2017年房地產(chǎn)估價(jià)案例和分析-改錯(cuò)題總結(jié)

1、八大要素考情分析一、封面（很少考）二、致估價(jià)委托人函（重點(diǎn)）三、目錄（很少考,2015教材將二、三顛倒了次序）四、估價(jià)師聲明（2013教材改變，原稱“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明"。常考）五、估價(jià)假設(shè)和限制條件（很少考）六、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（重點(diǎn)，是糾錯(cuò)題核心，占糾錯(cuò)題70%分值）七、估價(jià)技術(shù)報(bào)告八、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示（2015調(diào)到此處）九、附件（重點(diǎn)）第一遍：檢查報(bào)告缺項(xiàng)情況：（總七項(xiàng)）（順序問題）（1）封面（7項(xiàng)）1）估價(jià)報(bào)告名稱；2）估價(jià)報(bào)告編號(hào)（估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部編號(hào)）3）估價(jià)項(xiàng)目名稱；4）估價(jià)委托人；（單位寫全稱；個(gè)人寫姓名）5）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；（全稱）6）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（2名

2、、姓名+注冊(cè)號(hào)）7）估價(jià)報(bào)告出具日期（估價(jià)結(jié)果報(bào)告一致）（2） 致委托人函（3） 目錄（4） 估價(jià)師聲明（5） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（6） 估價(jià)結(jié)果報(bào)告（加標(biāo)題其14項(xiàng)）1） 標(biāo)題2）估價(jià)委托人3）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)4）估價(jià)目的5）估價(jià)對(duì)象6）價(jià)值時(shí)點(diǎn)7）價(jià)值類型8）估價(jià)原則9）估價(jià)依據(jù)10） 估價(jià)方法11） 估價(jià)結(jié)果12） 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師13） 實(shí)地查勘期14） 估價(jià)作業(yè)日期15） 變現(xiàn)能力分析房地產(chǎn)抵押估價(jià)連標(biāo)題16項(xiàng)16） 市場(chǎng)分析（7） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告（8項(xiàng)）1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；2）市場(chǎng)背景描述與分析；3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析估價(jià)方法選用；4）估價(jià)方法適用性分析5）估價(jià)測(cè)算過程；1

3、/256）估價(jià)結(jié)果確定；（8） 附件（10項(xiàng)）第二遍：檢查具體錯(cuò)誤：1、封面1-1缺少估價(jià)項(xiàng)目名稱或表述不正確；1-2缺少委托方（估價(jià)方）或表述不正確；1-3估價(jià)報(bào)告中封面上缺注冊(cè)估價(jià)師姓名及其注冊(cè)證號(hào)；1-4估價(jià)報(bào)告中封面上估價(jià)作業(yè)日期與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)作業(yè)日期不一致；1-5估價(jià)報(bào)告中封面上缺少估價(jià)報(bào)告編號(hào)?！練v年真題1112年答案：封面中“估價(jià)人員”應(yīng)為“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”【歷年真題2】13年答案：封面中“估價(jià)作業(yè)日期”應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”【歷年真題3114年答案：封面中應(yīng)是“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)期”?！練v年真題4115年答案：估價(jià)作業(yè)期錯(cuò)誤，估價(jià)作業(yè)期的截止日期應(yīng)與

4、致函日期一致。【歷年真題5】16年答案：封面中“估價(jià)作業(yè)日期”應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”2、致委托人函-（一般來說，應(yīng)包括估價(jià)過程的簡(jiǎn)要介紹、估價(jià)對(duì)象范圍等）3-1估價(jià)報(bào)告致委托人函中缺委托人的全稱；3-2估價(jià)報(bào)告致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)截止年月日、報(bào)告出具日。3-3估價(jià)報(bào)告致委托人函估價(jià)結(jié)果中估價(jià)對(duì)象總價(jià)（大小寫）、單價(jià)；（缺總價(jià)大寫和幣種現(xiàn)可不做要求）（與技術(shù)報(bào)告和結(jié)果報(bào)告中的一致）（如果估價(jià)對(duì)象是土地的）估價(jià)報(bào)告致委托人函估價(jià)結(jié)果中缺土地單價(jià)、土地總價(jià)、樓面地價(jià)）3-4估價(jià)報(bào)告致委托人函中估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人宜在其上簽字和蓋章。3-5抵押目的的估價(jià)應(yīng)有的抵押

5、價(jià)值和法定優(yōu)先受償款如果是抵押報(bào)告的同時(shí)披露三種價(jià)值： 1在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值 2房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款 3以及抵押價(jià)值3-6估價(jià)結(jié)果確定有沒有估價(jià)人員對(duì)影響因素的經(jīng)驗(yàn)分析這一步驟；3-8致估價(jià)人委托函應(yīng)加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得用其他印章代替3-9落款日期必須在資質(zhì)有效期內(nèi)【歷年真題1106年、09年、10年的答案中都有“致委托人函中缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期”【歷年真題_2】04年、06年的答案中都有“致委托人函中沒有說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)”【歷年真題3104年答案“致委托人函中缺法定代表人的簽名”【歷年真題4】07年“致委托人函中缺少估價(jià)目的”【歷年真題一5109年答

6、案“致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說明”和“致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說明”、歷年真題6112年答案“致估價(jià)委托人函及技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果中缺車庫(kù)部分價(jià)格”“歷年直題_7】13年答案“致估價(jià)委桿人函”應(yīng)放在“目錄”前【歷年真題8114年答案“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”之前?！練v年真題9115年谷丁致函中未說明估價(jià)對(duì)家未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)卜日勺價(jià)值和法定優(yōu)先受償款。【歷年真題10】16年答案：1、在致委托人函中應(yīng)明確選用的估價(jià)方法2、致函方因?yàn)閄XX房地產(chǎn)估價(jià)宥限公司網(wǎng)不是分公司3、目錄2-1包含項(xiàng)齊全2-1必須包含結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告的二級(jí)目錄2-1估價(jià)報(bào)告目錄部分與所

7、對(duì)應(yīng)的估價(jià)報(bào)告的頁(yè)碼不一致。4、估價(jià)師聲明4-1估價(jià)報(bào)告注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中缺對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行（和未進(jìn)行）實(shí)地查看的注冊(cè)估價(jià)師的姓名。抵押目的估價(jià)在實(shí)地查看的必須是注冊(cè)估價(jià)師。4-2估價(jià)報(bào)告注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中缺對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助的人員姓名（如有）。重要專業(yè)幫助應(yīng)具體說明，不應(yīng)籠統(tǒng)說明?！練v年真題1107年答案“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明缺少參加實(shí)地查勘的估價(jià)人員姓名”【歷年真題2108年答案“估價(jià)師聲明應(yīng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明”（注意：但此條在2014年以后考試中不算錯(cuò)誤）【歷年真題3112年答案“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評(píng)估”5、估價(jià)假設(shè)和限制條件5-1估價(jià)報(bào)告估

8、價(jià)假設(shè)和限制條件中缺估價(jià)假設(shè)或限制條件或內(nèi)容不全。Ir、八O說明的理由不充分（如把工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途的假設(shè)）；2rO他項(xiàng)權(quán)利的影響（如抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響未說明）；03特殊處理（無法確認(rèn)的土地面積或建筑面積等數(shù)據(jù)的處理）；4O權(quán)證說明（證載用途與現(xiàn)實(shí)用途不一致；產(chǎn)權(quán)問題；他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估）。5-2不能假設(shè)估價(jià)對(duì)象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。抵押估價(jià)是否把劃撥土地作為出讓土地評(píng)估。5-3估價(jià)結(jié)果中有未考慮抵押權(quán)的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響（非抵押估價(jià)目的）5-4組成部分：1、本次估價(jià)的假設(shè)前提；2、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查的資料；3、估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及可能的影響；4

9、、本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。5-5假設(shè)條件應(yīng)有條款：A通用條款1）本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為依據(jù)進(jìn)行的。2）本報(bào)告以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)合法為前提。若提供資料失實(shí)或有任何隱匿，本公司不負(fù)擔(dān)責(zé)任。B選用條款1）若估價(jià)對(duì)象土地為劃撥地，應(yīng)說明本次評(píng)估以出讓地或以劃撥地為前提；2）若估價(jià)對(duì)象用途與法定用途不符，或擬改變用途，應(yīng)說明本次評(píng)估以何種用途為前提；3）若估價(jià)對(duì)象面積出現(xiàn)了差異或無權(quán)威數(shù)據(jù)，應(yīng)說明本次評(píng)估面積確認(rèn)的方法，并以此作為前提；4）必要時(shí)應(yīng)設(shè)定土地開發(fā)程展，弁以此為前提；（假設(shè)開發(fā)法）5）必要時(shí)應(yīng)設(shè)定房地產(chǎn)所處狀態(tài)，如在建工程的施工進(jìn)度，弁以此為前提；6）若估價(jià)對(duì)象已

10、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)說明本次評(píng)估是否假設(shè)房地產(chǎn)處于完整狀態(tài)；7）對(duì)綜合用途類估價(jià)對(duì)象，應(yīng)說明是按整體使用，持續(xù)使用，還是拆零使用為前提。5-6限制條件1）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)時(shí)用途為辦公。因規(guī)劃用途與現(xiàn)時(shí)用途不符對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的影響，委托方應(yīng)給予充分的考慮與重視。2）估價(jià)對(duì)象所屬土地為劃撥用地。本次估價(jià)未考慮補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的影響，委托方應(yīng)給予充分的考慮與重視。3）抵押貸款和房地產(chǎn)處分必須寫：本次評(píng)估報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)格是在本次評(píng)估特定的及限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)格，未考慮強(qiáng)制處分、快速變現(xiàn)、處置費(fèi)用，交易稅費(fèi)等因素的影響，委托方在利用本報(bào)告結(jié)果時(shí)，應(yīng)予以充分

11、的考慮及重視。5-7估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際查看日不同有沒有假設(shè)對(duì)象在這期間保持不變。5-8找不出的話可寫其中存在錯(cuò)誤【注意】假設(shè)和限制中容易出錯(cuò)點(diǎn)如下：,還是“自愿轉(zhuǎn)讓前提”、“被迫1 .在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，說明采用的是“自主開發(fā)前提”轉(zhuǎn)讓前提”2 .估價(jià)對(duì)象已出租、抵押、查封等，但根據(jù)房屋征收估價(jià)目的的需要，假定估價(jià)對(duì)象沒有出租、抵押、查封等。估價(jià)對(duì)象已被查封，但根據(jù)人民法院強(qiáng)制拍賣估價(jià)目的的需要，假定估價(jià)對(duì)象沒有被查封。（背離事實(shí)假設(shè)）3 .如果評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的

12、數(shù)額。（法定優(yōu)先受償）4 .一定要有估價(jià)報(bào)告的使用期限，13年教材改版后將原來在結(jié)果報(bào)告中的使用期限變?yōu)樵诖颂?，如此處無算錯(cuò)，如使用期限放在結(jié)果報(bào)告算錯(cuò)。明確估價(jià)報(bào)告使用期限的意義：超過估價(jià)報(bào)告使用期限使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由估價(jià)報(bào)告使用者承擔(dān)；在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由由具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)和簽字的估價(jià)師承擔(dān)，但估價(jià)報(bào)告使用者不當(dāng)使用的除外。/因此估價(jià)報(bào)告使用期限不同于估價(jià)報(bào)告有效期或者估價(jià)責(zé)任期限：如果估價(jià)報(bào)告超過了其使用期限未被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或者估價(jià)責(zé)任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限；如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或者估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)到估

13、價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止，即由具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)師要負(fù)責(zé)到底?！練v年真題2】12年答案“在估價(jià)假設(shè)和限制條件中，強(qiáng)制拍賣目的估價(jià)應(yīng)充分考慮租約對(duì)價(jià)格的影響”6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（0+13項(xiàng)）0、標(biāo)題1、估價(jià)委托人1-1估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托人中缺委托人單位（如是單位）的法定代表人和住所；1-2估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托人中缺委托人姓名（如是個(gè)人）、住所和身份證號(hào)碼（沒有身份證號(hào)不算大問題）2、估價(jià)機(jī)構(gòu)3-1估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)機(jī)構(gòu)中缺估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱。3-2估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)機(jī)構(gòu)中缺估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人（執(zhí)行合伙人）、住所、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)。（如資質(zhì)等級(jí)表述為甲級(jí)等表述有誤）注意：無資質(zhì)等級(jí)算錯(cuò)誤、有了資質(zhì)等級(jí)沒有資

14、質(zhì)證書編號(hào)也算錯(cuò)誤，有了資質(zhì)等級(jí)要看業(yè)務(wù)范圍是否在資質(zhì)等級(jí)內(nèi)，超出等級(jí)承攬業(yè)務(wù)算錯(cuò)3-3法人代表（或法人等）表述有誤，應(yīng)為法定代表人。3、估價(jià)目的3-1根據(jù)估價(jià)企業(yè)的資質(zhì)，估價(jià)企業(yè)不能承攬?jiān)摴纼r(jià)目的下的估價(jià)業(yè)務(wù)；（私加）（1）房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”（2）國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)目的根據(jù)補(bǔ)償方式不同分為兩種： 征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門不被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值"； 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門不被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值不用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差

15、價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。（3）征收農(nóng)民集體土地的：“為被征地農(nóng)民支付法定補(bǔ)償提供價(jià)值依據(jù)?！保?013教材刪除）（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)目的：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考”（5）企業(yè)入股、合弁的：“為企業(yè)入股、合弁等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)桐的作價(jià)提供價(jià)值依據(jù)”（6）投資決策分析和咨詢服務(wù)的“為房地產(chǎn)投資決策提供價(jià)值參考依據(jù)”。（7）復(fù)核評(píng)估目的的“受xx銀行委托，對(duì)xx機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果通行復(fù)核。”4、估價(jià)對(duì)象4-1估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象土地的實(shí)物狀況描述不全，缺名稱，坐落、四至、面積、形狀，周圍環(huán)境，景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃

16、限制條件（容積率、建筑覆蓋率、綠地率等），利用狀況；4-2估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象建筑物的實(shí)物狀況描述不全，缺名稱，坐落，面積、層數(shù)（總層數(shù)估價(jià)對(duì)象所在層數(shù)）、用途（綜合用的應(yīng)說明每一層的用途）、建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置彳工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀。（兩證的證載權(quán)利人姓名、4-3估價(jià)結(jié)榮報(bào)告估種對(duì)象缺建筑物或土地權(quán)屬狀況描述。土地取得方式，出土土地的,說明土地使用權(quán)出讓起止年限,權(quán)屬描述中沒有交代共有權(quán)人及共有權(quán)證，如權(quán)利人為xxx|和XXX;設(shè)立了他項(xiàng)權(quán)應(yīng)有說明）。4-4估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象中缺估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述。4-5（估價(jià);寸象為在

17、邛工程的）估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象中房屋的狀態(tài)交代不清（形象工程進(jìn)度）。|4-6租賃情訊交待不（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限等）4-7（抵押目的下的價(jià)對(duì)象）如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報(bào)批，是否可以做抵押物。1四、估價(jià)對(duì)象（一）區(qū)位狀況1、 坐落、方位、樓層、朝向（高層樓層費(fèi)包括總樓層和所在樓層）2、 交通狀況3、 -1公共設(shè)施伏說4、 基礎(chǔ)設(shè)施狀況T一周圍環(huán)境和景觀描述實(shí)物（二），一狀況|A、上地實(shí)物狀%1、 土地面積（包括總土需積和估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋孛娣e）T|土地形狀、地形3、 土地的開發(fā)程度（“三通一平”、“七通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施情況）B、建筑小實(shí)物狀況建筑規(guī)模（建筑面積、套內(nèi)建筑面積、

18、使用面積、營(yíng)業(yè)面積、可出租面積等）2、 建筑結(jié)構(gòu)類型（傳混、鋼混、框架等）3、 |建筑竣工時(shí)間（在建工程的形象進(jìn)度）.4、1設(shè)施、設(shè)備，1yM三5、 裝修、裝飾情況，6、維護(hù)保養(yǎng)狀況或完損情況一權(quán)益（二）狀況A、土地上權(quán)益狀況1、 土地所有權(quán)性質(zhì)（國(guó)有或集體）使用權(quán)取得方式（出讓、劃撥、出租）2、 :土地使用權(quán)取得時(shí)間、期限（或起止日期），是否可續(xù)期3、 1土地使用權(quán)人（是獨(dú)自還是共有，是按份共有還是共同共有）4、 土地使用管制-（1）土地用途或規(guī)劃用地性質(zhì)（住宅、商業(yè)、工業(yè)等）:（2）容積率或十地開發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等5、 .土地目前使用情況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況（抵押權(quán)、地役權(quán)等）2、1、B、建筑物權(quán)

19、益狀況:建筑物所有權(quán)人（是否有共有權(quán)人，是按份共有還是共有共有）建筑物目前使用情況（出租、占用情況、用途），實(shí)際用途是否與法定用途相符（四）如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)（過去）時(shí)房地產(chǎn)狀況，而非現(xiàn)在的房地產(chǎn)狀況（五）涉案評(píng)估應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的案情作必要說明真題答案【歷年真題1106年答案”結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）【歷年真題2107年答案”結(jié)果報(bào)告中區(qū)位狀況缺少方位、與重要設(shè)施的距離、交通條件、朝向等介紹”;07年第二個(gè)答案“結(jié)果報(bào)告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)”;07年第三個(gè)答案是“結(jié)果報(bào)告中權(quán)益狀況沒有交代房屋共有權(quán)

20、人及房屋共有權(quán)證,工地使用權(quán)人”,07年第四個(gè)答案是“他項(xiàng)權(quán)利口期不夠具體”o.【歷年真題-3】08年答案“估價(jià)對(duì)象未說明是否為整體估價(jià)，但不包括動(dòng)產(chǎn)”（雖然標(biāo)準(zhǔn)答案有，但之前考試很少考察）【歷年真題4108年答案“估價(jià)對(duì)象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等”（雖然標(biāo)準(zhǔn)答案有，但之前考試很少考察）”【歷年真題5109年答案“估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全，未交待是否有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)，缺房屋所有權(quán)情況說明;09年第二個(gè)答案“估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始第份未說明或介紹”;09年第三個(gè)答案”估價(jià)對(duì)象中缺區(qū)位狀況說明或介紹”;09年第四個(gè)答案”估價(jià)對(duì)象缺現(xiàn)狀使用狀況說明，如是否有出

21、租情形，各層使用狀況（含地下三層）等”【歷年真題6】10年答案“估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述不全或不清（或說缺估價(jià)對(duì)象土地實(shí)物狀況、或建成時(shí)間未具體到月、或缺估價(jià)對(duì)象四至、或缺各估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋孛娣e）10年第二個(gè)答案“估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不全（或缺他項(xiàng)權(quán)利限制情況、或缺租賃權(quán)情況、或缺是否優(yōu)先受償款情況”【歷年真題7112年答案”未明確說明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權(quán)登記面積，計(jì)入總價(jià)的理由未說明?！薄練v年真題8】12年答案“估價(jià)對(duì)象中缺，地使用權(quán)出讓年限或，地使用權(quán)起始口期”【歷年真題9112年答案“估價(jià)對(duì)象中缺裝飾裝修部分的描述或說明”歷年真題10】12年答案“估價(jià)對(duì)象中缺是否有共有權(quán)的說明”【歷年

22、真題11】13年案答“缺估價(jià)對(duì)象是否有他項(xiàng)權(quán)、是否共有權(quán)情況說明”【歷年真題12】14年案答估價(jià)對(duì)象介紹中缺少建筑物建成年份?！練v年真題13】14年案答：估價(jià)對(duì)象描述中,“至價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象無尚未注銷的他項(xiàng)權(quán)利登記，即估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為0”不對(duì)，一是法定優(yōu)先受償款不僅包含尚未注銷的他項(xiàng)權(quán)利，還有拖欠建筑工程款和其他法定優(yōu)先受償款，二是法定優(yōu)先受償款是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的而不是“至價(jià)值時(shí)點(diǎn)”這段時(shí)間內(nèi)的。類似錯(cuò)誤在估價(jià)結(jié)果中也有:“估價(jià)對(duì)象至價(jià)值時(shí)_法定優(yōu)先受償款為0”?！練v年真題14】15年案答：估價(jià)對(duì)象描述中未說明估價(jià)對(duì)象的交通條件、公共配套設(shè)施狀況和周圍環(huán)境和景觀等區(qū)位狀況因素。歷年真題15】

23、15年案答：估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況中未說明是否有共有權(quán)情況?！練v年真題16】16年答案：1、估價(jià)對(duì)象中未說明估價(jià)對(duì)象是否有共有權(quán)2、估價(jià)對(duì)象中未說明估價(jià)對(duì)象房屋用途和土地使用權(quán)人5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（必須說明理由）5-1估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。5-1-1抵押估價(jià)目的下的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)為房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看之日。5-1-2征收估價(jià)目的下的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為房屋征收決定公共之日（拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)）5-1-3對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原估價(jià)報(bào)告所確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，除非原確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)有誤）5-2估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)用公歷表示，精確到日；5-3表述為估價(jià)時(shí)

24、期、估價(jià)年月等用語不規(guī)范。【歷年真題1】03年笞案“估價(jià)時(shí)間用語錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)”.【歷年真題2113年答案“價(jià)值時(shí)點(diǎn)未說明確定理由或說價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)某時(shí)點(diǎn)，通常為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘之日。”6、價(jià)值類型包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。根據(jù)估價(jià)目的來確定。常見的價(jià)值類型有：市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、抵押價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值。不同估價(jià)對(duì)象、同一估價(jià)對(duì)象但不同估價(jià)目的往往具有不同的價(jià)值類型抵押價(jià)值的定義不是公開市場(chǎng)價(jià)值，價(jià)值定義表述為：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值（有限市場(chǎng)價(jià)值）減去法定優(yōu)先受償額后的余額；國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)

25、的價(jià)值定義表述為：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，有熟悉情況的交易雙方以公平交易的方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。”（見制度P15）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值類型可表述為：”為公開市場(chǎng)價(jià)值”；房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)價(jià)值類型可表述為：“為投資價(jià)值，是一種基于市場(chǎng)價(jià)值和特定投資人自身?xiàng)l件所決定的價(jià)值依據(jù)"o【歷年真題1110年答案“價(jià)值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值定義”【歷年真題2111年答案價(jià)值定義表述不準(zhǔn)確，缺少”但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內(nèi)容?！練v年真題3】13

26、年答案“價(jià)值定義表述錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額?！薄練v年真題4】14年笞案“假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值”說法錯(cuò)誤,應(yīng)為“假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值”。7、估價(jià)原則不符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求或缺某項(xiàng)原則。估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)原則中缺最高最佳使用原則。（抵押目的的缺謹(jǐn)慎原則）房地產(chǎn)抵押一定要有謹(jǐn)慎原則，市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)有最高最佳利用原則。但沒有獨(dú)立、客觀、公正原則不算錯(cuò)誤，一般就是要求合法、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、替代和最高最佳利用原則，但如果是抵押的可以沒有最高最佳利用，也就是說非市場(chǎng)價(jià)值沒有最高最佳利用不算錯(cuò)誤。（注意：2011年教材增加：不可濫

27、列估價(jià)原則，必須有針對(duì)性，切對(duì)所列估價(jià)原則進(jìn)行簡(jiǎn)要定義！如果無估價(jià)原則的定義算錯(cuò)誤！）【歷年真題1103年答案“缺少估價(jià)原則”o【歷年真題2】05年答案“結(jié)果報(bào)告缺估價(jià)原則”?！練v年真題3108年答案“估價(jià)原則不必考慮謹(jǐn)慎原則”（編者注：因?yàn)橹?jǐn)慎原則只是在評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的一項(xiàng)原則，本案例不是抵押價(jià)值評(píng)估，所以不需要謹(jǐn)慎原則）【歷年真題4109年答案“估價(jià)原則缺謹(jǐn)慎原則”【歷年真題5】13年答案“估價(jià)依據(jù)應(yīng)在估價(jià)原則后，或估價(jià)原則應(yīng)在估價(jià)依據(jù)前”8、估價(jià)依據(jù)（1）如果是抵押估價(jià)的必須有房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（2）如果是房屋征收估價(jià)的必須有：國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法和國(guó)有土地上房屋

28、征收與補(bǔ)償條例另外，如果是在建工程，委托人提供的相關(guān)材料還必須有：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（一）有關(guān)法律、法規(guī)及文件依據(jù)1 .中華人民共和國(guó)物權(quán)法；2 .中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；3 .中華人民共和國(guó)土地管理法；4 .中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；5 .城市房地產(chǎn)抵押管理辦法。（二）估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)1 .房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-2015;2 .房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013;3 .房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見4 .估價(jià)委托書。（三）估價(jià)機(jī)構(gòu)及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師搜集的資料依據(jù)1 .估價(jià)對(duì)象照片；2 .實(shí)地查勘記錄；3 .可比實(shí)例等相關(guān)資料；4

29、 .當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查和搜集的有關(guān)資料等。【歷年真題1109年答案“估價(jià)依據(jù)中缺房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見”【歷年真題3114年答案：估價(jià)依據(jù)中缺房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)?！練v年真題4】14年答案：嚴(yán)格講，在估價(jià)依據(jù)中，城市房地產(chǎn)抵押管理辦法應(yīng)放在“國(guó)家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)”中?！練v年真題5116年答案：應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2015）而不是中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）9.估價(jià)方法（注意：此處重定義輕理由）-采用的方法及方法的理由（在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都必須說方法和理由，而且如果只.選用了一種方法在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都

30、要充分說明不選用其他方法的理由，但只要選用了兩種以上的方法在這兒就不要提不選其他方法的理由，但是到了技術(shù)報(bào)告中即使采+方法定義（而定O用兩種方法也要說明理論上適用但未采用的估價(jià)方法的未被采用理由）義只要求在結(jié)果報(bào)告中出現(xiàn)，在技術(shù)報(bào)告中可以不給出方法定義）10-1估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中只選用了一種估價(jià)方法（未說明只選取一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的理由；適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)）；10-2估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中沒說明估價(jià)方法的定義；10-3估價(jià)對(duì)象能用市場(chǎng)法沒說明未選用市場(chǎng)法估價(jià)的理由；（尤其是拆遷估價(jià)目的下的）10-4估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，沒說明未選用收益法估

31、價(jià)的理由（如超市等）；W-5Jgg,沒說明未選用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的理由；10-6沒有說明選用估價(jià)方法的理由；10-7估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)規(guī)定；10-8選用的方法不適當(dāng)，估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定；（1）比較法：是指估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的可比實(shí)例進(jìn)行比較，弁以這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（2）收益法：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益系數(shù)，將預(yù)測(cè)的未來正常收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。價(jià)格減去建筑物折舊求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（4）假設(shè)開發(fā)法：先預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)

32、值及正常開發(fā)成本和利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去正常的開發(fā)成本和利潤(rùn)等來計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。【歷年真題1103年答案“估價(jià)方法中缺少選用估價(jià)方法的定義”【歷年真題2】04年答案“估價(jià)方法中沒有說明收益法和市場(chǎng)法的定義”【歷年真題3105年答案“結(jié)果報(bào)告中缺少估價(jià)方法的定義”?！練v年真題4】06年答案“結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺少估價(jià)方法定義”?！疽娔暾骖}5】14年目臬FK11k理由?！練v年真題6116年答案估價(jià)方法中應(yīng)具體說明所選用估價(jià)方法的理由。10、估價(jià)結(jié)果應(yīng)說明在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的：幣種、總價(jià)及大寫、單價(jià)（單價(jià)不用大寫）；估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵不清晰的（是否不假設(shè)和限制條件一致，仍而交待是否扣除出讓金、相

33、關(guān)例如為何米用加權(quán)平均法,權(quán)重是如何選擇確費(fèi)用及稅金等；確定估價(jià)結(jié)果的理由要充分,定的）（注意：和致估價(jià)委托人函一致嗎？和技術(shù)報(bào)告一致嗎？如果是抵押報(bào)告的，需要同時(shí)披露三種價(jià)值：市場(chǎng)價(jià)值、估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款、最終的抵押價(jià)值）111-1估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)結(jié)果中沒有幣種，缺大寫;（人民幣現(xiàn)不做要求）11-2對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格；11-3表達(dá)形式不科學(xué);11-4缺總價(jià)或單價(jià)；11-5估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)有總價(jià)、單價(jià)、樓面地價(jià);【歷年真題U10年答案“結(jié)果報(bào)告的估價(jià)結(jié)果沒有大寫”【歷年真題2110年答案“比準(zhǔn)結(jié)果取三個(gè)

34、可比實(shí)例價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值缺乏理由”【歷年真題3111年答案結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告的總價(jià)均表述為萬元。但按照規(guī)定：“房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元”。【歷年真題4114年答案：估價(jià)結(jié)果中“選用比較法和收益法進(jìn)行測(cè)算”錯(cuò)誤，應(yīng)是“選用成本法和收益法進(jìn)行測(cè)算”o【歷年真題5114年答案：估價(jià)結(jié)果中缺少單價(jià)表示或者未說明不列單價(jià)的理由。11、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師A說明所有參加估價(jià)的注期房估師姓名、注朋號(hào)L及本人簽名.注明簽名期2015新要求L今年考試沒有算錯(cuò)誤），至少是兩名以上注冊(cè)房估師，1名算錯(cuò)誤?。練v年真題1111年答案結(jié)果報(bào)告只有估價(jià)師蓋章而無簽字，按照規(guī)定“不得以印章代替

35、簽字”歷年真題2116年答案：估價(jià)結(jié)果報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親筆簽名，不能用蓋章代替簽名。12、實(shí)地查勘期為實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的起止日期，具體為自速入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日止。（注意：現(xiàn)場(chǎng)查勘應(yīng)該在作業(yè)期內(nèi)，不可在作業(yè)期前或作業(yè)期結(jié)束后）【歷年真題】13年答案“缺實(shí)地查勘日期”13.拈橋作業(yè)期是本次估價(jià)的起止日期，具體自受理估價(jià)委托之日起至估價(jià)報(bào)告出具之日止。（注意:要與封面上的估價(jià)報(bào)告出具日期、與致委托人函的致函日期相匹配。）【歷年真題】11年真題“結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期與估價(jià)作業(yè)日期順序顛倒。第（十二）與（十三）項(xiàng)順序顛倒”13-1與封面上的估價(jià)作業(yè)日期不一致；估價(jià)技

36、術(shù)報(bào)告（6項(xiàng)）1 .估價(jià)對(duì)象描述不分析（2015調(diào)了區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益三者的順序，但15年最好開要挑出此處順序顛倒的錯(cuò)誤）（1）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述不分析（注意：在2011之前的考試中還沿用老辦法把實(shí)物和權(quán)益狀況叫個(gè)別因素分析，只要不缺項(xiàng)就不算錯(cuò)誤）A.土地實(shí)物：土地面積、四至、土地用途、形狀、地形、地勢(shì)、土壤、地基、土地開發(fā)程度、平整程度、臨街商業(yè)用地還要說明臨街寬度、臨街深度和寬深比，（但要注意區(qū)分理論P(yáng)76第14行和P79到數(shù)第7行的臨街狀況，即臨什么街、一面臨還是二面臨街是屬于區(qū)位狀況的?。〣.建筑物實(shí)物：建筑規(guī)模、用途、層數(shù)和高度、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、外觀、防水保溫隔熱隔聲通

37、風(fēng)采光日照、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建成時(shí)間和設(shè)計(jì)使用年限、使用維護(hù)狀況及完損狀況、竣工日期（建成年月、建成年代）、設(shè)計(jì)使用年限（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年、傳混50年、傳木40年、簡(jiǎn)易10年）【應(yīng)試補(bǔ)充】根據(jù)不同的用途如何描述實(shí)物狀況：1）商業(yè)：要具體分析用途、用地面積、臨街狀況、建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、樓層、凈高、建筑面積、裝修、無形價(jià)值等內(nèi)容。2）住宅：要具體分析房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備、質(zhì)量、裝修等內(nèi)容。3）工業(yè)：要具體分析用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備等內(nèi)容。4）寫字樓：要具體分析用地面積、外觀形象、內(nèi)部裝修、設(shè)施設(shè)備、智能化程度、物業(yè)服務(wù)水平、租戶類型、建筑面積、可出租

38、面積等內(nèi)容。（2）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不分析A.土地權(quán)益狀況：（1）土地所有權(quán)狀況；（2）土地使用權(quán)狀況；（3）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況；（4）土地使用管制（容積率或建筑控制規(guī)模、建筑高度、建筑密度、綠地率、土地用途）；（5）目前使用狀況；（6）其他特殊情況。B.建筑物權(quán)益狀況：（1）房屋所有權(quán)狀況；（2）出租或占用情況；（3）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況；（4）其他特殊情況。C.在建工程：（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)工程施工許可證的取得情況。D,房屋所有權(quán)又分為單獨(dú)所有、共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)；他項(xiàng)權(quán)利為地役、抵押、租賃（3）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析A.位置狀況：坐落、方位、

39、不重要場(chǎng)所（設(shè)施）距離、臨街狀況、朝向、樓層；B.交通狀況：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況（就是既劃）、停車方便程度；C.周圍環(huán)境和景觀：自然環(huán)境、人文環(huán)境，景觀D.外部配套設(shè)施狀況：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施【注意】關(guān)于樓層和朝向到底屬于區(qū)位還是實(shí)物狀況，具體情況具體分析，見理論教材P404第一自然段一一“估價(jià)對(duì)象的用途和實(shí)物狀況不同，對(duì)其區(qū)位狀況的界定會(huì)有所不同。例如，居住、商業(yè)、辦公和工業(yè)用途的房地產(chǎn)，它們的區(qū)位狀況的具體內(nèi)容就有所不同。再如，估價(jià)對(duì)象是整個(gè)住宅小區(qū)，還是其中一幢住宅樓或一幢住宅樓中的一套住房，對(duì)區(qū)位狀況和界定是不同的。如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝

40、向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向、樓層、所處樓幢?！薄緫?yīng)試補(bǔ)充】根據(jù)不同的用途如何描述區(qū)位狀況1）商業(yè)：要具體分析繁華程度、交通條件、臨街情況、樓層等內(nèi)容；2）住宅：要具體分析交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用配套設(shè)施、環(huán)境狀況、樓層、朝向等內(nèi)容；3）工業(yè)：要具體分析區(qū)域、地理位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。4）寫字樓：集聚程度、交通條件、樓層、周邊環(huán)境。2、市場(chǎng)背景分析；3-1缺少市場(chǎng)背景分析；市場(chǎng)背景分析過簡(jiǎn)，要分析與估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在、未來市場(chǎng)情況（估價(jià)對(duì)象缺未來市場(chǎng)趨勢(shì)分析）。要按從宏觀到微觀，由大

41、區(qū)域市場(chǎng)到小區(qū)域市場(chǎng)，重點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)類似物業(yè)市場(chǎng)狀況分析。要注意與估價(jià)方法的對(duì)應(yīng)：（1）采用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場(chǎng)類似物業(yè)交易的活躍程度，類似物業(yè)的價(jià)格水平。（2）采用收益法時(shí)，側(cè)重分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)類似物業(yè)租賃活躍程度及租金水平。（具體分析，不作強(qiáng)制要求）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：應(yīng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的分析過程，一定要對(duì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去、現(xiàn)在和可預(yù)見未來的供需狀況及價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析。（不可缺少）【注意】市場(chǎng)背景分析過于簡(jiǎn)單也可視為一項(xiàng)錯(cuò)誤。從大的方面應(yīng)有以下兩坑內(nèi)容：（1）未進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析的（2）未進(jìn)行本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析的（這

42、個(gè)必須有?。練v年真題1】05年答案“技術(shù)報(bào)告缺市場(chǎng)背景分析”?！練v年真題2113年答案“缺估價(jià)對(duì)象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過去、現(xiàn)在及未來變化趨勢(shì)分析?！?、最高最佳使用分析；教材P213-1最高最佳使用分析應(yīng)只有一種用途，不應(yīng)為兩種或多種。4、估價(jià)方法適用性分析（注意：此處重理由輕定義）；（注意：應(yīng)選用兩種或兩種以上的估價(jià)方法，如果只選用了一種方法在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都要充分說明不選用其他方法的理由，應(yīng)該首選的各方法不選的也要說明理由。前邊結(jié)果報(bào)告中有定義的話此處可以無定義！不管選用了幾種方法測(cè)算，只要有沒選用的方法就要明確說明不選用方法的理由，否則可以作為一處錯(cuò)誤予以指出。）5-1沒說明選用

43、方法的理由以及估價(jià)方法的定義。5-2一般應(yīng)選用兩種或兩種以上的估價(jià)方法（只選用一種方法，應(yīng)說明未選用其他估價(jià)方法的理由）5-3估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，未說明沒選用收益法的理由；估價(jià)對(duì)象為在建工程，未說明不選用假設(shè)開發(fā)法的理由。i歷年真題1107年答案“沒有說明估價(jià)方法選用理由（編者注：結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都沒給出）"?！練v年真題2112年答案“選用市場(chǎng)法的理由不充分，應(yīng)該是該區(qū)域中在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有較多類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例”5、估價(jià)測(cè)算過程；6.估價(jià)結(jié)果確定要詳細(xì)說明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終的估價(jià)結(jié)果及其確定的方法和理由【注意】其可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤主要表現(xiàn)在：（1）確定估價(jià)結(jié)果的理由不充

44、分。a,兩種方法測(cè)算出兩個(gè)結(jié)果，如何得到最終結(jié)果，沒有說明，例如權(quán)重差別大沒有說明原因。估價(jià)結(jié)果需要有理由來支持，例如說：“估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計(jì)算、根據(jù)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、專家意見、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來確定估價(jià)結(jié)果”。b.確定的“估價(jià)結(jié)果”與計(jì)算結(jié)果不一致。（2）最終結(jié)果應(yīng)說明總價(jià)和單價(jià)，弁要有大寫金額，如用外幣應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，弁注明折合的人民幣價(jià)格。（3）注意：必須不致估價(jià)委托人函和結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果一致；如果是抵押報(bào)告的同時(shí)披露三種價(jià)值：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值、估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款、最終的抵押價(jià)值?！練v年真題1103年的真題答案“未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由”。【歷年真題2】05年答案“估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)（編者注：結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都沒有單價(jià)）05年第二個(gè)答案“估價(jià)結(jié)果的確定過程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分”o【歷年真題3108年答案“估價(jià)結(jié)果數(shù)值表述不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指明總建筑面積及每建筑面積的單價(jià)”【歷年真題4108