不同類型房地產(chǎn)估價總結(jié)

1、不同類型房地產(chǎn)估價總結(jié)居住特點1、 單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大；2、 具有較強的相似性、可比性；3、 不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯。價格影響因素宏觀因素：城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向、住宅市場供求狀況等；微觀因素：1）區(qū)位狀況：位置（方位、距離、朝向、樓層）；交通條件；生活服務(wù)設(shè)施；教育配套設(shè)施；環(huán)境質(zhì)量。2）實物狀況：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級；設(shè)施與設(shè)備；建筑質(zhì)量；裝飾裝修；估價方法市場法：轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格、征收補償價格的評估；商品房預(yù)售價格定位成本法：抵押價值評估、征收估價、在建工程的估價收益法：出租型公寓技術(shù)路線商品房：1） 單套商品房：直接通過對交易實例的修正測

2、算出待估對象的價格。2） 整幢或數(shù)幢商品房：通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對象，選取與待估對象類似的成交實例，利用市場法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。房改房、經(jīng)濟適用房：要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題1） 利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益；2） 利用成本法估價時，應(yīng)評估估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格。商業(yè)（零售、批發(fā)）【百貨店、超級市場、大型綜合商場、便利店；專業(yè)店、專賣店、購物中心、家

3、居中心、倉儲商店】特點1、 收益性；2、 經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣：不同經(jīng)營內(nèi)容（不同用途）一般會有不同的收益水平；3、 出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜：調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況（分清估價價值定義是出租人權(quán)益評估還是承租人權(quán)益評估）；4、 裝修高檔且復(fù)雜（充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對評估價值的影響）；5、 垂直空間價值衰減性明顯價格影響因素1、 區(qū)位狀況：1）地段繁華程度；2）交通條件；3）臨街狀況；4）樓層：底層高于其他樓層（又取決于電梯情況：如果沒有電梯，首層與二層價格相差較大，二層與其他層價格差距大大縮??；如果有自動扶梯，首層與其他層價格差距大大縮?。?；2、 實物

4、狀況：1）建筑品質(zhì)（建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面寬窄等）及內(nèi)部格局；2）凈高；3）面積；4）裝飾裝修；5）無形價值（在投資交易等某些估價目的的情況下，估價應(yīng)對附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無形價值進行考慮）。估價方法主流方法：收益法、市場法；輔助方法：成本法，一般不宜作為主要方法。1） 收益法：以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，測算商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、類型區(qū)別對待；2） 市場法：轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租（多可比實例）；用收益法評估商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金時，也可用市場法進行租金的估算；3） 成本法（輔助方法)：抵押估價；對將要轉(zhuǎn)變用途的房地

5、產(chǎn)進行估價技術(shù)路線1、出租型商業(yè)房地產(chǎn)（臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪）：收益法、市場法1）收益法估價的關(guān)鍵是求取租金收益，應(yīng)了解待估對象是否存在合約的限制。在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計算凈收益；租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費用、稅金等利用市場法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。2）市場法估價主要應(yīng)用在兩方面：直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價格；求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價格。交易實例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場法評估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。（在交易實例的選擇時還應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價格（或租金）內(nèi)涵

6、。如采取售后回租的銷售形式，銷售價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報率與回報年限。類似的這種實例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對回報率與回報年限的綜合情況進行修正；又如商業(yè)物業(yè)的租金，是否包含管理費、水電費，租賃價格中稅費的負擔(dān)，房屋的修繕責(zé)任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責(zé)任等都對租賃價格產(chǎn)生影響）。2、運營型商業(yè)房地產(chǎn)（百貨店、超級市場、大型商場）：收益法由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益，即凈收益主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本和稅金管理費用財務(wù)費用銷售費用商業(yè)利潤。但在實

7、際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。3、整幢商業(yè)房地產(chǎn)：收益法、市場法對整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)詳細了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法。4、整層商業(yè)房地產(chǎn)估價：市場法、收益法利用單個商鋪價格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格（難點 ）：通過

8、細致的市場調(diào)查，確定某個具體的鋪位價格與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價間存在的比例關(guān)系，進而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格5、同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面：對于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個鋪面進行評估時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面價格在此基礎(chǔ)上進行修正而得出估價結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認識。6、空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)在評估這類商業(yè)房地產(chǎn)時，結(jié)合估價對象的具體情況，對其進行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)評估的難點之一。（見例題）商務(wù)辦公特點1所處區(qū)位好，規(guī)模大2多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善3出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)管理

9、企業(yè)管理價格影響因素1、 區(qū)位狀況：集聚程度、交通條件（含停車位）、周邊環(huán)境、樓層2、實物狀況：外觀形象、內(nèi)部裝修、設(shè)備、設(shè)施、智能化程度、物業(yè)管理水平、租戶類型估價方法收益法、市場法、成本法1） 收益法：主要工作是測算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈收益和收益率，凈收益的測算與出租型商業(yè)房地產(chǎn)類似、收益率的確定應(yīng)區(qū)分不同類型、檔次的商務(wù)房地產(chǎn)（甲級高于乙級、丙級）；2） 市場法：轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租（多可比實例）；也可用市場法進行租金的估算；3） 成本法：抵押估價；在建工程估價技術(shù)路線1、租金的求?。簯?yīng)注意1）租約問題：應(yīng)詳細了解是否存在合法租約的限制，并區(qū)分租約期內(nèi)和租約期結(jié)束兩種情況（同商業(yè)）。2）租金構(gòu)成內(nèi)涵：

10、租金中包含物業(yè)管理費；租金中包含物業(yè)管理費、水電費；租金中不包含物業(yè)管理費、水電費；計租面積按建筑面積計，含分攤建筑面積；計租面積按套內(nèi)建筑面積計，不含分攤建筑面積。最好選擇具有同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的實例，否則應(yīng)該進行適當(dāng)?shù)男拚?）租金的支付方式：租金支付方式的不同，體現(xiàn)出資金時間價值的差異，必然導(dǎo)致租賃價格的差異。商務(wù)房地產(chǎn)租金的支付方式一般主要有：按月分期支付；按季度分期支付；按年支付；按租約期限一次性支付。通常情況下是以按月分期支付為主。4）地下車庫租金：一部分是向業(yè)主提供的包月出租的車位：租金水平固定，按月收取，較易測算；另一部分是向訪客提供的臨時租車位：這部分車位占總車位數(shù)的比例會因商

11、務(wù)房地產(chǎn)的辦公規(guī)模、租戶類型的不同而不同，測算比較復(fù)雜：首先應(yīng)了解不同時段的租金水平；第二了解同一工作日的高峰時段與非高峰時段車位的利用率差異，確定車位的工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；第三了解工作日與非工作日車位的利用率差異，確定車位的非工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；最后分別測算工作日與非工作日的租金收入。2、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)1）單純型：只有辦公一種功能，沒有其他功能，對其估價主要可以采用市場法、收益法。由于單純型商務(wù)房地產(chǎn)只有辦公一種功能，每一層的價格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價格差異，因此可以先評估出某一層的價格，再確定層差修正系數(shù)，計算出所有樓層的價格。2）商住型：既有辦公功能又有居住功能，首先應(yīng)區(qū)分不同

12、的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進行估價，辦公用房可以采用市場法、收益法，居住用房主要采用市場法。此外還應(yīng)考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題，在選擇交易實例時首先應(yīng)選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實例，應(yīng)考慮進行適當(dāng)?shù)男拚?）綜合型：以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳、娛樂廳等，但其中用作辦公部分的面積最多。由于綜合型商務(wù)房地產(chǎn)的建筑體量大、功能多樣性的特點，因此對其估價就比較復(fù)雜，首先要區(qū)分不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的面積大小、經(jīng)營方式、收益能力；根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點、實例收集的難易程度而選

13、用不同的估價方法，主要采用市場法和收益法；最后將各功能區(qū)的價格進行匯總得到整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價格。旅館房地產(chǎn)飯店、酒店、賓館；旅店、招待所特點與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，此外：1轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓；2功能多樣（估價時應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估價）；3一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險較大；（在經(jīng)營期內(nèi)將可能遇到宏觀經(jīng)濟形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的變化影響，尤其是供求變化對酒店房地產(chǎn)的價格變動影響很大）4價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力（不同類型的旅館房地產(chǎn)其接待的客戶類型、層次不同，其體現(xiàn)的價值不同。對同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價值主要體現(xiàn)在接待能力的

14、大小，因此旅館房地產(chǎn)的房間價格（或床位價格）、房間數(shù)（或是床位數(shù)）、入住率等指標(biāo)，常?？梢宰鳛楣纼r的指標(biāo)，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價）。價格影響因素區(qū)位狀況：交通條件、周圍環(huán)境實物狀況：設(shè)備設(shè)施和用具、經(jīng)營管理、估價方法收益法、市場法等1）收益法（主要）：由于通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，市場整體轉(zhuǎn)讓成交的實例較少，一般選用收益法，主要的工作是測算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能而區(qū)別對待。2）市場法：主要用于客房價格、其他功能用房租金的估算。技術(shù)路線1、星級酒

15、店不同功能用房收益的測算：根據(jù)不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級酒店的功能分布、經(jīng)營方式主要有：1）客房：客房的經(jīng)營收入主要來源于床位費或房間費，客房的收益可通過市場調(diào)查獲取房間單價/天、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取。2）商場：一般采用出租經(jīng)營，其收益的測算注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計算，租約內(nèi)根據(jù)所訂租約確定，租約外可以利用市場法獲取。3）餐飲：經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營、自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調(diào)查獲取同類型餐廳的人均消費、上座率等，并根據(jù)座位數(shù)量求取。4）商務(wù)、會議：一般采取自主經(jīng)營，經(jīng)營方

16、式按小時時間段收取使用費用，不同時間段收取費用一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等進行測算。5）娛樂、健身：經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營，出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等求取。2、星級酒店凈收益的求?。河捎诰频甑慕?jīng)營管理水平的高低、設(shè)施配套程度、酒店經(jīng)營的信譽等諸多因素形成的無形價值，都將固著于酒店這一特定房地產(chǎn)上，隱含在酒店房地產(chǎn)的價值之中。因此如何測算酒店房地產(chǎn)的凈收益是酒店房地產(chǎn)估價的難點之一，這是因為酒店的整體貢獻能力和獲利來源涵蓋動產(chǎn)和不動產(chǎn)等諸多因素，且相互

17、交叉作用。此外估價對象范圍的不同界定也會影響凈收益的計算。因此對酒店房地產(chǎn)利用收益法估價時，必須清楚估價對象范圍及內(nèi)涵，動產(chǎn)與不動產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。1）當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進行估價時，在凈收益的計算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤；2）當(dāng)界定酒店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進行評估時，在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，而應(yīng)考慮扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益。餐飲特點1、地段選擇的差異性：地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價值較高；但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市；2、營業(yè)收入的差異性：影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素很多，主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營特點、菜式品種、經(jīng)營品牌等，其中經(jīng)營特點、菜

18、式品種、經(jīng)營品牌等往往會給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異，而這種收入的差異主要來自于房地產(chǎn)以外的因素，因此估價時要考慮將這部分收入進行剝離。價格影響因素估價方法技術(shù)路線與商業(yè)房地產(chǎn)、酒店基本類似。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營性特點，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻的，因此利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價的難點。方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當(dāng)估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之

19、二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。工業(yè)特點1、涉及的行業(yè)多（首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識）；2、非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價相差大（應(yīng)詳細了解估價對象建造標(biāo)準(zhǔn)，以便準(zhǔn)確確定建筑工程造價）；3、要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價；4、受腐蝕的可能性大（要詳細了解估價對象是否會受到腐蝕性影響，根據(jù)影響程度大小確定房屋使用年限縮短程度）。價格影響因素區(qū)位狀況：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置；實物狀況：用地面積與形狀、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途（要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性）。估價方法1、成本法（采用較多）：標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制

20、定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑：一是參考預(yù)算價格計算，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。2、市場法：一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實例（特別是出租實例）通常較多，可以考慮采用市場法估價。【工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實例，所以一般不具備采用市場法估價的條件】；3、收益法：如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。技術(shù)路線工業(yè)

21、房地產(chǎn)一般采用成本法估價，在利用成本法估價時，往往是將土地、地上建筑物進行分別估價，然后再將兩部分價格合并處理。土地的估價通常采用基準(zhǔn)地價修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價評估時，應(yīng)注意所采用的基準(zhǔn)地價應(yīng)為當(dāng)?shù)卣诠嫉?，對于有土地使用年期限制的，?yīng)考慮對地價進行年期修正。對建筑物的估價時，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、（行車）軌頂標(biāo)高、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)定額管理站公布得最新工業(yè)建筑造價標(biāo)準(zhǔn)確定估價對象工程造價。停車庫特點（1）權(quán)屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況：開發(fā)商擁有車庫單獨產(chǎn)權(quán)，可對車庫自由行使收益、處分權(quán)；地下車庫作為共有部位，

22、建筑面積已進行了分攤，車庫不能單獨出售。上述情況的存在，導(dǎo)致了地下停車庫是否存在經(jīng)營性，同時也使得其價格表現(xiàn)形式多樣化。此外，也會存在利用人防工程作為地下車庫的情況。（2）計量單位比較特殊。對于地下停車庫物業(yè)，由于地下停車庫物業(yè)用途的特殊性，消費者比較認同的則只有一種：車位，與此同時，也會出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題。（3）日常管理和服務(wù)相對特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外，可能會衍生出其他功能，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機動車相關(guān)的問題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等。由此，地下停車庫日常管理和服務(wù)水平在一定程度上

23、決定了停車庫的檔次。價格影響因素（1）價格往往和車位數(shù)掛鉤。與一般商品房不同，地下停車庫的銷售價格往往會以“元/車位”的形式體現(xiàn)，因此，地下停車庫的價格和最初原始投入的緊密程度較低。（2）同一地區(qū)單位價格不會出現(xiàn)較大的變化。由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價格往往不會像其他房地產(chǎn)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨特性，同一地區(qū)地下停車庫單位價格比較一致。（3）價格受地上房地產(chǎn)租售狀況的影響。與地上房地產(chǎn)相比，地下停車庫在一定程度上處于從屬地位，其價格的高低也受地上房地產(chǎn)的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上部分租售情況極不理想，而地下停車庫會出現(xiàn)租售勢頭良好的情況。估價方法和技術(shù)

24、路線一般而言，停車庫價格評估可以采用市場法、收益法和成本法。停車庫價格評估方法的選擇，首先應(yīng)該重點考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)該考察其周邊房地產(chǎn)中類似房地產(chǎn)的出租、銷售情況，以此來決定采用何種評估方法。1、市場法：取決于是否擁有大量停車庫交易實例資料，同時評估對象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的。在具體的評估過程之中，應(yīng)注意區(qū)域因素和個別因素修正時指標(biāo)的選擇和修正幅度的把握。2、收益法：主要基于估價對象屬于經(jīng)營性物業(yè)，有較為穩(wěn)定收益，如寫字樓、酒店、商場的地下停車庫。在運用收益法的過程中，同樣應(yīng)注意收益和費用的客觀性，也應(yīng)該將評估對象進行分類，看其屬于出租型還是商業(yè)經(jīng)營型。另外，報酬率的確定是個難點。3、成本法：在前兩種方法均不適用的前提下