33個(gè)建設(shè)工程與房地產(chǎn)案例裁判觀點(diǎn)集成

1、33個(gè)建設(shè)工程與房地產(chǎn)案例裁判觀點(diǎn)集成閱讀提示：民事審判指導(dǎo)與參考自第34輯開始每期均刊登案例，并由最高法院法官撰稿表述裁判觀點(diǎn)，具有較高參考價(jià)值。作者整理時(shí)就相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了簡(jiǎn)化。本文原發(fā)金匯人律所微信公眾號(hào)JHR,ID:JHRSXHS。01.應(yīng)當(dāng)按照合同約定的內(nèi)容、方式結(jié)算工程款|第34輯案情摘要2002年，甲公司與乙公司簽訂了建設(shè)工程施工合同，約定甲公司為乙公司城建新發(fā)大廈，施工范圍框架18層，包括土建、水、電、暖、衛(wèi)、電氣工程，包工包料，施工面積20000平方米，工程總價(jià)款暫定1900萬(wàn)元。合同約定建筑材料漲跌幅在市場(chǎng)平均價(jià)格20%以內(nèi)的不調(diào)整，圖紙范圍內(nèi)的涉及變更可調(diào)工程價(jià)，但是幅度不

2、超過200萬(wàn)元。合同還約定工程款支付進(jìn)度，約定逾期竣工按每日2000元支付違約金。合同簽訂后，甲方施工，將部分項(xiàng)目分包，同時(shí)由于施工設(shè)計(jì)圖紙與雙方簽訂圖紙不一致，調(diào)整為按照施工設(shè)計(jì)圖紙施工，增加兩層，對(duì)支撐部分進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整造價(jià)280萬(wàn)元。2003年5月1日，該工程經(jīng)甲公司、乙公司及設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、規(guī)劃單位驗(yàn)收合同。甲方于2003年5月2日向乙公司申報(bào)了工程結(jié)算報(bào)告，造價(jià)為2500萬(wàn)元。乙不予答復(fù)，甲于2003年8月2日出函，要求乙自收到函件后28日內(nèi)予以回復(fù)，否則認(rèn)為認(rèn)可結(jié)算報(bào)告，乙收發(fā)室簽署文件并加蓋了公章。乙支付了1900萬(wàn)元。甲訴至法院要求乙支付600萬(wàn)元工程款及利息。乙答辯要求甲

3、按照合同約定支付逾期竣工的違約金，且甲方結(jié)算中存在大量不實(shí)材料，要求審計(jì)。法院處理一審法院認(rèn)為乙公司簽署甲公司函件，認(rèn)可28日內(nèi)不回復(fù)視為同意結(jié)算報(bào)告，工程款總額為2500萬(wàn)元，判決乙公司支付工程款600萬(wàn)元及利息和違約金的訴訟請(qǐng)求。乙公司要求甲公司支付逾期竣工違約金屬于反訴，未提出反訴的，不予支持。雙方未上訴。最高法院民一庭意見合同約定固定總價(jià)方式結(jié)算工程款，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的不同風(fēng)險(xiǎn)范圍，可以或者不能調(diào)整工程價(jià)款。因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致超出合同約定風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)的工程量或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)變化，應(yīng)按照司法解釋規(guī)定據(jù)實(shí)結(jié)算，當(dāng)事人另有約定的除外。發(fā)包人未在合同約定的審定期限審價(jià)，視為認(rèn)可施工人的報(bào)價(jià)；合同約定，

4、既可以體現(xiàn)在施工合同中，也可以在履約甚至結(jié)算階段做出。02.財(cái)政評(píng)審中心做出的審核結(jié)論原則上不能作為工程結(jié)算依據(jù)|第34輯案情摘要2003年，甲方公司經(jīng)招投標(biāo)承建某隧洞工程，與乙開發(fā)公司簽訂建設(shè)工程施工合同，對(duì)造價(jià)、支付、違約責(zé)任等做了約定。2006年4月工程驗(yàn)收合格，甲公司核算工程總價(jià)1800萬(wàn)元，乙公司已經(jīng)支付1450萬(wàn)元，尚欠350萬(wàn)元。監(jiān)理公司出具復(fù)核意見認(rèn)定工程總價(jià)1730萬(wàn)元，發(fā)包人工程代表審核大部分均予以確認(rèn)，工程調(diào)整為1700萬(wàn)元。因乙方不予支付工程款，甲方提出訴訟，要求支付300萬(wàn)元及利息。乙方辯稱根據(jù)財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)（結(jié)）算竣工決算審查工作的通知，本案須經(jīng)市財(cái)政評(píng)審中心

5、審核，應(yīng)當(dāng)以審核結(jié)論為準(zhǔn)。市財(cái)政評(píng)審中心審核情況為送審1800萬(wàn)元，審核結(jié)論1500萬(wàn)元法院處理一審支持乙公司的辯稱，判決支付50萬(wàn)元及利息，二審依法改判乙公司支付250萬(wàn)元及利息。最高法院民一庭意見財(cái)政部門對(duì)財(cái)政投資資金的評(píng)定審核，是國(guó)家對(duì)建設(shè)單位基本建設(shè)資金的管理監(jiān)督，不影響建設(shè)單位與承建單位之間簽訂的合同效力及履行。但是建設(shè)合同中明確約定財(cái)政部門對(duì)財(cái)政投資的審核結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)的，審核結(jié)論應(yīng)當(dāng)作為結(jié)算的依據(jù)。03.房地產(chǎn)公司預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任I第34輯案情摘要1999年8月，李某與開發(fā)公司簽訂一份預(yù)售合同，約定李某購(gòu)買商品房一套，房?jī)r(jià)183

6、萬(wàn)元，交房日期為2001年5月，但是未就管道鋪設(shè)進(jìn)行約定。合同簽訂后李某按約定支付了全部房款。2001年1月，開發(fā)公司通知李某，房屋中有管道通過，裝修進(jìn)行了局部處理，不影響使用和美觀。李某接函后表示反對(duì)并要求拆除。后開發(fā)公司交付了房產(chǎn)。2002年3月李某起訴要求拆除，但是該管道為公用，法院駁回了李某訴請(qǐng)。2002年11月李某起訴要求開發(fā)公司支付違約金86000元，并對(duì)房屋貶值進(jìn)行賠償。法院處理一審法院酌定開發(fā)公司賠償34500元。雙方未上訴。最高法院民一庭意見雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同中未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但是根據(jù)合同法第42條第2款，訂立合同中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提

7、供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)公司由此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額，可考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，導(dǎo)致李某多支出的交易費(fèi)用或者給李某造成的損失部分確定。04.沒有完成投資開發(fā)總額25%以上，是否影響合同效力|第34輯案情摘要甲方與乙公司簽訂轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的合同，約定甲公司向乙公司轉(zhuǎn)讓土地面積500畝，轉(zhuǎn)讓價(jià)款1億元，合同對(duì)雙方責(zé)任等進(jìn)行了約定。合同約定乙方分五期支付，每支付2000萬(wàn)元，甲方將相應(yīng)面積土地過戶給乙方。乙方支付了首期2000萬(wàn)元后，因甲方未將相應(yīng)土地過戶給乙方，乙方訴至法院，要求甲方繼續(xù)履行合同。法院處理一審法院認(rèn)為甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，甲方

8、未達(dá)到城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定的25%的投資條件，合同無(wú)效。二審改判合同有效，甲方繼續(xù)履行合同。最高法院民一庭意見土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有達(dá)到“完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上”，對(duì)于成片開發(fā)土地，轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有“完成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件”的，不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力。05.未完工程承包人是否可以主張優(yōu)先受償工程款|第35輯案情摘要2006年，甲方公司與乙方簽訂建設(shè)工程施工合同，約定甲方公司承建乙公司宏偉大廈，合同概算為3000萬(wàn)元，甲方墊資1000萬(wàn)元后乙公司按照進(jìn)度支付工程款。合同簽訂后，甲公司進(jìn)場(chǎng)施工，按約定墊付工程款，但自開工到主體竣工，乙公司未支付任何工程款。甲公

9、司在索要工程款無(wú)果情況下，于2007年5月4日停工，向法院起訴要求解除建設(shè)施工合同，乙方公司支付工程款和承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，并且要求主張工程款優(yōu)先受償權(quán)。乙公司提出工程有質(zhì)量問題，且未完工，不享受優(yōu)先受償權(quán)。經(jīng)鑒定，工程雖有質(zhì)量通病，但是經(jīng)適當(dāng)整改后可達(dá)到合同要求，可以繼續(xù)施工。法院處理一審認(rèn)定乙公司未按照約定支付工程款違約，解除合同，乙公司支付工程款及承擔(dān)違約責(zé)任，但是工程未竣工，且有質(zhì)量問題，駁回要求工程款優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求。二審支持甲公司要求工程款優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求。最高法院民一庭意見合同法第286條是法律賦予承包人工程款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利。從條文表述分析，沒有要求承包人授權(quán)受償權(quán)以工程完成并且

10、竣工驗(yàn)收為先決條件，在合同解除的情況下，承包人也對(duì)未完工程享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。06.建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持I第35輯案情摘要2006年6月，某建筑公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂建設(shè)工程施工合同，約定建筑公司承建大貴大廈，合同對(duì)施工范圍、工期、價(jià)款、質(zhì)量等做了約定，2007年工程竣工，驗(yàn)收合格交付使用。雙方就工程款支付發(fā)生爭(zhēng)議，訴至法院。建筑公司系超越資質(zhì)承攬工程。建筑公司要求按照工程定額據(jù)實(shí)結(jié)算，最高法院建設(shè)工程合同司法解釋對(duì)承包人不適用，開發(fā)公司要求按照最高法院建設(shè)工程施工合同法司法解釋規(guī)定參照合同約定支付。法院處理判決參照合

11、同約定結(jié)算工程款，雙方未上訴。最高法院民一庭意見民事活動(dòng)中，雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)平等。根據(jù)最高法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同的糾紛案件適用法律問題的解釋第2條，建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但是建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，發(fā)包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予以支持。07.作為合同結(jié)算依據(jù)的地方政府文件被撤銷，當(dāng)事人請(qǐng)求據(jù)實(shí)結(jié)算的，應(yīng)如何處理|第36輯案情摘要1995年4月至1996年9月，甲公司（外資企業(yè)，發(fā)包人）與乙公司（承包人）就宏達(dá)商業(yè)中心工程簽訂了七份建設(shè)工程施工合同及一份電梯安裝工程合同。合同結(jié)算，分別約定了“定向議標(biāo)、中標(biāo)價(jià)包干、一次包定”，“包工包料”安裝等，合同還約定“工程性質(zhì)”為“合

12、作經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代化辦公商業(yè)綜合樓，執(zhí)行三資安政府（94）建1號(hào)文件”。簽約前，雙方履行了招投標(biāo)手續(xù)，招標(biāo)文件記載“本項(xiàng)目屬于三資企業(yè)投標(biāo)及標(biāo)底編制辦法按照市建委造價(jià)處（94）建1號(hào)文件編制”。2000年工程驗(yàn)收合格，在驗(yàn)收前工程已經(jīng)實(shí)際使用，但是雙方未能就工程結(jié)算達(dá)成一致意見，（94）建1號(hào)文件主要內(nèi)容是對(duì)建筑市場(chǎng)上的外資和內(nèi)資建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)實(shí)施雙軌制，適用不同的定額標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，2000年該文件被撤銷。乙公司起訴要求甲方公司支付1億元工程款及利息，甲公司答辯認(rèn)為（94）建1號(hào)文件沒有法律效力，是土政策，對(duì)三資企業(yè)高于市場(chǎng)價(jià)格核定標(biāo)準(zhǔn)，文件自始不具備法律效力。經(jīng)鑒定，按照（94）建1號(hào)文件規(guī)定，甲公司結(jié)欠

13、工程款6700萬(wàn)元。法院處理一審法院認(rèn)為政府文件是作為一項(xiàng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)存在，雙方在招投標(biāo)和簽訂合同時(shí)，雙方經(jīng)過利益與風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡的，應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方有約束力。文件本身的效力，不是本案審查范圍。判決支付6700萬(wàn)元工程款及利息，雙方未上訴。最高法院民一庭意見合同雙方當(dāng)事人自愿將含有結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)的地方政府文件內(nèi)容轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容，如該文件不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，不能因文件被撤銷、失效，否定合同相關(guān)條款的效力。當(dāng)事人請(qǐng)求據(jù)實(shí)結(jié)算的，不予支持。08.具備商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同，不能認(rèn)定為預(yù)約合同|第36輯案情摘要2005年7月，某房地產(chǎn)公司與江某簽訂購(gòu)房合同一份，約定江某購(gòu)房地產(chǎn)公司開發(fā)的某項(xiàng)目東南

14、角1-2層商用房，面積8500平方米，價(jià)款340萬(wàn)元，該房屋擬開發(fā)12層商住兩用房。協(xié)議簽訂前江某支付77.5萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司獲得工程規(guī)劃許可證后在協(xié)商后續(xù)支付。合同約定房屋2005年10月開工，2006年10月驗(yàn)收合格交付。如果開發(fā)公司原因造成江某不能購(gòu)買此房屋的，雙倍歸還房款并且承擔(dān)其他損失。合同約定代具備預(yù)售條件后，另行簽訂購(gòu)房合同。簽訂合同時(shí)，開發(fā)公司尚未獲得預(yù)售許可。合同簽訂后，開發(fā)公司陸續(xù)獲得規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可、預(yù)售許可，2007年1月江某要求按照約定價(jià)款簽訂購(gòu)房合同，開發(fā)公司予以拒絕。江某起訴至法院要求開發(fā)公司交付房產(chǎn)，賠償延期交付的違約金及損失，開發(fā)公司反訴，以江某未按

15、照約定支付后續(xù)房款為由，且規(guī)劃將12層變更為6層,合同目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)，要求解除合同和退還房款。法院處理一審法院認(rèn)為雙方合同雖然在沒有取得預(yù)售的情況下簽訂的，但是當(dāng)事人情況、項(xiàng)目情況、銷售方式、價(jià)款、面積、交付日期、違約責(zé)任進(jìn)行了約定，標(biāo)的具體坐落明確，而且已經(jīng)取得預(yù)售許可，購(gòu)房合同有效，江某要求交付房產(chǎn)不存在法律上障礙，開發(fā)公司拒絕簽訂合同系違約；雖然規(guī)劃調(diào)整，但是合同約定房屋還在，可以繼續(xù)履行。開發(fā)公司無(wú)證據(jù)證明通知江某交付剩余房款。判決購(gòu)房合同繼續(xù)履行，開發(fā)公司交付訴爭(zhēng)房產(chǎn)，江某支付剩余房款。二審駁回開發(fā)公司上訴，維持一審判決。最高法院民一庭意見根據(jù)最高法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律

16、若干問題的解釋第2、5條，當(dāng)事人簽訂購(gòu)房合同后，如果具備了商品房買賣合同的主要條件，且其他內(nèi)容不違反國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。09.投資建設(shè)他人劃撥土地上立項(xiàng)的房屋并且承租建成后房屋的合同性質(zhì)和效力|第37輯案情摘要1997年8月，某部隊(duì)與張某簽訂合同，張某投資建設(shè)某部隊(duì)劃撥土地上立項(xiàng)的商業(yè)大廈，大廈建成后產(chǎn)權(quán)歸部隊(duì)所有，張某租用該大廈12年，每年繳納租金82萬(wàn)元。合同期滿后，張某有優(yōu)先承租權(quán)。大廈于1998年竣工，部隊(duì)取得產(chǎn)權(quán)證后將房屋交付張某承租，后因張某欠繳租金，雙方簽訂協(xié)議，張某分兩次付清欠繳的租金，如果違約部隊(duì)無(wú)條件收回房屋。協(xié)議簽訂后，張某未按照協(xié)議支付欠繳租

17、金，部隊(duì)起訴要求解除與張某的租賃關(guān)系，張某支付租金。張某提出反訴，要求部隊(duì)支付投資款700萬(wàn)元。法院處理一審判決解除合同，部隊(duì)補(bǔ)充張某1937317.90元，張某支付租金168428元。二審以張某投資款性質(zhì)為預(yù)付租金，未履行部分應(yīng)當(dāng)返還，維持一、三項(xiàng)，變更第二項(xiàng)為部隊(duì)返還張某預(yù)付租金2091406.24元。最高法院民一庭意見只以租賃或者其他形式使用房合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),屋的，應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第27條的規(guī)定，認(rèn)定為房屋租賃合同。當(dāng)事人僅以該合同涉及的土地為劃撥土地主張合同無(wú)效的，應(yīng)不予支持。.商品房買賣

18、合同司法解釋第六條規(guī)定的主要義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何理解|第37輯案情摘要2006年，新華公司與藍(lán)田公司簽訂了商品房預(yù)售合同，該合同約定新華公司將12500平方米房產(chǎn)出售給藍(lán)田公司，合同價(jià)款1億元。合同簽訂后藍(lán)田公司三日內(nèi)支付500萬(wàn)元，其余分四期支付，藍(lán)田公司支付達(dá)到6000萬(wàn)元時(shí)新華公司應(yīng)當(dāng)在款項(xiàng)到位后3個(gè)月內(nèi)為藍(lán)田公司辦理過戶手續(xù)，第14條約定本合同甲乙雙方簽章并到房地產(chǎn)部門登記后生效，合同訂立后，雙方一直未到房地產(chǎn)部門辦理登記。雙方確認(rèn)藍(lán)田公司總計(jì)支付房款2000萬(wàn)元。藍(lán)田公司向法院起訴要求確認(rèn)合同未生效，要求新華公司返還2000萬(wàn)元及利息法院處理一審法院認(rèn)為依據(jù)合同第14條的約定，預(yù)售合同是附生

19、效條件的合同，條件不成就的合同不生效，本案合同未生效，新華公司返還2000萬(wàn)元及利息。二審改判駁回撤銷一審判決，駁回藍(lán)田公司訴訟請(qǐng)求。最高法院民一庭意見最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第6條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房生效條件的，從其約定，但是當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”根據(jù)合同法鼓勵(lì)交易、盡可能使合同生效的精神，以及當(dāng)事人在簽訂合同后履行合同時(shí)的真實(shí)意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行“主要義務(wù)”簡(jiǎn)單理解為履行全部義務(wù)中的大部分，而首先應(yīng)當(dāng)從合同約定的義務(wù)的性質(zhì)進(jìn)行分析，其次應(yīng)從合同約定的內(nèi)容進(jìn)行考量，最后應(yīng)當(dāng)綜合考慮以上情況以

20、及履行的數(shù)量等因素進(jìn)行認(rèn)定。.履行費(fèi)用過高，守約方要求繼續(xù)履行的，不予支持I第37輯案情摘要2003年10月，潤(rùn)大公司與醫(yī)藥公司簽訂房屋建還協(xié)議書，約定：某地四層商業(yè)樓除了一層西側(cè)200平方米是醫(yī)藥公司的，其余產(chǎn)權(quán)人是潤(rùn)大公司，現(xiàn)潤(rùn)大公司擬在原址建設(shè)開發(fā)30層的商業(yè)樓，醫(yī)藥公司同意潤(rùn)大公司拆除自己的200平方米房產(chǎn)，為保證醫(yī)藥公司利益，潤(rùn)大公司建成后在新建商業(yè)樓一層最西側(cè)建還200平方米房產(chǎn)給醫(yī)藥公司，交付時(shí)間為2005年5月1日，同時(shí)再補(bǔ)償50萬(wàn)元。合同履行過程中，醫(yī)藥公司不同意拆除，最終被法院按照程序強(qiáng)制拆除。拆遷時(shí)間為2004年4月底，評(píng)估價(jià)格80萬(wàn)元。2005年10月底，潤(rùn)大新建商業(yè)樓

21、竣工，但是一樓西側(cè)被間成樓梯、大堂等公共空間，其余被分割成為獨(dú)立、面積較小的空間，不適合醫(yī)藥公司作為經(jīng)營(yíng)使用。2007年4月，醫(yī)藥公司起訴潤(rùn)大公司，要求繼續(xù)履行房屋建還協(xié)議書，為其建設(shè)200平方米用以經(jīng)營(yíng)，潤(rùn)大公司支付31名職工2年的安置費(fèi)用100萬(wàn)元，兩年的利潤(rùn)100萬(wàn)元。潤(rùn)大公司辯稱醫(yī)藥公司未履行拆遷義務(wù)，雙方關(guān)系已經(jīng)變成強(qiáng)制拆遷關(guān)系，不同意繼續(xù)履行上述協(xié)議，但是同意支付80萬(wàn)元補(bǔ)償款。法院處理一審判決繼續(xù)履行房屋建還協(xié)議書，支付職工安置費(fèi)用75萬(wàn)元，支付利潤(rùn)75萬(wàn)元，二審改判維持安置費(fèi)和利潤(rùn)補(bǔ)償，駁回繼續(xù)履行的請(qǐng)求。最高法院民一庭意見根據(jù)合同法第110條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，在履行費(fèi)用過高的

22、情況下，守約方請(qǐng)求人民法院判決違約方繼續(xù)履行合同的，不予支持。.建設(shè)工程施工合同糾紛案件讓利承諾書效力的認(rèn)定|第38輯案情摘要2006年3月，甲公司通過公開招標(biāo)承建了奧林花園一期項(xiàng)目，與乙公司簽訂了建設(shè)工程施工合同，約定工程總價(jià)款為4500萬(wàn)元，。2006年4甲公司向乙公司出具承諾函一份，承諾對(duì)工程讓利，其中5號(hào)樓、6號(hào)樓按照工程決算總額讓利20%,4號(hào)樓、7號(hào)樓、8號(hào)樓及地下車庫(kù)讓利20%。2007年工程驗(yàn)收合格，但是因工程款糾紛訴至法院。法院處理一審法院認(rèn)定讓利承諾書違反了招投標(biāo)法的強(qiáng)制性規(guī)定，讓利超過了建設(shè)工程合同利潤(rùn)，應(yīng)屬無(wú)效。判決乙公司支付工程款。二審維持一審判決。最高法院民一庭意見

23、依據(jù)招投標(biāo)法第46條及最高法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律的解釋第21條規(guī)定，招標(biāo)人與中標(biāo)人按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂建設(shè)工程施工合同后，中標(biāo)人再出具讓利承諾書，承諾對(duì)工程予以大幅度讓利，實(shí)質(zhì)上是對(duì)工程價(jià)款的實(shí)質(zhì)性變更，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該承諾書無(wú)效。.一審判決支持承包人要求支付尚欠工程款本金及逾期付款違約金的訴訟請(qǐng)求，二審認(rèn)定建設(shè)工程施工合同無(wú)效，能否判決發(fā)包人承擔(dān)工程欠款的利息損失|第38輯案情摘要甲化工與乙公司于2003年5月簽訂建設(shè)工程施工合同，約定乙公司承建化工工程，經(jīng)驗(yàn)收合同合格，雙方就工程款發(fā)生爭(zhēng)議，訴至法院。法院處理一審認(rèn)定甲化工違約，判決甲化工支付工程款及違約金。二

24、審認(rèn)定本案屬于應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的項(xiàng)目，因未招投標(biāo)合同無(wú)效。判決甲化工支付工程款及利息。最高法院民一庭意見對(duì)當(dāng)事訴訟請(qǐng)求的理解應(yīng)當(dāng)全面客觀，不能機(jī)械和片面。承包人之所以未主張利息，是基于合同有效的認(rèn)知，二審法院認(rèn)定雙方所簽合同無(wú)效，不能乙承包人沒有主張利息而簡(jiǎn)單的發(fā)回重審。如果承包人基于合同有效提出違約金，而當(dāng)事人對(duì)合同無(wú)效過錯(cuò)清楚，損失確定明了且未超過當(dāng)事人請(qǐng)求的范圍，從司法為民訴訟效率出發(fā)，法院可以不將案件發(fā)揮重審，直接判決發(fā)包人承擔(dān)工程款欠款利息損失。.開具發(fā)票與支付工程款并非對(duì)等義務(wù)|第39輯案情摘要甲公司與乙公司、丙公司簽訂了12份施工合同，約定甲公司為乙公司、丙公司承建廠房工程，合同約定了

25、付款進(jìn)度。工程完工后，交付使用，造價(jià)工程師對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算，出具了工程結(jié)算書。2005年甲公司與乙公司簽訂了辦理房產(chǎn)證合同，約定乙公司委托甲公司辦理產(chǎn)權(quán)證書，辦妥證書抵押的貸款支付給甲公司，第一期工程款甲公司開具付款金額加500萬(wàn)元的發(fā)票，以后的付款先開票。后三方又簽訂了還款協(xié)議對(duì)欠款及發(fā)票進(jìn)行對(duì)賬明確，并且對(duì)此后的還款進(jìn)行約定，明確2006年開具全部發(fā)票。法院處理一審認(rèn)為開具發(fā)票不屬于行政關(guān)系，且建設(shè)工程施工合同沒有約定需要開具發(fā)票，判決乙公司、丙公司支付工程款。二審維持原判。最高法院民一庭意見根據(jù)雙務(wù)合同的性質(zhì)，合同抗辯范圍僅限于對(duì)價(jià)義務(wù)。一方不履行對(duì)價(jià)義務(wù)的，相對(duì)方才有抗辯權(quán)。支付工程款與

26、開具發(fā)票是不同性質(zhì)的義務(wù)，前者是合同主要義務(wù)，后者并非是合同主要義務(wù)，二者不具有對(duì)等關(guān)系，一方當(dāng)事人以另一方未及時(shí)開具發(fā)票作為拒絕支付工程款的抗辯理由不成立。.工程承包人承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)的條件未成就，對(duì)其轉(zhuǎn)讓的工程仍然享有優(yōu)先受償權(quán)I第42輯案情摘要H公司與J公司于2006年3月簽訂工程施工合同，約定J公司為H公司承包創(chuàng)新大廈的外墻裝飾、門窗及安裝工程，工期為120天，工程款暫估1000萬(wàn)元，按實(shí)結(jié)算。雙方第二天又簽訂了付款協(xié)議，約定了付款進(jìn)度。2006年10月，J公司分兩次致函H公司，稱所有工程已經(jīng)完成，要求支付保證金380萬(wàn)元并且承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，實(shí)際發(fā)生工程款（預(yù)算）2200萬(wàn)元，應(yīng)付工程

27、款1540萬(wàn)元。H公司收函后未支付工程款及保證金。2006年9月，H公司與S公司簽訂了在建工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定H公司將在建工程轉(zhuǎn)讓給S公司，轉(zhuǎn)讓款1.8億元，除了轉(zhuǎn)讓款外，S公司還承擔(dān)不超過300萬(wàn)元的土建款和300萬(wàn)元的外墻裝飾費(fèi)用，該費(fèi)用存入監(jiān)管賬戶，工程驗(yàn)收完畢后直接支付給施工單位，2006年9月15日工程過戶至S公司名下。2006年9月14日J(rèn)公司向H公司出具承諾書，承諾在收到外墻裝飾、門窗及電梯安裝工程款及100萬(wàn)元監(jiān)管資金后，放棄對(duì)工程的優(yōu)先受償權(quán)，上述工程由Z公司擔(dān)保。J公司因催討工程款無(wú)著，將H公司及S公司訴至法院，稱兩公司惡意串通，侵害了J公司優(yōu)先受償權(quán)，判令H公司及S公司支付

28、工程款2400余萬(wàn)元及利息，返還保證金380萬(wàn)元，支付違約金。H公司愿意償還，S公司認(rèn)為是善意取得，且J公司承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)，J公司主張應(yīng)當(dāng)駁回。一審鑒定工程款造價(jià)為2008萬(wàn)元。法院處理一審認(rèn)為J公司未收到工程款及監(jiān)管款，優(yōu)先受償權(quán)未喪失，S公司在未支付對(duì)價(jià)的情況下而獲得J公司施工利益的情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)H公司的責(zé)任承擔(dān)賠償責(zé)任，判決H公司支付工程款2008萬(wàn)元及利息，返還380萬(wàn)元保證金，S公司承擔(dān)賠償責(zé)任。二審維持H公司支付工程款及利息、保證金的判決，撤銷S公司承擔(dān)賠償責(zé)任的判決，改判J公司對(duì)該工程仍然享有優(yōu)先受償權(quán)。最高法院民一庭意見承包人承諾放棄工程優(yōu)先受償權(quán)的條件未成就，即使工程的所

29、有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，如果受讓人對(duì)工程的轉(zhuǎn)讓存在過錯(cuò)，發(fā)包人不支付工程款，承包人仍可依照合同法第286條及相關(guān)司法解釋規(guī)定，在工程款范圍內(nèi)對(duì)所建工程行使優(yōu)先受償權(quán)。.實(shí)際施工人請(qǐng)求支付無(wú)效建設(shè)施工合同約定的工程進(jìn)度款獎(jiǎng)勵(lì)金的，法院不予支持|第43輯案情摘要甲開發(fā)公司與乙建設(shè)公司簽訂了建設(shè)工程承發(fā)包合同，約定甲公司將某住宅樓工程發(fā)包給乙公司，工程總額4200萬(wàn)元，如果乙公司按期完工，甲公司獎(jiǎng)勵(lì)100萬(wàn)元，逾期竣工每年罰款3%。合同簽訂后，張某實(shí)際對(duì)約定的工程進(jìn)行施工，工程如期竣工并且驗(yàn)收合格。工程竣工后，張某將工程款結(jié)算書送給甲公司，但是甲公司認(rèn)為張某掛靠在乙公司施工，建設(shè)100工程施工承發(fā)包合同無(wú)效，

30、拒絕支付100萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)金。張某起訴，要求開發(fā)公司支付萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)金。法院處理一審法院認(rèn)為建設(shè)施工合同無(wú)效，但是張某有權(quán)參照施工合同約定要求甲公司支付工程款及工程進(jìn)度獎(jiǎng)勵(lì)金，判決支付甲公司支付100萬(wàn)元，二審認(rèn)為合同無(wú)效，張某權(quán)利僅限于支付工程款，撤銷一審判決，駁回張某訴訟請(qǐng)求。最高法院民一庭意見建設(shè)工程施工合同無(wú)效，實(shí)際施工人請(qǐng)求發(fā)包人參照建設(shè)施工合同中的進(jìn)度獎(jiǎng)勵(lì)金約定支付工程進(jìn)度獎(jiǎng)勵(lì)金的，法院不予支持。,勝訴方不積極要求對(duì)方履行生效判決的，不應(yīng)認(rèn)定為"怠于行使到期債權(quán)”|第44輯案情摘要A公司與B公司1992年簽訂聯(lián)合建房協(xié)議書，約定共同投資XX大廈,合作中，因項(xiàng)目出現(xiàn)問題，A公司投入

31、資金退遲不能收回，為解決A公司結(jié)欠D公司的債務(wù)問題，1996年A公司與D公司簽訂協(xié)議書，約定D公司代A公司行使權(quán)利，依法對(duì)B公司提出訴訟，如果判決勝訴，則賠償金額首先歸還A公司投資本息，剩余作為A公司償還D公司債務(wù)，D公司返還A公司投資本息時(shí)間為D公司獲得賠償后一周。協(xié)議書簽訂后，D公司對(duì)B公司提出訴訟，法院判決聯(lián)合建房協(xié)議書無(wú)效，過錯(cuò)在B公司，B公司返還D公司投資款本息若干，賠償損失若干。判決下達(dá)后，雙方未上訴，一審判決生效。在執(zhí)行過程中，D公司與B公司達(dá)成和解，由B公司最退于2000年9月以現(xiàn)金XX萬(wàn)元，XX大廈八個(gè)樓層抵債，后現(xiàn)金到位，但是房產(chǎn)一直不能辦理過戶手續(xù)。A公司認(rèn)為D公司在執(zhí)行

32、終結(jié)后數(shù)年后一直拖延辦理過戶手續(xù)，怠于行使債權(quán)行為明顯，損害了A公司利益，提出代位權(quán)之訴，要求B公司直接向A公司返還投資資金本息。B公司提出是由于D未支付稅費(fèi)導(dǎo)致不能辦理過戶，責(zé)任在D公司。法院處理一審認(rèn)定D公司怠于行使權(quán)利，判決B公司直接向A公司支付本息。D公司上訴，二審維持一審判決，維持原判。最高法院民一庭意見債務(wù)人就其對(duì)第三人享有的權(quán)利提起訴訟并獲得勝訴后，當(dāng)生效判決進(jìn)入執(zhí)行階段時(shí)，債務(wù)人并不積極主動(dòng)地要求對(duì)方履行生效裁判文書內(nèi)容，在此情形下，債權(quán)人的權(quán)利如何保障，判決實(shí)務(wù)中存在不同的看法。不過，這種債務(wù)人不積極要求對(duì)方履行已經(jīng)生效判決內(nèi)容的行為，不屬于合同法第73條以及最高法院關(guān)于適用

33、<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）»第13條所規(guī)定的"怠于行使債權(quán)”的情形。債權(quán)人如果基于代位權(quán)的規(guī)定向法院起訴，直接向債務(wù)人再次主張權(quán)利的，法院不予支持。.合同法第286條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的客體不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)|第44輯案情摘要2007年5月，甲建筑公司與乙開發(fā)公司簽訂了建設(shè)工程施工合同，約定甲公司墊資施工乙公司開發(fā)的某小區(qū)項(xiàng)目，承包價(jià)款6000萬(wàn)元，工程款按照進(jìn)度支付。工程于2008年7月竣工，2008年8月驗(yàn)收合格。驗(yàn)收合格后，乙公司拖欠工程款2800萬(wàn)元。甲公司2008年12月起訴，要求乙公司支付工程款及違約金，并且要

34、求對(duì)建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)。法院處理法院查明工程已經(jīng)出售給眾多的債權(quán)人，辦理了銀行貸款，部分已經(jīng)交付但是未辦理產(chǎn)權(quán)登記，涉案工程有48套房屋未出售，涉案工程建設(shè)用地抵押給銀行貸款3000萬(wàn)元，法院將銀行追加為第三人。最高法院民一庭意見一審判決乙公司支付工程款2800萬(wàn)元及違約金，對(duì)48套建筑物享有優(yōu)先受償權(quán)。銀行上訴。二審認(rèn)為工程不包括土地價(jià)值部分，維持要求乙公司支付工程款及違約金的判決，變更甲公司對(duì)48套未出售部分工程優(yōu)先受償權(quán)。.房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行I第45輯案情摘要2008年，鄭某與王某簽訂房屋買賣合同一份，約定鄭某將某套房轉(zhuǎn)讓

35、給王某，價(jià)款255萬(wàn)元，定金30萬(wàn)元。合同約定房屋抵押給中國(guó)銀行，王某在合同簽訂后50個(gè)工作日內(nèi)支付145萬(wàn)元，剩余80萬(wàn)元在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)支付。合同約定王某逾期付款超過10天鄭某有權(quán)解除合同，合同約定簽訂時(shí)支付30萬(wàn)元定金，交接房屋、鑰匙支付110萬(wàn)元，剩余35萬(wàn)元50個(gè)工作日補(bǔ)齊。合同簽訂當(dāng)日，王某支付30萬(wàn)元定金，2008年12月至2009年3月分五次支付145萬(wàn)元，剩余80萬(wàn)元未支付。2008年12月雙方交接房屋及鑰匙。2010年鄭某以王某逾期付款，發(fā)函解除合同。王某以鄭某拒絕辦理過戶手續(xù)為由起訴鄭某，查明尚結(jié)欠銀行貸款126萬(wàn)元，鄭某表示合同已經(jīng)解除，王某要求繼續(xù)履行。銀行表示貸款還

36、清的情況下，解除抵押手續(xù)。中國(guó)銀行作為第三人參加訴訟。法院處理判決王某向銀行支付清償貸款，銀行協(xié)助辦理過戶手續(xù)，鄭某繼續(xù)協(xié)助辦理過戶手續(xù)。王某超過合同部分，另行主張。一審判決后雙方未上訴，一審判決生效。最高法院民一庭意見房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使出賣人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人可以請(qǐng)求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押登記注銷，出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。.建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工

37、程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人是否有權(quán)選擇要求發(fā)包人參照合同約定結(jié)算或者據(jù)實(shí)結(jié)算支付工程款|第48輯案情摘要2008年1月，紅山公司與清遠(yuǎn)公司簽訂建設(shè)工程施工合同，約定清遠(yuǎn)公司承包紅山公司某商品房住宅工程。合同暫定6000萬(wàn)元，合同簽訂后紅山公司委托某公司邀請(qǐng)招標(biāo)，2008年2月清遠(yuǎn)公司根據(jù)招標(biāo)文件要求向紅山公司投標(biāo)，同月確定清遠(yuǎn)公司中標(biāo)，中標(biāo)價(jià)6000萬(wàn)元，紅山公司發(fā)布中標(biāo)通知。在中標(biāo)通知發(fā)出限，清遠(yuǎn)公司已經(jīng)陸續(xù)開工，2009年7月經(jīng)驗(yàn)收合格。因雙方發(fā)生爭(zhēng)議，清遠(yuǎn)公司起訴紅山公司。截至起訴前已經(jīng)支付了5000萬(wàn)元，因合同無(wú)效，要求按實(shí)結(jié)算。法院處理一審法院認(rèn)定建設(shè)工程施工合同在招標(biāo)前簽訂，違反建筑

38、法、招投標(biāo)法的規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。經(jīng)鑒定，按照雙方約定價(jià)款為6165萬(wàn)元，按實(shí)結(jié)算工程款為7745萬(wàn)元，利潤(rùn)部分按照約定為271萬(wàn)元，按實(shí)結(jié)算利潤(rùn)為331萬(wàn)元。一審法院按照按實(shí)結(jié)算工程款數(shù)額扣除利潤(rùn)，確定7414萬(wàn)元作為補(bǔ)償，扣除已經(jīng)支付5000萬(wàn)元，再支付2414萬(wàn)元。紅山公司不服上訴。二審改判，按照約定工程款扣除已經(jīng)支付部分，紅山公司支付1165萬(wàn)元。最高法院民一庭意見最高法院建設(shè)工程司法解釋第2條確立了建設(shè)施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格時(shí)的折價(jià)補(bǔ)償原則，即“參照合同約定支付工程款”，該條并非賦予承包人選擇參照合同約定或者工程定額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算的權(quán)利，除非雙方另行協(xié)商一致，同意按照定額或者市

39、場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行結(jié)算。否則，一般應(yīng)參照合同約定支付工程價(jià)款。.發(fā)包人明知或者故意追求借用他人資質(zhì)所簽訂的合同的效力和發(fā)包人欠付工程款的利息性質(zhì)及其處理|48輯案情摘要甲開發(fā)公司與乙建筑公司及張某協(xié)商一致，張某掛靠乙公司承接甲公司開發(fā)的某項(xiàng)目，通過招投標(biāo)，乙公司中標(biāo)，甲公司與乙公司簽訂了建設(shè)工程施工合同，乙公司與張某簽訂了承包合作協(xié)議，約定張某承包涉案工程，自負(fù)盈虧，設(shè)立18項(xiàng)目部的賬戶和公章，乙公司委托張某以18項(xiàng)目部的負(fù)責(zé)人全面參與工程管理。張某以18項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人的名義向甲公司出具承諾書，承諾承接工程，暫定價(jià)8000萬(wàn)元。張某以項(xiàng)目部名義2004年10月進(jìn)場(chǎng)施工，2005年9月建設(shè)主管部門安全檢查

40、時(shí)，發(fā)現(xiàn)問題要求整改。2006年11月，甲公司以乙公司違反承諾及合同約定為由，要求解除合同，返還施工現(xiàn)場(chǎng)。法院判決解除合同，雙方按照現(xiàn)狀返還工程。張某起訴甲公司要求支付拖欠的工程款及利息和其他訴訟請(qǐng)求。法院處理根據(jù)最高法院司法解釋承一審法院認(rèn)定張某與乙公司簽訂的承包協(xié)議及出具的承諾書無(wú)效,包人有權(quán)直接主張權(quán)利，判決甲公司全額支付欠款本息，乙公司承擔(dān)連帶責(zé)任，利息自起訴之日起計(jì)算。張某及甲公司均不服上訴。最高法院民一庭意見建設(shè)工程施工合同中，借用他人資質(zhì)簽訂合同，如果發(fā)包人在簽訂合同時(shí)明知或者故意追求的，則借用有資質(zhì)企業(yè)的實(shí)際施工人與承包人簽訂的合同和承包人與發(fā)包人簽訂的合同都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。實(shí)際

41、施工人向發(fā)包人請(qǐng)求支付工程款基礎(chǔ)為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，其返還范圍包括欠付的工程款及其利息，利息應(yīng)從在建工程或者已完工程交付發(fā)包人時(shí)計(jì)算起。.建筑物所有人依據(jù)合同約定對(duì)建筑總承包人應(yīng)付工程款不承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)予支持|第49輯案情摘要某大學(xué)建設(shè)科技樓，委托某開發(fā)公司建設(shè)。2007年7月，開發(fā)公司與建設(shè)公司簽訂科技園工程施工合同，約定建設(shè)公司承包建設(shè)科技樓。2007年10月，開發(fā)公司與建設(shè)公司、大學(xué)簽訂科技園大樓施工總承包三方協(xié)議，約定大學(xué)認(rèn)可開發(fā)公司為科技樓的總承包單位，同意開發(fā)公司與建設(shè)公司簽訂施工合同，三方協(xié)議約定大學(xué)不對(duì)開發(fā)公司與建設(shè)公司之間的債權(quán)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)公司與建設(shè)公司之間的糾紛與大

42、學(xué)無(wú)關(guān)。施工過程中，開發(fā)公司與建設(shè)公司出現(xiàn)糾紛，開發(fā)公司起訴要求解除施工合同，建設(shè)公司提出反訴，要求開發(fā)公司支付工程款和賠償損失，大學(xué)承擔(dān)連帶責(zé)任。法院處理一審認(rèn)定大學(xué)是項(xiàng)目的所有人和受益人，不能通過約定免除責(zé)任，判決解除合同，開發(fā)公司支付工程款，大學(xué)承擔(dān)連帶責(zé)任。二審駁回建設(shè)公司要求大學(xué)承擔(dān)連帶責(zé)任的請(qǐng)求，但是認(rèn)定可以向工程所有人主張工程款優(yōu)先權(quán)。最高法院民一庭意見作為建筑物所有人的建設(shè)單位，將工建設(shè)項(xiàng)目全權(quán)委托房地產(chǎn)開發(fā)公司施工建設(shè)，同時(shí)簽訂三方協(xié)議，該協(xié)議系當(dāng)事人的真實(shí)意思，不違反法律及法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效，建設(shè)單位對(duì)開發(fā)公司工程款不承擔(dān)連帶責(zé)任。但是如果開發(fā)公司的不能按照約定支

43、付工程價(jià)款，建設(shè)公司可以依照合同法第286條規(guī)定，向建筑物所有人主張優(yōu)先受償權(quán)，并通過對(duì)建筑工程的拍賣及折價(jià)等方式實(shí)現(xiàn)權(quán)利。.當(dāng)事人以執(zhí)行和解協(xié)議產(chǎn)生新的合同權(quán)利義務(wù)為理由，向法院起訴，請(qǐng)求將和解協(xié)議作為案件定案依據(jù)的，法院不予受理|第49輯案情摘要2008年8月，光明公司與大成公司簽訂了購(gòu)買住宅的協(xié)議，約定大成公司購(gòu)買光明公司開發(fā)的房屋。因光明公司未按照交付房屋，大成公司起訴至法院，法院判決光明公司將訴爭(zhēng)房屋及土地過戶至大成公司名下，大成公司在光明公司交付的同時(shí)支付余款。判決后，因光明公司不配合，大成公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行過程中達(dá)成和解，雙方簽訂執(zhí)行和解協(xié)議，約定大成公司于2009年8月25

44、日前一次性支付光明公司1億元，光明公司在大成公司支付1億元此后，交付房屋并且辦理房屋和土地轉(zhuǎn)移手續(xù)，大成公司超過期限7天的，購(gòu)房協(xié)議解除。執(zhí)行和解協(xié)議簽訂后大成公司未支付，光明公司起訴至法院，要求解除購(gòu)買合同，大成公司賠償損失。法院處理一審法院判決購(gòu)房合同解除，大成公司支付賠償款300萬(wàn)元，二審撤銷一審判決，駁回起訴。最高法院民一庭意見在生效判決執(zhí)行過程中，當(dāng)事人之間簽署執(zhí)行和解協(xié)議，如果一方當(dāng)事人不履行該執(zhí)行和解協(xié)議，對(duì)方當(dāng)事人以執(zhí)行和解協(xié)議產(chǎn)生新的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系為由，向法院起訴的，法院不予受理，已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。.施工合同約定工程尾款待驗(yàn)收后支付，如果工程驗(yàn)收客觀上無(wú)法進(jìn)行，施工

45、人請(qǐng)求支付該尾款的，訴訟時(shí)效期間如何計(jì)算|第49輯案情摘要1995年8月，A公司與B公司簽訂了國(guó)際金融中心工程施工合同，約定由A公司承建，合同約定進(jìn)度款，累計(jì)達(dá)到95%停止支付，5%待驗(yàn)收后支付。A公司按照約定進(jìn)行施工，由于政策原因，工程于1996年停工，A公司未就完成的工程與B公司決算。2004年5月，B公司和C公司簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，B公司將工程按照現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓給C公司，項(xiàng)目變更到C公司名下。2006年2月，C公司與D公司簽訂了土方工程，D公司對(duì)原工程樁破樁，項(xiàng)目規(guī)劃也進(jìn)行了調(diào)整。A公司也參與了部分施工，2006年8月至2007年10月新項(xiàng)目的樁基工程進(jìn)行了竣工驗(yàn)收。A公司起訴要求B公司支付剩余的

46、5%工程款，B公司與C公司連帶責(zé)任。B公司與C公司均辯稱超過了訴訟時(shí)效。法院處理一審判決涉案工程停工，未進(jìn)行驗(yàn)收，因此支付條件一直未能成就，訴訟時(shí)效未能開始計(jì)算。2007年新的工程通過驗(yàn)收，視為老工程驗(yàn)收合格，A公司未超過訴訟時(shí)效。判決B公司支付5%剩余工程款。二審認(rèn)為，雖然工程停工，但是不妨礙及時(shí)確認(rèn)工程量，提交竣工報(bào)告。同時(shí)工程進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，不同意原工程項(xiàng)目，A公司應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之日知道其權(quán)利被侵害，計(jì)算訴訟時(shí)效。二審撤銷一審判決，駁回A公司訴訟請(qǐng)求。最高法院民一庭意見施工合同雙方約定，工程款代驗(yàn)收通過后支付，施工人對(duì)工程尾款享有的權(quán)利為附條件請(qǐng)求權(quán)。如工程驗(yàn)收客觀上已經(jīng)無(wú)法進(jìn)行，

47、應(yīng)認(rèn)定合同所約定的條件無(wú)法成就，施工人請(qǐng)求建設(shè)方支付該工程尾款的訴訟時(shí)效，自其知道或者應(yīng)當(dāng)知道條件無(wú)法成就時(shí)計(jì)算。.雙方當(dāng)事人簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同后又簽訂建設(shè)工程施工合同，由一方負(fù)責(zé)施工并取得工程款，應(yīng)認(rèn)定合同變更為建設(shè)工程施工合同|第50輯案情摘要甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同書，約定共同開發(fā)某商品房項(xiàng)目。甲公司負(fù)責(zé)施工手續(xù)，前期手續(xù)及各種手續(xù)費(fèi)用資金，乙公司負(fù)責(zé)建設(shè)全部資金，各方均等享受利益和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。合同簽訂后成立項(xiàng)目組，建立共管賬戶，甲公司投入600萬(wàn)元。后雙方又簽訂一份建設(shè)工程施工合同，約定乙公司作為施工人進(jìn)行施工，工程款500萬(wàn)元。涉案工程完工后，甲公司未支付工程款，乙公司

48、提供訴訟取得工程款500萬(wàn)元。項(xiàng)目建成對(duì)外銷售，甲公司訴稱請(qǐng)求確認(rèn)雙方合作關(guān)系解除。法院處理一審法院認(rèn)為雙方按合作合同進(jìn)行了履行，從合同約定看乙公司負(fù)責(zé)建設(shè)施工，施工行為既可以是合作行為，也可以是投資行為，兩個(gè)關(guān)系可以同時(shí)存在，即便乙公司沒有共同投資行為，也只能說違約行為，不能說合作合同解除，判決駁回甲公司訴訟請(qǐng)求。甲公司提出上訴。最高法院民一庭意見雙方當(dāng)事人簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，后又簽訂建設(shè)工程施工合同，由合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的一方負(fù)責(zé)施工并取得工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的合作關(guān)系已經(jīng)變更為建設(shè)施工合同關(guān)系。.買受人能否解除受限購(gòu)政策影響的房屋買賣合同|第40輯案情摘要2011年1月底，

49、在北京工作的李某經(jīng)中介公司推薦與王某簽訂二手房買賣合同，向王某購(gòu)買一套二手房。合同約定了支付方式和期限。雙方辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)才得知北京實(shí)施限購(gòu)政策，李某不符合購(gòu)房條件，無(wú)法辦理變更登記。李某要求解除合同，王某不同意，理由是李某已經(jīng)繳納社保2年，再過3年滿足購(gòu)房條件，合同可以延期履行。李某訴至法院，要求解除合同。最高法院民一庭意見房屋買賣合同簽訂后，當(dāng)事人卻因住房限購(gòu)政策的實(shí)施不能辦理房屋所有權(quán)變更登記的，買受人如請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還所受的購(gòu)房款或者定金的，法院對(duì)其請(qǐng)求可予以支持。.通過以物抵債方式取得建設(shè)工程所有權(quán)的第三人不能對(duì)抗承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)|第41輯案情摘要200

50、6年，福華公司與豐蘭公司簽訂了建設(shè)工程施工合同，約定福華公司承建豐蘭公司的購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓工程。工程于2009年6月25日驗(yàn)收合格，豐蘭公司結(jié)欠福華公司工程款1700萬(wàn)元。2006年至2007年豐蘭公司因資金困難，分八次向殷某借款3000萬(wàn)元，由于豐蘭公司無(wú)力歸還借款，于2009年9月15日將營(yíng)業(yè)樓部分商鋪過戶給殷某折抵借款本息，辦理了產(chǎn)權(quán)登記，面積14300平方米。由于豐蘭公司未清償工程款，福華公司于2009年10月9日與豐蘭公司簽訂協(xié)議一份，約定豐蘭公司結(jié)欠福華公司1700萬(wàn)元工程款，從2006年12月15日開始計(jì)算利息，如果豐蘭公司不能以現(xiàn)金清償債務(wù)，則以營(yíng)業(yè)樓清償所欠工程款本息，2009

51、年12月15日福華公司起訴至法院，要求豐蘭公司償還1700萬(wàn)元工程款本息，并且主張對(duì)營(yíng)業(yè)樓享有優(yōu)先受償權(quán)。法院處理一審法院認(rèn)為豐蘭公司在協(xié)議中同意以營(yíng)業(yè)樓抵償本息，視為福華公司提出了工程款優(yōu)先受償權(quán)，依據(jù)最高人民法院司法解釋，未超過6個(gè)月的除斥期間，判決豐蘭公司支付1700萬(wàn)元工程款本息，福華公司對(duì)營(yíng)業(yè)樓享有優(yōu)先受償權(quán)。雙方未上訴一審判決生效。2010年5月案外人殷某以14300平方米商鋪歸其所有，向法院申訴。該院再審，再審維持豐蘭公司支付工程款本息，改判對(duì)殷某名下的14300平方米以外的面積享有優(yōu)先受償權(quán)。福華公司不服，提出上訴，再審二審改判繼續(xù)對(duì)全部營(yíng)業(yè)樓享有優(yōu)先受償權(quán)。最高法院民一庭意見

52、通過以物抵債方式取得建設(shè)工程所有權(quán)的第三人，不是最高法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)第2條規(guī)定的消費(fèi)者，不能對(duì)抗承包人就其承建的建設(shè)工程行使優(yōu)先受償權(quán)。.合作開發(fā)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)抵押所取得的貸款的歸屬|(zhì)第52輯案情摘要2008年10月，江力公司與海特公司簽訂了合作開發(fā)某地塊的協(xié)議，約定共同開發(fā)位于某市某區(qū)某地塊的住宅項(xiàng)目，江力公司負(fù)責(zé)取得項(xiàng)目用地的國(guó)有土地使用權(quán)，用地折價(jià)300萬(wàn)元，海特公司負(fù)責(zé)資金投入，項(xiàng)目建成后雙方按照實(shí)際投入享受權(quán)益。雙方還約定江力公司以土地作為抵押向銀行貸款，用于項(xiàng)目開發(fā)，不得用作其他。協(xié)議簽訂后，海特公司總計(jì)投入500萬(wàn)元資金，2008年海特公司以項(xiàng)目用地向

53、銀行貸款200萬(wàn)元，全部用于項(xiàng)目開發(fā)。項(xiàng)目建成后，雙方對(duì)于利潤(rùn)分配不能達(dá)成一致意見，形成訴訟。海特公司提出反訴，認(rèn)為己方投入資金為500萬(wàn)元+200萬(wàn)元=700萬(wàn)元，因此比例為700/700+300=70%。江力公司認(rèn)為貸款不能算海特公司投入，算江力公司投入，江力公司投入300萬(wàn)元+200萬(wàn)元=500萬(wàn)元，比例為500萬(wàn)元/500+500=50%。法院處理一審認(rèn)定200萬(wàn)元貸款算雙方各占100萬(wàn)元投入，因此江力公司出資400萬(wàn)元，海特公司出資600萬(wàn)元，江力公司比例40%，海特比例60%。雙方均不服，二審認(rèn)定200萬(wàn)元在沒有約定的情況下，均不能視為雙方的投資，投資資金為500萬(wàn)元+300萬(wàn)元=

54、800萬(wàn)元,江力公司比例300萬(wàn)元/800萬(wàn)元=37.5%，海特公司500/800萬(wàn)元=62.5%。最高法院民一庭意見合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，對(duì)以合作開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押取得的用于項(xiàng)目的貸款，如果合作開發(fā)協(xié)議未對(duì)該貸款的歸屬做出約定，則在分配開發(fā)權(quán)益時(shí)，該貸款不能作為雙方當(dāng)事人的共同投資，則不能認(rèn)定合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人的投資，基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開發(fā)房地產(chǎn)一方單方面負(fù)債，應(yīng)屬于項(xiàng)目負(fù)債。.案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以此為由主張合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽模ㄔ翰挥柚С謡第52輯案情摘要2006年，友誼公司與國(guó)方公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合

55、同，約定友誼公司將某地塊（國(guó)有劃撥）轉(zhuǎn)讓給國(guó)方公司，合同簽訂一個(gè)月國(guó)方公司一次性支付轉(zhuǎn)讓款3000萬(wàn)元給友誼公司，友誼公司收到轉(zhuǎn)讓款后6個(gè)月內(nèi)完成劃撥土地的出讓手續(xù)。合同簽訂后國(guó)方公司分三次支付了3000萬(wàn)元，多次要求友誼公司辦理劃撥土地的出讓手續(xù)，友誼公司認(rèn)可，但是基于劃撥土地國(guó)家禁止轉(zhuǎn)讓，所以沒有向相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理。訴訟時(shí)，土地為國(guó)方公司占有，土地仍然為劃撥性質(zhì)。友誼公司起訴至法院，認(rèn)為合同無(wú)效，要求國(guó)方公司返還土地。國(guó)方公司反訴，要求友誼公司繼續(xù)履行，承擔(dān)違約金3000萬(wàn)元。一審法院判決合同無(wú)效，友誼公司返還3000萬(wàn)元，并且自訴訟之日起按照銀行同期貸款利率的雙倍支付利息，國(guó)方公司返

56、還土地。國(guó)方公司上訴，二審維持原判。二審判決后，友誼公司完成了劃撥土地出讓手續(xù)，國(guó)方公司提出再審，以國(guó)方公司已經(jīng)完成出讓手續(xù)，合同無(wú)效理由已經(jīng)消失，合同應(yīng)當(dāng)有效，要求再審撤銷一、二審判決，支持國(guó)方公司的全部請(qǐng)求。法院處理再審查明二審后友誼公司完成了出讓手續(xù)，與案外人簽訂了合作開發(fā)協(xié)議，取得了土地使用證，辦理了規(guī)劃了許可，案外人與建設(shè)公司簽訂了施工合同。二審駁回再審申請(qǐng)。最高法院民一庭意見土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方簽訂合同轉(zhuǎn)讓規(guī)劃土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。而在判決后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政

57、府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以劃撥土地已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)為由，主張劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽?，人民法院不?yīng)支持。.建設(shè)施工合同被確認(rèn)無(wú)效后的過錯(cuò)賠償責(zé)任|第53輯案情摘要2004年8月，美蘭公司與大華公司簽訂了建設(shè)工程施工合同，約定大華公司承建美蘭公司開發(fā)的大廈。因大華公司投入不足等原因，工程未能完成，僅完成框架，美蘭公司發(fā)函終止了合同，美蘭公司向購(gòu)房者支付違約金465萬(wàn)元。大華公司起訴至法院要求支付工程款1377萬(wàn)元，違約金60萬(wàn)元。一審法院認(rèn)定合同違反招投標(biāo)法的規(guī)定，判決合同無(wú)效，美蘭公司支付工程款595萬(wàn)元及利息。美蘭公司另行起訴要求大華公司賠償逾期交房對(duì)購(gòu)房者支付的違約金465萬(wàn)元。法院處理一審法院認(rèn)定美蘭公司向購(gòu)房者支付的違約金不屬于無(wú)效合同賠償?shù)姆秶g回了美蘭公司訴訟請(qǐng)求。二審認(rèn)定大華公司對(duì)于合同無(wú)效有過錯(cuò)，施工過程中亦有不足，酌定承擔(dān)美蘭公司支付的違約金的30%。最高法院民一庭意見建設(shè)工程施工合同被確認(rèn)無(wú)效后，發(fā)包方與第三人簽訂房屋買賣合同因逾期交房發(fā)生的違約責(zé)任，如果承包人在簽訂合同時(shí)或者履行合同過程中已經(jīng)知道或者應(yīng)該知道該損失發(fā)生，且該損失與承包人的過錯(cuò)有因果關(guān)系，可以納入無(wú)效合同過錯(cuò)賠償責(zé)任賠償范圍。根據(jù)承包方訂立合同、履行合同中的過錯(cuò)程度及違反誠(chéng)實(shí)信用原則程度，依據(jù)合同法第五十八