經紀人協(xié)理證考試大綱

1、2011年北京市房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試大綱、乙前言根據(jù)北京市人力資源和社會保障局、住房和城鄉(xiāng)建設委員會、工商行政管理局聯(lián)合發(fā)布的北京市房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試實施辦法，住房和城鄉(xiāng)建設委員會與工商行政管理局共同編制了2011年北京市房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試大綱，人力資源和社會保障局審定通過。本考試大綱以社會主義市場經濟理論為指導，根據(jù)全國房地產經紀行業(yè)的發(fā)展方向，以提高房地產經紀從業(yè)人員的知識水平和操作技能為宗旨，從對本市房地產經紀人員的基本要求出發(fā)，主要考核房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格應考人員應具備的知識結構、素質和能力。本考試大綱分為“房地產基礎知識”、“房地產經紀基礎”兩個部分。

2、其中，“房地產基礎知識”主要考核應考人員對基本法律、土地基本制度、住房基本制度、房地產交易、房地產登記、物業(yè)管理、建筑與建筑材料、城市規(guī)劃和金融等方面基礎知識的掌握程度；“房地產經紀基礎”主要考核應考人員對房地產經紀的基本概念、新建商品房和存量房經紀業(yè)務流程、經紀合同、相關政府部門行業(yè)管理等方面的基本理論與操作技能的掌握程度。本考試大綱規(guī)定了考試的性質和標準，是2011年北京市房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試命題的依據(jù)，也是應考人員復習和考前培訓的指南?？荚噧热莘譃椤罢莆铡?、“熟悉”、“了解”三個層次。其中，要求“掌握”的部分是重點內容，要求“熟悉”的部分是重要內容，要求“了解”的部分是相關內容。

3、這些內容體現(xiàn)了作為北京市房地產經紀人協(xié)理必備的理論知識與專業(yè)技能。本大綱另附相關的法律法規(guī)及規(guī)范性文件（見附件），作為應考人員的復習參考資料。年一月房地產基礎知識第一章相關法律制度第一節(jié)民事法律制度一、民法的概念和調整對象（了解）二、民法的基本原則（熟悉）三、民事主體（熟悉）（一）自然人（二）法人（三）合伙四、民事法律行為（熟悉）五、代理（掌握）六、訴訟時效（熟悉）七、民事責任（掌握）八、物權（掌握）（一）物的種類（二）物權的概念和分類（三）物權的效力（四）所有權、用益物權和擔保物權的概念（五）物權的保護第二節(jié)合同法律制度一、合同的概念和特征（了解）二、合同主體（掌握）三、合同的內容（掌握）四

4、、合同的格式條款（掌握）五、訂立合同的形式（熟悉）六、訂立合同的程序（熟悉）七、合同的效力（掌握）（一）合同生效的條件（二）無效合同的表現(xiàn)形式（三）無效合同的法律后果八、合同的履行（熟悉）九、合同的變更、轉讓（掌握）十、合同的終止（熟悉）十一、合同解除（熟悉）十二、違約責任（掌握）（一）違約金（二）定金（三）不可抗力十三、合同違法行為（一）合同欺詐行為（掌握）（二）利用合同危害國家利益、社會公共利益的行為（了解）（三）格式條款違法行為（掌握）（四）為合同違法行為提供便利條件的行為（熟悉）第三節(jié)消費者權益保護法律制度一、調整范圍（熟悉）二、消費者的權利（掌握）三、經營者的義務（掌握）四、爭議的解

5、決（掌握）五、違反中華人民共和國消費者權益保護法的法律責任（熟悉）第四節(jié)反不正當競爭法律制度一、不正當競爭的概念（了解）二、不正當競爭行為的表現(xiàn)形式（掌握）三、違反中華人民共和國反不正當競爭法的法律責任（了解）第五節(jié)其他相關法律制度一、與房地產經紀業(yè)務相關的刑事犯罪（了解）詐騙罪、侵占罪、逃稅罪、虛假廣告罪、非法經營罪、強迫交易罪、提供虛假證明罪、侵犯商業(yè)秘密罪、損害商業(yè)信譽罪等。二、廣告法律制度（了解）房地產廣告的原則、內容，發(fā)布房地產廣告應當提供的文件，禁止發(fā)布房地產廣告的情形，違反中華人民共和國廣告法的法律責任。三、價格法律制度（了解）房地產中介服務收費的定價方式，明碼標價制度，房地產經

6、紀機構及人員不得有的不正當價格行為，違反中華人民共和國價格法的法律責任。第二章房地產基本制度和物業(yè)管理第一節(jié)土地基本制度與政策一、國有土地和集體土地（掌握）（一）國有土地和集體土地的概念（二）國有土地和集體土地的范圍（三）農村宅基地和農村房屋交易的管理規(guī)定二、國有建設用地使用權出讓和劃撥（掌握）（一）國有建設用地使用權出讓（二）國有建設用地使用權劃撥三、閑置土地的處理（了解）第二節(jié)我國住房制度概述一、我國城鎮(zhèn)住房制度發(fā)展概述（熟悉）二、我國城鎮(zhèn)住房制度框架（掌握）（一）商品房（二）保障性住房：經濟適用住房、廉租房、兩限房等（三）住房補貼和公積金三、北京市住房制度框架概述（掌握）第三節(jié)物業(yè)管理制

7、度概述一、物業(yè)和物業(yè)管理基本概念（掌握）二、物業(yè)管理服務的基本內容（掌握）三、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)（熟悉）四、物業(yè)管理企業(yè)（熟悉）五、業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會（掌握）六、物業(yè)管理收費（掌握）七、北京市物業(yè)管理的相關規(guī)定（掌握）第三章房地產交易管理基本制度與政策第一節(jié)房地產交易概述一、房地產交易的概念（掌握）二、房地產交易的原則（掌握）第二節(jié)房地產轉讓管理一、房地產轉讓的條件（掌握）二、房地產轉讓的程序（掌握）三、以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓（掌握）四、以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓（掌握）第三節(jié)房屋買賣和租賃管理一、房屋買賣的一般規(guī)定（掌握）二、保障性住房交易管理（掌握）

8、（一）經濟適用住房（二）限價商品住房（三）廉租住房三、商品房屋租賃管理規(guī)定（掌握）第四節(jié)房地產抵押管理一、房地產抵押的概念（掌握）二、房地產抵押的一般規(guī)定（掌握）三、房地產抵押登記（掌握）第四章房地產登記制度與政策第一節(jié)房地產登記概述一、房地產登記的概念（熟悉）二、房地產登記的目的和意義（熟悉）三、房地產登記的原則（熟悉）四、房地產登記的種類（掌握）第二節(jié)房地產登記制度一、房屋登記的機構（掌握）二、房屋登記的基本要求（掌握）三、房屋登記的程序（掌握）四、房屋登記的其他規(guī)定（掌握）第五章建筑基本知識第一節(jié)建筑概述一、建筑的相關概念（熟悉）二、建筑物的分類（掌握）三、對建筑物的基本要求（掌握）第二

9、節(jié)建筑構造一、建筑構造概述（掌握）二、基礎和地基（掌握）三、墻體和柱（掌握）四、門和窗（掌握）五、地面、樓板和梁（掌握）六、樓梯（掌握）七、屋頂（掌握）第三節(jié)建筑設備一、建筑給水系統(tǒng)及設備（熟悉）二、建筑排水系統(tǒng)及設備（熟悉）三、建筑采暖系統(tǒng)及設備（熟悉）四、建筑通風和空調系統(tǒng)及設備（熟悉）五、建筑電氣設備（熟悉）六、燃氣供應系統(tǒng)及設備（熟悉）七、電梯（熟悉）八、設備層和管道井（熟悉）九、樓宇智能化（熟悉）第四節(jié)建筑材料一、建筑材料的分類（了解）二、建筑材料的基本性質（了解）三、水泥和混凝土（了解）四、金屬材料（了解）五、木材（了解）六、建筑塑料、涂料及膠粘劑（了解）七、天然石材與燒土制品（了

10、解）八、建筑裝飾材料（了解）第五節(jié)建筑識圖和建筑面積計算一、建筑平面圖、立面圖、剖面圖的識讀（熟悉）二、建筑面積的計算（熟悉）三、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤（熟悉）第六章城市規(guī)劃和環(huán)境第一節(jié)城市規(guī)劃一、城市規(guī)劃常用術語和控制指標（掌握）（一）城市規(guī)劃常用術語（二）城市規(guī)劃常用控制指標二、城市居住區(qū)規(guī)劃設計（熟悉）（一）城市居住區(qū)的組成要素（二）城市居住區(qū)規(guī)劃布局的有關內容三、北京市功能分區(qū)（熟悉）（一）北京市自然條件概況（二）城市功能分區(qū)的概念（三）北京市城市功能分區(qū)概況第二節(jié)環(huán)境和景觀一、環(huán)境、景觀的概念和分類（掌握）二、居住區(qū)環(huán)境（了解）（一）環(huán)境評價（二）居住區(qū)環(huán)境評價要素三、

11、居住區(qū)景觀（了解）（一）景觀設計的原則（二）景觀設計的要素（三）居住區(qū)景觀評價第三節(jié)環(huán)境污染一、環(huán)境污染的相關概念及分類（熟悉）二、室外環(huán)境污染（熟悉）（一）大氣污染（二）環(huán)境噪聲污染（三）水污染（四）固體廢物污染和輻射污染三、室內環(huán)境污染（掌握）（一）室內環(huán)境污染的主要來源（二）建筑及裝飾裝修材料的室內環(huán)境污染第七章金融和稅收基本知識第一節(jié)利息和利率一、利息和利率的概念（掌握）二、利率的種類（掌握）第二節(jié)個人住房抵押貸款一、個人住房抵押貸款中的主要術語（掌握）（一）首付款（二）首付款比例（三）貸款金額（四）貸款價值比（五）貸款期限（六）貸款利率（七）貸款額度二、公積金貸款（掌握）（一）申請公

12、積金貸款的條件（二）申請公積金貸款的程序和提交的材料三、商業(yè)銀行貸款（掌握）（一）申請商業(yè)銀行貸款的條件（二）申請商業(yè)銀行貸款的程序和提交的材料四、商業(yè)銀行住房抵押貸款還款方式及計算（掌握）（一）等額本息還款方式及計算（二）等額本金還款方式及計算第三節(jié)房地產稅收一、稅收基本制度（掌握）（一）稅收的概念（二）稅收構成要素二、房地產和相關稅種（掌握）（一）房產稅（二）城鎮(zhèn)土地使用稅（三）耕地占用稅（四）土地增值稅（五）契稅（六）營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加（七）所得稅（八）印花稅三、北京市現(xiàn)行房地產稅收優(yōu)惠政策（熟悉）房地產經紀基礎第一章經紀與房地產經紀第一節(jié)經紀概述一、經紀的概念（了解）二

13、、我國經紀活動的產生和發(fā)展（了解）三、經紀活動的特點和方式（一）經紀活動特點（了解）（二）經紀活動的方式：居間、代理和行紀（熟悉）四、經紀從業(yè)人員和經紀機構的種類（熟悉）五、經紀活動的社會功能（了解）第二節(jié)房地產經紀概述一、房地產經紀的含義（掌握）二、房地產經紀的作用（掌握）三、房地產經紀的必要性（熟悉）四、房地產經紀業(yè)務分類（一）房地產店間（掌握）（二）房地產代理（掌握）五、北京市房地產經紀活動的發(fā)展狀況（了解）第三節(jié)房地產經紀收費一、傭金的定義（熟悉）二、傭金的性質及種類（一）傭金與差價的區(qū)別（掌握）（二）傭金與信息費的區(qū)別（掌握）（三）傭金與回扣的區(qū)別（掌握）（四）傭金的種類（掌握）三、

14、傭金的支付（一）中介服務收費管理辦法對房地產中介服務收費的規(guī)定（掌握）（二）北京市政府主管部門規(guī)定的收費標準（掌握）第二章房地產經紀從業(yè)人員與經紀機構第一節(jié)房地產經紀從業(yè)人員一、房地產經紀人員職業(yè)資格制度（一）房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格（掌握）（二）房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格（掌握）（三）房地產經紀人員職業(yè)資格注冊（掌握）二、房地產經紀人員的權利和義務（一）房地產經紀人協(xié)理的權利和義務（掌握）（二）房地產經紀人的權利和義務（掌握）三、房地產經紀人協(xié)理的基本要求（一）職業(yè)道德（熟悉）（二）知識結構（熟悉）（三）禮儀修養(yǎng)（熟悉）（四）心理素質（熟悉）（五）執(zhí)業(yè)技能（熟悉）第二節(jié)房地產經紀機構一、房地產經紀

15、機構的定義（熟悉）二、房地產經紀機構的分類（一）按照主營業(yè)務的分類（了解）（二）按照經營模式的分類（了解）（三）按照企業(yè)組織形式的分類（了解）三、經紀機構（經紀人）登記注冊管轄和注冊條件（一）工商行政管理部門備案管理規(guī)定（掌握）（二）房屋行政管理部門備案管理規(guī)定（掌握）第三節(jié)房地產經紀機構及其從業(yè)人員應當遵守的規(guī)則一、應當遵守的規(guī)則（掌握）二、不得從事的行為（掌握）三、從事房屋租賃經紀業(yè)務應當遵守的規(guī)定（掌握）第三章房地產經紀服務合同第一節(jié)房地產經紀合同的涵義和作用一、經紀合同的涵義（一）經紀合同的概述（了解）（二）經紀合同的種類（了解）二、房地產經紀合同種類和作用（一）房地產經紀合同的種類（

16、熟悉）（二）房地產經紀合同的作用（熟悉）第二節(jié)房地產經紀合同的內容一、存量房屋買賣經紀合同（一）房屋出售委托合同（中房學推薦版本）（熟悉）（二）房屋承購委托合同（中房學推薦版本）（熟悉）（三）北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）（掌握）二、房屋租賃經紀合同（一）房屋出租委托合同（中房學推薦版本）（熟悉）（二）房屋承租委托合同（中房學推薦版本）（熟悉）（三）北京市房屋租賃合同（經紀機構代理成交、居間成交版）（掌握）（四）北京市房屋出租委托代理合同（掌握）第四章新建商品房銷售代理業(yè)務操作第一節(jié)房地產經紀機構獲取代理銷售樓盤流程一、獲取代理項目信息（了解）二、簽訂銷售代理合同（熟悉）三、制定營銷方案

17、（熟悉）四、準備銷售（掌握）五、展開銷售活動（掌握）六、提供后續(xù)服務（掌握）七、結算房地產經紀服務費用（熟悉）第二節(jié)房地產經紀人員銷售工作一、銷售準備工作（一）熟悉代理項目情況（掌握）（二）初步市場調研（掌握）（三）銷售項目市場競爭分析（掌握）（四）學習代理項目銷售資料（掌握）（五）學習房地產銷售合同內容（掌握）（六）學習房地產營銷基本策略（掌握）二、銷售流程及操作技巧（一）獲取潛在客戶信息（掌握）（二）接待顧客（介紹樓盤信息、帶看現(xiàn)場、填寫客戶資料表）（掌握）（三）協(xié)助房地產經紀人進行購買洽談（掌握）（四）跟進并確定購買意向（掌握）（五）協(xié)助訂立房地產認購書和商品房買賣合同（掌握）（六）協(xié)助

18、辦理房屋成交價款和抵押貸款手續(xù)（掌握）（七）結算房地產交易稅費和其他稅費（掌握）（八）物業(yè)交接和代辦服務（掌握）第五章存量房經紀業(yè)務流程及操作技巧第一節(jié)存量房買賣經紀業(yè)務流程及操作技巧一、搜集房源、客源等信息（一）搜集房源信息、錄入房源信息系統(tǒng)（掌握）（二）搜集客源信息、錄入客戶信息系統(tǒng)（熟悉）二、接待顧客（掌握）三、簽訂委托或居間合同（掌握）四、房源與客源信息配對（掌握）五、實地查勘房屋（一）房地產實物查勘（掌握）（二）房地產區(qū)位查勘（掌握）（三）房地產產權調查（掌握）六、協(xié)助房地產經紀人商議買賣價格（掌握）七、協(xié)助雙方當事人訂立房屋買賣合同（一）協(xié)助訂立房屋買賣合同（掌握）（二）房屋買賣合

19、同基本條款解釋（熟悉）八、存量房買賣合同網(wǎng)上簽約（掌握）九、存量房交易結算資金賬戶管理（掌握）十、協(xié)助辦理產權過戶（掌握）十一、提供延伸服務（一）協(xié)助辦理抵押貸款（熟悉）（二）協(xié)助辦理房屋交驗（熟悉）（三）協(xié)助辦理稅費代繳（熟悉）十二、結算房地產經紀費用及其他相關費用（熟悉）第二節(jié)存量房租賃經紀業(yè)務流程一、搜集房源、客源等信息（一）搜集房源信息、錄入房源信息系統(tǒng)（掌握）（二）搜集客源信息、錄入客戶信息系統(tǒng)（掌握）二、接待顧客（掌握）三、協(xié)助房地產經紀人簽訂委托或居間合同（掌握）四、房源與客源信息配對（掌握）五、協(xié)助房地產經紀人實地查勘房屋（掌握）六、協(xié)助房地產經紀人商議租金（掌握）七、協(xié)助雙方

20、當事人訂立房屋租賃合同（一）協(xié)助訂立房屋租賃合同（掌握）（二）房屋租賃合同基本條款解釋（熟悉）八、房屋租賃代理資金監(jiān)管（掌握）九、協(xié)助辦理租賃合同備案（掌握）十、提供延伸服務（一）協(xié)助辦理房屋交驗（熟悉）（二）協(xié)助辦理稅費代繳（熟悉）十一、結算房地產經紀服務費用（熟悉）第六章房地產經紀業(yè)務操作技巧第一節(jié)客戶接待技巧一、聯(lián)系客戶（掌握）二、接待客戶（掌握）三、了解客戶需求（掌握）四、介紹項目和經紀機構情況（掌握）第二節(jié)談判技巧和促成交易技巧一、解決經紀服務中的問題（熟悉）二、協(xié)商談判（熟悉）三、促成交易（熟悉）四、售后服務（熟悉）第七章房地產經紀行業(yè)管理相關規(guī)定第一節(jié)房地產經紀行業(yè)管理一、房地產

21、經紀行業(yè)行政監(jiān)管部門（掌握）二、北京房地產中介行業(yè)協(xié)會和北京經紀人協(xié)會（熟悉）三、北京房地產中介行業(yè)協(xié)會自律規(guī)則與經紀人執(zhí)業(yè)規(guī)則（熟悉）第二節(jié)北京市房地產經紀動態(tài)監(jiān)管一、房地產經紀行業(yè)巡檢工作（掌握）二、房地產經紀糾紛處理（掌握）附件：相關法律法規(guī)、規(guī)范性文件1、 中華人民共和國民法通則2、 中華人民共和國合同法3、 中華人民共和國物權法4、 中華人民共和國公司法5、 中華人民共和國反不正當競爭法6、 中華人民共和國消費者權益保護法7、 中華人民共和國擔保法8、 中華人民共和國廣告法9、 中華人民共和國城市房地產管理法10、 中華人民共和國稅收征收管理法11、 中華人民共和國合伙企業(yè)法12、

22、中華人民共和國個人獨資企業(yè)法13、 中華人民共和國企業(yè)法人登記管理條例14、 中華人民共和國公司登記管理條例15、 經紀人管理辦法（國家工商總局令第14號）16、 合同違法行為監(jiān)督處理辦法（國家工商總局令第51號）17、 人事部、建設部關于印發(fā)房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定和房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法的通知（人發(fā)2001128號）18、 商品房銷售管理辦法（建設部令第88號）19、 關于修改城市房地產中介服務管理規(guī)定的決定（建設部令第97號）20、 城市房屋租賃管理辦法（建設部令第42號）21、 關于禁止侵犯商業(yè)秘密行為的若干規(guī)定（國家工商行政管理局第86號令）22、 關于禁止商業(yè)賄

23、賂行為的暫行規(guī)定（國家工商行政管理局第60號令）23、 關于改變房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式有關問題的通知（建辦住房200443號）24、 北京市房屋租賃管理若干規(guī)定（北京市人民政府第194號令）25、 北京市人民政府辦公廳轉發(fā)市工商局關于促進和規(guī)范北京市經紀人發(fā)展若干意見的通知（京政辦發(fā)200651號）26、 北京市工商行政管理局關于轉發(fā)國家工商行政管理總局經紀人管理辦法有關問題的通知（京工商發(fā)2004183號）27、 關于印發(fā)北京市房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試實施辦法的通知（京人發(fā)200840號）28、 最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋200

24、911號）29、 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會北京市工商行政管理局關于印發(fā)北京市房地產經紀人員職業(yè)資格注冊管理辦法的通知（京建交2009389號）30、 關于加強北京市房地產經紀機構備案管理的通知（京建交2009369號）31、 關于印發(fā)北京市房地產經紀機構及人員違法違規(guī)投訴處理管理規(guī)定的通知（京建交2009286號）32、 關于建立房地產市場動態(tài)監(jiān)管信息平臺的通知（京建交200833號）33、關于進一步加強北京市房地產經紀行業(yè)巡檢工作的通知（京建租20061022號）34、 關于房地產中介服務收費的通知（京價房字1997398號）35、 關于印發(fā)北京市房屋租賃代理資金監(jiān)管暫行辦法的通知（京建交

25、2008308號）36、 關于修訂北京市房屋租賃合同系列示范文本和實行租賃合同網(wǎng)上備案的通知（京建交2008299號）37、 關于加強非居住房屋租賃合同登記備案工作有關問題的通知（京建交2008309號）38、 轉發(fā)建設部、中國人民銀行關于加強房地產經紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知（京建交2007173號）39、 關于印發(fā)北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規(guī)定的通知（京建法2007253號）40、 關于做好北京市存量房客戶交易結算資金專用存款賬戶開立等有關工作的通知（銀管發(fā)200767號）41、 關于北京市房地產經紀人員職業(yè)資格注冊有關問題的通知（京中介2009004號）42、 關于存量房交易結算資金劃轉協(xié)議實行網(wǎng)上備案的通知（京中介2007004號）43、 、關于實行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關問題的通知（