北京酒店地產(chǎn)運營模式

1、北京酒店地產(chǎn)運營模式商業(yè)+地產(chǎn)，旅游+地產(chǎn)，酒店+地產(chǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)進入了融合與并 行的新階段。在這其中，酒店地產(chǎn)是最為前沿的發(fā)展模式之一。雖然在北京、上海等大城市都有不同程度的實驗性發(fā)展，但前景究竟如何尚不明了，究竟應(yīng)該以什么樣的方式發(fā)展也成為業(yè)內(nèi)人士爭論的焦點之一。1. 酒店地產(chǎn)起源簡單地說，酒店與地產(chǎn)的結(jié)合緣起于地產(chǎn)商與酒店運營商在房產(chǎn)基礎(chǔ)上進 行的合作。地產(chǎn)商關(guān)注的是地和房，酒店運營商則精于投資管理和服務(wù)。理論上，這種合作應(yīng)該是互補其短，簡單有效。但在具體操作過程中，卻衍生出了多種多樣的合作模式。目前，所有合作模式都只能說是試驗，沒人說得清哪種最終能夠在中國生存下來。產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店

2、與地產(chǎn)相結(jié)合的最初方式，產(chǎn)生于20世紀70年代的美國，根據(jù)其用途，分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。產(chǎn)權(quán)式度假酒店如今風(fēng)行于夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地，它主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地，以保證較高的出租率。而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區(qū)。投資者在買了產(chǎn)權(quán)酒店后，每年自用一般為20-30天，余下時間交由酒店管理公司統(tǒng)一對外出租，將租金收益用于償還銀行按揭或分期付款的費用。在在國際上，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種穩(wěn)健的投資理財方式，受到眾多家庭與企業(yè)的青睞。2. 目前北京市場上酒店地產(chǎn)產(chǎn)品類型目前，北京酒店地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，已經(jīng)形成了

3、一股獨立的力量，但是其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有待細分，以適應(yīng)高速發(fā)展的京城地產(chǎn)市場。通過實地調(diào)研和分析北京市標榜為“酒店式公寓”的各大樓盤，我們將目前市場上酒店地產(chǎn)大致分為三類：酒店式服務(wù)公寓、酒店式公寓及酒店公寓三類。不同類別的酒店地產(chǎn)在經(jīng)營模式上有較大的區(qū)別。2.1酒店式服務(wù)公寓酒店式服務(wù)公寓，專指按住宅銷售，僅在后期物業(yè)管理中提供類似于酒店的軟件服務(wù)的高檔公寓。因此，酒店式服務(wù)公寓本質(zhì)是公寓，借酒店式服務(wù)來提升產(chǎn)品的附加值，以酒店式服務(wù)、小戶型、低總價和精裝修作為其主要賣點。除了如后現(xiàn)代城等本身定位于酒店式服務(wù)公寓的項目外，隨著外國物業(yè)公司的進軍中國，很大一部分高檔公寓經(jīng)過國際物業(yè)公司的打理搖身變成了

4、“酒店式公寓”，但其實質(zhì)只能稱為“酒店式服務(wù)公寓”，如富頓中心、溫莎大道、財富中心等等。與其他兩種類型酒店地產(chǎn)相比，酒店式服務(wù)公寓具備以下特點。1. 物業(yè)管理水平較低。雖然與普通住宅相比，酒店式服務(wù)公寓物業(yè)管理水平較高，但是遠沒達到酒店標準，這表現(xiàn)在兩個方面。首先，他們均未聘請專業(yè)酒店管理公司提供標準酒店式服務(wù)，而是由普通物業(yè)管理公司模仿提供，其專業(yè)水平很難保證；其次，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容較少，一般不提供如室內(nèi)打掃、床單更換等商務(wù)服務(wù)。2. 無酒店產(chǎn)品配套。大部分酒店式服務(wù)公寓并沒有真正的酒店與之配套，他們不能分享酒店的一系列高檔配置，因此，酒店式服務(wù)公寓的配套設(shè)施較少，很難滿足商務(wù)需求。3. 自住、

5、投資兩相宜。酒店式服務(wù)公寓既可自住，也可投資。選擇酒店式服務(wù)公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的服務(wù)。一般酒店式服務(wù)公寓的公共設(shè)施類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯，并且隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升，酒店式服務(wù)公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。如后現(xiàn)代城一期產(chǎn)品定位于酒店式公寓，鎖定時尚自由的BOBOS人群。除提供一系列24小時酒店式服務(wù)內(nèi)容外，還專為BOBOS量身打造了自助洗衣房、自助電影院、自助廚房、自助聚會吧等二十多項自助服務(wù)。單價6500元平米的超低價格，讓東部的白領(lǐng)階層可以在CBD擁有屬于自己的居住社區(qū)。另

6、一方面，由于酒店式服務(wù)公寓多處于繁華地段，升值潛力較大，因此購房者中相當(dāng)一部分以投資為目的，如財富中心和溫莎大道的一期公寓均已售罄，購房者中50%強的業(yè)主是以投資為目的的。4. 物業(yè)公司不負責(zé)返租。物業(yè)公司僅僅相仿酒店進行較高水平的服務(wù)，而非酒店經(jīng)營，因此物業(yè)公司不負責(zé)包租、返租，由業(yè)主自行租賃，在這一點上，酒店式公寓與普通公寓沒有區(qū)別。綜上所述，酒店式服務(wù)公寓的產(chǎn)品特征與住宅更加接近，只是在普通住宅的基礎(chǔ)上引入了酒店式的服務(wù)，而沒有融入酒店式的經(jīng)營，因此，對于開發(fā)商而言，開發(fā)此種物業(yè)，雖然資金回籠較快，但是不能獲得長期回報，不利于提高土地資源的利用率。2.2酒店式公寓酒店式公寓具有金融產(chǎn)品的

7、投資特性，即業(yè)主通過購買酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)后通過委托指定經(jīng)營公司租賃獲取一定回報的置業(yè)模式。酒店式公寓的開發(fā)模式促使開發(fā)商、業(yè)主、酒店經(jīng)營公司三方共贏。不僅開發(fā)商迅速實現(xiàn)開發(fā)利潤，酒店管理公司無建筑成本，而且這種酒店式統(tǒng)一經(jīng)營模式使業(yè)主獲得高于同等住宅出租的、穩(wěn)定的租金回報。如果業(yè)主自行租賃，不但會產(chǎn)生空置風(fēng)險，而且空置情況下往往發(fā)生降租金的惡性競爭。酒店式經(jīng)營管理公司與業(yè)主利益共存，有穩(wěn)定的客戶資源，其酒店式的星級服務(wù)將對物業(yè)增值、保值產(chǎn)生重要影響。北京市最早的酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn)于2000年初，目前市場上此類型物業(yè)的代表樓盤有：金橋國際、珠江帝景和晶都國際等。酒店式公寓是為常住型旅客提供居住的

8、，北京作為國際大都市，人流量大，也有很多的商機。許多外來商務(wù)人士必須長期居住，但是買房負擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓，而酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺。例如，金橋國際公寓一開始就定位于高檔酒店式物業(yè)，它離長安街很近，包括凱萊、建國等等，但這些酒店的費用都非常高，于是開發(fā)商就決定引進一些酒店經(jīng)營公司，按日、月租，發(fā)現(xiàn)市場效果很好。最終，金橋國際公寓推出100套“坐享15年固定租約及回報的酒店服務(wù)式公寓投資型戶型”，結(jié)果銷售情況良好，目前已全部售罄，順利進入后期運營階段。與其他兩種類型酒店地產(chǎn)相比，酒店式公寓具備以下特點。1. 物業(yè)管理水平較高。酒店式公寓物業(yè)一般聘請專業(yè)的酒店管理公司來統(tǒng)

9、一經(jīng)營，管理水平較高，基本達到酒店服務(wù)標準。2. 有酒店產(chǎn)品配套。大部分酒店式公寓有真正的酒店與之配套，依托酒店的高檔功能配套，可以完全滿足商旅人士隨時發(fā)生的接待訪客、舉行小型商務(wù)會談、交際用餐或上門送餐、康體休閑等全面的生活需求。例如，帝景豪廷與晶都國際均有五星級酒店與之配套，而金橋國際也設(shè)置了專門的酒店會所。3. 購買者基本用于投資。與酒店式服務(wù)公寓相比，購買酒店式公寓的業(yè)主基本是以投資為目的的，與開發(fā)商簽署購買合同后，他們必須與指定的酒店管理公司簽訂一定年限的委托租賃合同，一般為10-15年。在此期間，業(yè)主必須將物業(yè)交由管理公司統(tǒng)一租賃管理，管理公司按月向業(yè)主發(fā)放承諾的投資回報，一般為投

10、資額的7%左右。與國外發(fā)展較為成熟的產(chǎn)權(quán)是酒店4-5%的投資回報率相比，投資回報率較高。如金橋國際公寓，只需首付15萬元，與國貿(mào)酒店管理公司簽訂為期15年的租約，此后的15年內(nèi)每年可獲得1萬元的固定收益，外加每年按照剩余房款20年按揭計算的月供標準收益，投資者還同時像一般商品房購買者一樣擁有對所購戶型的完全產(chǎn)權(quán)。4. 由專業(yè)酒店管理公司負責(zé)運營。酒店式公寓后期，無論從物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量還是租賃運營的方式上均需達到酒店的標準，因此，物業(yè)由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。并且，作為一種投資產(chǎn)品，為了增強投資者的

11、信心和預(yù)期，開發(fā)商一般會聘請國際知名的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，如此，只要有一套房屋出租，所有的客戶都有收益，避免了因空置而遭致零收益的風(fēng)險。例如，帝景豪廷的酒店公寓的管理者美國豪生酒店管理集團，是世界第一酒店管理集團，被國際權(quán)威雜志Hotel and Motel Management評為全球排名第一的酒店管理團隊。綜上所述，酒店式公寓不僅是地產(chǎn)和酒店在形式上的結(jié)合，更是經(jīng)營模式上的結(jié)合，因此，是兩種產(chǎn)品之間更深層次的融合。由于銀根和地根緊縮，開發(fā)商已經(jīng)不滿足于房地產(chǎn)開發(fā)的一次性回報，而是希望長期的經(jīng)營和獲利。酒店式公寓的運作模式，不僅可使開發(fā)商在較快的時間內(nèi)以銷售產(chǎn)權(quán)的方式獲得部分資金回籠，同時

12、也可在未來至少10年的時間內(nèi)，獲得定額資金的流入。但是，有投資就有風(fēng)險，因此，開發(fā)酒店式公寓的前期工作非常重要，需做好財務(wù)分享、投資回報率、市場風(fēng)險、營銷流程、客戶心理、政策規(guī)范、運行環(huán)境、經(jīng)營管理的分析。2.3酒店公寓酒店公寓是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，它與酒店一體集成、享受酒店所帶來的各種商務(wù)、休閑、會議配套，并由酒店的管理方統(tǒng)一服務(wù)管理、面向社會經(jīng)營的酒店套房。例如，京廣中心集五星級飯店，高級寫字樓，豪華公寓為一體，大廈地上52層，地下3層。地上17層為公共區(qū)域，設(shè)有各種風(fēng)味的高級餐廳，宴會廳酒吧，商務(wù)中心及多處娛樂，健身，美容美發(fā)，購物等場所； 823層是擁有446套豪華客房的

13、京廣新世界飯店；2538層為近兩萬平方米并可眺望都市景色的高級寫字樓；4052層是擁有247套不同開間的豪華公寓。 從服務(wù)上看，酒店公寓與酒店式公寓幾乎無差別，它們之間的區(qū)別存在于兩方面：一是酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店；而酒店公寓不出售產(chǎn)權(quán)；二是酒店公寓租期較短，價格較貴，一般可以一個月一租，而酒店式公寓租期較長，價格比較便宜，一般的起租期為半年或一年。北京此類型物業(yè)的代表樓盤有京廣中心、凱賓斯基、北京建國酒店等等。2.4 小結(jié)總結(jié)三種不同模式酒店地產(chǎn)的特點，整理如下表：表1：酒店地產(chǎn)各種運營模式比較物業(yè)水平銷

14、售方式有無酒店配套物業(yè)管理公司購買目的酒店式服務(wù)公寓較低產(chǎn)權(quán)銷售無普通物業(yè)管理公司自住、投資酒店式公寓較高產(chǎn)權(quán)銷售，返祖有專業(yè)酒店管理公司投資酒店公寓高租賃有專業(yè)酒店管理公司3. 發(fā)展前景從總體的國際趨勢來看，酒店地產(chǎn)多半集中在商機較多的城市，如紐約、東京等，并且已經(jīng)發(fā)展成熟。近年來，中國經(jīng)濟運行良好，GDP增長始終保持在7%以上，北京作為中國政治經(jīng)濟文化中心，蘊藏著巨大的商機，加上北京2008奧運的關(guān)系，大量外籍與外地人士需要在北京做較長時間的停留，因此，未來北京酒店地產(chǎn)具有良好的發(fā)展前景。北京酒店式服務(wù)公寓，出現(xiàn)于90年代初期，其本質(zhì)是公寓，以準酒店式服務(wù)為賣點，產(chǎn)權(quán)銷售，購買者以自住為主

15、。而酒店地產(chǎn)是地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)酒店運營公司聯(lián)營而產(chǎn)生的一種全新的地產(chǎn)運營模式，它所打造的產(chǎn)品既有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可分割運作比較靈活的特點，又有酒店可以長期經(jīng)營為投資者提供長期回報的特點，因此，酒店式服務(wù)公寓不是酒店地產(chǎn)的主流產(chǎn)品，是酒店地產(chǎn)發(fā)展初期不成熟的中間產(chǎn)物。北京酒店式公寓，近期發(fā)展快速，其核心理念是，產(chǎn)權(quán)銷售、酒店管理公司統(tǒng)一運營，隨著北京經(jīng)濟發(fā)展、中產(chǎn)階層的增多，此類型物業(yè)會有廣闊的發(fā)展前景。但是，其后續(xù)的管理運營仍待進一步探索，目前北京市場上最早的酒店式公寓，金橋國際公寓，也只是剛剛結(jié)束產(chǎn)權(quán)銷售，雖然銷售情況良好，但是，我們還不能肯定后續(xù)的經(jīng)營是否如預(yù)期順利，或者是否會出現(xiàn)前期未考慮到

16、的細節(jié)問題。因此，北京酒店式公寓有待進一步成熟，參考國際先進經(jīng)驗的同時，還需在實踐摸索。酒店公寓是酒店的一部分，適合于逗留時期在一個月左右的商旅人士，對于未來北京此類型物業(yè)的發(fā)展趨勢，我個人認為沒有太大的變化。附表1 酒店地產(chǎn)部分樓盤情況一覽表序號項目名稱類型開盤時間目標客戶群售（租）價物業(yè)管理1后現(xiàn)代城酒店式服務(wù)公寓2002.9時尚自由的BOBOS人群6500元/平方米北京格蘭浩泰物業(yè)管理公司2炫特區(qū)酒店式服務(wù)公寓2003.370年代主力青年消費人群6800元/平方米嘉浩物業(yè)3富頓中心酒店式服務(wù)公寓2003.1自用和投資9500元/平方米第一太平戴維斯物業(yè)管理公司4新中關(guān)酒店式服務(wù)公寓2004.1111000元/平方米喬樂物業(yè)5昆泰國際酒