房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營重要知識點

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 重要知識點第一章 緒論 第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營一.房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征和分類（一）房地產(chǎn)開發(fā)的含義 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為?！本唧w來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關法律法規(guī)或政策，依據(jù)城市發(fā)展和建設的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟效益、社會發(fā)展的要求，對獲取得土地進行投資、建設、管理的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)是一種經(jīng)濟行為，需要借助土地、建筑材料、基礎設施、專業(yè)人員、資金等資源的優(yōu)化組合，形成建筑產(chǎn)品，再通過后續(xù)的銷售活動，實現(xiàn)經(jīng)濟效益。（二） 房地產(chǎn)開發(fā)的特征1.全面系統(tǒng)性 2.廣

2、泛聯(lián)系性 3.風險與效益并存 4.地域性（三）房地產(chǎn)開發(fā)的分類1.成片開發(fā)（1）有計劃的成片舊城改造 (2) 成片的新城區(qū)開發(fā) (3) 農業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) (4) 旅游地產(chǎn)的開發(fā)2.單項開發(fā)（1）土地開發(fā) (2) 房屋開發(fā)A住宅樓項目開發(fā) B. 寫字樓項目開發(fā) C.工業(yè)項目開發(fā)D .商業(yè)項目開第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段A . 投資決策分析階段B . 依法取得土地使用權階段C . 可行性研究階段D.前期準備 E. 階段實施階段 F. 銷售階段二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(開發(fā)商) 2. 投資公司（投資商）3. 建筑承包公司 4.質量檢查單位 5. 政府建設主管部

3、門 6. 金融機構l 地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié) 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本理論第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析一、產(chǎn)品策略主要內容包括明確開發(fā)或經(jīng)營項目、確定開發(fā)或經(jīng)營規(guī)模，以及開發(fā)或經(jīng)營方式的確定等。二、市場開發(fā)策略一般來講，企業(yè)市場開發(fā)策略主要有市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型及多角型策略等。三、價格策略一般包括高價策略、低價策略、均衡價格策略等。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論 一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策類型（一）構成決策問題的基本條件1有明確的目標2有兩個以上可供選擇比較的方案3有評價方案優(yōu)劣的標準4有真實反映客觀實際的信息（二）開發(fā)與經(jīng)營決策原則1.遵守政策法規(guī)原則2. 經(jīng)濟效益原則3. 風

4、險意識的原則 4.定性分析與定量分析相結合的原則二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型（一）確定型決策（二）風險型決策1.期望值法 2.凈現(xiàn)值期望法 3.最大可能法（三）不確定型決策1大中取大法 2. 小中取大法 3.最小最大后悔值法三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序（一）發(fā)現(xiàn)問題（二）確定目標1.針對性 2.明確性 3.層次性 4.可行性（三）擬定方案1.整體詳盡性 2.相互排斥性（四）分析評價1.限制因素分析 2. 潛在因素分析 3. 綜合評價（五）選擇方案（六）實施追蹤方案1.反饋控制 2. 追蹤決策第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營新理念一、節(jié)約型房地產(chǎn)開發(fā)理念（一）節(jié)約型房地產(chǎn)開發(fā)理念的提出（二）實現(xiàn)節(jié)約型

5、房地產(chǎn)開發(fā)的途徑 （1）強化集約利用土地，提高土地利用率 （2）積極推進原材料的節(jié)約 （3）大力推進建筑節(jié)能（4）整合優(yōu)化利用城市建筑資源 二、房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理理念內容： （1）制定經(jīng)營管理目標 （2）制定推廣計劃 (3) 投資管理 （4）資金融資的管理 第三章房地產(chǎn)企業(yè)的概念：房地產(chǎn)企業(yè)是指集合土地，資本，人力，物力，企業(yè)家才能等生產(chǎn)要素，創(chuàng)造利潤，承擔風險，并專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，房屋買賣，物業(yè)管理，租賃，房地產(chǎn)抵押以及房屋信托，交換，維修，裝飾乃至房地產(chǎn)信息，咨詢，管理服務，并包括土地使用權的出讓，轉讓等經(jīng)濟活動在內的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)企業(yè)以營利為目標，以開發(fā)與經(jīng)營活動為內容，在充分利用企

6、業(yè)資源的基礎上，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)的一般屬性:1.經(jīng)營目的2.與政府關系3.與員工關系4.與其他房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊屬性:1.知識密集型企業(yè)2.資金密集型企業(yè)3.業(yè)務運作具備商業(yè)企業(yè)的特征4.業(yè)務內容體現(xiàn)服務行業(yè)的特色5.經(jīng)營方式具有租賃企業(yè)的特點房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位1，為國名經(jīng)濟的發(fā)展提供物質保證2，為城市建設事業(yè)的發(fā)展開辟穩(wěn)定的資金來源3，為相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到有力的帶頭作用4，促進消費結構和產(chǎn)業(yè)結構的合理化與房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)相關的企業(yè)形式1，房地產(chǎn)開發(fā)公司2，地產(chǎn)開發(fā)公司3，住宅建設公司4，房屋拆遷公司與房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)密切相關的企業(yè)形式1，房產(chǎn)經(jīng)營公司2，地產(chǎn)

7、經(jīng)營公司3，房產(chǎn)信托公司4，房產(chǎn)顧問公司5，房產(chǎn)評估公司根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點進行分類1房地產(chǎn)專營企業(yè)版2房地產(chǎn)兼營企業(yè)3房地產(chǎn)項目型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的建立1房地產(chǎn)企業(yè)組建的條件2房地產(chǎn)企業(yè)設立的程序3房地產(chǎn)企的資源4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務范圍5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源審批6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)處罰我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，但大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小2企業(yè)經(jīng)營業(yè)績普遍提高，但也增長緩慢3企業(yè)成長性良好，但盈利能力相對滯后4企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性5企業(yè)融資渠道比較單一6企業(yè)的經(jīng)濟類型及具有多樣性，民營企業(yè)的發(fā)展勢頭要遠強于國有企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)人事分類1經(jīng)濟管理類2專業(yè)類3工程技術類房地產(chǎn)企

8、業(yè)人員構成1注冊建筑師2工程師3財務人員4經(jīng)營策劃人員5項目拓展及發(fā)展人員6法律顧問房地產(chǎn)企業(yè)組織房地產(chǎn)企業(yè)組織基本概念1目標2人員與職務3指責與職權4信息房地產(chǎn)企業(yè)組織的一般原則1目標統(tǒng)一性原則2分工協(xié)作原則3統(tǒng)一指揮原則4全責一致原則5機構精簡原則6有效管理制度原則7授權原則8均勻性原則9彈性原則房地產(chǎn)組織結構設計組織結構的基本概念 （一）組織結構的定義：組織為了協(xié)調及控制成員的活動，以實現(xiàn)組織目標而創(chuàng)設的結構體系。古典的組織理論是靜態(tài)的，它主要研究組織結構本身的設計。但一個組織能否實現(xiàn)精簡效能，單有一個良好的結構設計是不夠的，還須有一套系統(tǒng)的運行制度和方法，才能保證原定的組織結構得到順利

9、實現(xiàn)（二）組織結構的形式： 1職能型組織結構2項目型組織結構3矩陣型組織結構4混合型組織結構房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標制定原則1可行性原則2可量化性原則3彈性原則房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的內容1成長性目標2盈利性目標3競爭性目標房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的調整1手機信息2分析3論證4決策房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的特點1目標性2靈活性3選擇性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的因素1壞境2決策者對風險的態(tài)度3思維定勢4時間房地產(chǎn)經(jīng)營計劃的概念與特點房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相關概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的

10、新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。中華人民共和國城市規(guī)劃法中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”是我國城市建設的基本方針，其本質特點就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對地下設施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設施進行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設施、園林綠化、道路交通及其他公用設施進行配套建設，把城市作為一個有機整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務和文化設施的協(xié)調發(fā)展，提高城市的整體功能。（二）與相關行業(yè)的關系 1、與“建筑業(yè)”的關系 在我國

11、三項產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務的性質，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設中，二者的具體關系可分為兩類：一類是合同關系（委托、招標等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。對于第二類關系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供應稅勞務按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項目，應按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。2、與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關系 二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第

12、三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設性意見。二者的具體關系有三類：一類是合同關系（委托、招標等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當首屆產(chǎn)權人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負責。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)公司負責物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。對第三類關系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務項目，對其物業(yè)收入以及服務業(yè)的各項收入

13、應按相應的稅目、稅率納稅房地產(chǎn)經(jīng)營計劃的調整1滾動計劃法2啟動備用計劃法第四章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的含義：就是影響開發(fā)與經(jīng)營活動整個過程的外部因素和條件的總和。（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的構成：宏觀環(huán)境（國家）中觀環(huán)境（行業(yè)）微觀環(huán)境（項目本身）（3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點：關聯(lián)性 可變性 相對性層次性（4）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則：客觀性原則 全面性原則 比較性原則 預測性原則（5）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的基本內容：宏觀環(huán)境：政策環(huán)境（財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策）經(jīng)濟環(huán)境（宏觀經(jīng)濟條件、居民經(jīng)濟收入和購買力）人口環(huán)境（人口總量

14、、人口的年齡結構、人口的地理分布、家庭結構）自然環(huán)境技術環(huán)境中觀環(huán)境：我國房地產(chǎn)市場的法律體系房地產(chǎn)市場態(tài)勢房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范微觀環(huán)境：區(qū)域地理位置特點區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點（6）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營分析法多因素加權分析法70100分投資環(huán)境穩(wěn)定5569分有少量的投資風險4054分外資企業(yè)的經(jīng)營面臨高風險4039分為外國投資者不能接受的經(jīng)營環(huán)境道氏評估法SWOT分析法（S優(yōu)勢 W劣勢 O機會 T威脅）企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境有利條件結合，即S+O=機會點企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境不利條件結合，即S+T=可規(guī)避風險點企業(yè)劣勢與環(huán)境有利條件結合，即W+O=可借力機會點企業(yè)劣勢與環(huán)境不利條件結合，即W+

15、T=風險點（威脅點）（7）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營機會選擇時機的選擇（房地產(chǎn)周期不同階段時機選擇、政策研究與時機選擇）區(qū)位地段的選擇（國家、城市、區(qū)域）投資類型的選擇（土地、住宅、商業(yè)設施、寫字樓）質量的選擇（8）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險分析政治風險經(jīng)濟風險金融風險來自自然界和沖突的意外風險個別風險第五章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取1.土地使用權出讓（一）土地使用權出讓的特征（1）土地所有權與使用權分離（2）受讓主體的多樣性（3）有償、有期限性（4）計劃性（二）土地使用權出讓的基本原則（1）國家主權神圣不可侵犯（2）平等、自愿、有償（3）所有權與使用權分離（4）合理利用土地（三）土地使用權出讓年限：居住用地70

16、年工業(yè)用地50年科、教、文、衛(wèi)體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年（四）土地使用權出讓方式招標出讓拍賣出讓掛牌出讓（五）土地使用權出讓程序：擬定方案，正式報批，組織實施，登記發(fā)證（六）土地使用權出讓合同（1）土地使用權出讓合同的主要內容（2）土地使用權出讓合同當事人的權利和義務（七）概念：指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，并由土地使者向國家支付土地出讓金的行為。2.土地使用權轉讓（一）概念：是指經(jīng)過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過出售、交換、贈與方式將土地使用權轉移給他人的行為（二）土地使用權轉讓的特征（1）以土地使用權出讓為基礎（

17、2）需要具備一定的條件（3）是平等民事主體之間的一種民事法律行為（4）土地使用權轉讓的同步性（三）土地使用權轉讓的條件（四）土地使用權轉讓的內容（五）土地使用權轉讓方式：出售、交換、贈予3.土地使用權行政劃撥（一）概念：是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為（二）主要特征（1）沒有明確的使用年限（2）無須支付土地使用權出讓金（3）不能隨意轉讓、出租和抵押（三）土地使用權劃撥的形式（四）土地使用權劃撥的審批權限4.土地征用（一）土地征用的含義（二）土地征用的特征（1）土地征用具有強制性（2）土地征用

18、是一種政府行為（3）土地征用具有補償性（三）土地征用的程序（1）建設項目的預審（2）用地申請（3）擬定征地補償安置方案（4）簽訂征地協(xié)議（5）出讓或劃撥土地使用權（6）頒發(fā)土地使用證（四）征地補償與安置費用（1）土地補償（2）青苗補償（3）地上附著物補償費（4）安置補助費（5）新菜地開發(fā)建設基金5.城市房屋拆遷（一）房屋拆遷申請（二）房屋拆遷審批（三）簽訂拆遷補償和安置協(xié)議（四）實施拆遷（五）監(jiān)督檢查6.城市房屋拆遷補償與安置（一）城市房屋拆遷補償（二）城市房屋拆遷安置7.房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競標（一）組織競標團隊8.地價測算第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1.可行性研究的含義和目的可行性研究是

19、指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析，論證的科學方法?？尚行匝芯康母灸康氖菍崿F(xiàn)項目決策的科學化，民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟，社會和環(huán)境效益。2.可行性研究的作用和編制依據(jù)（1）可行性研究是項目投資決策的基本依據(jù)。（2）可行性研究是籌集建設資金的依據(jù)。（3）可行性研究是項目立項，用地審批的條件。（4）可行性研究是開發(fā)商與用有部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)。（5）可行性研究是編制下一階段規(guī)劃計劃方案的依據(jù)。可行性研究的編制依據(jù)包括國家和地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃;批準的項目建議書或同等效力的文件；國家批準的城市總體規(guī)劃，詳細規(guī)劃，交通等市政基礎

20、設施規(guī)劃等；自然，地理，氣象，水文地質，經(jīng)濟，社會等基礎資料；有關建設方面的標準，規(guī)范，定額，指標，要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；開發(fā)項目備選方案土地利用條件，規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等；其他有關依據(jù)資料。3.房地產(chǎn)市場調查的含義與作用房地產(chǎn)市場調查，是指運用科學的方法，有目的，有計劃，系統(tǒng)地判斷，收集，記錄，整理，分析，研究房地產(chǎn)市場過去及現(xiàn)在的各種基本狀況及其影響因素，并得出結論的活動于過程，其目的是為房地產(chǎn)經(jīng)營者預測其未來發(fā)展并為制定正確的決策提供可靠依據(jù)。房地產(chǎn)市場調查的作用(1)有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資方向。(2)有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時進行產(chǎn)品更新?lián)Q代。(3)有

21、助于項目投資者制定科學的營銷和開發(fā)計劃。(4)有助于項目投資者實施正確的價格策略。(5)有助于房地企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。*4. 房地產(chǎn)市場調查的原則(1)準確性原則(2)時效性原則(3)全面性原則(4)針對性原則(5)創(chuàng)造性原則*5. 房地產(chǎn)市場調查的類型按市場調查的范圍分類（1）專題性市場調查 (2)綜合性市場調查按市場調查的功能分類（1）探測性調查 (2)描述性調查 (3)因果性調查6. 房地產(chǎn)市場調查的步驟和方法準備階段 第一步 提出問題，明確目標。 第二步 初步情況分析和非正式調查。 第三步 制定調查方案和工作計劃，擬定調研計劃書。實施階段 第一步 建立調查組織。 第二步 收

22、集第二手資料。 第三步 收集第一手資料。分析和總結階段 第一步 數(shù)據(jù)的分析和解釋。 第二步 編寫調研報告 。 第三步 總結反饋。房地產(chǎn)市場調查方法 1觀察法(1)直接觀察法（2）親自經(jīng)歷法(3)痕跡觀察法（4）行為記錄法 2實驗法 3詢問法(1)小組座談法（2）深度訪談法（3）面談調查法（4）電話調查法(5)郵寄調查法（6）留置問卷法*7.房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算(1)土地費用估算(2)前期工程費估算(3)房屋開發(fā)費估算(4)管理費用估算(5)銷售費用估算(6)財務費用估算(7)其他費用估算(8)不可預見費估算(9)稅費估算*8. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入估算可以根據(jù)項目租售計劃、經(jīng)營計劃制定的租

23、售價格乘以可租售面積（或單元數(shù)）計算。9.房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目財務評價是指根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、價格體系和項目評價的有關規(guī)定，從項目財務的角度，分析、計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表，計算財務評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據(jù)此判斷項目的財務可行性。10. 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價基本報表包括現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負債表及外匯平衡表。11. 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價指標。(1) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價指標體系。(2) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價靜態(tài)指標:1投資回收期 2投資利潤率 3投資利稅率 4資本金利潤率 5借款償還期 6資產(chǎn)負債率

24、7流動比率 8速動比率 （3）房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價動態(tài)指標：1財務凈現(xiàn)值 2財務凈現(xiàn)值率 3財務內部收益率 4動態(tài)投資回收期12.房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性分析。(1)盈虧平衡分析(2)敏感性分析(3)概率分析13. 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫。(1) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的基本構成:封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖、和附件七個部分。(2) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫要領。(1) 項目總說明部分。(2)項目概況部分。(3)投資環(huán)境部分。(4)市場部分。(5)項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目部分。(6)規(guī)劃方案及建設條件部分。(7)建設方式及進度安排部分。(8)投資

25、估算及資金籌措部分。(9)項目評估基礎數(shù)據(jù)預測和選定部分。(10)項目財務批評部分。(11)風險分析（不確定性分析）部分。(12)可行性研究的結論與建議部分。第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的準備1、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金構成、特點、目的和籌資原則。（1）資金構成：個別資金，綜合資金，邊際資金。（2）特點：保證資金循環(huán)運動房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的順利進行。（3）目的：(a)實現(xiàn)項目投資開發(fā)目標和企業(yè)發(fā)展目標。 (b)償還債務，改善盈利能力，調整資金結構。 （4）原則：（a）時機適當原則，(b)安全性原則，(c)經(jīng)濟性原則，（d）可行性原則。2、資金籌集方式、資金成本計算和財務杠桿原理。（1）方式：（a）動用自有

26、資金，（b）爭取銀行貸款，（c）利用證券化資金，（d）通過聯(lián)建和參建籌資，（e）利用外資，（f）通過預售籌資，（g）利用承包商墊資。（2）成本計算：（a）房地產(chǎn)開發(fā)資金成本，（b）個別資金成本的計算，（c）綜合籌資成本率的計算，（d）邊際資金成本的計算。（3）原理：當某一 籌資方案確定的資本結構中債務資本比例在某個范圍內增加時，負債資本的資金成本率并不會增大，總資本的平均資金成本率會因此下降，這時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在較小的財務風險條件下獲得財務杠桿效應。3、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案的特點和評價指標體系。（1）方案特點：（a）評價主體的多元性，（b）評價目標的多元性，（c）評價結論的不確定性。

27、（2)指標體系：（a）用地面積指標，（b）主要技術經(jīng)濟指標。4、房地產(chǎn)開發(fā)項目報建的含義和建設工程規(guī)劃許可證的作用。（1）含義：指在原規(guī)劃設計方案的基礎上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設計單位提出各單體建設的設計方案，并對其布局進行定位，對開發(fā)項目用地范圍內的道路和各類工程管線作更深入設計，使其達到施工要求，并提交有關部門審批的過程。（2）作用：用于確定建設工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。5、開發(fā)項目報建的流程以及報建送審提交的資料。（1）流程：171頁圖7-2（2）資料：填報建設工程設計方案送審單，總平面設計圖兩張（比例 1:500或 1:1000）;規(guī)劃設計要求送審的其他文件、圖紙；單體建筑

28、物的平面圖、剖面圖、立體圖各兩套。6、房地產(chǎn)開發(fā)項目招標概念與作用、活動原則和招標方式，施工招標中有關申請招標的條件、程序和主要內容。（1）招標概念：是對一項開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將工程可行性研究內容、監(jiān)理服務、勘察設計、設備需求、擬建工程的建設要求等，編制成招標文件，通過發(fā)布招標公告或向承包企業(yè)發(fā)出投標邀請的形式，招引有能力的承包企業(yè)參加投標競爭，直至簽訂工程發(fā)包合同的全過程。（2）作用：（a）有利于建設市場的法制化和規(guī)范化，（b）使工程造價更趨合理，（c）有效控制房地產(chǎn)開發(fā)投資，（d）有助于保證工程質量和縮短工期。（3）活動原則：（a）公開原則（b）公平原則（c）公正原則（d）誠實守信原

29、則（4）招標方式：（a）公開招標（b）邀請招標（5）條件：招標人已經(jīng)依法成立；初步設計及概算應當履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準；招標范圍、招標方式和招標組織形式等應該履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準；有相應資金或資金來源已經(jīng)落實；有招標所需的設計圖紙及技術資料。（6）程序：178頁見圖7-3（7）內容：（a）投標須知（b）合同通用條款（c）合同專用條款（d）合同格式（e）技術規(guī)范（f）施工圖紙（g）投標文件參考格式。第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施1、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理各種模式，進度管理、投資管理、質量管理，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的合同管理，合同簽訂、分析、變更與實施保障索賠的管理，竣工驗收的程序。（1）建設管理

30、：首先委托咨詢、設計單位完成項目前期工作，包括施工圖紙、招標文件等。其次選擇一家具有資質和實力的監(jiān)理機構，然后通過競爭招標把工程授予綜合報價最優(yōu)的承包商。（2）進度管理內容：（a）編制開發(fā)項目實施階段總進度規(guī)劃（b）編制開發(fā)項目建設總進度計劃、年度計劃（c）核準施工進度計劃（d）編制其他配套進度計劃（e）督促監(jiān)理工程師（f）檢查與糾編進度計劃。（3）投資管理：（a）編制投資計劃（b）跟蹤投資（c）支付工程款（d）分析投資（e）投資約束（f）督促監(jiān)理工程師。（4）質量管理：（a）質量管理的基本任務（b）工程質量控制計劃（c）各方質量行為的督促（d）主要質量控制要點（e）確立有關質量文件的檔案制度

31、（5）合同管理：（a）設置合同管理部門（b）合同管理部門的設置（6）合同簽訂：（a）工期（b）合同價款（c）對雙方有約束力的合同文件（d）開發(fā)商和承包商的工作（7）合同分析：合同分析的內容（8）合同變更:207頁見圖8-9（9）索賠的管理：（a）基本原則（b）反索賠（c）索培的反駁（d）索培的預防（10）竣工驗收：（a）施工單位向開發(fā)商提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收（b）開發(fā)商收到竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。（c）開發(fā)商應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的

32、質量監(jiān)督機構（d）開發(fā)商組織工程竣工驗收（e）驗收后的意見（f）竣工驗收備案第九章 房地產(chǎn)開發(fā)營銷管理1.房地產(chǎn)銷售的含義、性質和特征 含義：房地產(chǎn)企業(yè)以不同的方式向市場提供住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、標準廠房等房地產(chǎn)商品和服務來滿足消費者生產(chǎn)和生活、物質或精神的需求，并獲取收入和利潤的經(jīng)濟活動。 性質：經(jīng)濟活動 特征：（1） 復雜性；（2）區(qū)域性；（3）風險性；（4）嚴密性；（5）差異性2.房地產(chǎn)銷售管理的內容和程序內容：（1）制定房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)劃；（2）設計房地產(chǎn)企業(yè)銷售組織；（3）指揮和協(xié)調房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動；（4）評價和改進房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動程序：（1）根據(jù)經(jīng)營環(huán)境和市場情況，確定公司目

33、標。 （2）依據(jù)市場狀況和公司發(fā)展目標，制定企業(yè)銷售規(guī)劃。 （3）依據(jù)銷售規(guī)劃的要求，設計銷售組織。 （4）銷售活動的指揮和協(xié)調。 （5）銷售活動的控制，即銷售活動的結果管理。3.房地產(chǎn)銷售渠道的內涵、結構和功能內涵：房地產(chǎn)銷售渠道是指將房地產(chǎn)產(chǎn)品從房地產(chǎn)企業(yè)向消費者轉移所經(jīng)過的通道，包括在這個過程中所有取得產(chǎn)品所有權或協(xié)助產(chǎn)品所有權轉移的營銷機構和個人。結構：功能：（1）收集信息；（2）推廣產(chǎn)品；（3）接洽；（4）配合；（5）談判；（6）融資；（7）配送和轉移產(chǎn)品；（8）承擔風險。4.選擇房地產(chǎn)直接銷售和間接銷售的形式（一）房地產(chǎn)直接銷售：房地產(chǎn)企業(yè)直接面對消費者進行銷售，而不通過任何中間環(huán)節(jié)的銷售渠道，簡稱直銷。三種形式：（1）訂購銷售；（2）自設機構或部門銷售；（3）推銷員推銷。（二）房地產(chǎn)間接銷售：房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)中間商來向消費者銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而自己并不承擔銷售業(yè)務的銷售方式。主要形式：（1）房地產(chǎn)中間商或經(jīng)銷商；（2）房地產(chǎn)代理商。5.分析銷售渠道管理的內容（一）房地產(chǎn)直接銷售的管理（1）銷售前的準備。包括房地產(chǎn)項目合法性資料的準備、銷售資料的準備、銷售人員的準備和銷售現(xiàn)場的準備。（2）銷售的實施和管理。包括銷售實施階段的劃分、銷售工作流程的確定和銷售管理。（二）房地產(chǎn)間接銷售的管理（1）選擇中間商并簽訂合作協(xié)議；（2）采取措施協(xié)調與中間商的利益關系