南昌輕紡城項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略

1、1謹呈：南昌申華投資有限公司謹呈：南昌申華投資有限公司南昌南昌廣東虎門紡織原輔料交易中心廣東虎門紡織原輔料交易中心項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略深圳市和順行營銷策劃有限公司深圳市和順行營銷策劃有限公司20142014年年9 9月月6 6日日 出品出品212345主要市調(diào)回顧主要市調(diào)回顧項目立地條件分析項目立地條件分析定位分析定位分析項目定位項目定位項目商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略項目商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略報告目錄3市調(diào)結(jié)論回顧項目定位背景主要市調(diào)回顧項目分析項目定位方向項目定位項目發(fā)展戰(zhàn)略報告目錄項目整體定位項目形象定位項目業(yè)態(tài)定位項目功能定位項目商圈定位項目客戶定位經(jīng)營管理方式定位項目盈利模式定位項目立地條件分

2、析項目競爭分析企業(yè)目標解析項目定位背景定位方向及發(fā)展模式項目價值分析項目發(fā)展戰(zhàn)略我們的總結(jié)發(fā)展戰(zhàn)略總結(jié)4u市場分布：專業(yè)市場分布趨勢由原來的市區(qū)中心朝著擁有更多物流、倉儲、交通優(yōu)勢的外環(huán)線發(fā)展。以青云譜、昌東、昌南較為密集；u市場規(guī)劃：城市向西發(fā)展；多數(shù)市場對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的整合不夠，沒有真正形成產(chǎn)供銷一體化，交通物流倉儲配套不夠完善，同時，商鋪形式基本為一拖三臨街鋪，不符合商戶經(jīng)營需求，多數(shù)市場二至三層存在空置；u經(jīng)營狀況：老市場普遍經(jīng)營狀況良好，客源穩(wěn)定，多數(shù)老市場購物環(huán)境及交通存在升級改造的需要，但經(jīng)營戶多顧忌經(jīng)營生意的喪失，搬遷意愿較弱，需借助政府的力量；u市場輻射：專業(yè)市場銷售區(qū)域性較

3、強，輻射能力有限，多數(shù)市場以銷售為主，經(jīng)營管理不足。專業(yè)市場調(diào)研小結(jié)南昌專業(yè)市場兩極分化：綜合性及專一型南昌專業(yè)市場兩極分化：綜合性及專一型5總結(jié)1：本次問卷調(diào)研統(tǒng)計紡織原輔料商戶426個，覆蓋南昌市場總體量90%以上；農(nóng)資、化工商戶153個，覆蓋南昌市場總體量95%以上。紡織原輔料市場容量比農(nóng)資、化工市場空間較大；總結(jié)2：如果進駐本項目，主要考慮因素為交通、物流、政府政策支持；暫時不考慮進駐是因為目前定位不清晰；總結(jié)3：受訪7成余商戶選擇租賃方式，近3成客戶選擇購買；總結(jié)4：近7成商戶認為項目1-2層商鋪較為合適，單鋪面積在50100區(qū)間，租金在20-35元/ /月；總結(jié)5：受訪商戶購買商鋪

4、的總價集中在30-50萬元；總結(jié)6：受訪商戶倉庫需求倉儲面積在200以下；商戶調(diào)研問卷總結(jié)南昌經(jīng)營戶多、小、散、低的現(xiàn)狀南昌經(jīng)營戶多、小、散、低的現(xiàn)狀6挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)1：城市經(jīng)濟與發(fā)展方面，傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)面臨高能耗、高成本，低附加值的發(fā)展困境挑戰(zhàn)2：行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展方面，昌東紡織業(yè)主要為中低端產(chǎn)品，沒有品牌、競爭力不強，是昌東紡織工業(yè)園面臨困境的主要原因挑戰(zhàn)3：同類市場競爭方面，新洪城大市場、華南城均有紡織輔料業(yè)態(tài)定位，市場競爭激烈。挑戰(zhàn)4：市場反饋方面，經(jīng)營者的投資及經(jīng)營理念日趨完善，日趨理性。挑戰(zhàn)5：項目本體方面，項目體量小，遠離主城區(qū)，商業(yè)氛圍薄弱市調(diào)總結(jié)回顧同類競爭，項目體量小，遠離主城區(qū)，商業(yè)氛

5、圍薄弱7機遇機遇1：城市經(jīng)濟與發(fā)展:商貿(mào)經(jīng)濟處于江西省首位，京滬貫通、地鐵修建、舊改熱潮等城市融城擴城，帶來南昌發(fā)展的大飛躍機遇2：南昌專業(yè)市場發(fā)展：專業(yè)市場朝專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、郊區(qū)化發(fā)展；機遇3：行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展：紡織行業(yè)為南昌支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，可獲得政府政策支持;機遇4：市場反饋：洪城大市場、解放東路及萬壽宮經(jīng)營商戶面臨拆遷，為本項目發(fā)展提供機遇；市調(diào)總結(jié)回顧南昌專業(yè)市場郊區(qū)化、專業(yè)化及產(chǎn)業(yè)化南昌專業(yè)市場郊區(qū)化、專業(yè)化及產(chǎn)業(yè)化89項目立地條件分析項目總用地面積：48773 容積率： 1.5建筑密度： 40%綠化率： 20%l項目基礎(chǔ)經(jīng)濟指標項目基礎(chǔ)經(jīng)濟指標10北面：高壓地帶、村莊西面：廠企

6、、村莊南面：200米處為倉庫及中通快遞物流園東面：緊鄰昌東大道，目前有綠化帶、排污渠隔斷項目立地條件分析l項目四至項目四至11城市城市干道干道道路名稱道路名稱車道車道主要功能主要功能昌東大道昌東大道雙向雙向4車道車道連接項目至主城區(qū)連接項目至主城區(qū)東升大道東升大道雙向雙向4車道車道城際城際高速高速道路名稱道路名稱車道車道主要功能主要功能福銀高速福銀高速雙向雙向6車道車道進賢、東鄉(xiāng)、余江、鷹潭等地進賢、東鄉(xiāng)、余江、鷹潭等地昌德高速昌德高速余干、萬年、鄱陽、九江、樂平、景德鎮(zhèn)余干、萬年、鄱陽、九江、樂平、景德鎮(zhèn)楓生高速楓生高速豐城、樟樹、新余等地豐城、樟樹、新余等地項目立地條件分析l項目交通條件項

7、目交通條件 項目位于昌東大道與昌運路的交匯處，臨近昌南大道與高新大道，交通便捷p面向城區(qū)主要交通：昌東大道、東升大道、高新大道、昌南大道；p對外交通：距昌德高速18.6KM；距福銀高速12.1KM；距楓生高速20.4KM；距南昌西環(huán)線26.9KM;距昌德高速距昌德高速18.6km18.6km距福銀高速距福銀高速12.1km12.1km距楓生高速距楓生高速20.4Km20.4Km距西環(huán)線高速距西環(huán)線高速26.9km26.9km本案本案項目對外交通便捷，對江西東部及南部交通優(yōu)勢明顯12項目立地條件分析l項目展示條件項目展示條件最優(yōu)優(yōu)中無位置/道路展示長度展示性評星昌運路168m規(guī)劃路233m昌東大

8、道綠化帶隔斷地塊南側(cè)無展示本項目主要商業(yè)展示條件良好，主要集中在昌運路與規(guī)劃路一側(cè)，有較高的可見性13項目立地條件分析l項目地塊價值分析項目地塊價值分析 商業(yè)價值：以通達性、展示性、土地可利用性比較地塊屬性地塊屬性可塑性可塑性其他特征其他特征A面臨昌東大道主干道，展示性佳最佳進入性強，利于規(guī)劃B臨昌運路，昭示性好，交通易達佳資源的可利用性強，為次出入口C地塊臨規(guī)劃路，展示型較強較佳進入性及展示性較強，利于規(guī)劃D項目腹部縱深地帶價值一般一般獨立性強,通達性較弱E項目出口一側(cè)，不臨路，展示型弱弱土地可利用性較弱，臨街面較小價值排序：價值排序：A AB B C C D D E EABCED和順行觀點

9、：如本項目昌東大道一側(cè)去除綠化和橋梁搭建,項目整體商業(yè)附加值將大大提升14項目現(xiàn)階段地塊價值分析項目立地條件分析l項目地塊價值分析項目地塊價值分析影響地塊價值的三大外因影響地塊價值的三大內(nèi)因商業(yè)氛圍：不足，地塊略顯荒涼周邊配套：不完善，各種配套功能缺失地塊區(qū)域：處在工業(yè)區(qū)，成熟尚需時日綠化帶、排污渠隔斷，影響商業(yè)展示性緊鄰廠企，地塊東南側(cè)無交通墓地遷移目前地塊價值偏低15專業(yè)市場升級換代；洪大市場及解放東路拆遷催生的遷移項目周邊2公里集結(jié)大型倉儲物流等園區(qū)帶動本項目的發(fā)展；服裝紡織行業(yè)是南昌支柱性產(chǎn)業(yè)；易獲政府支持市城區(qū)多個在建大型專業(yè)市場，市場競爭激烈，招商拓展威脅大項目周邊商業(yè)氛圍較弱，沿

10、街綠化帶、排污渠隔斷，削弱了商業(yè)形象展示；項目體量中小，不能與大型商業(yè)項目同日而語。SWOT優(yōu)勢本項目處在昌東工業(yè)園，服裝紡織產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚交通優(yōu)勢明顯，臨近地鐵1號線和交通主干道昌東大道以及區(qū)間道路昌運路緊鄰中通快遞物流總部，周邊倉儲資源豐富劣勢威脅機會項目立地條件分析l項目項目SWOTSWOT分析分析16項目競爭分析南昌華南城 VSVS 新洪城大市場VS 本項目品牌影響品牌影響全國連鎖知名品牌江西本土著名企業(yè)，洪城大市場已經(jīng)在江西形成了行業(yè)龍頭企業(yè)。 無品牌基礎(chǔ)規(guī)規(guī) 模模占地為3000畝 占地為2800畝 80畝規(guī)規(guī) 劃劃集物流倉儲、工業(yè)原料及商品展示展覽交易、物流信息服務、商務、生活配套于

11、一體。 餐飲專屬區(qū)、休閑專屬區(qū)、娛樂專屬區(qū)、會展交易專屬區(qū)、居住區(qū)等規(guī)劃受體量限制，產(chǎn)品與功能定位受體量限制，產(chǎn)品與功能定位受到局限受到局限立體交通立體交通東面是規(guī)劃的南昌西客站以及贛粵高速,西面是320國道，南面是向莆鐵路，北面是城市二環(huán)線，有著先天的交通優(yōu)勢。 目前主要出路是昌南大道。昌東大道、昌南大道呈十字形交匯，對外交通便捷。江西 東部交通優(yōu)勢突出政策支持政策支持是江西省十大重點建設(shè)項目之一。 是南昌市青山湖區(qū)3010重點工程項目 產(chǎn)業(yè)扶持，可獲得政府支持經(jīng)營成本經(jīng)營成本暫無 暫無 以經(jīng)營者需求為根本，以市場可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展為目標招商政策招商政策交納10萬免費使用5年；目前商戶每月補貼5

12、00元/間交納15萬元預定商鋪，租金40元/月可通過低成本入駐突破招商資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢規(guī)模大、配套齊、區(qū)位優(yōu)、資源廣有洪城大市場得天獨厚的客戶資源優(yōu)勢。 發(fā)展商有一定的服裝紡織資源地域條件地域條件在紅角洲區(qū)域，交通便利。 無物流基礎(chǔ)，唯一出路是昌南大道服裝紡織產(chǎn)業(yè)園區(qū)，昌東大道、昌南大道南北交錯管理能力管理能力有先進經(jīng)營管理理念，但無成功案例有先進經(jīng)營管理理念，但無成功案例初級的初級的“物業(yè)管理物業(yè)管理”，本土自主管理，本土自主管理可引進先進理念，先進管理團可引進先進理念，先進管理團隊擔綱操作隊擔綱操作被迫爭奪共同的經(jīng)營者被迫爭奪共同的經(jīng)營者17單一型綜合型 3 1 4 2從項目的區(qū)域商業(yè)發(fā)展

13、上來看：本項目不具有較強的區(qū)域價值優(yōu)勢及商貿(mào)物流配套優(yōu)勢；從項目體量上看，不能與其他區(qū)域大型專業(yè)市場項目同日而語，只能走差異化路線；故，只有通過 “整合社會資源、產(chǎn)業(yè)鏈整合，扶商養(yǎng)商”來建立的項目的競爭力；核心競爭力距陣模型：項目競爭分析鹿鼎茶葉市場龍鼎茶葉市場江西省國際汽車城洪城大市場新洪城綜合大市場五華大市場鴻順德國際商貿(mào)城萬壽宮商城隆鑫義烏小商品城被動式被動式主動式主動式華南城華南城南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心江南花卉苗木交易中心江西高新花卉大市場運通汽配市場黑石汽配用品市場南昌古玩城聯(lián)信五金機電市場18小結(jié)1：不論從地段、區(qū)域環(huán)境和地塊自身素質(zhì)來看，本項目不具有營造零售業(yè)開發(fā)的支撐條件。結(jié)合市場

14、環(huán)境及客戶需求，項目適合專業(yè)市場開發(fā)為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速回籠資金；小結(jié)2：本項目占地約100畝，規(guī)劃容積率最高為1.5，屬中小型規(guī)模地塊。結(jié)合項目地塊自身素質(zhì)、容積率與財務成本等各項條件，適合向以專業(yè)市場為主的商住混合項目或發(fā)展。專業(yè)市場的物業(yè)規(guī)劃專業(yè)性強，容積率不宜設(shè)置過高，容積率1.4左右適合本項目開發(fā)；小結(jié)3：通過進行綜合對比分析，本項目與洪城大城及華南城并無絕對優(yōu)勢，只有強化自身優(yōu)勢和提高商業(yè)附加值，彌補現(xiàn)有不足，才能在競爭中立于不敗之地。項目分析小結(jié)1920如何整合紡織原輔料經(jīng)營者；如何整合政府、經(jīng)營者、投資者、發(fā)展商的資源及相互利益？采取什么營銷策略，一方面能快速回籠資金，另一

15、方面，保證項目持續(xù)旺銷？如何處理項目產(chǎn)權(quán)/經(jīng)營權(quán)/管理權(quán)相互關(guān)系，如何處理銷售面積需求與經(jīng)營面積需求差異問題,保證項目運營成功？處在昌東工業(yè)區(qū)，周邊無商業(yè)氛圍及綠化帶隔斷等因素困擾；城市向西發(fā)展，專業(yè)市場向西發(fā)展；突 圍整 合持續(xù)旺銷 產(chǎn)權(quán)分散與成功運營矛盾項目存在四大核心問題21借大勢 占大義 樹標桿借勢政府：重點項目立項，拉大旗幟，借船出海借勢協(xié)會：加入?yún)f(xié)會核心，高調(diào)站位，借殼生蛋借勢標桿：組建市場同盟，強強聯(lián)合，借力打力借勢項目存在四大核心戰(zhàn)術(shù)項目定位背景l(fā) 項目定位方向22 政府：產(chǎn)業(yè)立市，服裝復興，解決社會就業(yè)經(jīng)營者：政府支持，平臺支持，事業(yè)做強做大發(fā)展商：利益捆綁，優(yōu)勢整合，永續(xù)經(jīng)

16、營獲利價值利益捆綁，實現(xiàn)價值項目存在四大核心戰(zhàn)術(shù)項目定位背景l(fā) 項目定位方向23產(chǎn)品策略：領(lǐng)先規(guī)劃，商業(yè)價值最大化銷售策略：招商先行，招商帶動銷售招商策略：放水養(yǎng)魚，實力培育市場信心信心保障，持續(xù)旺銷項目存在四大核心戰(zhàn)術(shù)項目定位背景l(fā) 項目定位方向24權(quán)屬平衡：銷售返租/經(jīng)營免租，產(chǎn)權(quán)/經(jīng)營分離管理平衡：日常管理出形象，增值服務出效益利益平衡：低價入市讓利市場，物業(yè)增值保收益平衡平衡致勝，共贏齊發(fā)展項目存在四大核心戰(zhàn)術(shù)項目定位背景l(fā) 項目定位方向25搶時機 占大義 樹標桿搶占輿論高度！項目定位背景l(fā) 項目定位方向26我們的開發(fā)目標是什么？把項目建成南昌紡織原輔料整合平臺、提升南昌服裝紡織產(chǎn)業(yè)競

17、爭力分期滾動開發(fā)，快速回籠資金，實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目為南昌申華公司積累商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗，探索開發(fā)模式，形成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商品牌。持續(xù)熱銷，實現(xiàn)利潤最大化1432企業(yè)目標解析企業(yè)目標解析實現(xiàn)第一個目標是當前工作的重點實現(xiàn)第一個目標是當前工作的重點27城市背景：南昌江西省政治、經(jīng)濟、文化、科技和交通中心中國重要的綜合交通樞紐和現(xiàn)代制造業(yè)基地中國三大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合點和京九線上唯一的省會城市但南昌商貿(mào)流通區(qū)域性的集散功能尚未充分發(fā)揮l 項目定位方向項目定位背景28產(chǎn)業(yè)背景：服裝紡織業(yè)是中國傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)；中國歷來是全球的服裝紡織生產(chǎn)國/消費國/出口國；服裝紡織業(yè)是南昌支柱產(chǎn)業(yè)之一；昌東工業(yè)園區(qū)是南

18、昌服裝紡織業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)基地；但沒有品牌、競爭力不強，面臨轉(zhuǎn)型升級走品牌化道路；l 項目定位方向項目定位背景29市場背景：南昌市專業(yè)市場朝規(guī)?；瑢I(yè)化，集群化，郊區(qū)化發(fā)展，商鋪投資得到市場普遍認可；但目前南昌華南城、新洪大市場、江西國際汽車城、江南花卉苗木市場、龍鼎茶城等在售在招商專業(yè)市場體量龐大，競爭空前激烈！l 項目定位方向項目定位背景世界是你們的，也是我們的！30地塊背景：項目地處昌東工業(yè)區(qū)有著“中國針織服裝名城”、“國內(nèi)生產(chǎn)文化衫和針織品的重要基地”之稱未來區(qū)域?qū)⒋蛟旆b紡織產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流區(qū)但地塊目前遠離主城區(qū)，周邊商業(yè)配套缺失。l 項目定位方向項目定位背景31與區(qū)域的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及

19、消費水平相協(xié)調(diào)；與本區(qū)域現(xiàn)有專業(yè)市場有機結(jié)合，避免惡性競爭；充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，盡量減少劣勢帶來的影響；防范于未然，加強風險意識；結(jié)合多元化的目標，使價值最大化；考慮產(chǎn)品設(shè)計，以便實現(xiàn)招商及銷售上的雙突破。專業(yè)市場定位時遵循六個原則：經(jīng)濟基礎(chǔ)、競爭對手、優(yōu)勢劣勢、風險防范、多元目標、產(chǎn)品設(shè)計l 項目定位方向項目定位背景依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的單一型專業(yè)化的交易中心才是我們的出路依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的單一型專業(yè)化的交易中心才是我們的出路32我們有什么：項目地塊條件項目地塊條件地段地段昌東大道與昌運路交匯處區(qū)域特征區(qū)域特征工業(yè)區(qū)、服裝紡織產(chǎn)業(yè)園，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后交通交通交通便利展示面展示面二面臨街項目規(guī)模項目規(guī)模占地

20、48773物業(yè)條件物業(yè)條件周邊無商業(yè)基礎(chǔ)，項目地塊綠化帶隔斷招商目標招商目標租金收益最大化，具有可招商執(zhí)行性，實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營銷售目標銷售目標快速回籠資金變現(xiàn)我們的選擇方向：易招商、易經(jīng)營型商業(yè)物業(yè)！項目定位分析33項目定位思考：路在何方？ 什么樣的業(yè)態(tài)定位才能適應市場，才能在滿足消費者需求的同時適度創(chuàng)造需求？什么樣的定位才更有生命力，順利實現(xiàn)項目的租金收益最大化？什么樣的定位具有可執(zhí)行性招商，實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營？項目定位分析依托這種產(chǎn)業(yè)，做哪種業(yè)態(tài)34物業(yè)類型建筑體量城市規(guī)劃及商業(yè)板塊選址特點商業(yè)契機行業(yè)飽和度項目定位篩選汽配汽配2萬-10萬m2商貿(mào)物流區(qū)依托城市主要干道的交通樞紐通常與維修市場配

21、合經(jīng)營，招商/經(jīng)營壓力較大接近飽和，難以獲得政府支持工業(yè)品市場工業(yè)品市場5萬-30萬m2商貿(mào)物流區(qū)需要產(chǎn)業(yè)支撐行業(yè)發(fā)展空間受限紡織市場紡織市場2萬-50萬m2城市核心區(qū)需要產(chǎn)業(yè)支撐市場發(fā)展空間較大，急需整合升級古玩古玩/ /珠寶市場珠寶市場1萬-5萬m2城市核心商貿(mào)區(qū)/旅游核心商貿(mào)區(qū)成熟商圈需要產(chǎn)業(yè)支撐，發(fā)展空間受限，招商/經(jīng)營銷售壓力大尚未飽和，無政府支持茶葉市場茶葉市場1萬-5萬m2商貿(mào)物流區(qū)依托城市主要干道的交通樞紐需要產(chǎn)業(yè)支撐/城市人口支撐接近飽和，競爭激烈，招商壓力大農(nóng)資農(nóng)資/ /化工市場化工市場1萬-10萬m2商貿(mào)物流區(qū)需要產(chǎn)業(yè)支撐/城市人口支撐，政府政策支持受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，行業(yè)發(fā)

22、展空間較小，無政府支持農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場1萬-10萬m2商貿(mào)物流區(qū)需要產(chǎn)業(yè)支撐/城市人口支撐此類市場扎堆開發(fā)，市場現(xiàn)有體量較大，競爭激烈，招商壓力大l專業(yè)市場對本項目優(yōu)先考慮方向優(yōu)先考慮市場：紡織市場 化工市場 汽配市場 五金市場項目定位篩選接下頁接下頁35項目定位篩選l專業(yè)市場對本項目優(yōu)先考慮方向?qū)I(yè)市場對本項目優(yōu)先考慮方向物業(yè)類型建筑體量城市規(guī)劃及商業(yè)板塊選址特點商業(yè)契機行業(yè)飽和度項目定位篩選建材市場2萬-20萬m2商貿(mào)物流區(qū)依托城市主要干道的交通樞紐，但非城市核心區(qū)主干道接近飽和，受房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)聯(lián)較大接近飽和，受房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)聯(lián)較大家居市場2萬-20萬m2商貿(mào)物流區(qū)依托城市主要干道的交通樞紐

23、，但非城市核心區(qū)主干道接近飽和，受房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)聯(lián)較大接近飽和，受房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)聯(lián)較大五金市場2萬-15萬m2商貿(mào)物流區(qū)依托城市主要干道的交通樞紐，但非城市核心區(qū)主干道，周邊配套完善老市場發(fā)展成熟，新市場扎堆開發(fā)，競爭激烈，經(jīng)營/招商壓力大接近飽和，競爭激烈，招商壓力大燈飾1萬-5萬m2商貿(mào)物流區(qū)依托城市主要干道的交通樞紐接近飽和，受房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)聯(lián)較大接近飽和，受房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)聯(lián)較大小商品市場小商品市場2萬-20萬m2商貿(mào)物流區(qū)成熟商圈老市場成熟，批發(fā)市場以低端貨品為主接近飽和，競爭激烈，招商壓力大36項目定位分析項目定位思考：項目定位思考：我們怎么選擇？哪一種定位方向最能體現(xiàn)本項目的價值？哪一種定

24、位方向更容易成功并可持續(xù)經(jīng)營？37項目定位分析紡織面輔料商戶：共計發(fā)放問卷426份，其中有意向進駐30戶，觀望76戶，暫無意向或拒絕訪問320戶；農(nóng)資、化工商戶：共計發(fā)放問卷153份，其中有意向進駐25戶，觀望17戶，暫無意向或拒絕訪問111戶；從市調(diào)角度出發(fā)：綜上，紡織面輔料市場份額比農(nóng)資、化工市場份額大，占總量的74%38紡織原輔料商戶經(jīng)營需求1、經(jīng)營戶傾向于一拖二商鋪，街鋪形式的經(jīng)營場所；單一店面經(jīng)營面積需求為50區(qū)間，占抽樣調(diào)查的16%；2、經(jīng)營戶認為能接受的租金范圍為35元/月，占抽樣調(diào)查的21%；3、紡織原輔料行業(yè)倉儲面積需求基本在200以下。 有意向及持觀望態(tài)度的經(jīng)營戶希望新市場

25、能配套物流配送、倉儲。項目定位分析39農(nóng)資化工原料商戶調(diào)研問卷結(jié)論結(jié)論1：南昌農(nóng)資及化工原料市場份額不大，而且經(jīng)營品類不齊全，其主要原因是受南昌地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及行業(yè)的特殊性的綜合影響，制約了這一行業(yè)的發(fā)展空間；結(jié)論2：農(nóng)資及化工原料行業(yè)倉儲面積需求基本在200以上。 有意向及持觀望態(tài)度的經(jīng)營戶希望新市場能配套物流配送、倉儲，并能辦理到經(jīng)營許可證。結(jié)論3：經(jīng)營戶傾向于一拖二商鋪，街鋪形式的經(jīng)營場所；單一店面經(jīng)營面積需求為50區(qū)間，占抽樣總體的24%。項目定位分析40做紡織市場的項目開發(fā)做化工市場的項目開發(fā)開發(fā)關(guān)鍵詞：開發(fā)關(guān)鍵詞：交通、地段、物流、倉儲、其它配套、政策支持、經(jīng)營管理如何找準市場？我

26、們的客戶在哪里？如何保障后期活力運營？交通、地段、物流、倉儲、其它配套、政府立項、經(jīng)營許可證、危險品運輸證項目定位分析41項目定位篩選和順行觀點：紡織原輔料市場深度整合打造成一個可以提供紡、織、面料印染、交易、新技術(shù)研發(fā)等全價值鏈的產(chǎn)業(yè)服務平臺，以形成良性循環(huán)，相輔相成的產(chǎn)業(yè)鏈式運作格局以外打內(nèi)，進行全國招商和重點招商42紡織市場化工市場汽配市場五金市場以項目市場契合度為基礎(chǔ)，本項目可發(fā)展市場為：1、按市場競爭態(tài)勢，避開正面競爭進行錯位，五金市場與汽配市場不是本項目最佳方向；2、按專業(yè)市場發(fā)展以做專做強及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈整合的趨勢，本項目可優(yōu)先發(fā)展市場為：紡織市場化工市場按優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)前提，市場深度

27、整合優(yōu)于橫向整合的趨勢，同時按兼顧市場，突出主體的前提，本項目市場主次配備為：主力業(yè)態(tài)：主力業(yè)態(tài)：紡織原輔料、紡織機械輔助業(yè)態(tài)：輔助業(yè)態(tài)：紡織化工項目定位篩選431.綜合項目周邊市場環(huán)境及地塊條件，項目應該是借助于周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為支撐點，借勢 “為契機 ，打造“一站式”紡織原輔料交易市場；2.同時需結(jié)合商業(yè)逐步升級換代的市場發(fā)展需求，以外打內(nèi)，引入更高檔次的商品及品牌，滿足南昌服裝紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略l商業(yè)地位分析片區(qū)老大非片區(qū)老大，中等規(guī)模領(lǐng)導者壟斷地位不可重復性追隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者補缺者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者

28、改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品特色和價值44紹興柯橋紹興柯橋輕紡城輕紡城福建石獅服裝城福建石獅服裝城虎門富民服虎門富民服裝批發(fā)城裝批發(fā)城昌東面輔料及昌東面輔料及針車交易市場針車交易市場廣州中大布廣州中大布料市場料市場 從市場調(diào)研商戶訪談的結(jié)果顯示，現(xiàn)階段南昌市主要的布料、輔料及針車的貨源大部分來自紹興柯橋，其次是廣州、虎門、石獅。下一階段上述三個城市將是我們招商的目的地。項目目標招商區(qū)域項目目標招商區(qū)域1、重點考察目標市場的體量、物業(yè)形式、經(jīng)營品類、品類布局、動線規(guī)劃、物流倉儲、配套設(shè)施、租售價格等。2、尋求行業(yè)龍頭商家洽談合作意向。3、尋求市場間合作，打造我方項目強強聯(lián)手態(tài)勢。 45占

29、盡天時國內(nèi)人均收入水平的提高，消費者更多的青睞有品位，有內(nèi)涵的品牌昌東政府“服裝紡織產(chǎn)業(yè)園”規(guī)劃，紡織服裝行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級走品牌化紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展時機已經(jīng)十分成熟紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展時機已經(jīng)十分成熟46坐擁地利昌東服裝紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展多年，有著“中國針織服裝名城”之稱項目地處昌東工業(yè)園服裝紡織產(chǎn)業(yè)園中心地段，對外交通便捷南昌紡織產(chǎn)業(yè)是南昌支柱產(chǎn)業(yè)之一地利位置優(yōu)越47創(chuàng)造人和商戶盼望交易平臺升級、渴望行業(yè)規(guī)模擴大、管理有效發(fā)展商發(fā)展商自身有服裝實業(yè)，有物業(yè)管理經(jīng)驗、酒店經(jīng)營經(jīng)驗眾望所歸團隊前往紡織面輔料基地招商，以外打內(nèi)，引入外地中高檔次商品及品牌經(jīng)營者經(jīng)營者盼望服裝紡織交易平臺升級、渴望行業(yè)規(guī)模擴大、管理有效

30、484912、龍頭商家進駐，帶旺人氣保障系統(tǒng)2、服裝紡織產(chǎn)業(yè)集群基地4、科學合理的定位/規(guī)劃5、昌東大道、昌南大道南北交錯1、獨立產(chǎn)權(quán)6、臨街鋪物業(yè)形式、業(yè)態(tài)布局均好性7、商業(yè)附加值：倉儲物流/生活配套8、銷售/招商優(yōu)惠政策9、政府支持，信心保證10、專業(yè)經(jīng)營公司保障經(jīng)營11、專項商業(yè)推廣基金旺場長期回報升值前景回報率安全/穩(wěn)定價值前景l(fā)項目價值體系項目發(fā)展戰(zhàn)略3、行業(yè)唯一專業(yè)性市場50以市場為導向，確保開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者三者利益平衡，提出項目的整體發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想租售兼顧方式，招商先行，最大限度回籠資金最大限度回籠資金開發(fā)商目標行業(yè)唯一專業(yè)性市場，輻射全省搶占市場制高點，獲得政府及行業(yè)支持市

31、場競爭物業(yè)規(guī)劃前瞻性發(fā)展規(guī)劃符合經(jīng)營者使用，符合投資者購買，符合市場發(fā)展經(jīng)營及投資者獲得最大利益回報優(yōu)化經(jīng)營模式，吸引品牌優(yōu)質(zhì)商戶，擴大市場影響力l項目發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想項目發(fā)展戰(zhàn)略51第一策略搶占市場制高點江西首席紡織產(chǎn)業(yè)鏈縱向深度整合的產(chǎn)業(yè)商貿(mào)物流批發(fā)市場第一原則：您能記住世界亞軍的名字嗎？被“逼”出來的第一：不做第一，無法生存項目發(fā)展戰(zhàn)略52城市策略：三個代表工程：城市形象代表、行業(yè)發(fā)展樣板代表、昌東商業(yè)發(fā)展代表工程將企業(yè)發(fā)展變成政府政績！沒有政府的支持，本項目不可能取得成功！項目發(fā)展戰(zhàn)略53集群策略：產(chǎn)業(yè)集群，上下聯(lián)通打造成一個可以提供紡、織、面料印染、交易、新技術(shù)研發(fā)等全價值鏈的產(chǎn)業(yè)服務平

32、臺，以形成良性循環(huán)，相輔相成的產(chǎn)業(yè)鏈式運作格局。產(chǎn)業(yè)鏈縱向深度整合沒有產(chǎn)業(yè)集群，就不會有競爭優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，沒有政府的扶持是行不通的！項目發(fā)展戰(zhàn)略54競合策略：遠交近攻，合縱連橫整合行業(yè)協(xié)會資源，爭取將項目列為“中國紡織工業(yè)協(xié)會” 和中國毛紡織行業(yè)協(xié)會的重點支持項目，為項目提供及時完善的政策服務和產(chǎn)業(yè)指導，并協(xié)助企業(yè)進行高效的貿(mào)易服務整合產(chǎn)區(qū)專業(yè)市場資源，與廣東虎門、浙江柯橋、福建石獅形成合作聯(lián)盟項目發(fā)展戰(zhàn)略55品牌建設(shè)策略：形象先行，樹立品牌：公益活動、行業(yè)交流活動，樹立項目公信力強勢媒體的品牌傳播策略：與相關(guān)電視臺和行業(yè)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)媒體合作，進行強勢品牌宣傳立體全屏的目標市場公關(guān)策略：進行重點招

33、商，對本項目的品牌進行地面?zhèn)鞑ズ褪袌鲂麄黜椖堪l(fā)展戰(zhàn)略56文化策略：建立人文價值鏈，豐富項目內(nèi)涵建立完善的經(jīng)營管理體系，做到商戶滿意100%，消費者滿意100%聯(lián)合地區(qū)服裝設(shè)計師協(xié)會，舉辦“贛派服裝藝術(shù)設(shè)計博覽會”，一方面加快地區(qū)服裝設(shè)計行業(yè)的成長，另一方面也為地區(qū)內(nèi)的服裝加工企業(yè)引進服裝設(shè)計方面的人才；市場運營期間，聯(lián)合電視臺舉辦兩年一屆的“*紡織節(jié)暨選秀大賽”，擴大項目的地區(qū)影響；項目發(fā)展戰(zhàn)略57營銷策略：高位借勢，提升價值，樹立信心，平衡利益借勢政府、行業(yè)協(xié)會、市場標桿，高調(diào)入市順應時勢的商貿(mào)平臺，合適的產(chǎn)品規(guī)劃，合理的銷售/招商政策，扶持性政策保駕護航項目發(fā)展戰(zhàn)略58成功案例成功案例/

34、/江西江西香港豪德集團香港豪德集團項目名稱豪德廣場開發(fā)商香港豪德集團企業(yè)理念以德聚才，以財播德”把光彩事業(yè)融合成包括地方政府、百姓群眾及投資者在內(nèi)的利益共同體，項目簡介 豪德集團有限公司成立于1996年5月.擁有江西豪德集團工程實業(yè)有限公司、贛州贛南貿(mào)易廣場開發(fā)有限公司、吉安貿(mào)易廣場開發(fā)有限公司、宜春貿(mào)易廣場開發(fā)有限公司、江西興達公路建設(shè)有限公司、贛州利發(fā)金屬制品有限公司、贛州德利鋼纖維有限公司等10多家子公司的大型集團性公司。 豪德集團從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)十余年，形成了內(nèi)涵豐富的“廣場文化”在江西省贛州市成功開發(fā)建設(shè)了贛南貿(mào)易廣場之后，又繼續(xù)在江西的吉安、宜春、撫州、景德鎮(zhèn)，河南的開封、駐馬店、

35、信陽，內(nèi)蒙古包頭，山東濰坊、臨沂、濟寧、萊蕪，遼寧朝陽、山西運城、朔州、晉城，湖南寧鄉(xiāng)、陜西西安開發(fā)建設(shè)了20個大型綜合商貿(mào)物流園區(qū)。 20個大型的物流貿(mào)易廣場總投資約300億元、總建筑面積600多萬、就業(yè)人數(shù)約50萬人，市場解決下崗再就業(yè)人數(shù)3萬多人，市場直接和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員脫貧、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)人數(shù)約120萬人。 豪德集團首先在贛州的投資運作連創(chuàng)了民營建設(shè)公路、民營收購國有企業(yè)、民營建設(shè)城市防洪工程、民營建設(shè)城市物流商貿(mào)廣場江西全省四個第一。 豪德集團在現(xiàn)代綜合物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)與管理方面，無論開發(fā)項目的數(shù)量，還是項目的規(guī)模、檔次、功能、管理水平方面均處于行業(yè)的前列，屬于此行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。案例借

36、鑒591、良好的政府合作關(guān)系 每個項目必須加強與政府的溝通，取得政府的支持，實行長效管理。讓公安、工商、公交、長運、客運等部門進入市場，加強管理與服務。2、公益事業(yè)，樹立企業(yè)社會形象 積極投身中國光彩事業(yè)， 2004年4月獲得了全國光彩事業(yè)獎，2007年榮獲“中國十大光彩人物”，08年榮獲“十大杰出贛商”、山東省“十大杰出僑商”，09年4月榮獲“中國光彩事業(yè)突出貢獻獎”等。3、項目定位以產(chǎn)業(yè)帶動一片，以項目致富一方，著眼于有利于促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，有利于形成龍頭帶動企業(yè)。4、經(jīng)營策略 實施舍得讓利的低價位戰(zhàn)略。政府給予豪德集團的各項優(yōu)惠政策，豪德集團就必須無條件讓利給廣大商戶。 立足本地向外招商

37、，以商招商，實行十個商貿(mào)物流中心市場在全國的連鎖經(jīng)營。 5、可復制的開發(fā)模式 借鑒國際現(xiàn)代物流企業(yè)先進的管理經(jīng)驗和成功的經(jīng)營模式， 形成自己的開發(fā)模式，核心策略各地復制。成功案例/江西香港豪德集團案例借鑒60成功案例/江西香港豪德集團案例借鑒61成功案例/贛西萬商紅國際商貿(mào)物流中心項目名稱贛西萬商紅國際商貿(mào)物流中心開發(fā)商新余萬商紅商貿(mào)物流開發(fā)有限公司首次開盤時間2011-11-19項目地址仙女湖大道與環(huán)城西路交匯處總占地1500畝總建面110萬項目定位全國的明星樣版工程 強勢競爭力的贛西地區(qū)一級批發(fā)市場主要業(yè)態(tài)建材、家具、五金機電、汽車、汽車配件、農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、服裝鞋包均價一期3760元/

38、二期5800元/招商1、前一年半免租，第二年下半年按3折;第三年租金優(yōu)惠按第一季度5折，第二季度6折，第三季度8折，第四季度標準租金；標準租金：15-20元/月2、政府扶持政策：(1)對經(jīng)營商戶前兩年繳納的企業(yè)所得稅和營業(yè)稅按地方留成(扣除中央、省部分)的100%給予獎勵，后兩年按50%給予獎勵；(2)對于市、區(qū)級規(guī)定的行政性收費，可收可不收的一律免收，收費標準有浮動幅度的，一律按下限征收；(3)對入駐市場的經(jīng)營戶業(yè)主及員工均可按政策在轄區(qū)內(nèi)辦理養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等保險；(4)對入駐商戶的子女在轄區(qū)內(nèi)公辦學校就讀，免收擇校費；對購買商鋪自主經(jīng)營且按期正式開業(yè)的經(jīng)營戶，其購買商鋪繳納的契稅按地方

39、留成的50%給予獎勵。項目簡介萬商紅（國際）商貿(mào)物流中心由萬商紅（國際）商品展示批發(fā)中心和萬商紅（國際）物流中心組成，萬商紅（國際）物流中心是集客運、物流、倉儲、會展、酒店、商業(yè)、辦公、住宿等功能于一體的現(xiàn)代化物流中心，通過兩大中心實現(xiàn)商貿(mào)物流互動。贛西萬商紅（國際）商貿(mào)物流中心是贛西中心物流園區(qū)重點建設(shè)項目，是新余市“1020”重點工程，也是江西省重點項目。項目分三期開發(fā)。共約6000套商鋪，其中二期約3200套商鋪。項目一期為建材、五金機電市場，2011年3月18日正式開工,2011年11月首次開盤銷售1600套。項目二期為小商品、服裝鞋包、農(nóng)產(chǎn)品、汽摩配件等市場及城西客運中心、加油站20

40、11年9月份全面動工。一/二期68萬于2012年11月18日開業(yè)，項目一期開業(yè)率接近100%。二期開業(yè)率達到98%。共約4000余商戶進駐開業(yè)2011年11月6日，贛西萬商紅（國際）商貿(mào)物流中心隆重舉行首屆全國招商大會，來自全國各地的客商5000余人參加首批500余客商簽約萬商紅。2012年6月10日，新余市人民政府主辦贛西萬商紅全國招商巡回推介會潮州專場案例借鑒621、政府支持，政策傾斜新余市重點項目，并已納入江西省現(xiàn)代物流業(yè)“十二五”發(fā)展專項規(guī)劃。新余市政府全程參與項目全國招商推介會。2、項目定位，只做第一江西省最大最專業(yè)商貿(mào)中心；中國第五代專業(yè)市場； 110萬超大規(guī)劃商貿(mào)物流綜合體。贛西

41、萬商紅將全力面向全國各地的輕工用品、生產(chǎn)資料用品、農(nóng)副產(chǎn)品原產(chǎn)地招商，將市場打造成為匯集華夏名特優(yōu)的一級綜合批發(fā)中心，躋身全國百億級大市場行列。3、市政配套設(shè)施自我完善2萬新余市客運西站、加油站按國際二級站標準設(shè)計建設(shè)。4、招商執(zhí)行力度大，全國招商，全面展開贛西萬商紅將在上述全國原產(chǎn)地設(shè)立長期招商中心，并將增加浙江義烏、南潯、杭州和廣東廣州、佛山、中山、潮州等招商中心。成功案例/贛西萬商紅國際商貿(mào)物流中心案例借鑒63成功案例/贛西萬商紅國際商貿(mào)物流中心案例借鑒64n 項目地址：東莞市大朗鎮(zhèn)客運總站旁n 投資單位：東莞市正大興業(yè)實業(yè)投資有限公司n 項目規(guī)模：占地7.5萬平方米，總建筑面積12萬平

42、方米n 項目定位：大朗毛衫品牌孵化中心、一站式全球毛織采購平臺n 功能定位：研發(fā)、設(shè)計、展示、批發(fā)、倉儲物流、金融結(jié)算n 開業(yè)時間：2005年10月地址：廣東東莞招商情況：整個項目一樓總體完成60%，二樓總體完成40%，空置較多。經(jīng)營情況：商家客源不穩(wěn)定，依靠展會生存，整體經(jīng)營狀況一般。失敗案例研究分析/大朗毛織貿(mào)易中心案例借鑒65失敗案例研究分析/大朗毛1、產(chǎn)業(yè)特性不足以支撐以商貿(mào)為主的專業(yè)市場 毛紡產(chǎn)業(yè)在大朗的落戶生根源于港企的工廠轉(zhuǎn)移，但毛紡本身的消費市場不在南方而在北方城鎮(zhèn)！大朗純粹是一個生產(chǎn)基地！連發(fā)展自有品牌的毛紡企業(yè)都很少！而且毛紡屬于服裝類的一個很小分支，難以形成單一的批發(fā)市場

43、。2、商家定位決定市場經(jīng)營成敗 以上第1點分析初步可得出結(jié)論此項目應該適合做產(chǎn)地型的、以促進毛紡企業(yè)發(fā)展的原材料、機器設(shè)備、研發(fā)設(shè)計等專業(yè)市場。 然而，大朗毛紡經(jīng)營戶多采取“底商接單+樓上談判+倉庫交貨”的設(shè)店模式！經(jīng)過十多年的發(fā)展，大朗富康路一帶已經(jīng)形成了長達3公里的毛紡一條街！由于生產(chǎn)和倉庫都在市外或周邊，該路段并沒有過多的擁擠、消防、環(huán)境污染等問題！因此，本地商家每年為了迎合政府的號召都會到毛紡中心參展，設(shè)立臨時展廳；但展會一結(jié)束，他們就回歸原處辦公。 目前在經(jīng)營的商戶80%是做尾貨生意！通過廣州經(jīng)銷商來分銷，整個毛紡中心缺乏市場競爭力！既做不成服務產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)地型專業(yè)市場，也做不大銷地型的

44、批發(fā)市場！3、開發(fā)模式不合理，開發(fā)商進退維艱 大朗毛紡中心的建設(shè)，是基于大朗鎮(zhèn)政府要打造大朗毛紡的會展經(jīng)濟而起來的；為減少政府投入，政府邀請了時任大朗毛織商會會長組建公司負責開發(fā)。前三年由政府主導每年召開一次“毛織會”，第四年開始交由正大興業(yè)公司市場化運營。 基于對政府的信任和資金壓力過大，正大公司采取了商鋪產(chǎn)權(quán)分割出售的方式；但在發(fā)售當場就被封了因為證照不齊全、手續(xù)不完整！開局不利后，項目在大朗本地投資者和經(jīng)營戶心目中大打折扣！4、市場經(jīng)營管理陷入惡性循環(huán) 基本沒有專門及專業(yè)的運營管理，物業(yè)管理極差，保安的服務、衛(wèi)生極差，管理團隊服務極差，經(jīng)營戶普遍不滿，目前在營商鋪開門率低，經(jīng)營管理方?jīng)]有

45、采取任何措施補救，推廣宣傳不夠，毛紡中心在行業(yè)的知名度低。 開發(fā)商對市場經(jīng)營管理的資金投入少、精力投入少，對市場的經(jīng)營沒有更好的策略和方向，任其自生自滅！市場經(jīng)營難有起色，造成經(jīng)營戶的流失和開發(fā)商利益的損失。案例借鑒661、專業(yè)市場不能過高寄希望于政府的口頭支持，必須按照有關(guān)規(guī)定、實現(xiàn)項目的良性開發(fā)和一氣呵成 ，否則將給項目租售和經(jīng)營埋下禍根！2、產(chǎn)地型專業(yè)市場必須對產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)供銷模式和現(xiàn)狀進行深入和反復的分析和論證，項目定位確定后必須全力以赴按照既定目標去招商、推廣和經(jīng)營！3、沒有傳統(tǒng)商貿(mào)氛圍的地區(qū)開發(fā)專業(yè)市場，必須做好長期經(jīng)營的資金投入和人員投入準備，做好7-10年左右的市場培育期準備！從而

46、在項目整體開發(fā)計劃上做好提前布局！失敗案例研究分析/大朗毛失敗項目啟示：案例借鑒67專業(yè)市場案例研究總結(jié)定位：只做第一，不做第二符合城市發(fā)展需要，獲得政府有力支持業(yè)態(tài)整合：產(chǎn)業(yè)鏈深度整合配套服務支持到位經(jīng)營管理：專業(yè)化管理及市場培育借勢行業(yè)協(xié)會力量市場規(guī)劃：選址符合大商貿(mào)大物流特征市場格局符合經(jīng)營，倉儲，物流的需求來自正反案例的啟示，市場要獲得成功，如下四方面是關(guān)鍵案例借鑒68案例研究總結(jié)序號成功的必要條件失敗的關(guān)鍵因素1政府強有力的持續(xù)支持缺乏政府支持或支持流于形式2定位準確，切合各方需求定位脫離市場或偏離政府發(fā)展方向3正確的開發(fā)模式/盈利模式開發(fā)商急功近利，短期獲利4專業(yè)團隊的有效執(zhí)行力執(zhí)

47、行團隊專業(yè)、執(zhí)行力度不夠?qū)I(yè)市場成功與否的啟示案例借鑒69項目發(fā)展戰(zhàn)略總結(jié)戰(zhàn)略格局戰(zhàn)略一：城市運營企業(yè)行為同政府政績掛鉤，獲得政府支持。公益形象，樹立品牌。戰(zhàn)略二：產(chǎn)業(yè)整合紡織產(chǎn)業(yè)縱向深度整合，形成集群規(guī)模，成為行業(yè)風向標。利益分享，共同發(fā)展戰(zhàn)略三：遠交近攻同國內(nèi)標桿市場，品牌廠商，行業(yè)協(xié)會等形成戰(zhàn)略同盟，同區(qū)域小型市場采用“以大壓小”方式，進行市場洗牌。戰(zhàn)略達成必要條件條件一：政府支持稅收減免等經(jīng)營扶持中小經(jīng)營者小額貸款扶持產(chǎn)業(yè)園銀行授信扶持條件二：行業(yè)支持成為紡織協(xié)會領(lǐng)導成員加入市場聯(lián)盟，資源共享獲得紡織品展會主辦權(quán)條件三：科學規(guī)劃整體規(guī)劃，精準定位建筑形式兼顧經(jīng)營及銷售經(jīng)營/生活配套完善

48、便利條件四：策略得當龍頭帶動，招商先行優(yōu)惠政策培育市場自持物業(yè)，利益捆綁條件五：可持續(xù)發(fā)展科技研發(fā)機構(gòu)配套行業(yè)培訓技術(shù)支持高度決定格局，視野決定成就五指重拳強力出擊項目發(fā)展戰(zhàn)略70標志著城市升級、產(chǎn)業(yè)升級的新一代專業(yè)市場標志著城市升級、產(chǎn)業(yè)升級的新一代專業(yè)市場改變南昌服裝紡織市場改變南昌服裝紡織市場“多、小、散、低多、小、散、低”的現(xiàn)狀，整合的現(xiàn)狀，整合優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，打造新一代專業(yè)市場；優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，打造新一代專業(yè)市場；抓住洪城大市場拆遷機遇，把服裝紡織業(yè)態(tài)并入項目，做抓住洪城大市場拆遷機遇，把服裝紡織業(yè)態(tài)并入項目，做區(qū)域商業(yè)的補缺者；區(qū)域商業(yè)的補缺者；南昌及周邊區(qū)域市場紡織原輔料專業(yè)市場的領(lǐng)導品牌；

49、南昌及周邊區(qū)域市場紡織原輔料專業(yè)市場的領(lǐng)導品牌；南昌市唯一集南昌市唯一集“紡織生產(chǎn)資料展示交易、信息交流、電子商務、倉儲配送、配套服務紡織生產(chǎn)資料展示交易、信息交流、電子商務、倉儲配送、配套服務”等功能于一體的專業(yè)市場等功能于一體的專業(yè)市場項目整體定位項目整體定位72項目整體定位項目整體定位南昌南昌虎門虎門紡織原輔料物流交易中心紡織原輔料物流交易中心釋義：1、南昌：南昌：不僅代表市場的區(qū)域位置，同時也是省級紡織輔料批發(fā)交不僅代表市場的區(qū)域位置，同時也是省級紡織輔料批發(fā)交易集散地；易集散地；2、虎門：虎門：強強聯(lián)合，市場定位標準化、先進的運營管理理念等；3、紡織原輔料物流交易中心紡織原輔料物流交

50、易中心：以紡織原輔料紡織原輔料產(chǎn)業(yè)為龍頭，集紡織生產(chǎn)資料商貿(mào)流通、信息交流為一體，傾力構(gòu)筑一個功能完善、配套齊全、競爭有序的全方位、集約化、高層次的國際立體紡織原輔料交易平臺。4、“集商品展示交易、信息交流、電子商務、倉儲配送、配套服務集商品展示交易、信息交流、電子商務、倉儲配送、配套服務”等功能于一體的專業(yè)市場73項目形象定位項目形象定位釋義：1、江西首席：強調(diào)江西第一2、紡織原輔料：闡明市場主體業(yè)態(tài)2、產(chǎn)業(yè)鏈縱向深度整合：首創(chuàng)概念，反應專業(yè)市場發(fā)展方向，闡明產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景3、商貿(mào)平臺：闡明市場性質(zhì)，以大商貿(mào)大物流為根本的一級批發(fā)市場江西首席紡織原輔料深度整合商貿(mào)平臺74項目商業(yè)發(fā)展概念項目商

51、業(yè)發(fā)展概念 依托項目交通物流便捷優(yōu)勢和當?shù)卣畬τ诜b紡織行業(yè)的支持，構(gòu)建一個集紡織原輔料產(chǎn)品展示交易、商務談判、物流中心等紡織原輔料交易中心和紡織原輔料物流集散地；以本地企業(yè)、相關(guān)行業(yè)協(xié)會、相關(guān)商會及代理商為基礎(chǔ)，吸引全國紡織原輔料生產(chǎn)企業(yè)、代理商等入駐本項目，建成以江西首席專業(yè)交易市場，經(jīng)營品類及功能包括：面料區(qū)、輔料區(qū)、棉紡區(qū)、毛紡區(qū)、絲綢區(qū)、麻紡區(qū)、紗線區(qū)、紡織機械區(qū)、紡織助劑區(qū)、化纖區(qū)、生活配套服務區(qū)、電子商務中心、物流中心、運營管理中心、行業(yè)展會、商務洽談中心、企業(yè)總部 等多功能專業(yè)區(qū)域，打造“一站式”紡織原輔料物流交易中心縱深整合，打造“一站式”紡織原輔料物流交易中心75項目概念

52、性業(yè)態(tài)布局項目概念性業(yè)態(tài)布局總部辦公面料區(qū)輔料區(qū)棉紡區(qū)毛紡區(qū)絲綢區(qū)麻紡區(qū)紗線區(qū)紡織助劑區(qū)化纖區(qū)紡織機械區(qū)絲綢區(qū)面料區(qū)輔料區(qū)棉紡區(qū)毛紡區(qū)麻紡區(qū)紗線區(qū)紡織機械區(qū)紡織助劑區(qū)化纖區(qū)總部辦公遵循業(yè)態(tài)互補性、聯(lián)動性為基本原則，結(jié)合形象展示與收益兼顧，做到每個業(yè)態(tài)都有“好鋪”，以此拉平區(qū)域價差，實現(xiàn)項目收益最大化！“經(jīng)營經(jīng)營”縮小區(qū)域差價，提升商業(yè)價值！縮小區(qū)域差價，提升商業(yè)價值！76紡織面料、輔料交易中心紡織機械交易中心紡織化工交易中心展示交易平臺信息交流平臺物流配送平臺運營推廣平臺綜合服務平臺金融服務平臺三大中心六大平臺傳統(tǒng)產(chǎn)品展示、交易功能，針對新產(chǎn)品、二手產(chǎn)品交易/租賃等 租賃、產(chǎn)品、市場信息等的中

53、轉(zhuǎn)交流、電子商務交通、配送、倉儲等產(chǎn)品物流樞紐功能市場推廣與策劃的實施、新產(chǎn)品發(fā)布等擔保貸款，過橋資金拆借、保險等維修服務、技術(shù)咨詢、商務辦公、餐飲、休閑等項目功能定位項目功能定位三大中心，六大平臺77紡織產(chǎn)品交易中心面料、輔料、棉紡、毛紡、絲綢、麻紡、紗線、紡織機械、紡織助劑、化纖項目功能定位項目功能定位78紡織產(chǎn)品/信息交流中心項目功能定位項目功能定位79倉儲物流中心：倉庫，物流，交通大物流造就大商貿(mào)！連接“上游市場商戶下游市場”的紐帶！項目功能定位項目功能定位80生活配套中心：餐飲、商務、金融、購物、娛樂、休閑等不可或缺！解決經(jīng)營后顧之憂！項目功能定位項目功能定位81項目商圈定位項目商圈

54、定位立足南昌，走出江西，輻射華中核心次級邊緣p 核心商圈消費群： 南昌及周邊縣市行業(yè)采購者及終端消費者；p次級商圈消費群： 臨近南昌的周邊城市行業(yè)采購者及終端消費者；p 邊緣商圈消費群： 受交通影響的省份行業(yè)采購者及終端消費者；82賣家類型賣家類型自買自營買家自買自營買家投資買家投資買家分類分類中、小經(jīng)營者中、小經(jīng)營者大型經(jīng)營者大型經(jīng)營者大眾投資者大眾投資者專業(yè)投資者專業(yè)投資者動機動機自用為主，主要考慮經(jīng)營收益長期經(jīng)營收益比物業(yè)增值更重要租金收益、增值、保值增值、租金收益、保值范圍范圍南昌及周邊地區(qū)批發(fā)商、經(jīng)銷商南昌及周邊地區(qū)商業(yè)機構(gòu)南昌及周邊地區(qū)南昌及周邊地區(qū)，傳統(tǒng)地產(chǎn)投資客來源地購買力購買

55、力中等，是中小面積鋪面購買者或承租者最強，屬于機構(gòu)戰(zhàn)略性投資，是大面積鋪面購買者或承租者經(jīng)濟實力普遍有限，購鋪款為閑置資金。經(jīng)濟實力強，購房款為閑置資金，也可能部分通過融資，投資意向明確價格價格不確定，價格期望值與現(xiàn)有經(jīng)營水平等多種因素有關(guān)不確定，價格期望值與所有制等多種因素有關(guān)大部分沒有購買經(jīng)驗，預期價格不明確大部分擁有多次購買經(jīng)驗，價格敏感性強信息渠道信息渠道戶外、電視等大眾媒體，以及朋友間信息傳播等大眾媒體，以及行業(yè)內(nèi)信息傳播渠道基本為大眾媒體，親友信息傳遞作用明顯除大眾媒體外，有特殊群體信息傳遞方式關(guān)注要素關(guān)注要素本身及周邊商業(yè)環(huán)境、位置、交通、物流、人流量，對于街鋪的認同度較大，關(guān)注

56、商鋪的使用面積，對于現(xiàn)鋪的需求大，市場管理及經(jīng)營運作水平本身及周邊商業(yè)環(huán)境、位置、交通、物流、人流量地理位置、投資回報、資金安全地理位置、物業(yè)增值可能、變現(xiàn)交易靈活性心理特征心理特征較理性理性感性為主，容易接受引導極其理性營銷要點營銷要點區(qū)域發(fā)展分析和特定行業(yè)近期經(jīng)營收益分析區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展分析和財務分析低投入、高回報、零風險的閑余資金創(chuàng)富出路絕佳入市時機的高回報投資產(chǎn)品，行業(yè)發(fā)展?jié)摿椖客顿Y客戶定位項目投資客戶定位一般商鋪物業(yè)主要針對兩大購買群體，主要包括自用買家及投資買家83項目投資客戶定位項目投資客戶定位核心投資客戶：n南昌及周邊收入較高的投資客（政府公務員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人等）；n南昌及周邊紡織行業(yè)經(jīng)營商戶；輔助客戶群