淺談外資流動對中國房地產(chǎn)市場的影響(一)

1、一 房地產(chǎn)市場逐漸活潑， 大外資已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)淺談外資流動對中國房地產(chǎn)市場的影響 近年來， 隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日益轉(zhuǎn)好和城市化進(jìn)程的加快， 量外資不斷涌入我國房地產(chǎn)行業(yè)，并呈逐漸膨脹之勢 . 據(jù)有關(guān)資料顯示， 房地產(chǎn)市場已成為外商直接投資的第二大行業(yè)。 市場的重要參與者，其影響和作用不可無視 . 一、外資流入對中國房地產(chǎn)市場的正面影響 一有利于房地產(chǎn)金融體系的開展近幾年中國房地產(chǎn)市場開展迅速開展， 很大程度應(yīng)該歸 功于國內(nèi)銀行體系金融的支持。 首先從國內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行及其資金鏈來看， 房地產(chǎn)企業(yè)各 個環(huán)節(jié)所需要的資金根本上都是來自銀行。 由于受到現(xiàn)行金融市場的制度約束， 國內(nèi)房地產(chǎn) 金

2、融主要以銀行信貸為主， 其他金融方式如上市融資、 信托融資、 債券融資等方式所占的比 重都是非常小的 . 房地產(chǎn)行業(yè)過高的負(fù)債率也就意味著房地產(chǎn)企業(yè)把大局部的風(fēng)險都轉(zhuǎn)移到了銀行， 從外表看， 短期內(nèi)增加了商業(yè)銀行的利潤降低了銀行的不良貸款率， 但必然加劇房地產(chǎn)貸款的長期性和 銀行資金來源短期性的矛盾， 從而加大了商業(yè)銀行的中長期流動性風(fēng)險以及銀行信貸結(jié)構(gòu)的 不合理性，由此導(dǎo)致了銀行貸款期限結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重錯配 .外資可以通過直接投資和間接融資的方式來承當(dāng)局部融資責(zé)任和金融風(fēng)險， 使房地產(chǎn)行業(yè)在 選擇資本來源、 確定資本結(jié)構(gòu)和決定資本運(yùn)用方向上更具有靈活性和獨(dú)立性， 在一定程度上 增加國內(nèi)房地產(chǎn)金融體

3、系的多樣性 .二有利于彌補(bǔ)中國房地產(chǎn)市場的資本短缺， 2006 年我國經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)過熱跡象，為對 沖外匯占款增加的流動性和抑制國內(nèi)的通貨膨脹，2006 年以來 ,中國人民銀行已經(jīng) 8 次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率， 5 年期以上個人住房貸款利率由 5.85%上調(diào)到 7.83%。并且 18 次上調(diào)金融 機(jī)構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率一度到達(dá)17.5%的高位 .同時， 為加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理， 中國人民銀行先后兩次下發(fā)文件緊縮住房信貸。 在緊縮政策 下，房地產(chǎn)開發(fā)本錢提高，房地產(chǎn)開發(fā)融資困難。 從表 2 我們可以看到， 房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債 率是非常高的， 銀行方面的緊縮極大限制了房地產(chǎn)企業(yè)的開展，

4、 外資的進(jìn)入正好一定程度上 緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金之困。如恒大地產(chǎn)，其在2006 年開始急劇擴(kuò)張，其最大的瓶頸就是資金，美林和淡馬錫等金融機(jī)構(gòu)先后為其融資達(dá)8 億美元，為恒大其后的爆炸性開展打下堅實(shí)的根底 .年份實(shí)收資本資產(chǎn)總計負(fù)債總計資產(chǎn)負(fù)債率三提高房地產(chǎn)行業(yè)的效勞水平和專業(yè)化水平隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的開展和開放程度的進(jìn)一 步提高， 外資投資中國房地產(chǎn)還伴隨國外先進(jìn)的房地產(chǎn)效勞公司的進(jìn)入。 外資房地產(chǎn)效勞公 司的進(jìn)入首先會使該類效勞公司的市場進(jìn)一步擴(kuò)大， 經(jīng)驗(yàn)積累更加豐富而效勞質(zhì)量更提高一 步。其次， 會促進(jìn)外資效勞公司的進(jìn)一步進(jìn)入，并促進(jìn)內(nèi)外資房地產(chǎn)效勞公司間的競爭，使 他們提高效勞質(zhì)量并降低

5、效勞本錢。 這一切對房地產(chǎn)業(yè)來說， 最終會以更低的本錢為房地產(chǎn) 企業(yè)提供更好的效勞， 會提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給水平， 推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級， 也使房地產(chǎn)業(yè)各鏈條 更具專業(yè)性 .四促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的開展， 加強(qiáng)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力外來投資者為國內(nèi)房地產(chǎn)行 業(yè)帶來了成熟的管理體系和先進(jìn)的操作經(jīng)驗(yàn)， 促使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)先進(jìn)的經(jīng)營管理理念， 使用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備， 不斷創(chuàng)新經(jīng)營機(jī)制和改革管理體制， 提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力， 促 進(jìn)房地產(chǎn)設(shè)計、 施工、 開發(fā)和房地產(chǎn)金融等各領(lǐng)域的成熟和開展，并促使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在理念上與國際接軌， 使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有更多的時機(jī)參與到國際市場， 從而推動中國房地產(chǎn) 市場融入國

6、際市場的進(jìn)程 .外資進(jìn)入加劇了房地產(chǎn)市場競爭， 加速企業(yè)優(yōu)勝劣汰的過程， 促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不斷提升 自身能力。 外資的大量涌入會直接沖擊國內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的利益分配， 也會刺激 他們盡力加強(qiáng)現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)進(jìn)程， 而中小開發(fā)企業(yè)那么面臨著更加嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)， 這也 將迫使它們不斷改良技術(shù)和設(shè)備、 強(qiáng)化創(chuàng)新及管理理念， 進(jìn)一步提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給水平， 塑造品牌以提升自身的競爭能力。 同時，優(yōu)勝劣汰也將推動國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購重組， 提升整個行業(yè)的水平 .二、外資流入對中國房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響一擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的泡沫， 加強(qiáng)市場波動性外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場一般以大城市為主， 在房地產(chǎn)

7、投資類型中又以投資中高檔市場為主。 由于對高利潤的追逐及跟入效應(yīng)， 高檔住宅 和商業(yè)地產(chǎn)的炒作， 勢必由于交易活潑和利潤率攀高而擠壓中低檔房產(chǎn)的投資， 造成中低檔 住宅市場供求失衡， 進(jìn)一步抬高其市場價格， 繼而造成中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性過熱， 使中高 檔市場風(fēng)險增大。 另一方面， 外資的大規(guī)模進(jìn)入， 將推動非居民機(jī)構(gòu)和個人購房的比例不斷 增加，容易形成較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場 “標(biāo)桿效應(yīng) ，推動國內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。而中國居民 實(shí)際消費(fèi)能力的限制， 在一定程度上會促成一些地區(qū)出現(xiàn) “高空置率高房價 的現(xiàn)象， 容易產(chǎn) 生房地產(chǎn)過熱和房地產(chǎn)泡沫 .從外管局提供的數(shù)據(jù)來看， 2021 年 6 月開始的連續(xù)

8、四個月，外匯儲藏月增量遠(yuǎn)低于當(dāng)月貿(mào) 易順差。從圖表 1 看，外資流出較快的幾個月和住房空置率升高的幾個月的走向是比擬一致 的，盡管中國房地產(chǎn)市場由熱轉(zhuǎn)冷很大程度上和國內(nèi)緊縮政策以及國際金融危機(jī)有較大的關(guān) 系，但我們還是可以認(rèn)定在中國房地產(chǎn)市場驟然變化的過程中， 外資撤出起到了推波助瀾的 作用.二加大人民幣升值壓力自 1996 年開始，中國每年的經(jīng)常工程順差都在 100 億美元以上， 同時維持了十多年的經(jīng)常工程和資本工程雙順差，截至 2021 年底，中國的外匯儲藏已經(jīng)達(dá) 到驚人的 2 萬億美元， 這使人民幣承受著巨大的升值壓力。 表 2 進(jìn)行了外資流入房地產(chǎn)市場 的數(shù)量和外匯儲藏同期增長量的比擬

9、， 從中我們可以看到近些年來流入房地產(chǎn)外資大約占到 了新增外匯儲藏量的 2%3%，房地產(chǎn)外資己成為了國家新增外匯儲藏的重要來源之一。如 果不對流入房地產(chǎn)市場的外資加以限制和標(biāo)準(zhǔn)， 這一影響仍會持續(xù)作用于未來我國的外匯儲 備，從而給予人民幣更大的升值壓力 .近年來， 由于對國內(nèi)房地產(chǎn)價格不斷上升和人民幣升值的雙重預(yù)期， 境外資金流入房地產(chǎn)的 規(guī)模不斷上升，這已成為國際收支順差的一種重要來源。這些境外資金在匯率趨于穩(wěn)定時， 可以獲取房地產(chǎn)價格上漲的收益，而一旦匯率發(fā)生變動，20052522089200639424732007650461920217264178 以獲取房地產(chǎn)價格上漲和人民幣升值后的

10、雙重受益。只要對人民幣升值預(yù)期沒有根本改變， 境外資金就將繼續(xù)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域， 實(shí)現(xiàn)國際收支平衡的難度就會增加。 從國外經(jīng)驗(yàn)看， 這 個情況可能維持?jǐn)?shù)年，形成虛假的房地產(chǎn)市場繁榮，進(jìn)而形成房地產(chǎn)泡沫。在這種機(jī)制下， 形成了外資進(jìn)入、 人民幣升值、 房地產(chǎn)價格上升的三者不斷地循環(huán)， 最終將形成巨大的房地 產(chǎn)泡沫 .三制約了我國宏觀調(diào)控政策的有效性1. 如“國六條 第一條規(guī)定： “切實(shí)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。 重點(diǎn)開展中低價位、 中小套型普通商品 住房、 經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。 各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃， 對新建住房結(jié)構(gòu)提出 具體比例要求。 由此可見，目前國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的一個主要目的就

11、是改善房地 產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)， 加大中低檔住宅投資， 而國外資金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)域往往是高檔住 宅與商業(yè)地產(chǎn)、 寫字樓， 這勢必會對國內(nèi)尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場造成影響， 甚至形成 結(jié)構(gòu)性泡沫 .2. 我國房地產(chǎn)市場在 2007 年出現(xiàn)過熱跡象，房地產(chǎn)價格的瘋狂上漲不但使大局部普通百姓 買不起房， 更醞釀了資產(chǎn)價格不斷上升過程中金融系統(tǒng)的風(fēng)險。 于是央行試圖通過提高房地 產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金需求，來對房地產(chǎn)市場降溫。 然而， 境外資金不受貨幣政策的調(diào)控，通 過結(jié)匯投向房地產(chǎn)， 這既加大了人民幣資金投放， 也間接地引起銀行信貸的擴(kuò)張， 增加了貨 幣政策調(diào)控信貸規(guī)模的難度，從而影響宏觀調(diào)控的效果 .3. 我國在近兩年出現(xiàn)明顯的經(jīng)濟(jì)過熱， 2021 年上半年通脹率一度接近 8%，為了防范經(jīng)濟(jì)過 熱，我國在近 2年的時間將存款準(zhǔn)備金率提高到 17.5%，而 1 年期存款利率于 2007年底提 高至 4.14%，加息是為了限制國內(nèi)的流動性，但是國內(nèi)不斷加息的同時，西方各國卻在為了 刺激低迷的經(jīng)濟(jì)不停減息， 由此