-項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

1、“至臻 : 淺水灣”建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)第 1章總論1.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目基本情況概述項(xiàng)目名稱(chēng)：“至臻淺水灣 ”，該地塊位于廣元市利州區(qū)，西至紅星公園，東至商貿(mào)城，南臨濱河?？傉鞯孛娣e為77.66 畝，用地性質(zhì)為建造商品住宅。地理位置十分優(yōu)越。依山傍河、空氣清新，區(qū)內(nèi)四季分明、氣候宜人，本項(xiàng)目規(guī)劃以住宅為主，兼容商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類(lèi)型、居住心理的要求。 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚， 具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。1.2 規(guī)劃方案建筑

2、形式采用組合式 ：高層 90%，小高層 10%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積： 77.66 畝容積率： 2.6M32總建筑面積： 16.5 萬(wàn) M2其中：高層住宅： 11.0202 萬(wàn) M2商業(yè)： 2.1516 萬(wàn) M2地下車(chē)庫(kù)： 3.05 萬(wàn) M建筑密度： 22%綠化率： 37%、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念(1) 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性自然資源， 人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展， 創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；(2) 適應(yīng)本市區(qū)白領(lǐng)人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；第 2 章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案2.1 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目工程總建

3、筑面積 16.5 萬(wàn)平方米（ 1、2、3、4、5、6、7，共七棟）。臨東北面道路布置 6、7號(hào)樓， 6、7號(hào)樓群樓相連，臨西北面道路布置3、4號(hào)樓，帶獨(dú)立群樓。 3、4號(hào)樓間，城市道路交匯處設(shè)600平方米公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹(shù)、水池、休閑小品。建筑布局以點(diǎn)線結(jié)合為主圍合中心綠化， 平面上的錯(cuò)動(dòng)與高度的變化形成錯(cuò)落有序變化豐富的建筑空間格局和開(kāi)闊的視線通廊。城市公共綠地， 小區(qū)中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。3、4號(hào)樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一, 二、三、四層為商業(yè)用房，四層以上為住宅； 3號(hào)樓一 , 二、三層為商業(yè)用房，三層以上為住宅。1、2號(hào)

4、樓，一、二、三層為住宅。住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于3、 4號(hào)樓間，車(chē)行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車(chē)庫(kù)出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口， 住宅門(mén)廳朝向小區(qū)中1小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲， 房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化， 將增加市場(chǎng)需求。 三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新、按揭買(mǎi)新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。政府將加大對(duì)地產(chǎn)

5、開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度這將極大地改善城市面貌， 進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局， 推進(jìn)這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到本市購(gòu)房居住。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式的改變房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式從原始的概念銷(xiāo)售、 點(diǎn)子銷(xiāo)售、商業(yè)炒作銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷(xiāo)推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：從購(gòu)房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 2008 年到 2013 年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從 5222 元上升到 6028 元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大， 但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。從投資角度看由于股市長(zhǎng)期低迷，銀

6、行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。 加上銀行信貸的支持， 大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為 42%，年增幅達(dá) 16%。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。 人們已不能滿足于“夠住就行” 的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。 住房消費(fèi)正由 “居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。第 4 章銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)方案4.1 銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及廣元地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為三年：2014 年銷(xiāo)售收入 2.1 億元；2015 年銷(xiāo)售收入 2.7 億元；20

7、16 年銷(xiāo)售收入 2.8億元。4.2 營(yíng)銷(xiāo)方案秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。（ 1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、客戶(hù)群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶(hù)需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。（ 2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、 營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略， 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶(hù)。通過(guò)溝通，利用客戶(hù)群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（ 3）、通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。利用

8、廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道， 使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、 行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、1地區(qū)代理等多元化銷(xiāo)售方式。（ 4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。 要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶(hù)， 必須深入了解客戶(hù)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)， 讓客戶(hù)感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（ 5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。 有效地利用品牌效應(yīng)， 提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶(hù)的期望，激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)愿望。（ 6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。 在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下， 新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合 “低開(kāi)高走” 的價(jià)格策略， 將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推

9、向市場(chǎng)，吸引客戶(hù)的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶(hù)以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶(hù)的信心。第 5 章投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為2.5 億元人民幣，其中建設(shè)投資為2.2 億元，建設(shè)期利息3000 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 -1 ：項(xiàng)目總投資估算表，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。5.1、建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢(xún)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。建設(shè)投資估算依據(jù)：整個(gè)項(xiàng)目從 2014 年 8 月開(kāi)始， 2016 年

10、8 月底全面完成。整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。銀行貸款利率按 0.8%計(jì)取。建筑形式組合式：高層90%，小高層 10%開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（元）估算說(shuō)明（元 / ）1配套檢費(fèi)49500033建筑管理費(fèi)1980001.24綠化費(fèi)165000.15白蟻防治費(fèi)2475001.56土地使用費(fèi)66000047再就業(yè)基金1650000108教育專(zhuān)項(xiàng)基金1650000109招標(biāo)費(fèi)165000110規(guī)劃許可工本費(fèi)825000.511土地證工本費(fèi)825000.512施工許可證825000.5合計(jì)18529500（依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況 ,2010 年 3 月與政府公開(kāi)招拍掛， 為土地費(fèi)

11、用為 95 萬(wàn)/ 畝,因此以之作為投資估算的依據(jù). ）5.2 、建設(shè)期利息。建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措3可通過(guò)預(yù)售房款，項(xiàng)目的總利息為7000 萬(wàn)元。5.3 、項(xiàng)目總投資上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息兩項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì)2.5 億元。詳見(jiàn)表 -1 項(xiàng)目總投資估算表 。5.4 、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃按市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的60%以上，完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。項(xiàng)目首期約6 萬(wàn)平方米，投資約1 億元，為充分利用建設(shè)單位資金，公司自籌項(xiàng)目總投資的60%作為啟動(dòng)資金，其余40%可通過(guò)銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收獲取支持。由于項(xiàng)目

12、建設(shè)期較長(zhǎng)， 實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 2 年，從 2014 年 8 月至 2016 年 8 月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按 40%、60%的比例分年均勻發(fā)放。具體見(jiàn)表 2：項(xiàng)目使用計(jì)劃和資金籌措表。投資與成本費(fèi)用估算匯總表項(xiàng)目單方成本（元 / ）金額（元）土地費(fèi)用51.585000000前期費(fèi)用355775000建安費(fèi)用1700277000000基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)101650000開(kāi)發(fā)間稅費(fèi)508250000不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)203300000管理銷(xiāo)售費(fèi)112.518562500合計(jì)19443230375005.5 、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算據(jù)前文確定

13、的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)位與上述物業(yè)銷(xiāo)售預(yù)期計(jì)劃， 測(cè)算該項(xiàng)目銷(xiāo)售收入情況如下表 3銷(xiāo)售收入預(yù)算表項(xiàng)目面積（）單位平均售價(jià)（元銷(xiāo)售收入（元）/ )住宅1102024200462848400個(gè)車(chē)位12807000089600000商業(yè)215168000172128000合計(jì)7245764005.6 、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造成本、銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中： 建造成本 =（當(dāng)年銷(xiāo)售收入 / 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。銷(xiāo)售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入2.5%計(jì)取。銷(xiāo)售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營(yíng)業(yè)稅取銷(xiāo)售收入的 5%，城鄉(xiāng)建

14、設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的 2%，三者合計(jì)為銷(xiāo)售收入的 5.45%。5財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本的各項(xiàng)估算見(jiàn)表45.7 、項(xiàng)目利潤(rùn)估算項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表?yè)p益表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算金額（元）1銷(xiāo)售收入7425000002總成本費(fèi)用5280000003銷(xiāo)售稅金及附加449212504土地增值稅37125005利潤(rùn)總額（1）- （2）- （3）165866250- （4）6所得稅（5）*25%41466562.57稅后利潤(rùn)（5）- （6）124399687.758公積金（7）*10%12439968.759可分配利潤(rùn)（7）- （8）111959718.75第六章、財(cái)

15、務(wù)分析6.1 、盈利能力及清償能力分析由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、 經(jīng)濟(jì)上的可行性， 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR）=27.1%12%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。6.2 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。1 ）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析項(xiàng) 目 經(jīng) 營(yíng) 成 本=14467.4/ （ 1-5.45% ） =1530132（ 萬(wàn) 元 ）， 保 本 點(diǎn)=15

16、301.32/25155.2=60.83%即銷(xiāo)售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的60.83%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。2 ）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn)項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 =25155.2 萬(wàn)元，保本點(diǎn) =25155.2/14467.4=173.86%即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 173.86%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的， 這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。、項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。、項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生1 些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)1

17、0%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表 （表 -7 ）的情況來(lái)看，F(xiàn)NPV=2717.80，7項(xiàng)目仍然可行。、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入產(chǎn)生不利影響， 由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷(xiāo)售收入最大的下降幅度不會(huì)太大， 如果下降幅度為1 現(xiàn)值下降至 2732.79 萬(wàn)元，不過(guò)從全部投資現(xiàn)金流量表 ( 表-8) 的情況看，財(cái)務(wù)凈值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。6.3 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要

18、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)1 般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有 1 些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次， 它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層， 他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求， 而是具有較高居住主題， 體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求； 另一方面，如何在廣

19、大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。 房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。從煙臺(tái)市居民的住房消費(fèi)意向看，人文生態(tài)地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。、項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銷(xiāo)售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上期銷(xiāo)售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這 1 計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。鑒于

20、上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。 同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中， 可適當(dāng)加大營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷(xiāo)售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷(xiāo)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)， 且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中， 要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷(xiāo)售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

21、。6.4 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析， 可以看出，銷(xiāo)售收入和建設(shè)投資的變化對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對(duì)較大， 特別是商品房的銷(xiāo)售收入， 直接影響到項(xiàng)目的盈余。項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中， 應(yīng)注意控制投資， 加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作， 促進(jìn)銷(xiāo)售收入9的順利實(shí)現(xiàn)，從而降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第7章社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面， 針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況， 將上述三個(gè)方面綜述如下：7.1、社會(huì)影響分析、對(duì)所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目， 它的主要特點(diǎn)是建設(shè)周期， 投資回收

22、期相對(duì)較短， 在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會(huì)， 如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機(jī)會(huì)有限， 因此對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏健?生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷(xiāo)售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會(huì)改善周?chē)纳鐓^(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會(huì)、 發(fā)展空間，會(huì)帶動(dòng)以為本項(xiàng)目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)也會(huì)在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。、對(duì)所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生的影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、 衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。7.2 、項(xiàng)目互適性分析本項(xiàng)目屬政

23、策鼓勵(lì)投資項(xiàng)目，無(wú)工業(yè)污染物、 廢棄物產(chǎn)生， 項(xiàng)目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件， 帶動(dòng)地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展， 同時(shí)可以為廣大購(gòu)房者提供一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)，因此項(xiàng)目所在地相關(guān)各方對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)排斥性。7.3、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目施工期的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理， 文明施工， 這方面的影響是可以避免的。項(xiàng)目建成后的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在本項(xiàng)目的安定、團(tuán)結(jié)方面，這主要取決于物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險(xiǎn)也是可以避免的。第 8 章 結(jié)論與建議8.1、主要結(jié)論中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期， 實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展， 需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)

24、發(fā)展。 房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新興的高速發(fā)展的行業(yè)， 必然作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一， 對(duì)拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展， 起著至關(guān)重要的作用。 當(dāng)前，該市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步增強(qiáng)，投資環(huán)境良好。隨著市區(qū)交通、工業(yè)等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展， 市區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將更加火熱， 升值空間也將進(jìn)一步拓展?！爸琳闇\水灣”項(xiàng)目選址合理，符合市區(qū)城市規(guī)劃的總體要求，具有較好的投資市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件。 項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚、 較完善的基礎(chǔ)設(shè)施、 方便快捷的交通條件，使它成為本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)舉足輕重的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。擬建項(xiàng)目從功能布局、 目標(biāo)市場(chǎng)定位、 銷(xiāo)售價(jià)格定位等來(lái)看， 都是比較合理的，項(xiàng)目本身屬于非污染項(xiàng)目， 僅在工程建設(shè)過(guò)程中， 會(huì)對(duì)工程場(chǎng)地的水土保持，工程施工區(qū)的空氣、噪聲、環(huán)境、人群健康等方面有輕微的影響?？傮w來(lái)看，有利影響是主要的， 其不利影響是暫時(shí)和輕微的， 不存在制約項(xiàng)目實(shí)施的重大壞境因素，從環(huán)境角度看，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。經(jīng)濟(jì)性方面， 項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)和預(yù)測(cè)是穩(wěn)健可靠的。 通過(guò)分析評(píng)價(jià)， 其內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)益較好，由此可見(jiàn)， “至臻淺水灣” 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性， 同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施也