上海地區(qū)城市更新實(shí)施辦法

1、上海市城市更新實(shí)施方法第一條目的為適應(yīng)城市資源環(huán)境緊約束下內(nèi)涵增長(zhǎng)、創(chuàng)新開展的要求,進(jìn)一步節(jié)約集約利用存量土地,實(shí)現(xiàn)提升城市功能、激發(fā)都市活力、改善人居環(huán)境、增強(qiáng)城市魅力的目的,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本方法.第二條定義和適用范圍本方法所稱城市更新,主要是指對(duì)本市建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行可持續(xù)改善的建設(shè)活動(dòng),重點(diǎn)包括：一完善城市功能,強(qiáng)化城市活力,促進(jìn)創(chuàng)新開展；二完善公共效勞配套設(shè)施,提升社區(qū)效勞水平；三增強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù),彰顯人文底蘊(yùn),提升城市魅力；四改善生態(tài)環(huán)境,增強(qiáng)綠色建筑和生態(tài)街區(qū)建設(shè)；五完善慢行系統(tǒng),方便市民生活和低碳由行；六增加公共開放空間,促進(jìn)市民交往；七改善城市

2、根底設(shè)施和城市平安,保證市民安居樂(lè)業(yè)；八市政府認(rèn)定的其它城市更新情形.本方法適用于本市建成區(qū)中根據(jù)市政府規(guī)定程序認(rèn)定的城市更新地區(qū).已經(jīng)市政府認(rèn)定的舊區(qū)改造、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、城中村改造的地區(qū),根據(jù)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行.第三條工作原那么城市更新工作,遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、有序推進(jìn),注重品質(zhì)、公共優(yōu)先,多方參與、共建共享的原那么.第四條城市更新要求城市更新應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本,激發(fā)都市活力,注重區(qū)域統(tǒng)籌,調(diào)動(dòng)社會(huì)主體的積極性,推動(dòng)地區(qū)功能開展和公共效勞完善,實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)、可持續(xù)的有機(jī)更新.第五條城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組由市政府及市相關(guān)治理部門組成市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作,對(duì)全市城市更新工作涉及的重大事

3、項(xiàng)進(jìn)行決策.市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,設(shè)在市規(guī)劃國(guó)土資源主管部門,負(fù)責(zé)全市城市更新協(xié)調(diào)推進(jìn)工作.第六條市級(jí)治理部門責(zé)任市規(guī)劃國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全市城市更新的日常管理工作,依法制定城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)那么,編制相關(guān)技術(shù)和治理標(biāo)準(zhǔn),推進(jìn)城市更新的實(shí)施.市相關(guān)治理部門依法制定相關(guān)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和配套政策,履行相應(yīng)的指導(dǎo)、治理和監(jiān)督責(zé)任.第七條區(qū)縣人民政府責(zé)任區(qū)縣政府是推進(jìn)本行政區(qū)城市更新工作的主體.區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)指定相應(yīng)部門作為專門的組織實(shí)施機(jī)構(gòu),具體負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、催促和治理城市更新工作.第八條治理制度城市更新工作實(shí)行區(qū)域評(píng)估、實(shí)施方案和全生命周期治理相結(jié)合的治理制度.區(qū)域評(píng)估要確定地區(qū)更

4、新需求,適用更新政策的范圍和要求；實(shí)施方案是各項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容的具體安排；全生命周期治理是以土地合同的方式,通過(guò)約定權(quán)利義務(wù),進(jìn)行全過(guò)程治理.第九條區(qū)域評(píng)估的內(nèi)容城市更新區(qū)域評(píng)估應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域評(píng)估報(bào)告,主要包括以下內(nèi)容：一進(jìn)行地區(qū)評(píng)估.根據(jù)限制性詳細(xì)規(guī)劃,統(tǒng)籌城市開展和公眾意愿,明確地區(qū)功能優(yōu)化、公共設(shè)施完善、城市品質(zhì)提升、歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市環(huán)境改善、根底設(shè)施完善的目標(biāo)、要求、策略,細(xì)化公共要素配置要求和內(nèi)容.二劃定城市更新單元.根據(jù)公共要素配置要求和相互關(guān)系,對(duì)建成區(qū)中由區(qū)縣政府認(rèn)定的現(xiàn)狀情況較差、改善需求迫切、近期有條件實(shí)施建設(shè)的地區(qū),劃定城市更新單元并予落實(shí).第十條區(qū)域評(píng)估的公眾參與區(qū)域評(píng)估時(shí)應(yīng)

5、當(dāng)組織公眾參與,征求市、區(qū)縣相關(guān)治理部門、利益相關(guān)人和社會(huì)公眾的意見,充分了解本地區(qū)的城市開展和民生訴求,結(jié)合城市開展和公共利益,合理確定城市更新的需求.第十一條區(qū)域評(píng)估確實(shí)定組織實(shí)施機(jī)構(gòu)組織區(qū)域評(píng)估并形成報(bào)告,經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后,由區(qū)縣政府批準(zhǔn),并報(bào)送市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案.涉及本市歷史文化風(fēng)貌區(qū)等重要地區(qū)、跨行政區(qū)的區(qū)域評(píng)估,需預(yù)先經(jīng)過(guò)市規(guī)劃國(guó)土資源主管部門綜合平衡.第十二條實(shí)施方案的編制以城市更新區(qū)域評(píng)估為依據(jù),以現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人的改造意愿為根底,落實(shí)區(qū)域評(píng)估的要求,發(fā)揮街道辦事處和鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府的作用,統(tǒng)籌各方意見,合理應(yīng)用政策,形成依法合規(guī)的城市更新實(shí)施方案,確定城市更新

6、單元內(nèi)的具體工程,經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施.第十三條實(shí)施方案的內(nèi)容城市更新實(shí)施方案主要包括以下內(nèi)容：一明確城市更新單元內(nèi)的具體工程,制定城市更新單元的建設(shè)方案.一個(gè)城市更新單元內(nèi)可以有一個(gè)或多個(gè)城市更新工程.二確定城市更新單元建設(shè)方案的實(shí)施要求,協(xié)商明晰單元的更新主體、權(quán)利義務(wù)、推進(jìn)要求.第十四條實(shí)施方案的公眾參與城市更新實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)依法征求市、區(qū)縣相關(guān)治理部門、利益相關(guān)人和社會(huì)公眾的意見,豉勵(lì)市民和社會(huì)各界專業(yè)人士參與實(shí)施方案的編制工作.第十五條實(shí)施方案確實(shí)定城市更新實(shí)施方案形成后,經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后,由區(qū)縣政府批準(zhǔn),并報(bào)送市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案.其中,建設(shè)方案涉及調(diào)整已批準(zhǔn)規(guī)劃

7、內(nèi)容的,在實(shí)施方案編制過(guò)程中,市規(guī)劃國(guó)土資源主管部門與區(qū)縣政府共同明確規(guī)劃調(diào)整要求,市規(guī)劃國(guó)土資源主管部門同時(shí)根據(jù)規(guī)定履行相應(yīng)審批程序.市、區(qū)縣規(guī)劃土地治理部門根據(jù)治理權(quán)限,依法審批城市更新建設(shè)工程.第十六條全生命周期治理城市更新工程實(shí)行土地全生命周期治理.由市、區(qū)縣規(guī)劃土地治理部門會(huì)同產(chǎn)業(yè)投資、社會(huì)效勞、公共事業(yè)、建設(shè)治理等相關(guān)治理部門,綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共效勞等因素后,提由城市更新工程功能、改造方式、建設(shè)方案、運(yùn)營(yíng)治理、物業(yè)持有、持有年限和節(jié)能環(huán)保等要求,將其納入土地由讓合同進(jìn)行治理.第十七條規(guī)劃政策城市更新規(guī)劃政策包括以下內(nèi)容：一在符合區(qū)域開展導(dǎo)向和相關(guān)規(guī)劃土地要求的前提下,允許

8、用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換,豉勵(lì)公共性設(shè)施合理復(fù)合集約設(shè)置.二在同一街坊內(nèi),對(duì)符合相關(guān)要求的地塊可進(jìn)行拆分合并等地塊邊界調(diào)整.三在地塊所處高度分區(qū)的范圍內(nèi),建筑高度可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,超過(guò)高度規(guī)定,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行規(guī)劃論證.風(fēng)貌保護(hù)、凈空限制等地區(qū)根據(jù)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行.四根據(jù)城市更新區(qū)域評(píng)估的要求,為地區(qū)提供公共性設(shè)施或公共開放空間的,在原有地塊建筑總量的根底上,可獲得獎(jiǎng)勵(lì),適當(dāng)增加經(jīng)營(yíng)性建筑面積,豉勵(lì)節(jié)約集約用地.增加風(fēng)貌保護(hù)對(duì)象的,可予建筑面積獎(jiǎng)勵(lì).五因確有實(shí)施困難,在滿足消防、平安等要求的前提下,根據(jù)規(guī)定征詢相關(guān)利益人意見后,經(jīng)規(guī)劃土地治理部門同意,局部地塊的建筑密度、建筑退界和間距等可以根據(jù)不低于現(xiàn)狀水平限

9、制.六城市更新中應(yīng)當(dāng)采用綠色、低碳、智能技術(shù),實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保高標(biāo)準(zhǔn),加快低碳智慧城市建設(shè).豉勵(lì)對(duì)建筑第五立面進(jìn)行生態(tài)化、景觀化以及其它有益于增加公共價(jià)值的改造利用.第十八條土地政策城市更新土地政策包括以下內(nèi)容：一現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者聯(lián)合體為主進(jìn)行更新增加建筑量和改變使用性質(zhì)的,可以采取存量補(bǔ)地價(jià)的方式.城市更新工程周邊不具備獨(dú)立開發(fā)條件的零星土地,可以擴(kuò)大用地方式結(jié)合城市更新工程整體開發(fā).二城市更新工程的土地使用條件應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的限制性詳細(xì)規(guī)劃確定.以撤除重建方式實(shí)施的,可以重新設(shè)定由讓年期；以改建擴(kuò)建方式實(shí)施的,其中不涉及用途改變的,其由讓年期與原由讓合同保持一致,涉及用途改變的,增加用途局部的由讓年期不得超過(guò)相應(yīng)用途國(guó)家規(guī)定的最高生讓年期.現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者物業(yè)權(quán)利人組成的聯(lián)合體,應(yīng)當(dāng)根據(jù)新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格的差額,補(bǔ)繳土地由讓價(jià)款.三城市更新根據(jù)存量補(bǔ)地價(jià)方式補(bǔ)繳土地由讓金的,市、區(qū)縣政府取得的土地由讓收入,在計(jì)提國(guó)家和本市有關(guān)專項(xiàng)資金后,剩余局部由各區(qū)縣統(tǒng)籌安排,用于城市更新和根底設(shè)施建設(shè)等.對(duì)納入城市更新的地塊,免征城市根底設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)收費(fèi),電力、通信、市政公用事業(yè)等企業(yè)適當(dāng)降低經(jīng)營(yíng)性收費(fèi).四城市更新的風(fēng)貌保護(hù)工程,參照舊區(qū)改造的相關(guān)規(guī)定,享受房屋征收、財(cái)稅扶持等優(yōu)惠政策.第十九條規(guī)劃土地歷史問(wèn)題處