二手房按揭貸款流程

1、二手房按揭貸款流程一、要購買的二手房必須已辦理房屋所有權(quán)證，產(chǎn)權(quán)明晰并具備符合政府規(guī)定的進入房地產(chǎn)市場流通條件。房屋的房齡不能超過15年。二、選擇貸款銀行，進行房產(chǎn)評估。三、填寫借款申請表，并向貸款銀行提交下列資料：買房人資料：1、借款人及配偶身份證、戶口簿、結(jié)婚證（如單身，需提供戶籍所在地民政部門開具的單身證明）；2、經(jīng)濟收入證明；3、商品房買賣合同（雙方買房協(xié)議）；4、首付款收條或存在該行的首付款證明憑證。5、貸款人的貸款到期日，不能超過法定退休年齡（男65歲女60歲）6、房齡不能超過15年。賣房人資料：1、售房人（含共有人）身份證明及復印件、婚姻狀況證明、戶口簿；2、產(chǎn)權(quán)證、土地證。四、

2、銀行對買賣雙方送交的資料的真實性、合法性、合規(guī)性及供款人的資信進行審查，審查合格后，出具貸款承諾函給買方，銀行會注明提供幾成，幾年按照貸款。五、買方將購房的首期款存入該行的帳戶，由銀行凍結(jié)，售房人在首期款交付、貸款承諾函簽訂后，到房地產(chǎn)交易管理中心辦理房屋交易手續(xù)。六、房屋交易手續(xù)及新房屋所有權(quán)證辦理完畢后，買房人與貸款銀行簽訂借款合同，辦理抵押、保險等有關(guān)擔保手續(xù)。七、借款合同生效，資金劃入買方的指定帳戶，然后買方將貸款和首期款一并交付給售房人第1日遞交材料，提出申請買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將所有材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估

3、，給出大致貸款額度和年限。最后三方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)前去驗房做評估。第2-7日評估根據(jù)約定時間，房地產(chǎn)評估機構(gòu)到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3-5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評估費。這一步正常事可以省略的，評估費也不用出第8-10日銀行審批銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價格，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關(guān)村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓辦公，報批速度快，每單業(yè)務(wù)審批時間1-2天即可完成。第11-33日交首付，

4、辦理過戶審批通過后，買方向賣方支付房屋首付款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。第34-35天辦房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期?？偨Y(jié)流程：你與賣方簽約一一交付定金一一雙方到房產(chǎn)中心過戶一一3日后領(lǐng)證（繳納契稅）雙方到銀行辦理相關(guān)手續(xù)（公證費、資料費）一一銀行評估（評估費用）一一按評估價格與銀行簽約一一辦理抵押登記一一與

5、銀行一起領(lǐng)取他權(quán)證一一放款費用各地規(guī)定，和各銀行的都不同，你都可以多比較下，建議找大銀行，服務(wù)好、放款快二手房按揭流程一、實地看房人員：信貸員、居間機構(gòu)、評估員、買賣雙方。地點：申請按揭貸款的房屋現(xiàn)場。對房屋現(xiàn)場勘察：所售房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰；是否設(shè)定其他抵押權(quán)利；是否對外出租；如果是公有房改住房、安居工程、經(jīng)濟適用房等非商品房是否符合上市交易條件；是否被列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍；申請的貸款成數(shù)和期限是否符合規(guī)定；賣方提供的資料是否真實、完整、合法、有效;記錄客戶的聯(lián)系電話；收取房產(chǎn)證復印件。申請條件1. 借款人合法有效的身份證件；2. 借款人經(jīng)濟收入證明或職業(yè)證明；3. 借款人家庭戶口登記

6、簿；4. 有配偶的借款人需提供夫妻關(guān)系證明；5. 有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾6. 所購二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明；7. 與售房人簽訂的房屋買賣合同，及售房人提供的劃款賬號8. 如抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構(gòu)出具的抵押物評估報告所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書面授權(quán)文件；買方需要提供的資料1. 身份證（夫妻雙方）、暫住證（外地人口）2. 戶口本（夫妻雙方）3. 婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明）4. 收入證明或償債能力證明（單位出示）5. 所在單位加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照副本復印件（單位出示）6. 學歷證明（大專以上提供）7. 申請人的貸款銀行

7、活期存折8. 銀行要求提供的其他材料賣方需要提供的資料1.身份證（夫妻雙方）、暫住證（外地人口）2. 戶口本（夫妻雙方）3. 婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明）4. 配偶、共有人同意出售證明（固定格式）5. 房屋產(chǎn)權(quán)證6. 出售已購公房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房、回遷房須提供原購房合同、協(xié)議及有關(guān)批準文件7. 銀行要求提供的其他材料特殊情況外籍人士購房所需資料：臺灣人大陸往來通行證（臺胞證）、戶籍藤本（可證明婚姻狀況）、在京購房審批表、抵押公證書（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記）香港人香港身份證、結(jié)婚證、抵押公證書（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記）韓國人護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、戶

8、口本中文翻譯公證（可證明婚姻狀況）、抵押公證書（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記）其他國籍-護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、結(jié)婚證中文翻譯公證、抵押公證書（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記）賣方為企業(yè)需提供資料：法人身份證、營業(yè)執(zhí)照正副本、組織機構(gòu)代碼證、董事會出售決議、公司章程、授權(quán)委托書、受托人身份證、收款賬戶證明（以上資料都需要加蓋公章）、房產(chǎn)證編輯本段一相關(guān)規(guī)定二手房貸款根據(jù)借款人的人品、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房（包括抵押住房）變現(xiàn)能力等情況確定。貸款期限一般在二十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人的65歲的年齡。貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)

9、的，執(zhí)行合同利率，不分段計息；期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。編輯本段加息后最新二手房按揭貸款利率調(diào)整前利率調(diào)整后利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款（一）活期存款0.360.36（二）整存整取定期存款三個月1.711.91半年1.982.20一年2.252.50二年2.793.25三年3.333.85五年3.604.20二、各項貸款六個月4.865.10一年5.315.56一至三年5.405.60三至五年5.765.96五年以上5.946.14編輯本段2011二手房按揭貸款利率表日期：2011-02-09種類項目年利率（%）一、短期貸款六個月（含）5.60六個月至一年（含）6.06二、中長期

10、貸款一至三年（含）6.10三至五年（含）6.45五年以上6.60三、貼現(xiàn)以再貼現(xiàn)利率為下限加點確定注：人民銀行歷次貸款利息調(diào)整對照表編輯本段費用支付方買方支付評估費600元貸款服務(wù)費3000元，貸款超過30萬元部分加收2%抵解押登記服務(wù)費200元(抵押)編輯本段二手房交易十項注意(1.)房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共

11、有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。(3.)交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。(4).土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓

12、，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。(5.)市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。(6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所

13、有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。(7.)單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。(8)物管費用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。(9).中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人

14、提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。(10.)合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。編輯本段注意事項注意事項一：評估價與最高貸款額在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產(chǎn)進行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。-注意事項二：竣工年代與貸款年限房產(chǎn)證上的竣工年代

15、是通常被容易借款人忽略的，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是"房齡+貸款年限V35年"。例如，某房屋竣工年代為1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長為20年(即35-15)。-注意事項三：貸款成數(shù)和利率目前北京地區(qū)各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%,二套房首付四成、利率上浮10%。對于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執(zhí)行，但如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸

16、款時就需結(jié)清后方可使用(目前有部分省市可以沒結(jié)清的情況下辦理二次公積金貸款)。-注意事項四：還款方式的選擇銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式針對的是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節(jié)省利息；雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。借款人不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供以不超過家庭收入的50%為宜。-注意事項五：貸款銀行的選擇現(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又

17、不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。-注意事項六：收入證明與還款能力銀行在批貸時，會要求借款人提供能顯示其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。-注意事項七：借款人自身相關(guān)情況

18、個人征信：對于貸款人來說個人征信紀錄非常重要，因為目前央行征信系統(tǒng)是全國聯(lián)網(wǎng)的。作為銀行審批的參考依據(jù)，個人信用的情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細節(jié)，雖然信用卡多數(shù)為小額消費，但是否按時還款直接反映了個人的信用良好與否。借款人年齡：目前銀行對借款人年齡一般的規(guī)定是不超過65歲。舉例來說：若借款人現(xiàn)已45歲，那么最長借款年限為65減45為20年。-注意事項八：申請貸款到放貸周期購房人申請貸款的過程需要經(jīng)過很多機構(gòu)（包括：評估機構(gòu)、擔保機構(gòu)、銀行等）的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相

19、應(yīng)的擔保服務(wù)機構(gòu)，通過擔保機構(gòu)的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續(xù)起3-4個工作日將房款給業(yè)主。加上之前的的評估和銀行審批時間，一般最快的話7個工作日就可以辦理完成。因此，在辦理房貸過程中一定要配合各個機構(gòu)，包括個人資料的準備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在最快的時間內(nèi)辦理完全部手續(xù)。編輯本段二手房貸流程一、實地看房信貸員、居間機構(gòu)、評估員、買賣雙方。地點：申請按揭貸款的房屋現(xiàn)場。對房屋現(xiàn)場勘察：所售房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰；是否設(shè)定其他抵押權(quán)利；是否對外出租；如果是公有房改住房、安居工程、經(jīng)濟適用房等非商品房是否符合上市交易條件；是否被列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍；申請的貸款成

20、數(shù)和期限是否符合規(guī)定；賣方提供的資料是否真實、完整、合法、有效；記錄二手房客戶的聯(lián)系電話；收取房產(chǎn)證復印件。工行規(guī)定：93年以后建成的房地產(chǎn)允許申請二手房按揭；所購房屋的房齡一般不超過15年，其中10年至15年的，貸款成數(shù)必須相應(yīng)降低，抵押率最高為七成；最長期限為30年；住房類為房齡與貸款期限之和最長不超過30年，商用房類貸款期限最長不超過10年；建筑面積在60平方米以下的需提供第二居所證明。對買方的還款能力進行綜合評價，告知客戶需要準備的資料（買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證及賣方的房產(chǎn)證、土地證、契稅證明。）將兩張空白收入證明交客戶蓋章，簽訂“房產(chǎn)交易確認書”。二、產(chǎn)權(quán)驗證產(chǎn)權(quán)人及共有

21、權(quán)人（賣方）、居間機構(gòu)。地點：房管局。產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人（賣方）帶著身份證原件及房產(chǎn)證原件，到房管局交驗身份證原件及房本原件，進行驗證。然后，領(lǐng)取一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移審驗查檔證明，并保留發(fā)票；再出示“查檔收費發(fā)票”驗證查檔，并等待查詢結(jié)果；領(lǐng)取加蓋“房液檔案管館”公章的房產(chǎn)證和一份該處房屋最初的“商品房買賣合同”。三、簽署合同信貸員、居間機構(gòu)、買賣雙方。地點：貸款銀行。認真核對校驗客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實性，監(jiān)督客戶簽字，收取房產(chǎn)證原件及訂金（具體數(shù)額由買賣雙方確定），復印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶。四、填寫合同整理資料根據(jù)客戶提供的相關(guān)資料，填寫合同。借款人的收入證明不足夠時，需提

22、供共同借款人并開具收入證明。收入證明上的單位名稱與申請表單位名稱必須一致?！吧暾垖徟怼钡默F(xiàn)住址一欄必須填寫本市地址；如有共同借款人時，申請審批表需2人簽字，且需簽相應(yīng)的一個聲明。在填個人購房合同抵押物清單時，原值是買賣雙方的成交價，折扣率=抵押值（即貸款額）+原值或評估值（取低值）。房屋產(chǎn)權(quán)證編號、利率不要填寫。借款合同的補充條款：如果借款人提供的有關(guān)聲明和資料虛假，則視作違約行為，貸款人有權(quán)采取宣布合同提前到期，收回部分或全部貨款本息以及追究其違約責任等措施。如遇貸款利率調(diào)整，逾期貸款罰息利率按調(diào)整后實際執(zhí)行的貸款利率上浮30%執(zhí)行。公司蓋章：在房屋成交確認書、協(xié)議書上蓋公司章及法人章，個

23、人二手房貸款首付證明，需蓋公司章及見證人簽字。放款后需在；二手房按揭轉(zhuǎn)款確認書；蓋公章。資料填完送預審。五、繳費義務(wù)收取費用預審通過后，通知客戶交費。六、產(chǎn)權(quán)過戶居間機構(gòu)、買賣雙方。地點：房管局。提供資料：買賣雙方身份證、房產(chǎn)證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣合同，面積超過200平方米以上的，需提供交易評估報告，復印資料。、領(lǐng)3份房地產(chǎn)買賣契約，填寫不簽名，契約上面空白處需蓋居間機構(gòu)的公司章（或簽名）。、領(lǐng)取申報表填寫出一個市場成交價（交房產(chǎn)證原件及身份原件）。、交印花稅，買賣雙方的身份證原件及復印件，房產(chǎn)證原件及復印件，出具一票據(jù)交費，遞回單（印花稅按成價1%。交）。、辦理：買賣雙方的身份

24、證原件及復印件，房產(chǎn)證原件及房產(chǎn)證配圖紙2張，當面驗證及簽字按手印，出一個受理憑證即領(lǐng)證通知單，房產(chǎn)證原件收回。、憑證，領(lǐng)契費、交易費、登證費收據(jù)，去交費。、5個工作日后，憑領(lǐng)證通知單、身份證原件及契稅發(fā)票領(lǐng)取新房產(chǎn)證。七、收費蓋章、拿到新房產(chǎn)證，傳真評估公司出正式報告，備抵押用。、打印好的委托書連同借款合同、抵押合同（填好）送銀行蓋章。八、資料歸檔資料歸檔原則上是：在房管局過戶的，7天左右可以歸檔，都沒有確切的時間；歸檔時需產(chǎn)權(quán)人帶著原件身份證在房管局1樓13號窗口歸檔；歸檔后，方可辦理抵押。九、抵押手續(xù)辦理抵押、抵押合同第十六條其他事項應(yīng)填上：貸款用于購買二手房，房屋坐落于.（具體位置）。、借款合同第一條4小項：本合同項下的貸款權(quán)僅限用于：購買.（具體位置）的房產(chǎn)。、房管局出的檔案袋上面應(yīng)寫：二手房抵押。、抵押7天后領(lǐng)他項權(quán)證。十、銀行放款銀行放款后，需向銀行提供借款人的契稅證明、房