房屋及設施設備管理

1、第五章房屋及設施設備管理房屋及設備設施管理是指對物業(yè)共用設備設施和屬于房屋共用部位的日常運行維護和管理、大中小修及更新改造。 房屋及設備設施管理涉及面廣，技術含量高，關系到物業(yè)的正常運行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。第一節(jié)物業(yè)設施設備管理概述一、物業(yè)設施設備物業(yè)設施設備，是指房屋及附屬于房屋建筑業(yè)主共用的各類設施設備的總稱，它是構成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎與必要條件。物業(yè)設施設備主要分為：房屋與設施、強電系統(tǒng)、電梯升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。二、物業(yè)設施設備管理物業(yè)設施設備管理，是指物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合

2、同的約定和有關規(guī)定，運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋及各種設施、設備的使用、維護、保養(yǎng)、維修實施管理，保證房屋、設施、設備的正常使用，提高房屋、設施、設備的完好率，延長房屋、設施、設備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房屋、設施、設備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。（一）物業(yè)設施設備管理的目標物業(yè)設施設備管理在整個物業(yè)管理中處于非常重要的地位，它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術基礎。1用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設施設備，提高設施設備的利用率及完好率，是物業(yè)設施設備管理的根本目標具體為：保持設施、設備完好，滿足其使用功能；確保物業(yè)及使用人的安全；促進物業(yè)保值增值。2衡量

3、物業(yè)設施設備管理質(zhì)量的三個指標（ 1）房屋完好率，是指完好房屋與基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。（ 2）危房率，是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。（ 3）設備完好率，是指完好設施設備數(shù)量占全部設施設備總數(shù)量的百分率。3物業(yè)設施設備完好的基本標準結構與零部件完整齊全；設施設備運轉(zhuǎn)正常，滿足使用功能；設施設備技術資料及管理記錄齊全；設施、設備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；防水、防凍、保溫、防腐、安全、標識等措施完整有效。（二）物業(yè)設備管理的意義（ 1）良好的物業(yè)設施設備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。（ 2）良好的物業(yè)設施設備管理，是延長物業(yè)使用

4、年限、降低設備壽命周期費用、提高物業(yè)價值和使用價值、使物業(yè)保值增值的有效手段。（ 3）良好的物業(yè)設施設備管理是城市經(jīng)濟和社會管理及文明建設和發(fā)展的需要。（ 4）良好的物業(yè)設施設備管理能提高物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時也能促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。三、物業(yè)設施設備基礎管理（一）物業(yè)設施設備檔案管理物業(yè)設施設備檔案主要包括設備原始檔案，設備技術資料和政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、 條例、 規(guī)程、標準等強制性文件，以及設備運行、維修養(yǎng)護、修理改造的使用管理檔案。其目的在于實現(xiàn)規(guī)范管理，便于事后追溯，還可以作為管理的證據(jù)。1物業(yè)設施設備檔案的建立（ 1）新建物業(yè)項目設施

5、設備基礎管理檔案的建立。設施設備原始技術檔案的建立。設施設備原始技術資料收集，主要是在物業(yè)項目設施設備和系統(tǒng)承接查驗雙方交接時由交驗方提交的物業(yè)清單，物業(yè)竣工圖紙、竣工資料和技術資料，設備生產(chǎn)廠家的安裝、維護、使用說明書與合同書等。承接方應安排專人按有關規(guī)范和制度的規(guī)定進行分類整理建檔，永久保存；按借閱制度供查閱使用。設備基礎管理檔案的建立。設施設備的基礎管理檔案是隨設施設備同壽命保存的。它主要包括：房屋清單共用設施清單設備登記卡 設備清單設備臺賬設備卡等。其中：房屋清單和共用設施清單是按照物業(yè)承接查驗時接收的清單到現(xiàn)場進行核對、查驗確認后形成的。設備登記卡是在物業(yè)承接查驗時，依據(jù)設備的銘牌和

6、裝箱單的內(nèi)容進行填寫的，是設備的原始資料的真實反映。而設備清單是根據(jù)設備登記卡的信息制作的，它主要用于方便設備管理，如管理人員隨時查詢和編制維修保養(yǎng)計劃和機配件采購計劃時應用。設備臺賬是對于重要的一、二類設備進行動態(tài)管理，如電梯、高壓配電設備、空調(diào)的制冷主機、鍋爐、消防設備等。設備卡掛在（粘貼在）設備上的醒目位置，一臺設備一個卡。設備管理的相關法律、法規(guī)、規(guī)范與標準等強制性文件。（ 2）設施設備使用管理檔案。設施設備使用維護檔案。設施設備使用維護檔案的保存年限一般為35年，可定期處理。主要包括：設備運行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報告、維修保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)報告、設備完好率檢查評定、

7、設備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設備系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗報告等。設施設備修理、改造檔案。主要包括：設備、設施、系統(tǒng)的專項修理，大修、中修，改造計劃，實施合同，實施報告，驗收報告等。設施、設備報廢檔案。主要包括：設施、設備的報廢申請、評估、報廢記錄等。2物業(yè)設施設備檔案的管理原始檔案資料應統(tǒng)一編號，規(guī)范管理、分錄類歸檔、嚴格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復制供應；其他要求與物業(yè)檔案管理的規(guī)定一樣。設備檔案資料按每臺單機整理，存放在設備資料檔案內(nèi)，檔案編號與設備編號一致，按編號順序排列，定期進行登記和資料歸檔、更新，達到物業(yè)管理檔案管理標準要求。（二）實施標準化管理標準化管理是為設備管理職能的實

8、施提供共同的行為準則和標準，同時也是為設備的技術經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段。主要包括：在管理中導入ISO 9001、 14001、 18001 質(zhì)量、環(huán)境、健康安全國際標準管理體系，建立和完善各類物業(yè)管理標準，制定房屋、設備完好率標準等，完善物業(yè)設施設備管理的管理制度、操作規(guī)程與作業(yè)流程。（三）計劃管理，規(guī)范的設施設備管理必須遵循PDCA 循環(huán)法則，即：計劃、實施、檢查、總結提高。因此，計劃是保證各項工作達到標準的基礎，只有科學合理的計劃，才能保證管理目標的實現(xiàn)。物業(yè)設施設備管理的計劃內(nèi)容包括：專業(yè)技術人員作業(yè)安排計劃，即技術工人崗位作業(yè)安排表；各類專業(yè)設備運行計劃，如投入設備臺數(shù)、開機時間

9、、運行狀態(tài)參數(shù)、巡檢周期等；設備維修保養(yǎng)計劃，包括維保設備名稱、項目、內(nèi)容、標準、時間、資源、實施人等；設施設備大、中修，更新改造，報廢計劃；設備及物資采購計劃、資金應用計劃等。（四）專項對外專業(yè)委托分包管理隨著經(jīng)濟發(fā)展、科技進步，人們對生存環(huán)境的要求提高，物業(yè)項目配套的共用設施設備愈來愈全，科技含量愈來愈高，對管理者的要求亦隨之提高；加上社會專業(yè)化分工越來越細，物業(yè)管理用工成本逐年提高。為了實現(xiàn)高水平、最經(jīng)濟合理的管理目標，物業(yè)項目設施設備的專業(yè)化維修保養(yǎng)和大、中修改造，亦可以采用專項對外專業(yè)委托分包管理的方法，即對專項外委分包管理。（五）施工管理物業(yè)項目在管理中不可避免地會有工程施工，而任

10、何施工都會給業(yè)主和物業(yè)使用人帶來影響與干擾，并對物業(yè)服務質(zhì)量造成負面影響，因此，物業(yè)管理者要重視項目內(nèi)的施工管理。1施工許可管理包括： 任何單位需到物業(yè)項目內(nèi)進行施工，必須按規(guī)定辦理有關審批手續(xù)，并到物業(yè)管理處辦理施工登記手續(xù)，提交相關證件和資料。物業(yè)管理處應及時、全面地審核申請人和施工人員的證件和資料，必要時需征得相關業(yè)主或物業(yè)使用人同意，符合要求時才能辦理開工手續(xù)。雙方必須簽訂施工管理協(xié)議，規(guī)范施工管理。簽發(fā)施工入場證，包括：施工設備、材料、人員等。張貼施工公示，告知業(yè)主和物業(yè)使用人。2施工過程管理包括：嚴格按相關規(guī)定進行施工，認真履行管理協(xié)議，實現(xiàn)管理目標。采取有效措施，確保安全。施工區(qū)

11、域必須封閉隔離，文明施工，盡力避免干擾。施工現(xiàn)場明示施工單位、內(nèi)容、時間、要求、責任人、安全人、投訴方式、管理者等，以便聯(lián)系或投訴。定期或隨時進行施工監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。工程結束立即清理現(xiàn)場，恢復原狀。施工管理過程要全面記錄，歸檔保持。（六）安全管理物業(yè)設施設備的安全管理主要是建立健全安全管理制度，完善各類設施設備的安全操作規(guī)程和突發(fā)事件應急處理預案，強化管理及操作人員的專業(yè)培訓，提高全員的安全生產(chǎn)意識及應變能力，有效控制和減少設施設備故障，避免各類事故的發(fā)生，確保物業(yè)與使用人和物業(yè)服務人員的安全。安全管理主要包括：1建立完善安全管理制度 主要包括：設施設備使用管理制度，如值班制度、交接班

12、制度、巡查制度、崗位責任制、設備機房出入管理制度、消防設備管理制度、安防設備管理制度、電梯使用管理制度、高空作業(yè)管理制度等。2完善落實各類設備運行、維修安全操作過程主要包括：高低壓停、送電安全操作過程，高低壓倒閘安全操作過程，電氣設備巡檢規(guī)程，電梯運行操作規(guī)程，制冷機運行操作安全過程，空調(diào)機組安全操作規(guī)程，水泵運行操作規(guī)程，消防水泵試運行操作規(guī)程，送排風風機安全操作規(guī)程，燃煤、燃氣（油）、電鍋爐安全操作規(guī)程等設備運行安全操作規(guī)程，以及各類設備的維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程等。3建立完善各類設施設備突發(fā)事件的應急預案主要包括：突然停電、停水、停氣（汽）、停暖應急預案，水、汽、氣管道爆管泄漏應急預案，突發(fā)

13、設備事故、人身事故應急預案，自然災害突發(fā)應急預案，房屋安全突發(fā)應急預案等設施設備突發(fā)事件應急預案。4加強設備安全專業(yè)培訓，提高全體設施設備管理、操作員工的安全意識和應急處理能力做到人人都是安全員，個個關注房屋設施設備安全，推動全員安全管理，確保物業(yè)安全。5設施設備故障處理設施設備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時的狀態(tài)，稱為設施設備故障。設施設備故障管理包括：為了減少和消滅故障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法，控制故障的發(fā)生。6設施設備事故管理（ 1）設施設備事故及其類別。設施設備故障所造成的停機時間或修理費用達到規(guī)定限額

14、者為設施設備事故。其分類如下：一般事故，修理費用一般設備5005000元，重要設備i00010000元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）1030分時，為一般事故；重大事故，修理費用一般設備在5000元以上，重要設備 10000元以上，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）30 分以上時，為重大事故；特大事故，修理費用在10 萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時，為特大事故。（ 2）設施設備事故的性質(zhì)。由于人為原因造成的事故，稱責任事故；因設備的設計制造、維修質(zhì)量不良和安裝、調(diào)試不當引起的事故，稱質(zhì)量事故；因各種自然災害造成的事故，稱自然事故。（ 3）設施設備事故的調(diào)查分析及處理。設

15、施設備事故發(fā)生后，應立即切斷電源、水源、氣（汽）源，保護現(xiàn)場，逐級上報，及時進行調(diào)查、分析和處理。事故的分析要客觀、全面、實事求是。事故的處理要遵循“三不放過”的原則， 即： 事故原因分析不清不放過； 事故責任者和群眾未受到教育不放過； 沒有防范措施不放過。（ 4）設施設備事故報告及原始資料。發(fā)生設施設備事故的單位或部門應在三日內(nèi)認真填寫事故報告單，上報設施設備管理部門，并按有關規(guī)定逐級上報。事故處理和修復后應填寫記錄，計算維修費，與原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計上報。 第二節(jié)房屋共用部位、共用設施與場地管理一、房屋及共用設施、場地的種類與組成（一）房屋的種類與基本組成部分1房屋種類的劃分（ 1）按

16、房屋結構的類型和材料可分為：磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構；（ 2）按房屋承重受力方式可分為：墻承重結構、構架式承重結構、筒體結構或簡體框架結構承重及大空間結構承重等；（ 3）按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑（包括小高層、高層和超高層）；（4）按房屋的用途可分為：居住、商用、工業(yè)、辦公、公共和其他。2房屋的基本組成部分（1）主體結構基礎、承重構件（梁、柱、承重墻等）、非承重墻、屋面、樓地面等；（2）裝飾裝修門窗、內(nèi)外粉層、頂棚、細木裝飾、內(nèi)外飾材裝修等；（3）設施設備水衛(wèi)、電氣、暖通、空調(diào)、特殊設備（電梯）安防、消防、避雷、通信、有線電視、網(wǎng)絡等。（二）房屋

17、共用部位的組成一般包括：建筑物的基礎、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。（三）共用設施與場地一般包括：道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、 垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、 垃圾轉(zhuǎn)運設施、健身設施及物業(yè)服務用房等。二、房屋共用部位、共用設施與場地管理的內(nèi)容、方法與要求（一）房屋共用部位、共用設施與場地使用、維護的內(nèi)容、方法與要求（1）房屋共用部位、共用設施與場地的使用管理主要是通過物業(yè)使用說明書、管理規(guī)約及物業(yè)管理者

18、廣泛的 宣傳、溝通，使業(yè)主和物業(yè)使用人及物業(yè)管理、操作人員在充分了解房屋及設施設備使用方法的基礎上，正確使用 房屋和共用設施設備。（2）房屋共用部位、共用設施與場地巡檢、維護的內(nèi)容、方法與要求，見表 5-1。表5. 1房屋共用部位、共用設施與場地巡檢、維護的內(nèi)容、方法與要求序號嗔目周期內(nèi)容及要求方法1.結構1. 1地基基礎半年有足夠承載能力，無超過允許范圍 的不均勻沉降（肉眼觀察無明顯裂 縫）人工觀察、記錄，發(fā)現(xiàn)沉降和異常 現(xiàn)象，及時報告有 關部門查勘鑒定、修 繕1. 2承重構件： 梁、柱、墻、 板、屋架半年肉眼觀察承重構件，平直牢固，無 傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀 蝕1. 3非承重墻半年

19、磚墻平直完好，無風化破損1_4室囿半年不滲漏，防水層、隔熱層、保溫層 完好，積塵甚少，排水暢通，雨季 加強檢查人工觀察、記錄，清潔、維護，必要 時安排維修1. 5樓地面半年碎塊料向?qū)悠秸⑥趟榱?. 6地卜室頂板半年不滲漏，雨季加強檢查序號嗔目周期內(nèi)容及要求方法2.裝修2. 1室內(nèi)外飾材 地面每月地面平整，無破損，定期清洗、結 晶、打蠟人工觀察、記錄， 清潔、維護，必要 時維修2. 2室外墻面裝 而3個月完整牢固，無大量積塵、空鼓、剝 落、破損和裂縫2. 3室內(nèi)墻面裝 飾3個月完整牢固，無明顯積塵、破損、空 鼓和裂縫2. 4,窗（含防火1、窗）3個月完整無損，無積塵，開關靈活、嚴 密，玻璃、五

20、金齊全，油漆完好2. 5大花3個月完整，牢固，無破損、變形、下垂 脫落2. 6細木裝修3個月完整，牢固，油漆完好3.場地與景觀3. 1廣場地面每月地面平整，尢破損，排水順暢，設 施、標識完善人工觀察、記錄，清潔、維護，必要 時維修3. 2直路每月路面平整，無破損，排水順暢，設 施、標識完善3. 3博車場每月路面平整，無破損，排水順暢，設 施、標識完善3. 4景觀每月完整、美觀、清潔，設施、標識完 善3. 5:錄化長勢良好，無病蟲害，清潔，標識小差 l=r4.共用設施4. 1大門、圍欄 (墻)每月完整，無銹蝕、破損，標識完善人工觀察、記錄，清潔、維護，必要 時維修4. 2建身器材完整，無銹蝕、破

21、損、安全隱患， 標識完善4. 3公示、宣傳欄每周完整，無銹蝕、破損，標識完善， 內(nèi)容達標4. 4信報箱完整，無銹蝕、破損，標識完善4. 5垃圾箱(站)每周清潔、完整、無破損，標識完善(二)房屋主體結構的安全鑒定、房屋完好率評定(1)房屋主體結構的安全鑒定，是在物業(yè)管理過程中發(fā)現(xiàn)房屋主體結構安全隱患時，書面報告所在地房地產(chǎn) 安全管理機構，由其安排房屋主體結構安全鑒定部門，對房屋進行主體結構安全鑒定。(2)房屋完好率評定，是由物業(yè)管理處在每年的第四季度對房屋共用部位進行完好率評定。房屋完損等級的分類。根據(jù)各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損等級劃分為：完好房、基本完好

22、房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房五個等級。房屋完好率的評定計量：計算房屋完損等級，一律以建筑面積(平方米)為計量單位，評定時以幢為評定單 位。房屋完損等級評定標準。a.凡符合下列條件之一者可評為完好房：結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準。在裝修、設備 部分中有一二項完損程度符合基本完好的標準，其余符合完好標準。b.凡符合下列條件之一者可評為基本完好房：結構、裝修、設備部分各項完損程度符合基本完好標準。在裝 修、設備部分中有一二項完損程度符合一般損壞的標準，其余符合基本完好以上的標準。結構部分除基礎、承重構 件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項符合一般損壞標準，其余符合基本完

23、好以上標準。c.凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房：結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞的標準。在 裝修、設備部分中有一二項完損程度符合嚴重損壞標準，其余符合一般損壞以上的標準。結構部分除基礎、承重構 件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標準，其余符合一般損壞以上的標準。d.凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房：結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準。在結 構、裝修、設備部分中有少數(shù)項目完損程度符合一般損壞標準，其余符合嚴重損壞的標準。e.危房，是在物業(yè)管理單位申報所在地房屋主體結構安全鑒定部門進行安全鑒定后，認定為危房者，列為危 房，按規(guī)定進

24、行專業(yè)管理。(三)房屋的修理、修繕的內(nèi)容、方法與要求(1)房屋主體結構的所有修繕，由物業(yè)管理處根據(jù)房屋完好率評定時發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，上報房屋安全 主管部門進行房屋安全鑒定后，確需進行修繕的，應及時報告業(yè)主或業(yè)主委員會，征得法規(guī)規(guī)定的業(yè)主同意后，動 用住宅專項維修資金，聘請具有專業(yè)資質(zhì)的單位進行修繕。修繕后經(jīng)房屋安全主管部門鑒定，達到房屋主體結構安 全標準，消除危險房。(2)房屋共用部位及場地的一般性維修，包括裝飾裝修、共用設施與場地，由物業(yè)管理處隨時安排，及時修 理完善。而達到大、中修標準的修理，同樣要書面報告業(yè)主或業(yè)主委員會，征得法規(guī)規(guī)定的業(yè)主同意后，申請動用 住宅專項維修資金，聘請具有

25、專業(yè)資質(zhì)的單位進行修理。修理后，保證房屋、共用部位、共用設施與場地達到完好 或基本完好標準。三、房屋共用部位、共用設施與場地管理的注意事項(1)要通過物業(yè)管理的日常巡視，及時發(fā)現(xiàn)房屋使用中的問題，隨時安排維修保養(yǎng)，確保使用功能及安全。(2)遇到災害天氣，要加強管理，災害過后，要進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時安排解決。(3)出現(xiàn)安全隱患，要采取有效防范措施，保護業(yè)主與物業(yè)使用人及員工人員的安全。(4)特別專業(yè)的問題，要及時報告，求得主管部門的支持。第三節(jié)共用設備管理一、共用設備的分類與組成共同設備的分類與組成見表5-2。表5-2物業(yè)共用設備專業(yè)分類與組成表序號專業(yè)系 統(tǒng)種類組成1強電系 統(tǒng)高壓與低壓

26、，單回路與多回路， 有、無自備電源，長期或短期供 用電高低壓供配電（高低壓配電柜、 電 力變壓器、電容柜、控制柜）、動 力（電動機、控制柜）、照明、避 雷等設施設備2電梯與 升降系 統(tǒng)客梯、貨梯及客貨梯，直流梯、 交流梯或液壓梯，超高速、高速、 中速、慢速電梯，單控或集選控 電梯，垂直梯或自動扶梯，升降 機曳引系統(tǒng)、導向系統(tǒng)、電力拖動系 統(tǒng)、電氣控制系統(tǒng)、轎廂、門系統(tǒng)、 重量平衡系統(tǒng)、安全保護系統(tǒng)，以 及機房、井道、基坑等序號專業(yè)系 統(tǒng)種類組成3空調(diào)系 統(tǒng)工藝空調(diào)及舒適性空調(diào)，中央空 調(diào)（集中式、半集中式）或分散 式空調(diào)，全空氣式、全水式或空 氣一水式空調(diào)等；蒸汽壓縮式制 冷或吸收式制冷制冷機

27、組（冷水機組、冷溫水機組、 熱泵機組）、鍋爐（燃煤、燃氣、 電鍋爐）、換熱器（板式、容積式）、 空調(diào)機組（新風機組、風機盤管、 通風機）、循劃、泉、冷卻塔、水處 理4給排水 系統(tǒng)生活、生產(chǎn)及消防給水，市政管 網(wǎng)直供或二次加壓供水，分層供 水，分質(zhì)供水，循環(huán)供水（熱水、 冷卻水、工藝供水）等水箱、水池、水泵、組合式供水設 備（氣壓罐組合、變頻泵組合、無 負壓供水）、熱水器、中水設施設 備、游泳池水處理設備、排水設備5消防系 統(tǒng)消火栓加疏散通道消防系統(tǒng)（室 外），消火栓加滅火器消防系統(tǒng)（低多層），高層建筑消防系統(tǒng)， 包括：火災自動報警與聯(lián)動控制 系統(tǒng)、水滅火系統(tǒng)（消火栓、噴 淋）、送風排煙系統(tǒng)、疏

28、散指示、 消防廣播、電梯迫降、防火隔離、 氣體滅火、滅火器等消防水池、水箱、水泵（消火栓泵、 噴淋泵、穩(wěn)壓泉）、消火栓、噴淋 頭、報警組閥、消防接合器、消防 風機（正壓送風、排煙）、防火閥、 排煙閥、火災報警器（感煙、感溫 等）、火災自動報警與聯(lián)動控制器、 分區(qū)隔離、疏散通道、消防廣播、 安全標識、氣體滅火系統(tǒng)、滅火器、 消防專用工具、防護器具等6弱電系 統(tǒng)只設安防監(jiān)控系統(tǒng)（多層住宅）， 安防、消防監(jiān)控系統(tǒng)（普通高層 住宅）智能建筑，包括：安防、 消防、樓宇自控、辦公自動化、 通信網(wǎng)絡、有線電視、車場自動 化、綜合布線等，智慧化建筑， 增設物聯(lián)網(wǎng)、云計算等工作站（中央控制器、顯示器、計 算機、

29、打印機、備用電源），網(wǎng)絡 控制器，現(xiàn)場控制器（DDC ）,末 端設備（控制器、傳感器、報警器、 攝像機、遠紅外投影、巡更器、對 講門禁，執(zhí)行機構）二、共用設備管理的內(nèi)容、方法與要求（一）共用設備的使用與運行管理1 .使用與運行管理概述物業(yè)設施設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技術運行管理和物業(yè)設備經(jīng)濟運行管理兩部分。應確保設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài)，確保安全運行，滿足用戶需求。針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可 行的操作規(guī)程和運行方案。設備的運行經(jīng)濟管理，包括能源消耗的經(jīng)濟核算、操作人員的配置和維修費用的管理。2合理使用設備（1）合理配置設備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設備性能，

30、科學配置設備臺數(shù)，編制科學合理的運行方案和開關機時問，保證設備運行高效率。（2）合理配置人員：根據(jù)設備數(shù)量、技術操作復雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合理配置和調(diào)整操作及維修人員。（3）為設備提供良好的工作條件，如：機房、操作間、值班室、照明、通風、空調(diào)、通道等。（4）建立健全管理制度，如：責任制、規(guī)程、程序、維修保養(yǎng)手冊、作業(yè)指導書、應急預案等。3設備投入使用前的準備工作主要是：管理制度、技術資料的編制；管理、操作、維修人員的培訓，合格上崗；能源、安全裝置齊全；備件、附件、工具齊全；全面檢查設備安裝精度、性能完全達到標準；清理現(xiàn)場環(huán)境。4設備使用守則定人、定崗、定機，憑證上崗操作；建立

31、交接班制度，制定各項規(guī)程；建立設備的“三好 ”（管好、用好、維護好設備） 、 “四會 ”（會使用、會維護保養(yǎng)、會檢查、會排除故障）、 “五項紀律”（憑證使用設備，遵守安全規(guī)程；保持設備清潔，并按規(guī)定維護、潤滑；遵守各項規(guī)章制度；管好工具、零、附件，不得丟失；發(fā)現(xiàn)異常，及時排除或報告） 。5設施設備的巡檢設施設備的巡檢就是對設施設備有針對性的檢查。設施設備巡檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設施設備的巡檢包括日常巡檢及計劃巡檢。（ 1）設備的日常巡檢由操作人員隨機檢查、調(diào)整、維護。日常巡檢內(nèi)容主要包括：運行狀況及參數(shù)；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運行中經(jīng)常要

32、求調(diào)整的部位；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。設備的調(diào)整是隨機操作人員根據(jù)設備運行負荷及狀態(tài)的變化，及時調(diào)整運行參數(shù)，保證設備始終處于最佳的運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障或隱患，立即排除后報告；避免事故發(fā)生。設備的日常維護是由隨機操作人員隨時進行的，如：清掃、潤滑及機房環(huán)境等，維護良好的文明生產(chǎn)環(huán)境。（ 2）設備的計劃巡檢，一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行。計劃巡檢內(nèi)容主要有：記錄設備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；需更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時間；安排檢修計劃。（二）共用設備的潤滑與診斷1設備的潤滑管理設備潤滑，是指將具有潤滑性能的物質(zhì)施人機器中做相對運動的零件接觸面上，以減少接觸表

33、面的摩擦、降低磨損的技術方式。（ 1）潤滑管理的意義。機械設備在使用過程中，磨損是機械設備失效最主要的原因之一。保持其良好的潤滑條件是其正常運轉(zhuǎn)的基本條件。設備潤滑是設備管理和維護工作中極其重要的組成部分和關鍵環(huán)節(jié)。合理的潤滑設備，可以使設備經(jīng)常處于良好的潤滑狀態(tài)。相反，設備潤滑不良，導致設備出現(xiàn)故障，甚至破壞設備的精度和性能。搞好設備潤滑的關鍵是抓好設備潤滑的管理工作。設備潤滑管理是對在用的設備，按技術規(guī)范的要求，正確選用潤滑材料，并按規(guī)定的潤滑時間、部位、數(shù)量進行潤滑。搞好設備潤滑管理就能保證維持設備正常運轉(zhuǎn)，防止事故發(fā)生，降低維修費用；降低摩擦阻力，改善摩擦條件，提高傳動效率，節(jié)約能源；

34、減少機件磨損，延長設備使用壽命；減少腐蝕，減輕振動，降低溫度，防止拉傷和咬合，提高設備的可靠性。（ 2）潤滑管理的任務。潤滑管理的基本任務是建立設備潤滑管理制度和工作細則，擬定潤滑人員的職責；搜集潤滑技術、管理資料，建立潤滑技術檔案，編制潤滑卡片，指導操作工和潤滑工搞好潤滑工作；定單臺設備潤滑材料及其消耗定額，及時編制潤滑材料計劃；檢查潤滑材料的采購質(zhì)量，做好潤滑材料的進庫、保管、發(fā)放的管理工作；編制設備定期換油計劃，并做好廢油的回收、利用工作；檢查設備潤滑情況，及時解決存在的問題，更換缺損的潤滑元件、裝置、加油工具和用具，改進潤滑方法；采用積極措施，防止和治理設備漏油；做好員工的技術培訓，提

35、高潤滑技術水平。貫徹潤滑的“五定 ”原則， 總結推廣和學習應用先進的潤滑技術和經(jīng)驗，以實現(xiàn)設備潤滑的科學管理。潤滑 “五定管理 ”是：定點、定質(zhì)、定量、定期、定人。具體要規(guī)定哪臺設備、哪個部位、用什么油、加油（換油）周期多長、用什么加油裝置、由誰負責等。潤滑的“三過濾” ，亦稱三級過濾，即：入庫過濾、發(fā)放過濾、加油過濾。2設施設備的診斷（1）設備狀態(tài)監(jiān)測及診斷技術的定義。設備狀態(tài)監(jiān)測，指利用人的感官、簡單工具和儀器，對設備工作中的溫度、壓力、電流、轉(zhuǎn)速、振幅、聲音、 工作性能的變化進行觀察和測定。設備故障診斷技術，指在設備運行中或基本不拆卸的情況下，掌握設備運行狀況，判定故障產(chǎn)生的原因、部位，

36、預測、預報設備未來狀態(tài)的一門技術。它是預防維修的基礎。（2）設備診斷技術的重要作用。可以監(jiān)測設備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故發(fā)生；建立維修標準，開展預知維修和改善性維修， 較科學地確定設備維修間隔期限和內(nèi)容；預測零件壽命，搞好備件儲備和管理；根據(jù)故障診斷信息，評價設備先天 質(zhì)量，為改進設備的設計、制造、安裝工作和提高換代產(chǎn)品的質(zhì)量提供依據(jù)。（3）設備診斷工作的開展。設備診斷工作與設備綜合管理的關系：要根據(jù)設備綜合管理的理論把設備全生命周期作為診斷技術應用的范圍。必須發(fā)揮全系統(tǒng)的作用， 把企業(yè)全部有關技術力量組織起來，把收集的數(shù)據(jù)儲存起來， 對故障和異常作出診斷，搞好設備壽命周期各個環(huán)

37、節(jié)的管理工作。設備診斷工作開展步驟：全面搞清企業(yè)設備的狀況。包括：性能、結構、工作能力、工作條件、使用狀態(tài)、重要程度等。確定全部需要監(jiān)測和診斷的設備，如重要關鍵設備，故障停機影響、損失大的設備。要先試點，總結經(jīng)驗后 逐漸推廣。確定需監(jiān)測設備的監(jiān)測點、測定參數(shù)和基準值及監(jiān)測周期（連續(xù)、間斷、間隔時間，如一月、一周、一日等）。根據(jù)監(jiān)測及診斷的內(nèi)容，確定監(jiān)測的方法及結構，選擇合適的方法和儀器。建立組織架構和人工、電腦系統(tǒng)，制定記錄報表、管理程序及責任制等。培訓人員，使管理與操作人員都了解設備性能、結構、監(jiān)測技術、故障分析及信號處理技術，檢測儀器的使 用、維護保養(yǎng)等。不斷總結經(jīng)驗，鞏固成果找出規(guī)律，摸

38、清機理。進行可靠性研究，逐漸提高設備診斷技術水平。（三）物業(yè)共用設備維修保養(yǎng)管理1.物業(yè)共用設備維修養(yǎng)護概述設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力 異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會引發(fā)事故。設備維修養(yǎng)護方式主要通過清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查等方式對設施設備進行日常護理，以維持設備的性能和技術狀況。要求達到：清潔、整齊、潤滑良好、安全”。對長時期運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。設備維修養(yǎng)護的內(nèi)容包括：日l常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護檢查等。日常維護保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由

39、操作工完成；一級保養(yǎng)，以操作工為主，維修工協(xié)助；二級保養(yǎng)，以 維修工為主，操作工協(xié)助。設備的維護保養(yǎng)一定要按設備維修保養(yǎng)手冊實施，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。特種設備的 維修保養(yǎng)必須嚴格執(zhí)行國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，確保其安全、正常運行和使用。設備管理和使用部門要制定設 備保養(yǎng)的考核制度，并嚴格檢查考核。2 .物業(yè)設備的計劃檢修性維修保養(yǎng)對在用設備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃巡檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃， 對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修性維修保養(yǎng)。按計劃實行預防性維修保養(yǎng)，可以在設備發(fā)生故障之前就對 其進行修理，使設備一直處于完好能用狀態(tài)。根據(jù)月度維修保養(yǎng)計劃，下達

40、設備維修保養(yǎng)任務單（表5 3）,按標準對設備進行維修保養(yǎng)。通過科學有效的維修保養(yǎng)，可以保持設施設備良好的技術狀態(tài)，使設備安全、高效運行， 提高設備的運行效率，最大限度地滿足用戶需求；還可以有效延長設備大、中修周期，甚至可以避免設備大修，從 而最大限度地降低設備壽命周期費用，為業(yè)主創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會價值。表5-3設備維修保養(yǎng)任務（記錄）單下達人：下達時間：受理人： N0:維修保養(yǎng)內(nèi)容：工程地點：時間進度要求：維修保養(yǎng)記錄日期:維修保養(yǎng)人員:驗收意見驗收負責人：日期：（四）物業(yè)共用設備的大、中修管理1設備維修方式設備維修方式具有維修策略的含義?，F(xiàn)代設備管理強調(diào)對各類設

41、備采用不同的維修方式，就是強調(diào)設備維修應遵循設備物質(zhì)運動的客觀規(guī)律，在保證使用的前提下，合理利用維修資源，達到壽命周期費用最經(jīng)濟的目的。（ 1）事后維修。事后維修就是對一些設備，不將其列入預防性維修計劃，發(fā)生故障后或性能、精度降低到不能滿足使用要求時再進行修理，即“壞了再修”。這種維修方式可以發(fā)揮主要零部件的最大壽命，使維修經(jīng)濟陛好。作為一種維修策略，不同于傳統(tǒng)的壞了再修。它不適用于對使用影響較大的設備，而適用于下列設備：一是對故障停機不會影響正常使用的設備；二是利用率低或有備用的設備；三是修理技術不復雜又能提供備件的設備。如：空調(diào)系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)中所用的“一運兩備（或多備） ”的水泵等設備。

42、（2）預防維修。為防止設備性能、精度劣化或為了降低設備故障率，按事先規(guī)定的修理計劃和技術要求進行的修理活動，稱為預防維修。對重點和主要設備進行預防維修，是貫徹設備維修“預防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式：一是定期維修，是在規(guī)定時間的基礎上執(zhí)行預防維修活動，具有周期性特點；二是狀態(tài)監(jiān)測維修，是以設備技術狀態(tài)為基礎，按實際需要進行修理的預防維修方式。（3）改善維修。是為消除設備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對設備局部結構或零件設計加以改進，結合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。2設備修理的類別（ 1）大修。大修是設備基準零件磨損嚴重，主要精度、性能大部分喪失，必須進行全面修理，才能

43、恢復其效能時使用的一種修理方式。設備大修的內(nèi)容包括：對設備進行全部解體、清洗，修理基準件，更換或修復磨損件；全部研刮或磨削導軌面；修理、 調(diào)整設備的電氣系統(tǒng)；重新按標準組裝，檢測； 修復設備的附件以及翻新設備外觀；重新按標準加入工質(zhì)、潤滑油；進行整體測定、試車。（2）中修。介于設備大修與小修之間的修理。內(nèi)容包括：對設備進行局部解體，更換或修復磨損件；修理、調(diào)整設備的電氣系統(tǒng)；重新按標準組裝，檢測； 修復設備的附件以及修復設備外觀；重新按標準加人工質(zhì)、潤滑油；進行整體測定、試車。（3）項修。項目修理是對設備精度、性能的劣化缺陷進行針對性的局部修理。（4）小修。設備的小修是工作量最小的一種計劃修理

44、。3修理周期和修理周期結構修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間。修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。修理周期結構指在一個修理周期內(nèi)應采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。4備品配件的管理運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低設備的技術性能，需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。備品配件管理工作的目的是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。（五）共用設備更新改造管理1設備的磨損及其補償設備的有形磨損是指機器設備在使用（閑置）過程中發(fā)生的實質(zhì)磨損或

45、損失，稱為有形磨損或物質(zhì)磨損。設備的無形磨損，也稱經(jīng)濟磨損，是指設備在使用（閑置）過程中因技術進步而造成的價值降低、技術落后、高耗能污染等喪失使用價值的情況。設備磨損的補償方式包括有形磨損的補償和無形磨損的補償。2物業(yè)設備的更新物業(yè)設備更新的意義包括：設備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件；設備更新是實現(xiàn)物業(yè)設備高效、安全、節(jié)能的重要途徑；設備更新是物業(yè)保值增值的物質(zhì)基礎。設備更新的原則：應圍繞物業(yè)的使用價值；應采用新技術、新工藝、新材料，符合節(jié)能、環(huán)保的要求；要進行經(jīng)濟論證，確保經(jīng)濟效益。3物業(yè)設備技術改造更新改造是指應用現(xiàn)代科學技術成就和先進經(jīng)驗，改變現(xiàn)有設備的結構，裝上或更換新部件、新裝置

46、，以補償設備的無形和有形磨損。更新改造的特點是針對性強、經(jīng)濟型好和現(xiàn)實性大。（六）共用設備完好率評定1設備完好分類（ 1）完好設施設備。設施設備現(xiàn)狀和運行情況完全符合設施設備完好標準為完好設施設備。（2）基本完好設施設備。設施設備現(xiàn)狀和運行情況有一項達不到完好標準或有23項比較小的隱患，但不影響使用的為基本完好設施設備。（ 3）不完好設施設備。設施設備現(xiàn)狀和運行情況有兩項及以上達不到完好標準或只有一項達不到標準并影響正常使用的設施設備為不完好設施設備。2設施設備完好率評定方法物業(yè)管理處每半年對所轄設施設備進行自查和完好率進行統(tǒng)計，將統(tǒng)計結果填入設備完好率評定表，并依下列公式計算出管理處設施設備

47、完好率：設施設備完好率=（完好設施設備臺數(shù)+基本完好設施設備臺數(shù)）一管理處設施設備總臺數(shù) X100%三、幾種典型共用設備管理的內(nèi)容、方法、要求及注意事項（一）強電系統(tǒng)設備管理的內(nèi)容、方法、要求強電系統(tǒng)設備管理分為：高低壓變配電設備管理、動力照明設備管理和避雷設備管理三個部分。1高低壓變配電設備管理高低壓變配電設備管理主要是運行管理、維修保養(yǎng)和定期檢測，確保安全供用電，滿足用戶需求。（ 1）高低壓變配電室要建立24 小時值班制度，配備合格的專業(yè)工程技術人員和相應數(shù)量的操作工和維修工；（ 2）制定嚴格的運行制度及安全操作規(guī)程，并認真執(zhí)行，根據(jù)季節(jié)和用戶用電負荷變化，編制科學合理的運行方案，實現(xiàn)經(jīng)濟

48、運行；（ 3）配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗品，并建立零配件供應渠道和供應商名冊；（ 4）建立供配電系統(tǒng)技術檔案；（ 5）建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應當進行用電負荷計算，進行合理的負荷分配，盡可能保障三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供、用電；（ 6）定時進行設備巡檢，記錄設備運行狀態(tài)參數(shù)，必要時及時調(diào)整，隨時排除設備故障，確保設備安全、合理運行；（ 7）與上級供電單位保持聯(lián)系，及時溝通信息；（ 8）定期對用電計量儀表進行檢查與校驗，確保用電計量單位的準確性，隨時進行用電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電計劃工作；（ 9）建立火警、水災、臺風、地震等

49、災害時的供電預防措施；（ 10）按規(guī)定對供配電設備、機房進行整理、整頓、清掃，始終保持整潔衛(wèi)生；（ 11）搞好機房的通風、照明、防水、防鼠、防火、門窗、鎖具、非工作人員出入登記管理；（ 12）有計劃地對設備進行維修保養(yǎng)，保證設備清潔、完好、達標；（ 13）定期對高低壓變配電設備、工具、防護用品進行檢驗和校驗，確保其絕緣等級、接地電阻與防雷達到標準；（ 14）重視電容補償，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量，提高電網(wǎng)效率；（ 15）限電、停電要提前通知用戶，以便做出安排；（ 16）做好節(jié)約用電工作，降低損耗；（ 17）進行公共用電的測量和統(tǒng)計工作，為物業(yè)服務費的計算和收取提供依據(jù)。2動力、照明設備管理（

50、 1）建立動力、照明設備管理制度，包括：使用、巡檢、維修保養(yǎng)、安全管理制度及安全操作規(guī)程；（ 2）按規(guī)定進行動力、照明設備巡檢、清掃、調(diào)整，保證設備處于良好的使用狀態(tài)；（ 3）按計劃做好動力、照明配電柜、控制柜的維修保養(yǎng)，包括：清掃、緊固、調(diào)整、電氣元件的檢測，保證設備完好；（ 4）按規(guī)定進行各類設備的電動機的維修保養(yǎng)，包括：清掃、緊固、調(diào)整、三相電流及絕緣和溫度的檢測，保證各項指標符合規(guī)定；（ 5）隨時或定期進行照明線路、燈具的檢查、維修，維持良好的照明環(huán)境及設備完好率。3避雷設施設備管理（ 1）完善避雷設施設備管理制度，進行規(guī)范管理；（ 2）定期進行避雷設施設備的巡檢，發(fā)現(xiàn)問題，及時安排解

51、決；（ 3）定期對避雷設施設備進行維修保養(yǎng)，包括：緊固、防腐油漆、接地電阻檢測，保證設施設備完好；（ 4）按規(guī)定申請避雷系統(tǒng)專業(yè)檢測，確保達到標準。（二） 電梯與升降系統(tǒng)設備管理的內(nèi)容、方法、 要求電梯按中華人民共和國特種設備安全法（以下簡稱特種設備安全法規(guī)定，納入其管理范圍，因此，物業(yè)管理單位必須依法管理。1電梯管理（ 1）特種設備使用單位應當使用取得許可生產(chǎn)并經(jīng)檢驗合格的特種設備。禁止使用國家明令淘汰和已經(jīng)報廢的特種設備。（ 2）特種設備使用單位應當在特種設備投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，向負責特種設備安全監(jiān)督管理的部門辦理使用登記，取得使用登記證書。登記標志應當置于該特種設備的顯著

52、位置。（ 3）特種設備使用單位應當建立崗位責任、隱患治理、應急救援等安全管理制度，制定操作規(guī)程，保證特種設備安全運行。（ 4）特種設備使用單位應當建立特種設備安全技術檔案。安全技術檔案應當包括以下內(nèi)容：特種設備的設計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護保養(yǎng)說明、監(jiān)督檢驗證明等相關技術資料和文件；特種設備的定期檢驗和定期自行檢查記錄；特種設備的日常使用狀況記錄；特種設備及其附屬儀器儀表的維護保養(yǎng)記錄；特種設備的運行故障和事故記錄。（ 5）電梯、客運索道、大型游樂設施等為公眾提供服務的特種設備的運營使用單位，應當對特種設備的使用安全負責，設置特種設備安全管理機構或者配備專職的特種設備安全管理人員

53、；其他特種設備使用單位，應當根據(jù)情況設置特種設備安全管理機構或者配備專職、兼職的特種設備安全管理人員。（ 6）特種設備的使用應當具有規(guī)定的安全距離、安全防護措施。與特種設備安全相關的建筑物、附屬設施，應當符合有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定。（ 7）特種設備屬于共有的，共有人可以委托物業(yè)服務單位或者其他管理人管理特種設備，受托人履行本法規(guī)定的特種設備使用單位的義務，承擔相應責任。共有人未委托的，由共有人或者實際管理人履行管理義務，承擔相應責任。（ 8）特種設備使用單位應當對其使用的特種設備進行經(jīng)常性維護保養(yǎng)和定期自行檢查，并作出記錄。特種設備使用單位應當對其使用的特種設備的安全附件、安全保護裝置進行定

54、期校驗、檢修，并作出記錄。（ 9）特種設備使用單位應當按照安全技術規(guī)范的要求，在檢驗合格有效期屆滿前一個月向特種設備檢驗機構提出定期檢驗要求。特種設備檢驗機構接到定期檢驗要求后，應當按照安全技術規(guī)范的要求及時進行安全性能檢驗。特種設備使用單位應當將定期檢驗標志置于該特種設備的顯著位置。未經(jīng)定期檢驗或者檢驗不合格的特種設備，不得繼續(xù)使用。（ 10） 特種設備安全管理人員應當對特種設備使用狀況進行經(jīng)常性檢查，發(fā)現(xiàn)問題應當立即處理；情況緊急時，可以決定停止使用特種設備并及時報告本單位有關負責人。特種設備作業(yè)人員在作業(yè)過程中發(fā)現(xiàn)事故隱患或者其他不安全因素，應當立即向特種設備安全管理人員和單位有關負責人

55、報告；特種設備運行不正常時，特種設備作業(yè)人員應當按照操作規(guī)程采取有效措施保證安全。（ 11）特種設備出現(xiàn)故障或者發(fā)生異常情況，特種設備使用單位應當對其進行全面檢查，消除事故隱患，方可繼續(xù)使用。（ 12）客運索道、大型游樂設施在每日投入使用前，其運營使用單位應當進行試運行和例行安全檢查，并對安全附件和安全保護裝置進行檢查確認。電梯、客運索道、大型游樂設施的運營使用單位應當將電梯、客運索道、大型游樂設施的安全使用說明、安全注意事項和警示標志置于易于為乘客注意的顯著位置。公眾乘坐或者操作電梯、客運索道、大型游樂設施，應當遵守安全使用說明和安全注意事項的要求，服從有關工作人員的管理和指揮；遇有運行不正常時，應當按照安全指引，有序撤離。（ 13）電梯的維護保養(yǎng)應當由電梯制造單位或者依照本法取得許可的安裝、改造、修理單位進行。電梯的維護保養(yǎng)單位應當在維護保養(yǎng)中嚴格執(zhí)行安全技術規(guī)范的要求，保證其維護保養(yǎng)的電梯的安全性能，并負責落實現(xiàn)場安全防護措施，保證施工安全。電梯的維護保養(yǎng)單位應當對其維護保養(yǎng)的電梯的安全性能負責；接到故障通知后，應當立即趕赴現(xiàn)場，并采取必要的應急救援措施。（ 14）電梯投入使用后，電梯制造單位應當對其