不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)資料

1、第一章不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格1.不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及地上地下的建筑物和由此而衍生的各種權(quán)益。建筑物：房屋+構(gòu)筑物。其他土地定著物（fixtures）：附屬于或結(jié)合于土地或建筑物。不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位是指一宗不動(dòng)產(chǎn)與其他不動(dòng)產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。2不動(dòng)產(chǎn)的特性 自然特性：不動(dòng)產(chǎn)作為自然物的特性，不可移動(dòng)性、個(gè)別性、耐久性、數(shù)量有限性社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性：體現(xiàn)人們之間的社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的特性。價(jià)值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、權(quán)益受限性、難以變現(xiàn)性、保值增值性4不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)：由不動(dòng)產(chǎn)所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。特征:1、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的部分性 2、實(shí)質(zhì)上的

2、權(quán)屬交易：3、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的地域性4、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)金融的依賴性5、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的高度壟斷性6、流通方式的多樣性：買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、分割轉(zhuǎn)讓、預(yù)售等。7、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)客體的非標(biāo)準(zhǔn)化和異質(zhì)性8、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中廣泛的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)5不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念：在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。具有價(jià)格條件：1、有用性（效用）： 2、相對(duì)稀缺性： 3、有效需求： 特征:1房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位影響大2一般以交換價(jià)格或租金表示3是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、權(quán)益的價(jià)格4長(zhǎng)期作用下形成的5、房地產(chǎn)價(jià)格受交易者個(gè)別情況影響較大影響因素 （1）一種分類是從房地產(chǎn)自身及外部條件可分為：自身因素：包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和

3、權(quán)益因素。外部因素：包括人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素和其他因素等。（2）一種分類是按照因素與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系及影響范圍可分為：一般因素：（一）社會(huì)因素:人口因素、城市化水平、政治狀況、社會(huì)治安狀況、不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)、心理因素（二）經(jīng)濟(jì)因素 :經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、財(cái)政狀況、居民收入狀況、物價(jià)水平、金融狀況、技術(shù)革新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況（三）制度（行政）因素 :土地制度和住房制度，相關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃，稅收制度政策 區(qū)域因素 1、地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位2、城市內(nèi)各類用地適用性及稀缺程度個(gè)別因素 （一）土地個(gè)別因素 1、自然條件：位置、街面的寬度、深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)、地勢(shì)、土壤、土地等條件

4、2、環(huán)境狀況：大氣、水文、聲覺(jué)、視覺(jué)、衛(wèi)生、綠化人文等。（二）建筑物個(gè)別因素用途類別，建筑規(guī)模，建筑結(jié)構(gòu)，層數(shù)、朝向，質(zhì)量 第二章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)1專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，委派不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。2.條件：1必須有估價(jià)當(dāng)事人2必須遵守不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本理論、原則與方法。3不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)目的必須明確。4必須依照一定的程序，選用合理的方法。5估價(jià)依據(jù)須充分6明確估價(jià)期日與估價(jià)結(jié)果有效期。7設(shè)定估價(jià)假設(shè)和條件 8明確

5、估價(jià)對(duì)象：9客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算或判斷3.特點(diǎn)：1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格2不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)3不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證4不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)5、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)也是藝術(shù)4.范圍 1不動(dòng)產(chǎn)交易評(píng)估2、不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估3、不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估4、不動(dòng)產(chǎn)典當(dāng)評(píng)估5、不動(dòng)產(chǎn)稅收評(píng)估6、不動(dòng)產(chǎn)征收征用評(píng)估7、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓評(píng)估8、房地產(chǎn)分割評(píng)估9、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定評(píng)估5原則：獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，最有效使用原則，估價(jià)期日原則，替代原則，謹(jǐn)慎原則，供求原則，預(yù)期收益原則，收益分配原則（貢獻(xiàn)原則），均衡原則，

6、報(bào)酬遞增遞減原則6.估價(jià)程序：指完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。一、獲取估價(jià)業(yè)務(wù) 二、明確估價(jià)事項(xiàng)1、估價(jià)目的：2、估價(jià)對(duì)象3、估價(jià)期日和日期： 4、明確價(jià)值類型：三、擬定估價(jià)方案1、工作方案：擬定工作步驟和進(jìn)度：作人員的安排、所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算與籌集。資料調(diào)查收集、人員培訓(xùn)。2、技術(shù)方案：技術(shù)路線、估價(jià)思路、技術(shù)手段、估價(jià)方法。 四、資料的搜集與整理：1、基礎(chǔ)資料 2、方法性資料 3、相關(guān)圖件資料 五、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象六、選用估價(jià)方法并運(yùn)算 七、確定估價(jià)結(jié)果 八、撰寫估價(jià)報(bào)告 九、估價(jià)資料歸檔7.估價(jià)報(bào)告（appraisal report）：全面、公正、客

7、觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。8.估價(jià)理論 :一、土地價(jià)值和價(jià)格論（一）馬克思土地價(jià)值與價(jià)格論1、馬克思勞動(dòng)價(jià)值論與土地價(jià)值論2、馬克思地租理論3、馬克思土地價(jià)格理論（二）西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的土地價(jià)值與價(jià)格論1、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的土地價(jià)值理論2、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的土地價(jià)格理論馬克思土地價(jià)值和價(jià)格理論對(duì)土地估價(jià)的指導(dǎo)意義土地價(jià)格地租的資本化，即地價(jià)地租/利息率，是收益還原法的理論基礎(chǔ)。（1）自然狀態(tài)下的土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，但有使用價(jià)值，并存在價(jià)格。（2）土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化。（3）土地租金是出租土地的資本化收入。（4）級(jí)

8、差地租、壟斷地租的存在是造成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格高低的主要原因。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的土地價(jià)值和價(jià)格理論對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的指導(dǎo)意義多元價(jià)值論：重視土地具有特殊使用價(jià)值，土地的稀缺性和特殊的使用價(jià)值決定著土地價(jià)格的高低，為準(zhǔn)確把握不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指明方向。非勞動(dòng)價(jià)值論：視土地為商品，把土地交易和土地價(jià)格納入市場(chǎng)體系，將難以把握的大量因素及其作用進(jìn)行度量，綜合考慮市場(chǎng)供求關(guān)系和供求規(guī)律，因此要求估價(jià)中注重市場(chǎng)。二、區(qū)位理論1、農(nóng)業(yè)區(qū)位論：杜能圈結(jié)構(gòu)：自由式農(nóng)業(yè)圈、林業(yè)圈、農(nóng)業(yè)圈、谷草式農(nóng)業(yè)圈、三圃式農(nóng)業(yè)圈、畜牧業(yè)圈。2、工業(yè)區(qū)位論：運(yùn)費(fèi)指向論、勞動(dòng)費(fèi)指向論、集聚指向論。3、中心地理論第三章 市場(chǎng)比較法1市場(chǎng)比較法：選取數(shù)宗

9、真實(shí)成交且符合一定條件的類似房地產(chǎn)，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)之間的差異對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。2理論依據(jù) ：替代原理。3類似不動(dòng)產(chǎn)：所處區(qū)位、用途、權(quán)利、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相似的不動(dòng)產(chǎn)?？杀葘?shí)例：交易實(shí)例中交易類型適合于估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)：在一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，能夠代表某一范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)基本條件和特征的，具有標(biāo)準(zhǔn)作用的不動(dòng)產(chǎn)。4公式：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

10、 5適用的估價(jià)對(duì)象1.同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。2.難以采用市場(chǎng)法的情況：數(shù)量很少的房地產(chǎn)、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)、可比性差的房地產(chǎn)。6具備的條件：近期有較多類似房地產(chǎn)交易。7步驟：1搜集交易實(shí)例 2選取可比實(shí)例3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)4交易情況修正 5交易日期修正（市場(chǎng)狀況調(diào)整）6區(qū)域因素修正 7個(gè)別因素修正8求取比準(zhǔn)價(jià)格 第四章 收益法1收益還原法：將待估不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率（還原利率）統(tǒng)一折算到估價(jià)期日的估價(jià)方法。2理論依據(jù)：預(yù)期收益原理，即未來(lái)收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值。3步驟：1收集整理資料2確定總收益3確定總

11、費(fèi)用4計(jì)算純收益5還原利率確定6求取收益價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)凈收益/利息率4適用的估價(jià)對(duì)象：有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在收益不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。5潛在毛收入：假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入。6有效毛收入：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入，即客觀總收益。7折舊費(fèi)：房屋在使用中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)牟糠謨r(jià)值。年折舊費(fèi)=（房屋重置價(jià) 殘值）/耐用年限=房屋重置價(jià)×（1 殘值率）/耐用年限8純收益、凈收益：由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。不動(dòng)產(chǎn)純收益=年總收益 年總費(fèi)用9資本化率的確定方法

12、：1、市場(chǎng)提取法（租價(jià)比法） 2、復(fù)合投資收益率法3、 投資收益率排序插入法4、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）10土地殘余法：以收益法以外的方法求取不動(dòng)產(chǎn)的純收益和建筑物價(jià)格。從不動(dòng)產(chǎn)的純收益中扣除建筑物的純收益，得土地純收益，再以土地資本化率，以有限年期公式還原，求得有限年期土地使用權(quán)價(jià)格。11、建筑物殘余法：以收益法以外方法求取不動(dòng)產(chǎn)的純收益和基地土地使用權(quán)的價(jià)格，然后從不動(dòng)產(chǎn)的純收益中扣除基地的純收益得到建筑物的純收益，再以建筑物資本化率，以有限年期收益還原公式還原，可得建筑物的收益價(jià)格。 第五章成本法基本概念1成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算

13、估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。又稱原價(jià)法、承包者法、合同法、加法、積算法。2實(shí)質(zhì)：通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的各組成部分的市場(chǎng)價(jià)格的計(jì)算，最終確定估價(jià)對(duì)象整體的市場(chǎng)價(jià)格。以成本為導(dǎo)向。 以成本法評(píng)估出的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格稱積算價(jià)格、積算價(jià)值。3理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論（商品的價(jià)格是依據(jù)其所必要的費(fèi)用決定的）。4適用的估價(jià)對(duì)象1、新開發(fā)的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。2、很少交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用、沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或潛在收益限制了收益運(yùn)用的房地產(chǎn)， 3、獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)獨(dú)特使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)以及單純的建筑物或者裝修部分，通常也采用成本法。4、房地產(chǎn)保險(xiǎn)和房地產(chǎn)損害賠償。5條件

14、：價(jià)格成本平均利潤(rùn) 1、自由競(jìng)爭(zhēng)；2、商品本身可以大量復(fù)制生產(chǎn)。6成本法中的成本特殊含義：（1）經(jīng)濟(jì)成本（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格（3）消費(fèi)者的成本（4）客觀成本7建筑物重置價(jià)格或重置成本：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備、技術(shù)、工藝等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。適用一般建筑物。建筑物重建價(jià)格或重建成本：采用估價(jià)對(duì)象相同的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備、技術(shù)、工藝等，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 適用具有美學(xué)或歷史價(jià)值的建筑物。8折舊概念：因各種原因造成的建筑物價(jià)值損失，是建筑物

15、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額?？鄢叟f即是減價(jià)修正。折舊類型：1、物質(zhì)折舊：包括：1）自然經(jīng)過(guò)的老化 2）正常使用的磨損3）意外破壞的損毀。4）延遲維修的損壞殘存。2、功能折舊3、經(jīng)濟(jì)折舊 包括：供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。9步驟：一、收集整理資料 二、估算重置價(jià)格或重建價(jià)格； 方法：建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑安裝工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn) 計(jì)算方法：1、單位比較法2、分步分項(xiàng)法3、指數(shù)調(diào)整法4、工料測(cè)量法三、估算建筑物折舊四、求取積算價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊

16、求取建筑物折舊的方法1、年限法2、觀察法（分解法）3、成新折扣法 第六章假設(shè)開發(fā)法的基本概念1假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格基礎(chǔ)上，扣除不動(dòng)產(chǎn)正常的開發(fā)成本（如造地費(fèi)，建筑物建造費(fèi)等）、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等，以剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一種方法。2理論依據(jù)：預(yù)期原理 3特點(diǎn) 1、可靠性基于對(duì)待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的各種假設(shè)2、以種種假定或限制條件為前提。3、有動(dòng)態(tài)、靜態(tài)兩種計(jì)算方式。動(dòng)態(tài)：利息、利潤(rùn)不再單獨(dú)計(jì)算，而是在折現(xiàn)率中考慮。同時(shí)將所有發(fā)生的費(fèi)用和收入都折算到一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，通常為購(gòu)買土地的時(shí)間。靜態(tài)：利息、利潤(rùn)單獨(dú)計(jì)算，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售。

17、4適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)用地估價(jià)，具有再開發(fā)價(jià)值、潛力且開發(fā)后的價(jià)值可以市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，也可采用該方法。1、待開發(fā)土地的估價(jià)。2、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)。3、現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。4、在建工程。5、可裝修、可改變用途的舊房等。還可用于：測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格。 測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。5步驟：一、調(diào)查待估不動(dòng)產(chǎn)的基本情況 二、選擇最佳開發(fā)利用方式：選擇在合法利用前提下，將來(lái)能獲得最高經(jīng)濟(jì)效益的土地使用方式，包括用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑式樣、規(guī)模、檔次等。三、估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 四、預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格 五

18、、估算成本費(fèi)用及利稅 六、求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格靜態(tài)：待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=開發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格開發(fā)費(fèi)專業(yè)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)利息租售費(fèi)用稅金利潤(rùn)動(dòng)態(tài)：待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=開發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格開發(fā)費(fèi)專業(yè)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)租售費(fèi)用稅金開發(fā)經(jīng)營(yíng)期：從取得土地使用權(quán)到不動(dòng)產(chǎn)全部銷售或租完的時(shí)間，包括開發(fā)前期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期。第七章路線價(jià)法的基本概念1路線價(jià)法：通過(guò)對(duì)面臨特定街道，使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。2、理論依據(jù)1、基本原理 城市商業(yè)用地價(jià)格隨離道路距離增加而降低，距街道越近，價(jià)值越大，越遠(yuǎn)，價(jià)值越低。2、理論依據(jù)：區(qū)位理論 替代理論 個(gè)別性3、

19、基本公式國(guó)內(nèi)：宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積（×其它條件修正率）路線價(jià)單位：元/平方米國(guó)外：宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地寬度（×其它條件修正率）路線價(jià)單位：元/米4、適用范圍：主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)。5、適用條件 前提條件：科學(xué)合理的深度指數(shù)表、各種修正率；街道較規(guī)整，街道兩側(cè)的土地排列較整齊。6 估價(jià)步驟1劃分路線價(jià)區(qū)段2設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度3選取標(biāo)準(zhǔn)宗地4測(cè)算路線價(jià)5制定修正率表 6計(jì)算臨街各宗地價(jià)格7 標(biāo)準(zhǔn)（臨街）深度：隨土地離道路距離增加，道路對(duì)土地使用價(jià)值影響為零時(shí)的深度。里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線。 表地：

20、里地線與道路之間的區(qū)域或臨街道。 里地：里地線以外的區(qū)域。標(biāo)準(zhǔn)宗地：路線價(jià)區(qū)段內(nèi)在深度、寬度、形狀等屬標(biāo)準(zhǔn)的地塊，有代表性的地塊。路線價(jià)：路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)。評(píng)估路線價(jià)：以市場(chǎng)法、收益法等若干法評(píng)估若干標(biāo)準(zhǔn)宗地單位地價(jià)，再以眾數(shù)、中位數(shù)、平均數(shù)、求得路線價(jià)。8歐美法則1）四三二一法則：2）霍夫曼尼爾法則3）蘇慕斯法則4）巴的摩爾法則5）哈柏法則9面臨街地的估價(jià)：直接利用各種法則評(píng)估。10街角地的估價(jià)：先計(jì)算正街價(jià)格，再計(jì)算旁街價(jià)格，兩者之和為該街角地的價(jià)格。根據(jù)慎格爾法則，該幅土地的正街價(jià)格為：根據(jù)慎格爾旁街深度百分率表，旁街的影響價(jià)格為：則街角地總價(jià)格為，由于街與旁街的價(jià)格之比為

21、100050021，所以該街角地的總價(jià)格為：11雙面臨街地的估價(jià)1、平均估價(jià)法： 2、重疊價(jià)格估價(jià)法： 第八章基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1基準(zhǔn)地價(jià)：政府對(duì)城鎮(zhèn)各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域評(píng)估的土地使用權(quán)價(jià)格。2基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)1、分用途價(jià)格2、平均價(jià)格3、有限年期4、時(shí)效性5、全域性6、公開性3基準(zhǔn)地價(jià)的作用1、國(guó)家宏觀控制土地市場(chǎng)的依據(jù)。2、國(guó)家征收土地使用稅的依據(jù)。3、利于有序土地市場(chǎng)秩序的建立4、進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)。4評(píng)估原理1、土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)。2、各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量的要求不同是形成各類用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)。3、各類用途的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位，使各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的分布規(guī)律。4、土地利用的相對(duì)穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷變化的前提。 5評(píng)估原則1、土地使用價(jià)值評(píng)定和土地價(jià)格測(cè)算相結(jié)合。2、以現(xiàn)實(shí)的土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃。3、各類用地分別評(píng)估、多種方法綜合運(yùn)用。4、與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)、協(xié)調(diào)。5、選擇合適的估價(jià)技術(shù)路線。6、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍的確定 1）、范圍：城鎮(zhèn)建成區(qū)或規(guī)劃建設(shè)區(qū)2）、均質(zhì)區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域內(nèi)影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)相對(duì)一致性，是均質(zhì)區(qū)域。3）方法：一是利用影響城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值的因素，依據(jù)其在城鎮(zhèn)內(nèi)部的差異性和一致性，劃分土地級(jí)別（城鎮(zhèn)土地定級(jí)）。二是直接在城鎮(zhèn)土