農(nóng)用地新估價規(guī)程

1、1、范圍本規(guī)程規(guī)定了我國農(nóng)用地估價的范圍、引用標準、總則、估價方法、宗地估價方法、基準地價評估方法以及征用價格評估方法。本規(guī)程適用于中華人民共和國境內(nèi)的農(nóng)用地和其它可開發(fā)整理為農(nóng)用地的后備土地資源的價格評估。2、引用標準下列標準所包含的條文，通過本規(guī)程中引用而構(gòu)成本規(guī)程的條文。在本規(guī)程出版時，所示版本均為有效。所有標準都會被修訂，使用本規(guī)程的各方應使用下列標準的最新版本。1) 土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術規(guī)程(全國農(nóng)業(yè)區(qū)劃委員會，1984 年 9 月) ；2) 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程( GB/T18508-2001 ) ；3) 農(nóng)用地分等規(guī)程；4) 農(nóng)用地定級規(guī)程。第一篇 總 則3、總則3.1 規(guī)程制定的目

2、的本規(guī)程制定的主要目的是為規(guī)范農(nóng)用地估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，保證估價結(jié)果客觀、公正、科學、合理提供技術規(guī)范。3.2 農(nóng)用地估價基本原則3.2.1 預期收益原則預期收益原則，是指農(nóng)用地估價應以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據(jù)。3.2.2 替代原則替代原則，是指農(nóng)用地評估應以近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的功能相同、條件相似、交易方式一致的農(nóng)用地交易實例的市場價格為參考，經(jīng)比較修正后估算出待估農(nóng)用地價格。3.2.3 報酬遞增遞減原則報酬遞增遞減原則，是指經(jīng)濟學中的邊際效益變動的原則。在投入水平較低時，每增加各生產(chǎn)要素的單位投入量，純收益均會隨之增加；但增加到某一數(shù)值以后，若繼續(xù)增加

3、投資，其邊際純收益遞減。這一規(guī)律在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中普遍存在，估價中應充分依據(jù)這一原則。3.2.4 貢獻原則貢獻原則，是指農(nóng)用地的總收益是由農(nóng)用地及其各種投入共同作用的結(jié)果，估價時要充分考慮農(nóng)用地對總收益的實際貢獻。3.2.5 合理有效利用原則合理有效利用原則，是指對待估農(nóng)用地所設定的利用方式，不僅能充分發(fā)揮其土地質(zhì)量的效用，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益；而且不會使其土地質(zhì)量明顯降低和對其周圍土地利用造成不利影響或危害。判斷和確定待估農(nóng)用地合理有效利用方式應考慮的原則主要有：） 持續(xù)的使用：根據(jù)農(nóng)用地自身條件和有關規(guī)劃的要求，評估對象土地按照所確定的使用方式使用應是多年持續(xù)的，并能保持持續(xù)的合理性和有效性。

4、）有效地使用：在已確定的利用方式下，能帶來最佳的經(jīng)濟收益。）合法的使用：即合乎法規(guī)、政策、規(guī)劃等限制條件下的最佳利用狀態(tài)。） 農(nóng)用地條件的適用：即從評估對象農(nóng)用地的氣候、地形、 地勢等條件考慮的適宜利用方式。1.1.6 變動原則變動原則，要求農(nóng)用地估價應充分考慮地價形成因素的變化，對將來的地價變動作出準確預測，同時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到估價期日的標準水平。1.1.7 供需原則供需原則，是指農(nóng)用地估價要充分考慮農(nóng)用地供需的特殊性和農(nóng)用地市場的地域性。3.3 農(nóng)用地價格影響因素影響農(nóng)用地價格的因素主要包括自然因素、社會經(jīng)濟因素和特殊因素。本規(guī)程確定農(nóng)用地價格的指導性影響因素體系如下

5、：1 ）自然因素，是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括10有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災害性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、土層厚度、有機質(zhì)含量、鹽漬化程度、地下水埋深、農(nóng)田基本設施狀況、地塊形狀等。2）社會經(jīng)濟因素，是指影響農(nóng)用地收益的社會經(jīng)濟發(fā)展條件、土地制度和交通條件等，包括人均土地指標（人均耕地、人均農(nóng)用地）、單位土地投入資本量、單位土地投入勞動量、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、農(nóng)機應用方便度、土地利用規(guī)劃限制、交通通達性等。3）特殊因素，是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨有的條件，如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件等。具體因素指標見附錄A。3.4 農(nóng)用地價格定義農(nóng)用地價格是指在正常市場條

6、件下，相對估價期日，依據(jù)農(nóng)用地的自然因素、社會經(jīng)濟因素和特殊因素等，農(nóng)用地所能夠?qū)崿F(xiàn)的價格。農(nóng)用地宗地價格是指具體某一宗農(nóng)用地在正常市場條件下于某一估價期日的評估價格。農(nóng)用地基準地價是指縣（市）政府根據(jù)需要針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。農(nóng)用地征用價格是指國家征用集體土地農(nóng)用地時，按照正常條件確定的征用補償價格。農(nóng)用地征用區(qū)片價是指征用區(qū)片內(nèi)某一估價期日的農(nóng)用地價格和社會保障價格的平均水平。3.5 農(nóng)用地估價成果3.5.1 宗地估價成果1 ）農(nóng)用地宗地估價結(jié)果報告；2）農(nóng)用地宗地估價技術報告；3 ）農(nóng)用地宗地估價附件。3.5.2 農(nóng)用地

7、基準地價評估成果1 ）文字報告：主要包括農(nóng)用地基準地價評估工作報告、農(nóng)用地基準地價評估技術報告等；2）基準地價圖：主要有綜合及各用途農(nóng)用地基準地價最終成果圖、樣點地價圖等；3）表格：主要包括基準地價表、基準地價修正系數(shù)表和影響因素指標說明表。4）有關計算機軟件和管理信息數(shù)據(jù)庫。3.5.3 農(nóng)用地征用區(qū)片價評估成果農(nóng)用地征用區(qū)片價評估成果與農(nóng)用地基準地價的類似。3.6 規(guī)程解釋權本規(guī)程由中華人民共和國國土資源部負責解釋。、農(nóng)用地估價方法4.1 收益還原法收益還原法是將待估農(nóng)用地未來各期正常年純收益（ 地租 ） ， 以適當?shù)耐恋剡€原率還原，從而估算出待估農(nóng)用地價格的一種方法。4.1.1 收益還原法

8、評估農(nóng)用地價格的程序1 ）搜集與待估宗地有關的收益和費用等資料；2 ）測算年總收益；3 ）測算年總費用；4 ）計算年純收益；5 ）確定土地還原率；6 ）選用適當?shù)墓接嬎戕r(nóng)用地價格。4.1.2 年總收益的分析計算年總收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益。確定年總收益時應根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營的方式，進行具體分析。1 ）待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，用農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益農(nóng)產(chǎn)品年收入，是指農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，每年平均的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的收入，包括主產(chǎn)品收入和副產(chǎn)品收入。收入的計算根據(jù)其產(chǎn)量和估價期日的正常市場價格進行。2 ）待估宗地為租賃經(jīng)營，年租

9、金收入及保證金或押金的利息收入之和作為年總收益租金收入及保證金或押金的利息收入，是指農(nóng)用地由其產(chǎn)權擁有者用于出租時，每年所獲得的客觀租金及承租方支付的保證金或押金的利息。客觀租金根據(jù)實際租金水平考慮評估期日當?shù)卣５氖袌鲎饨鹚竭M行分析計算；保證金或押金的利息按其數(shù)量及評估期日中國人民銀行的一年期定期存款利息率進行計算。4.1.3 年總費用的分析計算總費用是指待估宗地的使用者在進行生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的年平均客觀總費用。在確定年總費用時應根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營活動的方式，進行具體分析。1 ）待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，用農(nóng)用地維護費和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費用之和作為總費用。農(nóng)用地維護費一般指農(nóng)用地基

10、本配套設施的年平均維修費用；生產(chǎn)經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的費用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所必須支付的直接及間接費用，包括種苗費（或種子費、幼畜禽費）、肥料費（或飼料費）、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水費、農(nóng)舍費（或畜禽舍費）、農(nóng)具 費以及有關的稅款、利息等。2 ) 待估宗地為租賃經(jīng)營，用農(nóng)用地租賃過程中發(fā)生的年平均費用作為年總費用。它主要指在進行土地租賃過程中所必須支付的年平均客觀總費用。4.1.4 求取年純收益土地年純收益為年總收益與年總費用之差。如果所求取的年純收益為負值，應根據(jù)實際生產(chǎn)經(jīng)營狀況考慮農(nóng)用地的客觀收益。4.1.5 土地還原率的確定土地還原率可按下列方法確定：1 )租價比方法：

11、即選擇與評估對象處于同一地區(qū)或近鄰地區(qū)、類似地區(qū)，相同用途的三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與評估對象相似的農(nóng)用地交易實例，以交易實例的土地租金或土地純收益與其價格的比率的均值作為土地還原率。2 )安全利率加風險調(diào)整值法：即土地還原率=安全利率+風險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率，風險調(diào)整值應根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所遇到的災害性天氣、評估對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和農(nóng)用地市場等狀況對其影響程度而確定。3 )投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原率。在估價

12、實踐中應根據(jù)當?shù)赝恋厥袌銮闆r，選擇適當?shù)姆椒?，確定土地還原率。4.1.6 計算收益價格4.1.6.1 計算收益價格的基本公式：aP(4 1)r式中： P 土地價格；a 土地年純收益；r 土地還原率。4.1.6.2 有限年期的待估農(nóng)用地價格應根據(jù)其使用年期進行年期修正。0，土地使用年期為n 的公式為：a1(4 2)P1r (1 r)式中：P、 a、 r 含義同公式(4 1)n 土地使用年期。4.1.6.3 土地純收益每年有變化的，應按其變化規(guī)律采用相應的公式進行計算。4.1.7 收益還原法的適用范圍收益還原法適用于在正常市場條件下有客觀收益且土地純收益較容易測算的農(nóng)用地價格評估。采用收益還原法進

13、行宗地價格評估時，應以宗地為單位進行評估，即應考慮農(nóng)用地收益是由宗地總面積產(chǎn)生的，不能只考慮農(nóng)用地收益面積。采用收益還原法評估農(nóng)用地價格，所計算的年純收益應與其權利狀況相對應，即相應權利主體所獲得的年純收益經(jīng)還原就是該權利狀況下的價格。4.2 市場比較法市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估農(nóng)用地與近期市場上已發(fā)生交易的類似農(nóng)用地進行比較，并對類似農(nóng)用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估農(nóng)用地價格的方法。4.2.1 市場比較法估價的步驟：1 ）收集和選擇比較交易實例；2）建立價格可比基礎；3）進行交易情況修正；4）進行交易期日修正；5）進行影響因素修正；6）進行年期修正；7）計算比準價格。4.2.

14、2 收集與選擇比較交易實例4.2.2.1 比較交易實例收集與選擇應遵循以下原則：1 ）首選與評估對象處于同一地區(qū)的實例，次選處于近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的實例；2）用途應相同；3）價格類型應相同或可比；4）成交日期與估價期日應接近，不宜超過三年；5）應盡量為正常交易；6）應至少選擇三個可比較實例。4.2.2.2 交易實例搜集與調(diào)查的內(nèi)容：1 ）交易雙方的情況及交易目的；2）交易實例的狀況，一般應包括宗地本身的各種自然條件、社會經(jīng)濟條件和特殊條件等；3）成交價格；4）付款方式；5）成交日期。4.2.3 選取比較實例后，應對比較實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統(tǒng)一表達方式和地價內(nèi)涵，主要包

15、括以下內(nèi)容：1 ）統(tǒng)一地價內(nèi)涵；2）統(tǒng)一付款方式，應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清的付款方式；3）統(tǒng)一采用單位面積地價，并統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位；4）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。4.2.4 交易情況修正4.2.4.1 非正常交易情況的判定交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為因素一般有以下幾種：1 ）有利害關系者之間的交易；2）急買急賣的交易；3）受債權債務關系影響的交易；4）交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；5）相鄰地塊的合并交

16、易；6）特殊方式的交易；7）交易稅費非正常負擔的交易；8）有糾紛的交易。4.2.4.2 交易情況修正在選擇交易實例時，如果交易實例存在上述特殊交易情況應盡量避免選擇，不得已必須采用時就需要進行交易情況修正。1 ）交易情況分析測定各種特殊因素對土地交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算，確定修正系數(shù)。也可以由估價人員根據(jù)長期的經(jīng)驗積累，判斷確定修正系數(shù)。對交易稅費非正常負擔的修正， 應將成交價格調(diào)整為依照國家及當?shù)赜嘘P規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費額確定修正系數(shù)。2）計算情況修正系數(shù)，計算公式

17、為：Kc =I cp/ I cb（ 43）式中：Kc情況修正系數(shù)；Icp待估農(nóng)用地情況指數(shù)；Icb交易實例農(nóng)用地情況指數(shù)。4.2.5 期日修正應將交易實例在其成交期日時的價格調(diào)整為估價期日的價格。具體可采用以下方法：1） ） 利用本地區(qū)農(nóng)用地價格指數(shù)計算修正系數(shù)，計算公式為：Kt =I p/ I b（44）式中：Kt 期日修正系數(shù)Ip 估價期日的地價指數(shù)；Ib 交易日期的地價指數(shù)。2） 利用類似農(nóng)用地價格變動率確定期日修正系數(shù)（Kt） ；3） 在無農(nóng)用地價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當?shù)赝恋貎r格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進行判斷，確定期日修正系數(shù)（Kt） ；4） 通過分析

18、土地價格隨時間推移的變動規(guī)律，采用時間序列分析，建立土地價格與時間的相互關系模型求取期日修正系數(shù)（Kt） 。5） 2.6 影響因素修正根據(jù)農(nóng)用地價格的影響因素體系和估價對象與比較實例之間的特殊條件，確定影響因素修正體系，并分別描述估價對象與各比較實例的各種影響因素狀況，確定修正指數(shù)，計算修正系數(shù)。影響因素根據(jù)3.3 條“農(nóng)用地價格影響因素”和估價對象與比較實例的具體條件確定。影響因素狀況描述應具體、明確，并盡量采用量化指標，避免采用“好”、 “較好” 、 “較差” 、“一般”等形容詞。4.2.6.1 自然因素修正系數(shù)公式Kn = (Ioi / Ibi)式中： Kn 自然因素的修正系數(shù)Ioi 待

19、估農(nóng)用地 i 因素的指數(shù)Ibi 交易實例 i 因素的指數(shù)n 影響因素個數(shù)4.2.6.2 社會經(jīng)濟因素修正系數(shù)公式Ke = (Ioi / I bi)式中： Ke 社會經(jīng)濟因素的修正系數(shù)Ioi、 Ibi、 n 同公式(4 5)4.2.6.3 特殊因素修正系數(shù)公式Ks = (Ioi / Ibi)式中： Ks 特殊因素的修正系數(shù)101、 Ibi、 n 同公式(4 5)4.2.7 土地使用年期修正土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，使用年期不同而對價格帶來的影響。年期修正系數(shù)按下式計算：K y = 1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n式中：Ky 將比較實例年期修

20、正到待估農(nóng)用地使用年期的年期修正系數(shù)r土地還原率m待估農(nóng)用地的使用年期n比較實例的使用年期4.2.8 確定待估農(nóng)用地價格比準價格的計算公式為：P = P b3 Kc3 Kt 3 Kn3 Ke3 Ks3 Ky式中： P 比準價格；P b 交易實例價格；Kc、Kt、Kn、 Ke、Ks、 Ky 含義同上。所選取的若干個交易實例價格經(jīng)過上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算待估農(nóng)用地價格：1 )簡單算術平均法；2)加權算術平均法；3) 中位數(shù)法；4) 眾數(shù)法；4.2.9 市場比較法的適用范圍( 4 5)( 4 6)( 4 7)以消除因土地( 4 8)(4 9)市場比較法除可直接用于評估農(nóng)用地的價市

21、場比較法適用于農(nóng)用地市場交易比較活躍的地區(qū)。格外，還可用于其它估價方法中有關參數(shù)的求取。4.3 成本逼近法成本逼近法是指以新開墾農(nóng)用地或土地整理過程中所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、 應繳納的稅金和農(nóng)用地增值收益，并進行各種修正來確定農(nóng)用地價格的方法。成本逼近法的基本公式如下：P = E a+Ed+T+R1+R2+R3（ 4 10）式中： P ： 農(nóng)用地價格Ea：土地取得費Ed：土地開發(fā)費T： 稅費R1：利息R2：利潤R3：土地增值4.3.1 成本逼近法的估價步驟1 ）判斷評估對象是否適用成本逼近法；2 ）搜集與估價有關的成本費用、利息、利潤及待估農(nóng)用地增值收益等資

22、料；3）通過直接或間接方式求取估價對象的土地取得費、農(nóng)用地開發(fā)費及相關的稅費、利息、利潤；4）確定農(nóng)用地增值收益；5）按成本逼近法公式求取待估農(nóng)用地的價格；6）確定已開發(fā)土地的修正因素，并進行修正；7）確定待估農(nóng)用地的最終地價。4.3.2 確定土地取得費農(nóng)用地取得費主要表現(xiàn)為取得未利用土地或中低產(chǎn)田時客觀發(fā)生的費用。4.3.3 確定農(nóng)用地開發(fā)費農(nóng)用地開發(fā)費是為使土地達到一定的農(nóng)業(yè)利用條件而進行的各種投入的客觀費用，如農(nóng)田平整、處理耕作層、建設農(nóng)田水利設施、田間道路、田間防護林等。根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的要求，農(nóng)用地的開發(fā)程度主要應包括以下幾方面：1 ）通路：分通田間人行路、機耕路等情況；2）灌溉：分上游

23、有蓄水設施的自流灌溉、地下水灌溉、噴灌灌溉、滴灌灌溉等；3）排水：分析能否順暢地自然排水、有無排水溝渠等；4）通電：考察田間耕作能否方便地使用電力；5）土地平整：平整度應能滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本要求，有至少20 厘米的疏松土壤的耕作層。在具體分析農(nóng)用地的開發(fā)程度時，還應區(qū)分田塊內(nèi)外的情況，并根據(jù)各種農(nóng)田基本設施的投資主體與評估對象的產(chǎn)權主體的權屬利益關系確定評估設定的土地開發(fā)程度，并合理確定開發(fā)費用。4.3.4 確定各項稅費主要是指取得待開發(fā)農(nóng)用地和在進行農(nóng)用地開發(fā)過程中所應支付的有關稅費，具體項目和取費標準按國家和當?shù)氐挠嘘P規(guī)定確定。4.3.5 確定農(nóng)用地開發(fā)利息土地的取得費用和開發(fā)費用均應根據(jù)

24、其投資的特點和所經(jīng)歷的時間計算利息，利息率按評估期日的中國人民銀行公布的貸款利息率來確定。計息期間以農(nóng)用地開發(fā)周期為基礎，考慮各項投資的投入特點確定。農(nóng)用地開發(fā)周期根據(jù)農(nóng)用地開發(fā)的總面積、農(nóng)用地開發(fā)程度和開發(fā)難度等方面確定。4.3.6 確定農(nóng)用地開發(fā)利潤利潤是對農(nóng)用地開發(fā)投資的回報，是土地取得費用和開發(fā)費用在合理的投資回報率（利潤率）下應得的經(jīng)濟報酬。利潤率根據(jù)開發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境、開發(fā)農(nóng)用地的利用類型（行業(yè)特點）和開發(fā)周期等方面確定。4.3.7 確定農(nóng)用地增值收益農(nóng)用地增值收益是指待估農(nóng)用地因追加投資進行農(nóng)用地開發(fā)整理，使農(nóng)用地生產(chǎn)能力得到提高， 而引起的農(nóng)用地價格的增值。農(nóng)用地增值

25、收益率根據(jù)開發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境、開發(fā)農(nóng)用地的利用類型（行業(yè)特點）等方面確定。4.3.8 計算農(nóng)用地價格根據(jù)上述各項的計算結(jié)果，利用成本逼近法的公式計算初始農(nóng)用地價格。4.3.9 對農(nóng)用地價格進行年期修正4.3.9.1 若求取的是有限年期的農(nóng)用地價格時，應判斷是否進行年期修正。1 ）年期修正公式為：PT = PO3 Ky（ 411）式中：PT 年期修正后的農(nóng)用地價格PO 年期修正前的農(nóng)用地價格K y 年期修正系數(shù)2）年期修正系數(shù)的計算公式為：Ky =1-1/（1+r） n（ 4 12）式中：Ky年期修正系數(shù)；r 農(nóng)用地還原率；n 農(nóng)用地使用年期。4.3.9.2 判斷是否進行年期修正的標準

26、如下：1 ）當農(nóng)用地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正；2 ）當農(nóng)用地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，農(nóng)用地增值收益與成本價格一道進行年期修正。3）當農(nóng)用地為承包、轉(zhuǎn)包等農(nóng)用地時，應按使用年期或剩余使用年期進行修正；4）當評估的是農(nóng)用地無限年期價格時不用進行年期修正。4.3.10 區(qū)位修正當區(qū)位對于農(nóng)用地的經(jīng)營類型影響較大時，還應對農(nóng)用地價格進行區(qū)位修正。4.3.11 成本逼近法的適用范圍成本逼近法適用于經(jīng)過未利用土地開發(fā)或土地整理后的農(nóng)用地價格評估。4.4 剩余法剩余法是在預計開發(fā)完成后農(nóng)用地正常交易價格的基礎

27、上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估農(nóng)用地價格的方法?；竟剑篜 = A B C（ 4-13 ）式中：P：待估農(nóng)用地的價格；A：總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的農(nóng)用地的總價格B：整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C：開發(fā)者合理利潤。4.4.1 剩余法的評估步驟）調(diào)查待估農(nóng)用地的基本情況；）確定待估農(nóng)用地的最有效利用方式；）估計開發(fā)周期和投資進度安排；）估算開發(fā)完成后的農(nóng)用地總價格；）估算開發(fā)成本和開發(fā)者合理利潤；）確定待估農(nóng)用地價格。4.4.2 估算開發(fā)完成后的農(nóng)用地價格，必須根據(jù)待估農(nóng)用地的最有效利用方式和當?shù)剞r(nóng)用地市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法進行。對

28、開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式的農(nóng)用地價格，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法來確定其價格。4.4.3 開發(fā)周期和投資進度安排應參照類似的農(nóng)用地開發(fā)過程進行確定。4.4.4 開發(fā)成本是項目開發(fā)期間所發(fā)生的一切費用的總和，主要包括開發(fā)建設投資成本、有關專業(yè)費用、投資利息和稅收等。4.4.5 開發(fā)項目的正常利潤一般以農(nóng)用地總價格或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似農(nóng)用地開發(fā)項目的平均利潤率進行確定。4.4.6 確定待估宗地的價格利用剩余法的基本公式求出待估宗地的價格。4.4.7 剩余法的適用范圍剩余法適合新開發(fā)農(nóng)用地的價格評估。4.5 評分估價法評分估價法是指按照一定的原則，

29、建立影響農(nóng)用地價格的因素體系和因素評分標準，依據(jù)因素評分標準對待估農(nóng)用地的相應條件進行評價賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價格，從而得到農(nóng)用地價格的一種估價方法。4.5.1 評分估價法的評估步驟）建立農(nóng)用地價格影響因素體系表；）制定農(nóng)用地價格影響因素評分標準；）依據(jù)1 ） 、 2）對待估宗地進行評分；）確定客觀的農(nóng)用地單位分值價格；）計算待估宗地價格。4.5.2 建立農(nóng)用地價格影響因素體系表農(nóng)用地價格影響因素體系表參見附錄B，由縣（市）級土地行政主管部門根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況制定。4.5.3 制定農(nóng)用地價格影響因素評分標準由縣（市）級土地行政主管部門依據(jù)農(nóng)用地價格影響因素體系制定本

30、區(qū)域內(nèi)的農(nóng)用地評分表。對農(nóng)用地價格影響越大的因素，評分值越高。自然因素和社會經(jīng)濟因素的得分之和最高為100。當待估農(nóng)用地沒有特殊因素時，特殊因素的得分為0；當有特殊因素時，可根據(jù)特殊因素對農(nóng)用地的實際影響程度對其進行評分。4.5.4 調(diào)查待估宗地的基本情況，對待估宗地進行評分按照農(nóng)用地評分表中的因素體系，逐項對待估宗地的基本情況進行調(diào)查，并確定各因素的分值。4.5.5 確定單位分值價格農(nóng)用地單位分值價格是指一定區(qū)域范圍內(nèi)，一定時期內(nèi)，農(nóng)用地得分與農(nóng)用地價格進行轉(zhuǎn)換的價格。 由縣 （市） 級土地行政主管部門確定該縣統(tǒng)一的農(nóng)用地單位分值價格。農(nóng)用地單位分值價格可用農(nóng)用地市場價格資料進行回歸求取。農(nóng)

31、用地單位分值價格每六年更新一次。農(nóng)用地單位分值價格的回歸模型有兩種類型：1 ） PB = C 3 S（ 4-14 ）式中 PB 待估農(nóng)用地價格C 農(nóng)用地單位分值價格S 待估農(nóng)用地總得分2 ） PB = A 2 SC（ 4-15 ）式中PB C S 含義同上A 為回歸系數(shù)縣（市）級土地行政主管部門根據(jù)本縣的實際情況，從以上兩種回歸模型中選取一種，求取農(nóng)用地單位分值價格。4.5.6 待估宗地價格計算選擇適當?shù)墓接嬎愦雷诘氐膬r格。農(nóng)用地價格的計算公式：P C S 或 P A SC（ 4-16）式中： P 農(nóng)用地價格C 農(nóng)用地單位分值價格S待估農(nóng)用地的總得分A回歸系數(shù)4.5.7 對農(nóng)用地價格進行年

32、期修正若求取的是有限年期的農(nóng)用地價格時，需進行年期修正。1 ）年期修正同公式（4 11）2）年期修正系數(shù)同公式（4 12）4.5.8 評分估價法的適用范圍評分估價法適用于所有農(nóng)用地價格評估，特別適用于成片農(nóng)用地價格評估，但前提是必須先確定農(nóng)用地單位分值價格。4.6 基準地價修正法4.6.1 系數(shù)修正法4.6.1.1 基準地價系數(shù)修正法的公式P = P 0 3（1±K）3Kt3 Ky（ 4 17）式中： P ：待估農(nóng)用地價格；P0 ：基準地價；：宗地地價影響因素修正系數(shù)和；Kt ：交易期日修正系數(shù)；Ky：年期修正系數(shù)。4.6.1.2 基準地價系數(shù)修正法的評估步驟1 ）搜集有關基準地價資

33、料：包括基準地價報告、基準地價圖、宗地地價修正體系及有關各種地價影響因素資料等；2 ）確定待估宗地所處級別及基準地價：根據(jù)當?shù)剞r(nóng)用地基準地價評估報告、基準地價圖和有關基準地價批文，確定待估宗地所處級別及基準地價，并說明基準地價內(nèi)涵；3 ）分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表：按照影響因素指標說明表中的影響因素體系調(diào)查待估宗地的各影響因素狀況，并對各因素狀況進行準確描述；4 ）依據(jù)影響因素指標說明表和修正系數(shù)表確定修正系數(shù)：根據(jù)各影響因素狀況，按照影響因素指標說明表中的劃分標準確定各因素的級別標準，并查對修正系數(shù)表確定修正系數(shù)，按下式計算系數(shù)和： K = K 1+K2+

34、K3+,+Kn（ 4 18）式中： ：宗地地價影響因素修正系數(shù)和，K1、 K2,Kn：分別為待估宗地第1、 2, n 因素的修正系數(shù)；5 ）期日修正：待估宗地的估價期日與基準地價的評估期日若不相同，則需根據(jù)地價的變化程度進行期日修正；6 ） 年期修正：當待估農(nóng)用地土地使用年期為有限年期時，應進行年期修正；7 ） 計算待估農(nóng)用地價格：在確定好各修正系數(shù)后，采用公式（4 17）計算待估農(nóng)用地價格。4.6.2 定級指數(shù)模型評估法定級指數(shù)模型評估法是利用基準地價評估過程中所建立的定級指數(shù)與地價模型，通過評判待估農(nóng)用地定級指數(shù)，并將其代入模型，測算出待估農(nóng)用地價格的方法。4.6.2.1 定級指數(shù)模型法的

35、評估步驟和方法1 ）搜集有關基準地價資料，包括基準地價評估報告、基準地價圖、農(nóng)用地地價評估模型資料等；2 ）確定待估農(nóng)用地所處基準地價級別及適用模型；3 ）調(diào)查分析待估農(nóng)用地的地價影響因素，并對各因素狀況進行準確描述；4 ）按照待估農(nóng)用地的各影響因素狀況，對各影響因素進行評分，并按公式（4-19 ）計算定級指數(shù)：nFj wi fiji 1（ 4 19）式中：Fj待估地塊j 的定級指數(shù)；W i i 因素權重；f ij 待估地塊j 第 i 因素分值；n 因素個數(shù)。5）將定級指數(shù)代入模型，計算待估農(nóng)用地價格；6 ）對計算出的待估農(nóng)用地價格進行估價期日和年期修正。4.6.3 基準地塊法采用基準地塊法評

36、估農(nóng)用地宗地價格，是利用基準地價評估過程中已經(jīng)建立的基準地塊檔案，通過比較修正評估出待估農(nóng)用地價格的方法。評估步驟和方法同市場比較法。4.6.4 適用范圍利用基準地價成果評估宗地價適用于有基準地價成果區(qū)域的農(nóng)用地價格評估。第二篇 農(nóng)用地宗地估價5、農(nóng)用地宗地估價5.1 農(nóng)用地宗地估價程序農(nóng)用地宗地估價的具體程序為：）接受估價委托；）明確估價基本事項；）擬訂估價作業(yè)計劃；）估價資料的收集與整理；）實地查勘待估農(nóng)用地；）選定估價方法，試算宗地價格；）分析調(diào)整試算宗地價格，確定估價結(jié)果；）撰寫估價報告書；）估價報告提交、備案及估價資料分類歸檔。5.2 明確估價基本事項1 ）確定估價對象：確定待估宗地

37、類型、范圍、權利狀況和宗地條件等；2 ）確定估價目的：要有明確的估價目的；3 ）確定估價期日：要確定某一估價期日；4）確定估價作業(yè)日期；5）其它有關事項。5.3 擬訂估價作業(yè)計劃估價作業(yè)計劃主要應包括下列內(nèi)容：1 ）確定估價項目性質(zhì)和工作量；2）擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；3）擬采用的估價技術路線和估價方法；4）預計所需的時間；5）擬訂作業(yè)的步驟、作業(yè)進度和成果組成。5.4 估價資料收集與整理5.4.1 宗地估價資料收集5.4.1.1 區(qū)域自然條件及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況收集待估農(nóng)用地所在區(qū)域的自然條件及社會經(jīng)濟發(fā)展總體狀況資料，區(qū)域自然條件資料主要包括光、溫、水、土及地形地貌等；社會經(jīng)濟發(fā)展狀況

38、資料包括區(qū)域土地資源狀況、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平、土地市場狀況、現(xiàn)代化農(nóng)用技術水平等。5.4.1.2 土地利用狀況收集待估農(nóng)用地有關位置、用途、 四至、 土地面積、土地形狀、土地等級、地上附著物狀況他、地籍資料等。5.4.1.3 土地權利狀況資料收集待估農(nóng)用地有關土地權利狀況資料，如土地承包權、租賃權及地役權等他項權利資料。5.4.1.4 土地等級狀況收集有關待估農(nóng)用地的等別和級別資料。5.4.1.5 地價影響因素資料收集影響待估農(nóng)用地價格的有關自然因素、社會經(jīng)濟因素和特殊因素資料。5.4.1.6 交易實例資料收集交易實例農(nóng)用地的資料，包括其位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊

39、條件、使用年限交易條件、影響地價的因素、土地價格等。5.4.1.7 收益資料收集待估農(nóng)用地的農(nóng)產(chǎn)品收入或年租金收入資料。5.4.1.8 成本費用資料收集農(nóng)用地的開發(fā)成本及生產(chǎn)費用（農(nóng)用地維護費、種苗費、肥料費、人工費、蓄工費、機工費、農(nóng)藥費、水費、農(nóng)舍費、工具費）等方面的資料。5.4.1.9 基準地價資料收集基準地價報告、基準地價圖、宗地地價修正體系及有關各種地價影響因素資料。5.4.1.10 參數(shù)數(shù)據(jù)收集有關接借貸利息率、稅率、利潤率、還原利率、農(nóng)用地單位分值價格等參數(shù)資料。5.4.1.11 其他資料1 ）有關經(jīng)濟指數(shù)及農(nóng)用地價格變動指數(shù)；2）農(nóng)用地利用的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；3）農(nóng)用地利用

40、規(guī)劃等有關資料。5.4.2 宗地估價資料整理5.4.2.1 宗地估價資料核實與剔除用于農(nóng)用地估價的資料數(shù)據(jù)必須嚴格核實，來源可靠，無顯著異常，對明顯不合要求的和特殊極值應予以剔除。5.4.2.2 . 宗地估價資料整理1 ）對現(xiàn)有資料進行初步整理，并判斷是否滿足本次估價的農(nóng)用地宗地的要求，并記錄所缺資料，以便補充調(diào)查和收集；2）對不全、不可靠的現(xiàn)有資料作好記錄，以便補充資料和收集；3）對現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)要妥善保管，并存入檔案。5.5 實地查勘待估農(nóng)用地估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，查勘估價對象的位置、田塊平整、周圍環(huán)境、農(nóng)作物長勢等，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、 產(chǎn)權等資料進行核實，

41、同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。5.6 選定估價方法，試算宗地價格估價方法應根據(jù)估價的目的、估價對象的特點、所收集到的資料狀況選定。對同一估價對象須選用兩種以上的估價方法進行估價。 5.7 確定估價結(jié)果根據(jù)待估宗地情況及各種方法的評估結(jié)果，選用以下方法確定最終估價結(jié)果：1 ）簡單算術平均法；2 ）加權算術平均法；3 ）綜合分析法。5.8 撰寫估價報告宗地估價報告書包括估價結(jié)果報告和估價技術報告，估價人員應按估價報告的規(guī)范格式撰寫估價報告。5.9 估價報告提交、備案及估價資料分類歸檔估價報告完成后，應及時提交給委托方，按規(guī)定送主管部門備案，并對所用

42、估價資料和宗地估價報告書進行分類整理和歸檔保管，以備查用。6、不同利用類型的農(nóng)用地宗地估價6.1 耕地地價的評估6.1.1 耕地地價的影響因素6.1.1.1 水田地價的影響因素根據(jù)本規(guī)程3.2 條所確定的因素體系并結(jié)合水田的利用性質(zhì)確定水田的地價影響因素。在確定水田的地價影響因素時，要注意保水能力、水源條件、災害性氣候等因素對地價的影響。6.1.1.2 旱地地價的影響因素根據(jù)本規(guī)程3.2 條所確定的因素體系并結(jié)合旱地的利用性質(zhì)確定旱地的地價影響因素。在確定旱地的地價影響因素時，要注意地塊形狀、地形坡度、灌溉條件、災害性氣候等因素對地價的影響。6.1.2 耕地地價的評估方法耕地地價評估根據(jù)其利用

43、狀況和所處地區(qū)條件，可采用收益還原法、市場比較法、評分估價法和基準地價修正法等；如果是新開發(fā)整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待開發(fā)的耕地，可采用剩余法。6.1.3 耕地地價評估的技術要點1 ）在評估耕地價格時，應首先根據(jù)土地所處區(qū)域條件、近三年來耕地的實際耕作狀況及可能的新的耕作利用方式，確定耕作制度、復種指數(shù)等，并根據(jù)其耕作制度分析其利用狀況及收益能力；2）要充分考慮農(nóng)田基本設施對耕地價格的影響，包括引水渠、排水渠、田間道路、機耕道路等， 分析其可用程度對地價產(chǎn)生的影響，對于通過性設施對農(nóng)用地可能產(chǎn)生的負面影響也應充分考慮；3）用收益還原法評估耕地地價時，其估價結(jié)果的可信度主要取決于土地

44、的預期純收益和還原率是否準確。在測算耕地純收益時，總收益和總費用的測算要全，一般應采用實測的方式，即具體計算待估宗地在一年內(nèi)各種產(chǎn)出物的經(jīng)濟價值和各種投入的費用總和，收益及費用數(shù)據(jù)應采用近三年的平均值；4）采用市場比較法時，應注意區(qū)分比較案例的交易對象與評估對象的構(gòu)成是否一致，即交易對象是否包括地上農(nóng)作物、農(nóng)田設施等，如果不一致應進行一致性調(diào)整。比較案例的利用方式和耕作制度也應與評估對象一致。6.2 園地地價的評估6.2.1 園地地價的影響因素根據(jù)本規(guī)程3.2 條所確定的因素體系并結(jié)合園地的利用性質(zhì)確定園地的地價影響因素。在確定園地的地價影響因素時，要注意有機質(zhì)含量、地下水埋深、園藝設施狀況、

45、距城市遠近、獨特的小氣候以及特殊土壤等因素對地價的影響。6.2.2 園地地價的評估方法園地地價評估根據(jù)其利用狀況和所處地區(qū)條件，可采用收益還原法、市場比較法和成本逼近法等；如果是新開發(fā)的園地，可采用成本逼近法；如果是待開發(fā)的園地，可采用剩余法。6.2.3 園地地價評估的技術要點1 ）在評估園地價格時，應首先準確界定估價對象是否包括果樹及有關設施等，如果包括應充分考慮包括后對園地價格的影響；2）應適當考慮特殊的土壤及氣候條件對園地利用產(chǎn)生的壟斷收益及壟斷價格；3）對于果園用地應適當考慮其區(qū)位條件，如距消費地的距離、路網(wǎng)狀況等；對具有景觀及旅游價值的園地，應充分考慮景觀及旅游價值對土地價格的影響；

46、4）用收益還原法評估果園用地地價時，應盡量消除大小年對純收益的影響，其收益及費用數(shù)據(jù)應采用最近連續(xù)3 5 年的平均值；5）采用市場比較法評估園地地價時，也應注意區(qū)分比較案例的交易對象與評估對象的構(gòu)成是否一致，即交易對象是否包括地上果樹、園林設施等，如果不一致應進行一致性調(diào)整。比較案例的果樹類別及利用方式應與評估對象一致。6.3 林地地價的評估6.3.1 林地地價的影響因素根據(jù)本規(guī)程3.2 條所確定的因素體系并結(jié)合林地的利用性質(zhì)確定林地的地價影響因素。在確定林地的地價影響因素時，要注意立地條件、礫石含量、地形坡度、林業(yè)設施狀況、林木經(jīng)營結(jié)構(gòu)、交通運輸條件等因素對地價的影響。6.3.2 林地地價的

47、評估方法林地地價評估根據(jù)其利用狀況和所處地區(qū)條件，可采用市場比較法、成本逼近法和收益還原法等。6.3.3 林地地價評估的技術要點1 ）在評估林地價格時，應首先準確界定估價對象是否包括林木及有關林業(yè)設施等，如果包括應充分考慮包括后對林地價格的影響；2）采用市場比較法評估林地地價時，比較案例的林木類別及林地開發(fā)經(jīng)營方式應與評估對象一致， 應注意區(qū)分比較案例的交易對象與評估對象的構(gòu)成是否一致，即交易對象是否包括地上林木、林業(yè)設施等，如果不一致應進行一致性調(diào)整；3）用收益還原法評估林地價格時，宜以林木生長期和采伐期為周期計算年平均總收益和總費用；4）對具有生態(tài)及旅游價值的林地，應考慮生態(tài)及旅游價值對土

48、地價格的影響。6.4 牧草地地價的評估6.4.1 牧草地地價的影響因素根據(jù)本規(guī)程3.2 條所確定的因素體系并結(jié)合牧草地的利用性質(zhì)確定牧草地的地價影響因素。在確定牧草地的地價影響因素時，要注意土壤沙化程度、草場經(jīng)營方式、草場設施狀況等因素對于地價的影響。6.4.2 牧草地地價的評估方法牧草地地價評估根據(jù)其利用狀況和所處地區(qū)條件，可采用評分估價法、收益還原法和市場比較法等。6.4.3 牧草地地價評估的技術要點1 ）在評估牧草地價格時，應考慮牧草地的經(jīng)營方式和草種結(jié)構(gòu)，區(qū)分圈養(yǎng)和單獨經(jīng)營草場等不同方式；2）采用收益還原法進行評估時，對于用于圈養(yǎng)的草場，其經(jīng)營收益來源于牲畜的出售收益，在測算總收益時應

49、考慮出欄率和牲畜生長期，收益和費用數(shù)據(jù)一般宜采用連續(xù)3 5 年的平均值；對于只進行草場經(jīng)營的牧草地，其經(jīng)營收益主要是草場經(jīng)營使用費及大草的出售收益，計算純收益時可采用近3 年的收益和費用數(shù)據(jù)平均值；3）采用市場比較法評估牧草地地價時，應區(qū)分比較案例的交易對象與評估對象的草場類型，比較案例的草場類型及利用方式應與評估對象一致；4）對牧草地價格評估時應考慮其生態(tài)價值。6.5 養(yǎng)殖水面地價的評估6.5.1 養(yǎng)殖水面地價的影響因素根據(jù)本規(guī)程3.2 條所確定的因素體系并結(jié)合養(yǎng)殖水面的利用性質(zhì)確定養(yǎng)殖水面的地價影響因素。在確定養(yǎng)殖水面的地價影響因素時，要注意保水能力、水質(zhì)條件、養(yǎng)殖設施狀況、養(yǎng)殖種類結(jié)構(gòu)、

50、距消費地距離等因素對地價的影響。6.5.2 養(yǎng)殖水面地價的評估方法養(yǎng)殖水面地價評估根據(jù)其利用狀況和所處地區(qū)條件，可采用收益還原法、市場比較法和成本逼近法等；如果是待開發(fā)的養(yǎng)殖水面，可采用剩余法。6.5.3 養(yǎng)殖水面地價評估的技術要點1 ）在評估養(yǎng)殖水面價格時，應首先確定估價對象類型及構(gòu)成，是否包括養(yǎng)殖池及其有關設施等，如果包括應充分考慮包括后對土地或評估對象價格的影響；2）應適當考慮特殊的水質(zhì)、氣候條件對養(yǎng)殖水面產(chǎn)生的壟斷收益及壟斷價格；3）對于養(yǎng)殖水面應適當考慮其作為水產(chǎn)養(yǎng)殖及銷售的區(qū)位條件，如距消費地的距離、路網(wǎng)狀況等；4）采用收益還原法進行評估時，其經(jīng)營收益來源于水產(chǎn)品的出售收益，在測算

51、總收益時應考慮所養(yǎng)殖水產(chǎn)的種類及其生長期等，收益和費用數(shù)據(jù)一般應采用連續(xù)3 5 年的平均值；5）采用市場比較法評估養(yǎng)殖水面地價時，應注意區(qū)分比較案例的交易對象與評估對象的構(gòu)成是否一致，即交易對象是否包括養(yǎng)殖池設施等，如果不一致應進行一致性調(diào)整。比較案例的養(yǎng)殖水產(chǎn)類別及經(jīng)營方式應與評估對象一致。6.6 未利用地價格的評估6.6.1 未利用地是農(nóng)用地重要的后備土地資源，當未利用地用于開發(fā)為農(nóng)用地（包括耕地、園地、林地、牧草地和養(yǎng)殖水面）時，應采用農(nóng)用地估價方法的要求進行估價。6.6.2 未利用地價格的評估方法在進行未利用地價格評估時，首先應根據(jù)未利用地的規(guī)劃要求或土地的開發(fā)利用計劃，確定土地利用類

52、型和土地利用方式，然后選擇適當?shù)姆椒ㄟM行評估。未利用地價格的評估方法，可根據(jù)實際情況采用剩余法和市場比較法進行評估。6.6.3 未利用地地價評估的技術要點1 ）未利用地價格評估時應先確定未利用地的開發(fā)利用方式，包括未利用地的開發(fā)用途、開發(fā)利用率等。確定的依據(jù)主要是未利用地本身的自然條件、有關規(guī)劃的要求及開發(fā)者的實際開發(fā)計劃等；2）未利用地價格評估時應適當考慮未利用地開發(fā)后的價格增值，并充分考慮未利用地的可利用與未利用程度；3）采用剩余法評估時，按照所確定的未利用地開發(fā)利用方式調(diào)查和評估開發(fā)后的買賣價格，要求有可比較的市場交易案例；4）采用市場比較法評估時，應調(diào)查當?shù)氐念愃茥l件的未利用地拍賣等市

53、場價格。7、不同估價目的的農(nóng)用地估價7.1 承包農(nóng)用地價格評估7.1.1 承包農(nóng)用地價格是指在正常市場條件下承包年期內(nèi)的農(nóng)用地的價格。7.1.2 承包農(nóng)用地的價格評估應綜合考慮農(nóng)用地的土壤質(zhì)量、收益水平、土地承包經(jīng)營期限、有無 其它經(jīng)營或權利限制等方面因素。7.1.3 承包農(nóng)用地價格評估方法可采用收益還原法、市場比較法和基準地價修正法等。7.1.4 用收益還原法進行承包農(nóng)用地價格評估時，由于承包方對農(nóng)用地具有不完全處置權，因此， 農(nóng)用地還原率應比正常情況高。7.1.5 承包農(nóng)用地價格評估同時評估許多宗地時，評估報告應作適當歸并。7.2 轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價格評估7.2.1 轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價格是指在正常市場

54、條件下轉(zhuǎn)包期內(nèi)農(nóng)用地收益的現(xiàn)值之和。7.2.2 農(nóng)用地轉(zhuǎn)包最高年限不能超過農(nóng)用地的剩余承包年限。7.2.3 農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價格應綜合考慮農(nóng)用地的土壤質(zhì)量、土地收益水平、土地轉(zhuǎn)包經(jīng)營期限、有無其它經(jīng)營或權利限制等方面進行評估。7.2.4 農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價格的評估方法可采用收益還原法、市場比較法等。7.2.5 用收益還原法進行農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價格評估時，由于第二份合同的承包者只繼承第一份合同承包者的權利，因此農(nóng)用地還原率應比正常情況高。7.3 農(nóng)用地租金評估7.3.1 農(nóng)用地租金標準應與該宗地的正常地價標準相均衡。租金標準的評估可通過該宗地的正常土地使用權價格標準折算，也可采用市場比較法等直接評估。7.3.2 租賃農(nóng)用地使用權的投資風險比農(nóng)用地承包經(jīng)營權的投資風險