淺談房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理【摘要】房地產(chǎn)的開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)大規(guī)模發(fā)展，如何 保障開發(fā)管理的嚴(yán)謹(jǐn)性，成為房產(chǎn)行業(yè)重點關(guān)注的問題，因 此，本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程進(jìn)行研究，分析項目管 理的實施和作用?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；全過程；項目管理項目管理為房地產(chǎn)提供發(fā)展機制，保障房地產(chǎn)的開發(fā)力 度，優(yōu)化開發(fā)行為，增加開發(fā)效益。房產(chǎn)行業(yè)是我國一大經(jīng) 濟(jì)產(chǎn)業(yè)，直接影響很多行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會各界對房地產(chǎn) 開發(fā)非常關(guān)注，對其提由較高要求。通過項目管理，滲入到 開發(fā)全過程內(nèi)，盡最大可能降低過程中受到的市場風(fēng)險干 擾，為房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提供穩(wěn)定環(huán)境，提高房產(chǎn)行業(yè)的競 爭價值和力度。一、房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理

2、的基本項目管理對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，具有特殊意義，既可 以為房產(chǎn)行業(yè)提供相關(guān)的發(fā)展規(guī)劃，還可以保障開發(fā)的戰(zhàn)略 價值，成為開發(fā)管理的核心內(nèi)容。項目管理可以保障開發(fā)的 優(yōu)化狀態(tài)，符合房地產(chǎn)的發(fā)展實際，促使房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)開 發(fā)市場的主動地位。項目管理在實際開發(fā)中，表現(xiàn)為流程特 性，遵循管理基本，實現(xiàn)高效開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程包 含四項：首先為前期部分，利用項目管理，完善實際準(zhǔn)備， 提高前期決策能力，規(guī)劃基礎(chǔ)開發(fā)環(huán)節(jié)，分析各個開發(fā)項目 的價值；第二為設(shè)計部分，根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境，實行重 點勘查，發(fā)揮設(shè)計能力，加強開發(fā)建設(shè)，深入了解客戶的需 求，保障設(shè)計信息的綜合采集，促使各項設(shè)計在符合國家與 地區(qū)

3、間相關(guān)政策法規(guī)的前提下最大化的滿足房產(chǎn)市場的需 要；第三為施工部分，此階段是項目管理的重心，細(xì)致處理 施工中的所有項目，包括編標(biāo)、招標(biāo)、建設(shè)管理等，系統(tǒng)的 對施工信息進(jìn)行分類和劃分，根據(jù)項目合同，對施工的整體 過程進(jìn)行高效的管理，保障房地產(chǎn)開發(fā)的效益；第四是竣工交接，此階段項目管理的內(nèi)容主要是竣工驗收、工程項目、 數(shù)據(jù)、文書移交、房地產(chǎn)后期保養(yǎng)。相對比較簡單，但是管 理內(nèi)容零碎，涉及細(xì)小的內(nèi)容較多。二、房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理的四要素項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中，表現(xiàn)出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼w性，基本由四項管理要素組成，完成對開發(fā)全過程的管理， 既可以約束開發(fā)成本，也可以提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，穩(wěn)定 開發(fā)。

4、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的實際過程，引入項目管理四要素，保障開發(fā)高效，分析如下：1、開發(fā)全過程的質(zhì)量管理 質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)的主要管理內(nèi)容，關(guān)系到各個房地產(chǎn)公司的社會形象，同時也是房地產(chǎn)競爭的實質(zhì)，對全過程的質(zhì)量管理提出幾點注意事項，如：(1)嚴(yán)格審核設(shè)計圖紙，核實數(shù)據(jù)，防止出現(xiàn)錯誤，根據(jù)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模，檢查設(shè)計圖是否符合開發(fā)理念和質(zhì)量要求；(2)確保施工人員團(tuán)隊，提高施工人員的從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，分析施工單位的背景，保障施工企業(yè)的素質(zhì)和能力，避免質(zhì)量管理受人為因素的影響；(3)控制開發(fā)過程中各項數(shù)據(jù)、參數(shù)、工藝的應(yīng)用，重點加強對開發(fā)全過程基本措施的管理；(4)管理材料質(zhì)量，材料是房地產(chǎn)開發(fā)的根本，針對全過程的材

5、料，不論是成品還是配件，都需嚴(yán)格把關(guān)；(5)管理機械設(shè)備的質(zhì)量，特別是對大型機械的安全管理，避免出現(xiàn)質(zhì)量問題；(6)做好現(xiàn)場質(zhì)量管理的工作，利用監(jiān)督途徑，對全過程的開發(fā)環(huán)節(jié)，進(jìn)行實時跟蹤、管控。深化項目管理的質(zhì)量控制，提高開發(fā)效率，保障全過程的開發(fā)意義。2、開發(fā)全過程的成本管理房地產(chǎn)開發(fā)全過程的成本管理，集中在施工階段，主要體現(xiàn)在三方面，即：材料采購、合同商討和索賠2 。房地產(chǎn)開發(fā)全過程的成本因素，較容易受變更影響，部分客戶在施工時，容易提出工期、合同、設(shè)計等變更要求，促使成本發(fā)生變化，與起初造價不相符，需要相關(guān)人員進(jìn)行二次造價，與客戶商討成本的承擔(dān)問題。簽證屬于成本管理的重點內(nèi)容，科學(xué)處理簽

6、證，遵循合同規(guī)定，避免隨意變更。房地產(chǎn)成本的規(guī)模比較大，每一項資金流通，都涉及到成本管理，開發(fā)全過程的成本管理根據(jù)性質(zhì)可以分為兩部分，即：計劃與策劃階段；發(fā)包與施工階段，重點對其實行成本管理，提高成本規(guī)劃的準(zhǔn)確度，保障投資效益，盡量避免成本變動。3、開發(fā)全過程的協(xié)調(diào)管理協(xié)調(diào)管理屬于泛指項目，其在項目管理中，并沒有實質(zhì)的控制對象，而是對全過程，實行合理的協(xié)調(diào)，不論是對房地產(chǎn)開發(fā)的哪項環(huán)節(jié)，都要實行科學(xué)的控制措施，提高可控性，保持項目管理的控制界限，體現(xiàn)協(xié)調(diào)的效益性。針對不同的開發(fā)階段，實行不同的效益協(xié)調(diào)，根據(jù)項目管理的實際，體現(xiàn)邊際效益的優(yōu)勢，最終協(xié)調(diào)管理會逐漸實現(xiàn)成本價值。協(xié)調(diào)因素屬于項目管理

7、的必要部分，滲透整個開發(fā)過程，確保開發(fā)周期穩(wěn)定。4、開發(fā)全過程的進(jìn)度管理首先根據(jù)開發(fā)項目實行始端進(jìn)度準(zhǔn)備，例如：確定施工工期、跟進(jìn)施工總進(jìn)度、規(guī)劃項目計劃等，合理編制各項內(nèi)容，詳細(xì)研究開發(fā)進(jìn)度，確保進(jìn)度計劃的到位、合理，同時細(xì)化現(xiàn)場施工條件，做好進(jìn)度分析的工作；其次對設(shè)計階段實行進(jìn)度管理，控制設(shè)計階段的進(jìn)度，遵循設(shè)計原則，依照工程計劃進(jìn)行，嚴(yán)格杜絕工期混亂或進(jìn)度過度的現(xiàn)象，針對不符合常規(guī)的現(xiàn)象，實行控制干預(yù)，根據(jù)進(jìn)度實際，編制出圖，依照相關(guān)項目規(guī)定實行；最后是施工環(huán)節(jié)的進(jìn)度控制，施工階段的進(jìn)度受多方因素影響，如：人力、工藝、器械設(shè)備、環(huán)境等，而且其中參建單位比較多，較容易對施工造成 管理影響，

8、在對進(jìn)度進(jìn)行管理時，最先需要充分考慮影響因素，有效降低外界因素的干擾，對于將會及可能出現(xiàn)的影響 進(jìn)度的因素，提前做出準(zhǔn)備和預(yù)防，一旦出現(xiàn)進(jìn)度影響，及時加強對房地產(chǎn)施工的進(jìn)度管理，約束進(jìn)度行為，排除影響 因素。三、房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理的實施項目管理是實現(xiàn)主觀到客觀的轉(zhuǎn)化，利用主觀評價，分析房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，將其轉(zhuǎn)型為客觀控制，保障開發(fā)狀態(tài)的市場定位，項目管理的實施，需要遵循以下兩方面的實施思路：1、需求驅(qū)動 以客戶、市場的實際需求，作為項目管理的驅(qū)動因素，判斷并識別項目管理的目標(biāo)，圍繞實際目標(biāo)展開房地產(chǎn)開 發(fā)。例如：以開發(fā)全過程為項目管理的對象，提出建設(shè)性目 標(biāo)，提出控制途徑和實施方法，綜

9、合考慮目標(biāo)在項目管理中 的作用，提高開發(fā)的運作能力。2、虛擬管理 虛擬管理是項目管理的一種方法，利用計劃的方式，對開發(fā)全過程實行預(yù)先管理，發(fā)現(xiàn)管理中不合實際的關(guān)鍵點，重點改進(jìn)，主要是對開發(fā)全過程中的地域、模塊實現(xiàn)虛擬，確保項目管理的配置優(yōu)化。除此以外，增加管理技術(shù)，推進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)全過程的項目管理，呈現(xiàn)技術(shù)特性。結(jié)束語：房地產(chǎn)開發(fā)由于涉及多層次、全方位的管理內(nèi)容，導(dǎo)致其在項目管理的過程中，表現(xiàn)出復(fù)雜、繁瑣的特性，必須針對開發(fā)的全過程，實行項目的細(xì)致劃分，全面分析開發(fā)的各項環(huán)節(jié)，才可提高開發(fā)效益，避免開發(fā)過程潛在的安全、質(zhì)量、進(jìn)度及資金風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)面臨巨大的市場商機，同時也擔(dān)負(fù)極大的市場壓力，綜合市場因素，發(fā)揮項目管理的價值，是提高開發(fā)效益的必要條件。參考文獻(xiàn)1 劉院桂 .大型體育工程項目管理策劃研究D. 華南理工大學(xué) ,2012(45):25-27.2 徐楓 .大學(xué)科技園房地產(chǎn)建設(shè)運營