損益值,通過(guò)綜合期望值的比較，作出方案選擇。 【例題】方案 投資（萬(wàn)元）年收益(萬(wàn)元)經(jīng)營(yíng)年限好0.3一般0.5差0.2ABC30010050200100601005040-5004010年10年10年（2）不確定性決策方法之一之一悲觀原則（小中取大）是依照保守求穩(wěn)的態(tài)度來(lái)“小中取大”，即先從每個(gè)方案中選擇一個(gè)最小的收益值，然后再?gòu)倪@些最小的收益值中選擇一個(gè)最大值，該值對(duì)應(yīng)的方案就是最優(yōu)方案。（3）不確定性決策方

27、法之二之二樂(lè)觀原則（大中取大）這種原則與悲觀原則相反，它先在各種方案的收益中選取一最大值，然后將各方案的最大值進(jìn)行比較，再選取其中的最大值，則該最大值所對(duì)應(yīng)的方案為最優(yōu)方案。（4）不確定性決策方法之三之三等概率原則（平均法）先將每個(gè)方案在各種自然狀態(tài)下的損益值相加，然后除以自然狀態(tài)的個(gè)數(shù)，求得每個(gè)方案的平均損益值，再選擇平均損益值最大的方案作為最優(yōu)方案。（5）不確定性決策方法之四之四最小遺憾原則（最小后悔值法）這種方法的基本思想是如何使選定的決策方案后可能產(chǎn)生的后悔程度達(dá)到最小。因?yàn)楫?dāng)某一自然狀態(tài)出現(xiàn)時(shí)，決策者應(yīng)該明確地選擇某一方案，但由于選擇了其他方案，就會(huì)感到后悔。 這種應(yīng)選擇方案的最大收

28、益值與實(shí)際采用方案的收益值之間的差額，就叫后悔值。應(yīng)用這種方法決策時(shí)，首先把各方案的最大后悔值選出來(lái)，然后再選擇其中最小的后悔值所對(duì)應(yīng)的方案作為最優(yōu)方案。損益值 自然狀態(tài)萬(wàn)元方案需求量高需求量一般需求最低ABC2001605010010050-50050 例：某投資者擬開一家商店，有三種方案可供選擇：A方案，開設(shè)一家百貨店； B 方案開設(shè)一家超市；C方案，開設(shè)一家加盟連鎖店，市場(chǎng)需求狀況有三種狀態(tài)需求較高、需求一般、需求較低。具體情況如圖：后悔值 自然狀態(tài) 萬(wàn)元方案需求量高需求量一般需求最低ABC0401500050100500第二章第二章 門店選址門店選址第一節(jié)選址的條件和標(biāo)準(zhǔn)一、不同業(yè)態(tài)連

29、鎖店選址的基本特征和要求二、連鎖店選址條件一、百貨店一、不同業(yè)態(tài)連鎖店選址的基本特點(diǎn)和要求、選址在城市繁華區(qū)、交通要道。、商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象。、商店規(guī)模大，在6000平方米以上。、商店設(shè)施豪華，店堂裝飾典雅、明快。、目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。二、超級(jí)市場(chǎng)、選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。、商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象。、商店面積在6000平方米以下。、目標(biāo)顧客以居民為主。、有一定的停車場(chǎng)地。三、大型綜合超市、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。、商圈范圍較大。、設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。、實(shí)際營(yíng)業(yè)面積一般在6000平方米以上。、目標(biāo)顧客以購(gòu)物

30、頻率高的居民。四、便利店、選址在居民住宅區(qū)、主干線公路以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。、商圈范圍窄小，一般設(shè)定在徒步購(gòu)物57分鐘能夠到達(dá)的范圍內(nèi)。、商店面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。、目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人；80的顧客為有目的的購(gòu)買。五、專業(yè)店、選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。、商圈范圍不定。、營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。、目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求。六、專賣店、選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中內(nèi)。、商圈范圍不定。、營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。、目標(biāo)顧客以中輕年為主；商店的陳列

31、、照明、包裝、廣告講究。七、倉(cāng)儲(chǔ)商店、選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。、主要的商圈人口為57萬(wàn)人。、商店?duì)I業(yè)面積大，一般在6000平方米以上。、商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。、設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。八、家居中心、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。、提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)。、營(yíng)業(yè)面積在6000平方米以上。、有一定的停車場(chǎng)。第二節(jié) 店鋪選址與商圈一、選址條件二、商圈與設(shè)定方法、選址城市商業(yè)條件、選址城市商業(yè)條件l城市類型 l市政設(shè)施 l交通條件 l城市規(guī)劃 l消費(fèi)者因素3、選址區(qū)域選擇、選址區(qū)域選擇l市級(jí)商業(yè)區(qū) l區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū) l街道商業(yè)區(qū) l居民區(qū) l購(gòu)物中心4、選址商

32、圈條件、選址商圈條件l人口數(shù)及住戶數(shù) l競(jìng)爭(zhēng)店數(shù)l客流狀況l道路狀況l附近店?duì)顩rl場(chǎng)地條件l法律條件l最高投資限額一、連鎖店選址條件二、商圈的基本概念二、商圈的基本概念邊緣商業(yè)圈次級(jí)商業(yè)圈次級(jí)商業(yè)圈15%-25%核心商業(yè)圈核心商業(yè)圈5570 商圈是指以零售店所在地為中心，向四周擴(kuò)展，構(gòu)成吸引顧客的輻射范圍，即零售店吸引其顧客的地理區(qū)域。1、商圈涵義三、商圈經(jīng)驗(yàn)設(shè)定法1、商圈的習(xí)慣劃分標(biāo)準(zhǔn)商圈類型交通工具特征距離（半徑）時(shí)間時(shí)速第一商圈徒步600米10分千米小時(shí)第二商圈自行車1300米10分千米小時(shí)第三商圈汽車6000米10分40千米小時(shí)商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)表2、影響商圈大小的因素、業(yè)態(tài)不同，商圈的范圍

33、不同、分店所處位置不同，商圈范圍不同、單店的規(guī)模不同、連鎖企業(yè)知名度不同，商圈范圍不同、顧客購(gòu)物出行方式不同，商圈范圍不同、顧客購(gòu)物頻率不同，商圈范圍不同3、商圈的測(cè)量方法（1）賴?yán)▌tDab為城市（或社區(qū)）A商圈的 范圍； d為城市（或社區(qū)）A和B主要 干道之間的距離。 Pa 為城市（或社區(qū)）A的人口 數(shù)量；Pb 為城市（或社區(qū)）B 的人口數(shù)量。 PaPbdDab1lDa ：a地到商圈分界點(diǎn)的時(shí)間距離（小汽車行使時(shí)間）；lDa Db :兩地之間的時(shí)間距離 （小汽車行使時(shí)間）；lPa :a地的銷售面積；lPb : b地的銷售面積。 PaPbDbDaDa1（2）科亨.阿普波姆法則 3、赫夫法則P

34、ij為消費(fèi)者從住所前往商業(yè)區(qū)的可能性；Sj為某類商品在商業(yè)區(qū)內(nèi)的總營(yíng)業(yè)面積；Tij為消費(fèi)者從住所道商業(yè)區(qū)所需花費(fèi)的時(shí)間；入指數(shù)用來(lái)衡量顧客因購(gòu)物類型不同而對(duì)路途時(shí)間的重視程度；n為不同商業(yè)區(qū)的數(shù)量。入需要通過(guò)實(shí)際調(diào)研或進(jìn)行相關(guān)運(yùn)算加以確定。njijjijjijTSTSP14、問(wèn)卷調(diào)查設(shè)定法l（1）顧客調(diào)查，包括住址、來(lái)店頻率（次周、次月） 大型店利用頻度、競(jìng)爭(zhēng)店利用頻度；l（2）繪制商圈；l（3）計(jì)算商圈內(nèi)的住戶數(shù)；l（4）預(yù)算銷售額；l（5）劃分商圈層次。第三節(jié) 商圈調(diào)查與分析一、市場(chǎng)調(diào)查的目的二、調(diào)查資料的來(lái)源三、商圈調(diào)查與分析一、市場(chǎng)調(diào)查的目的l1、了解優(yōu)良立地的基本條件是否具備l2、確

35、定立定條件的三要素是否具備l3、估算營(yíng)業(yè)額是否準(zhǔn)確度高、誤差小二、調(diào)查資料的來(lái)源 資料類別 資料來(lái)源城市布局、發(fā)展規(guī)劃資料城市政府、住宅或城建管理部門人口數(shù)、戶數(shù)資料城市政府、戶籍管理部門或居委會(huì)競(jìng)爭(zhēng)分布圖實(shí)地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會(huì)、工商部門競(jìng)爭(zhēng)店銷售業(yè)績(jī)實(shí)地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會(huì)、工商部門商業(yè)業(yè)態(tài)與格局的未來(lái)變化城市政府、行業(yè)協(xié)會(huì)三、商圈調(diào)查與分析三、商圈調(diào)查與分析1、商圈潛力調(diào)查、商圈潛力調(diào)查 就是調(diào)查該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活狀態(tài)的資料，了解商圈范圍內(nèi)有多少人口、多大的潛在消費(fèi)額、人們的消費(fèi)行為等以確定其發(fā)展前景如何。包括 l商圈人口調(diào)查與分析 l商圈客流量調(diào)查與分析 l潛在消費(fèi)額調(diào)查與分析 l顧客消費(fèi)傾向分析

36、 2、城市結(jié)構(gòu)調(diào)查、城市結(jié)構(gòu)調(diào)查地域 交通 繁華地段 各項(xiàng)城市機(jī)能 城市發(fā)展計(jì)劃 3、商圈競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查商圈競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查商圈競(jìng)爭(zhēng)店情況調(diào)查 ：綜合調(diào)查 、商品能力調(diào)查 、店鋪調(diào)查 、店鋪運(yùn)營(yíng)管理調(diào)查。飽和指數(shù)分析飽和指數(shù)分析：IRS：飽和指數(shù)C：某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客數(shù)RE ：某地區(qū)每位顧客平均購(gòu)買額RF：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品商店?duì)I業(yè)總面積RFRECIRS飽和指數(shù)：1、連鎖分店、連鎖分店銷售額預(yù)測(cè)銷售額預(yù)測(cè) （1）購(gòu)買力估算法（2）商店業(yè)績(jī)類比法（3）賣場(chǎng)面積比較法2、新建分店投資預(yù)測(cè)、新建分店投資預(yù)測(cè) l列出投資項(xiàng)目名細(xì)，計(jì)算 總投資 ；l參考其他超級(jí)市場(chǎng)單位面 積的投資計(jì)算總投資 。3、新建分店費(fèi)用預(yù)測(cè)、新建分店費(fèi)用預(yù)測(cè) 包括：人工費(fèi)、房租、促銷費(fèi)、水電煤氣費(fèi)四、分店開設(shè)的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)4、新建分店的盈虧均衡點(diǎn)分析新建分店的盈虧均衡點(diǎn)分析 盈虧均衡點(diǎn)又稱為保本點(diǎn)，是待建超級(jí)市場(chǎng)必須實(shí)現(xiàn)的最低銷售額。（1）盈虧均衡點(diǎn)分析公式法 銷售額變動(dòng)費(fèi)固