房地產公司管理中存在的若干問題與對策分析

1、房地產公司管理中存在的假設干問題與對策分析【摘要】 本文對房地產公司工程管理中存在的假設干問題與對策分析進展了闡述?！娟P鍵詞】 房地產 工程管理 對策分析在當今世界上許多經濟興隆的國家和地區(qū)，房地產業(yè)己成為經濟繁榮的根本支撐點，是為消費乃至整個社會活動提供根底性條件的重要產業(yè)。而房地產開發(fā)工程是一項復雜的系統(tǒng)工程，產業(yè)鏈很長，一般劃分為工程決策階段、工程設計階段和工程施行階段。只有做到各環(huán)節(jié)嚴密銜接、互相配合、協(xié)調開展，才能完成工程，并獲得較高的經濟效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產工程開發(fā)商作為管理主體，是整個建立工程決策到工程開工驗收交付使用的組織者，對工程建立工程要負總責。1.我國房

2、地產公司工程管理中存在的問題與對策分析1.1缺乏可行性研究，投資決策倉促盲目?？尚行匝芯渴窃诠こ坦こ虥Q策前，進展財務與技術經濟分析的方法，它是開發(fā)商在開工前對工程工程的技術、經濟是否可行，進展全面的分析論證。有些開發(fā)商以“市場是變化的，工程定位不能太死為借口，不重視前期的工程詳細可行性研究，工程市場定位不準確，浪費了工程的時機、時間。由于沒有詳細、“可行的工程可行性研究報告，導致決策猶豫不決。決策高層“猶豫了一段時間后，大多會匆忙決策，這樣的決策確定的工程產品根本不科學、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。可行性研究工作得不到重視，導致了一系列的問題，如商品房空置面積上升，商業(yè)用房空置問題突出；戶型

3、單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、本錢偏高；設計文件供應緩慢、變更多等。1.3工程進度管理及本錢控制失控。工程運行機制的不完善，導致工程管理的失控，如工程工程進度失控，延期交房普遍；房地產開發(fā)本錢控制不力，管理費用過高及不可預見費用超出預期。對于一個房地產企業(yè)來說，要使自己可以在劇烈的市場上立于不敗，加強對自身工程本錢的核算控制，如何到達減支增效，是今后開展中必須非常注重的問題。1.4工程管理概念的狹隘與局限。工程管理概念的狹隘與局限，導致工程運作本錢過高、房地產交易糾紛不斷。對于工程工程現(xiàn)場管理以外的工作，如工程的前期籌劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一

4、及資金運作方案程度低下導致資金運作本錢偏高，直接影響了工程最終收益。另外銷售工作與客服管理程度低下導致房地產交易過程中，糾紛不斷。2我國房地產公司工程管理的對策分析2.1要重視、加強工程前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作和前期工程工程管理方案工作。工程前期研究分析工作一般包括：投資時機尋找與挑選、市場調研、市場定位、工程構思、目的設計、方案籌劃、可行性研究及投資決策分析。前期的工程可行性研究是工程的靈魂，而據此進展的工程工程設計是工程建立的龍頭，只有龍頭中有“魂才能使工程工程設計、建立和工程過程管理有章可循。要重視工程的前期可行性研究工作，就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的

5、科學投入；要建立、完善決策支持機構，搜集、整合決策支持性資源；完善決策程序，進步決策程度和效率，使工程市場定位和產品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。2.2工程的設計階段是工程建立的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵性環(huán)節(jié)和決定工程投資的重點階段，必須加強設計階段的投資控制。擬建工程經過決策立項后，設計就成為房地產開發(fā)建立的關鍵，其工作質量的好壞直接影響著房地產開發(fā)建立質量、投資的回報和效益。設計應以市場需求為目的，立足于技術定位，從平安、功能、標準和經濟方面全面權衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風格、環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、工程定位后的目的客戶承受才能等方面因素，確定一個合理的設計

6、方案。一方面，加強與設計單位的溝通。工程經理在整個設計過程中應與設計單位進展親密的深層次的合作；另一方面，重視設計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設計階段，因此工程管理中對設計階段概算及施工圖預算編制要求全面準確，力求不漏項、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動因素。2.3 把握房地產開發(fā)的過程控制工程控制技術。房地產開發(fā)的過程控制工程控制技術一般包括：質量控制、本錢控制兩方面的內容。2.3.1質量管理質量對于任何產品都是至關重要的。重視事前質量籌劃，明確質量目的。所謂質量籌劃，就是制定質量目的并規(guī)定必要的運行過程和相關資源以實現(xiàn)質量目的。傳統(tǒng)的工程質量管理，都集中在材料的甄別、施工過程

7、的錯漏等等。質量，不再是不出錯，而是在資金使用的限制下，到達最好的使用標準。制定了好的標準也能為合同的簽訂及索賠打下堅實的根底。其次，以人為本，加強崗位技能培訓，進步全員質量意識。最后，完善質量管理體系，建立健全完善的質量管理制度，加強過程檢驗。2.3.2本錢控制的詳細措施有以下幾個方面：降低資金本錢。首先，加強現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用方案，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。其次，要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風險?？刂乒こ瘫惧X。首先，做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進展開發(fā)工程決策的根據，也是進展本錢、銷售、利潤控制和分析的根據；再次，設計階段。第一，引入競爭機制。爭取多個設計單位投標，第二，實行設計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。2.4完善房地產開發(fā)工程后期的工程管理。營銷在當前房地產工程開發(fā)中的地位非常重要，工程經理必須對工程定位準確，正確把握營銷理念。首先，做好產品市場定位；其次，加強產品市場推廣；工程經理通過前期市場調研、工程定位對客戶進展跟蹤分析，并在樓盤銷售過程中隨著市場的變化不斷調整營銷方案。結語隨著房地產市場和建筑市場的進一步標準，只有堅持科學的現(xiàn)代化管理方法，進步管理人員的素質和管理程度，建立與之