貴州住宅物業(yè)管理服務(wù)導(dǎo)則

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上貴州省住宅物業(yè)管理服務(wù)導(dǎo)則二0一八年九月目 錄4.客戶4.1 8.905.基礎(chǔ)管理.117779775專心-專注-專業(yè)1.總則1.0.1本導(dǎo)則規(guī)定了貴州省住宅物業(yè)管理項(xiàng)目服務(wù)的基本內(nèi)容。1.0.2本導(dǎo)則適用于貴州省行政區(qū)域內(nèi)居住型物業(yè)和公寓的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。1.0.3引用文件下列文件中的條款通過(guò)本導(dǎo)則的引用而成為本導(dǎo)則的條款。凡是注明日期的引用文件，其隨后所有的修改版（不包括勘誤的內(nèi)容）均不適用于本導(dǎo)則。鼓勵(lì)根據(jù)本導(dǎo)則達(dá)成協(xié)議的各方使用這些文件的最新版本。凡是不注明日期的引用文件，其最新版本適用于本導(dǎo)則。中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院2007年504號(hào)令物業(yè)管理?xiàng)l例貴州省物業(yè)

2、管理?xiàng)l例建設(shè)部2002年110號(hào)令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部建房2010165號(hào)物業(yè)承接查驗(yàn)辦法貴州省防御雷電災(zāi)害管理規(guī)定建設(shè)部2004年132號(hào)令建設(shè)部關(guān)于修改<城市供水水質(zhì)管理規(guī)定>的決定建設(shè)部建城199721號(hào)城市環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部CJJ27-2012環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部GB50140一2005建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范建設(shè)部、質(zhì)監(jiān)總局GB50034-2013建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2.釋義2.0.1責(zé)任性投訴：因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的責(zé)任、小區(qū)正常生活秩序受到影響而引起的業(yè)主（房屋使用人）投訴。2.0.2非責(zé)任性投訴：非物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定履

3、行的責(zé)任范圍，但小區(qū)正常生活秩序受到了影響而引起的業(yè)主（房屋使用人）投訴。2.0.3調(diào)查面：物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主征詢意見(jiàn)的戶數(shù)數(shù)量或?qū)Ｓ忻娣e指標(biāo)。2.0.4物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告制度：物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期向業(yè)主委員會(huì)或其他服務(wù)委托方進(jìn)行工作報(bào)告。2.0.5公共秩序維護(hù)：對(duì)小區(qū)公共秩序進(jìn)行安全防范，協(xié)助政府執(zhí)法部門維護(hù)小區(qū)公共秩序。2.0.6分供方：承接物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化公司。2.0.7已售空置房：指已交付但業(yè)主尚未收房入住的已售商品房屋。2.0.8未售空置房：指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未銷售的商品房。2.0.9物業(yè)管理早期介入：指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘前期物業(yè)管理單位后，物業(yè)管理單位站在日后使用和管理的角度,對(duì)項(xiàng)目規(guī)

4、劃設(shè)計(jì)、功能布局、設(shè)備選型及安裝、建筑施工、銷售服務(wù)等提出意見(jiàn)和建議。2.0.10急修：對(duì)嚴(yán)重影響小區(qū)正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行及時(shí)的處理和修復(fù)。2.0.11大、中、小修的定義（參照北京市城鎮(zhèn)住宅樓房大、中修定案標(biāo)準(zhǔn)） (1)大修：設(shè)備基準(zhǔn)零件磨損嚴(yán)重，主要精度、性能大部分喪失，必須進(jìn)行全面修理才能恢復(fù)其效能時(shí)使用的修理方式。(2)中修：介于設(shè)備大修與小修之間的修理。(3)小修：工作量最小的一種計(jì)劃性修理。2.0.12酬金制指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余與不足均由業(yè)主分別享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3.物業(yè)管

5、理早期介入（新建住宅物業(yè)）3.0.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后，根據(jù)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程的實(shí)際，從日后使用和管理服務(wù)的角度，根據(jù)情況在物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工建設(shè)階段、銷售階段提出建議。3.0.2在早期介入階段對(duì)工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)缺陷及銷售承諾等問(wèn)題敦促開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行完善。3.0.3配合開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、各類管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示和客戶答疑。4.客戶服務(wù)規(guī)范4.1服務(wù)人員規(guī)范4.1.1物業(yè)管理服務(wù)人員必須經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，鼓勵(lì)行業(yè)人員通過(guò)行業(yè)職業(yè)水平評(píng)價(jià)。電工、消防、電梯等工程技術(shù)人員按國(guó)家要求持有相應(yīng)上崗資格證書(shū)。4.1.2 項(xiàng)目經(jīng)理須獲得崗位培

6、訓(xùn)合格證書(shū)；管理五萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理須持有省級(jí)及以上物業(yè)管理協(xié)會(huì)認(rèn)可的職業(yè)培訓(xùn)合格證書(shū)。4.1.3管理服務(wù)人員著工裝，佩證上崗。4.1.4 制定各崗位服務(wù)人員應(yīng)知應(yīng)會(huì)和行為規(guī)范。4.2 客戶服務(wù)規(guī)范4.2.1服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)有客戶服務(wù)熱線電話（每日不低于12小時(shí)。有監(jiān)控中心的須24小時(shí)）并公示，有值班記錄。4.2.2 制定投訴處理制度（不含保修期內(nèi)投訴報(bào)修），明確投訴處理責(zé)任人，定義一般性報(bào)修、急修等并明確處理時(shí)限。急修處理時(shí)限最長(zhǎng)不得超過(guò)24小時(shí)，一般性報(bào)修回復(fù)處理時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)工作日，處理完結(jié)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)10個(gè)工作日（防水處理視具體情況）。投訴處理流程及投訴處理時(shí)限承諾須公示

7、。4.2.3 有報(bào)修、派工、返單、回訪等記錄，并存檔備查。4.2.4 責(zé)任性投訴須回訪。非責(zé)任性投訴應(yīng)作出解釋和回復(fù)。4.2.5 投訴處理結(jié)果須存檔備查至少一年。4.3特約服務(wù)4.3.1特約維修服務(wù)材料必須使用合格產(chǎn)品。4.3.2特約服務(wù)價(jià)格須明碼標(biāo)價(jià)，在客戶服務(wù)中心公示。4.4 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)4.4.1物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)等須在客戶服務(wù)中心公示。收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)須與合同一致。4.4.2 建立收費(fèi)臺(tái)賬，對(duì)各戶業(yè)主（房屋使用人）收費(fèi)（物管費(fèi)、停車費(fèi)、裝修管理費(fèi)、裝修押金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等）情況進(jìn)行登記。4.4.3物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制方式的，應(yīng)按合同約定公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。4.5專項(xiàng)維修資金

8、使用4.5.1 定期檢查建筑物共有部分和附屬設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀，需使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行大修、中修、翻修和更新改造的，制定維修改造方案、工程預(yù)算等，按住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法、貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定實(shí)施。突發(fā)性設(shè)施設(shè)備故障，需由專項(xiàng)維修資金支付的，應(yīng)立即出具報(bào)告、預(yù)算、施工方案等按住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法、貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定實(shí)施。未成立業(yè)主大會(huì)的，按貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定征得業(yè)主同意后實(shí)施。4.5.2 專項(xiàng)維修資金使用情況按住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法接受業(yè)主委員會(huì)的查詢和監(jiān)督，使用結(jié)果向業(yè)主公示。4.6業(yè)主（房屋使用人）意見(jiàn)征詢調(diào)查4.6.1 每年至少一次向業(yè)主（房屋使用人）征詢對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)

9、。征詢結(jié)果向業(yè)主（房屋使用人）公布。4.6.2 對(duì)業(yè)主（房屋使用人）提出的意見(jiàn)制定改進(jìn)計(jì)劃和措施。4.7物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告制度每年召開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告會(huì)議，向業(yè)主委員會(huì)、委托人（產(chǎn)權(quán)單位）、房屋使用人報(bào)告工作情況（合同履行、服務(wù)工作事項(xiàng)進(jìn)展、公共管理溝通等），聽(tīng)取意見(jiàn)和建議。未成立業(yè)主大會(huì)的，以公示方式進(jìn)行。報(bào)告、會(huì)議記錄存檔備查。4.8公共部位經(jīng)營(yíng)在前期物業(yè)管理期間利用小區(qū)公共部位（含公共部位的地面停車場(chǎng)）進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中明確服務(wù)成本的構(gòu)成及收益分配方式。收益情況須向全體業(yè)主公布。已成立業(yè)主大會(huì)的，須明確服務(wù)成本的構(gòu)成及收益分配方式，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意并簽訂合同。4.9

10、社區(qū)文化建設(shè)利用各種形式在小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理法律知識(shí)、精神文明、消防安全等宣傳。重大節(jié)日營(yíng)造歡樂(lè)祥和氣氛，表達(dá)對(duì)業(yè)主的問(wèn)候等。提倡企業(yè)根據(jù)小區(qū)實(shí)際開(kāi)展業(yè)主聯(lián)誼等文化活動(dòng)。5. 基礎(chǔ)管理 5.1 基礎(chǔ)管理制度5.1.1內(nèi)部管理制度員工崗位職責(zé)制度；員工行為規(guī)范；員工培訓(xùn)制度；員工考核激勵(lì)制度；薪酬福利制度；員工關(guān)系管理制度；招聘管理制度；物資采購(gòu)制度；成本控制制度；合同管理制度；財(cái)務(wù)管理制度；收費(fèi)管理制度;行政人事檔案管理制度；其他管理制度。5.1.2 管理服務(wù)制度(1)客戶服務(wù)類24小時(shí)值班制度；業(yè)主（房屋使用人）信息資料保密制度；報(bào)修服務(wù)制度及投訴處理流程；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法；空置房管理辦法（含

11、已售及未售房）；業(yè)主意見(jiàn)征詢制度；物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告制度。(2)設(shè)備設(shè)施類 承接查驗(yàn)管理辦法；房屋共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理制度；共用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理制度。(3)公共秩序維護(hù)類(4)環(huán)境衛(wèi)生類環(huán)境清潔管理制度；園林綠化養(yǎng)護(hù)管理制度。(5)各類服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)及流程(6)檔案資料管理制度(7)其他管理制度5.2檔案資料管理5.2.1房屋及其設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料檔案(1) 建立制度，對(duì)房屋及其設(shè)施設(shè)備資料進(jìn)行檔案管理，資料內(nèi)容按物業(yè)承接查驗(yàn)辦法要求，包括小區(qū)總平面圖、水電管網(wǎng)圖、各類建筑物附屬設(shè)施設(shè)備設(shè)計(jì)圖和竣工圖、房屋各層平面圖、紅線圖等。(2) 房屋及其設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料檔案保存完好、完整。(3) 建立共有部分

12、和建筑物附屬設(shè)施的臺(tái)帳，包括名稱、位置、大中修記錄、數(shù)量、型號(hào)、用途等。存檔備查日常巡檢記錄、運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄。(4)建立設(shè)備一機(jī)一檔臺(tái)賬（含智能化系統(tǒng)、供電供水供暖系統(tǒng)、電梯、空調(diào)、消防等），存檔備查日常巡檢記錄、運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄等。(5)建立房屋及其附屬設(shè)施、場(chǎng)地等產(chǎn)權(quán)清冊(cè)，完整、詳盡記錄房屋及其附屬設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬。5.2.2客戶服務(wù)檔案(1)建立一戶一檔的業(yè)主(房屋使用人)基本信息檔案。包括產(chǎn)權(quán)人、房屋使用人姓名、身份證號(hào)、房屋產(chǎn)權(quán)情況、聯(lián)系電話、緊急聯(lián)絡(luò)方式。業(yè)主（房屋使用人）基本信息定期和實(shí)時(shí)更新。(2)建立產(chǎn)權(quán)人房屋使用檔案，包括：交房記錄、裝修申請(qǐng)及裝修方案

13、、報(bào)修維修記錄、保修期起止時(shí)間等。(3)制定業(yè)主（房屋使用人）信息資料保密制度，不得將資料提供給無(wú)關(guān)人員。未經(jīng)業(yè)主（房屋使用人）許可，不得將資料內(nèi)容轉(zhuǎn)作其他用途。5.2.3園林綠化及清潔檔案(1)建立小區(qū)園林綠化臺(tái)賬，內(nèi)容包括：樹(shù)木名稱、數(shù)量、胸徑、位置、灌木種類及位置、草坪位置及面積等；(2)園林綠化臺(tái)賬適時(shí)更新，記錄綠化植物的養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)栽、更換等情況。胸徑15公分以上樹(shù)木的補(bǔ)栽、更換等須有項(xiàng)目經(jīng)理簽字并報(bào)業(yè)主委員會(huì)/產(chǎn)權(quán)人（委托人）。(3)建立小區(qū)綠化作業(yè)面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)檔案，存檔備查日常巡檢記錄、作業(yè)記錄、補(bǔ)栽更新記錄等。(4)建立小區(qū)清潔作業(yè)面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)檔案，保潔設(shè)施、工具臺(tái)賬。存檔備查日常

14、巡檢記錄、作業(yè)記錄等。5.2.4車輛管理檔案(1)建立業(yè)主車輛臺(tái)賬，內(nèi)容包括：車輛牌照、車型、車位租售狀況、車位號(hào)、聯(lián)系電話等；(2)車輛檔案信息定期和實(shí)時(shí)更新，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。5.2.5未售空置房管理檔案(1)建立未售空置房臺(tái)賬，對(duì)空置房房號(hào)、銷售變動(dòng)、空置房設(shè)施狀況、房屋狀況等進(jìn)行實(shí)時(shí)記錄。(2)制定制度，對(duì)已銷售未收房的空置房進(jìn)行管理，建立鑰匙管理臺(tái)賬，定期巡查空置房設(shè)施和衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，房屋設(shè)施問(wèn)題立即報(bào)建設(shè)方整改，隨時(shí)保持空置房具備業(yè)主收房條件。5.3員工培訓(xùn)5.3.1 制定員工培訓(xùn)制度和計(jì)劃，明確培訓(xùn)責(zé)任，對(duì)各崗位人員進(jìn)行分類培訓(xùn)并有記錄。5.3.2員工培訓(xùn)包括：物業(yè)管理概念

15、及實(shí)務(wù)、法律法規(guī)基本知識(shí)、管理服務(wù)制度及崗位職責(zé)、行為規(guī)范、操作流程、應(yīng)急處理、消防安全、職業(yè)安全等。 6.物業(yè)承接查驗(yàn)6.0.1 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(1)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；(3)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；(4)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；(5)

16、電梯、二次供水、供配電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)；(6)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；(7)法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。6.0.2 查驗(yàn)接收?qǐng)D紙資料(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。6.0.3 承接查驗(yàn)須制定方案、明確查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間計(jì)劃、遺漏工程整改辦法、時(shí)限等，并按規(guī)定與建設(shè)方簽定物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。6.0.4 承接查驗(yàn)的實(shí)施須有現(xiàn)場(chǎng)記錄，載明查驗(yàn)移交內(nèi)容、查

17、驗(yàn)情況、整改內(nèi)容及要求、查驗(yàn)時(shí)間等，并經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司雙方人員現(xiàn)場(chǎng)簽字后存檔備查。6.0.5 承接查驗(yàn)后須有完善的移交手續(xù)，載明移交和接收人、時(shí)間，以及遺漏工程事項(xiàng)的整改等，并經(jīng)雙方簽字后存檔備查。6.0.6 業(yè)主大會(huì)成立后，須將承接查驗(yàn)手續(xù)資料向業(yè)委會(huì)進(jìn)行備案。6.0.7 物業(yè)管理公司接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)須進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。6.0.8 接管項(xiàng)目應(yīng)向?qū)俚匦姓鞴懿块T備案。 7.臨時(shí)管理規(guī)約與服務(wù)合同7.1臨時(shí)管理規(guī)約7.1.1 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，須同時(shí)確定臨時(shí)管理規(guī)約。7.1.2臨時(shí)管理規(guī)約向購(gòu)房人公示，并經(jīng)業(yè)主書(shū)面承諾遵守。7.2物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）7.2.1物業(yè)服

18、務(wù)合同須符合國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定。7.2.2 物業(yè)服務(wù)合同須對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：(1)物業(yè)管理公共服務(wù)區(qū)域、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)承諾、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、及時(shí)率、返修率、綠化完好率、設(shè)備設(shè)施故障率。(2)車位管理費(fèi)、物業(yè)管理（含空置房）費(fèi)、裝修管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。(3)雙方權(quán)利義務(wù)。(4)公共收益分配的約定。(5)酬金制的須明確收支公開(kāi)方式。(6)合同期限與違約責(zé)任。(7)其他約定。8.建筑物及其附屬設(shè)施、場(chǎng)地等維護(hù)管理服務(wù)8.1基礎(chǔ)管理制度8.1.1制定建筑物共有部分管理規(guī)定、巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。8.1.2制定建筑物共有部分年度、季度、月度維保計(jì)劃，計(jì)劃分解實(shí)施并有

19、相應(yīng)記錄。8.2小區(qū)管理標(biāo)識(shí)小區(qū)內(nèi)主要路口設(shè)有路標(biāo)，房屋組團(tuán)、棟、單元（門）、戶門標(biāo)識(shí)明顯。設(shè)綠化、危險(xiǎn)區(qū)域警示、設(shè)備機(jī)房、緊急通道、消防樓道樓層等管理標(biāo)識(shí)。8.3共用部位維護(hù)管理8.3.1房屋共用部位使用符合建筑設(shè)計(jì)要求，無(wú)擅自改變用途情況。8.3.2確保房屋及設(shè)施外觀完好，無(wú)亂涂及大面積破損、脫落等情況。8.3.3依據(jù)管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）制定戶外設(shè)置物（招牌、廣告牌、霓虹燈、泛光燈等）管理辦法，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門批準(zhǔn)和違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的戶外設(shè)置物，以書(shū)面通知進(jìn)行勸阻，勸阻無(wú)效的報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門。8.3.4 對(duì)亂搭亂建、占用公共通

20、道等情況履行告知、勸阻、報(bào)告責(zé)任。8.4房屋及附屬設(shè)施日常檢查8.4.1巡檢每天對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡檢并填寫記錄（包括紙質(zhì)記錄或手機(jī)APP電子記錄等），檢查內(nèi)容包括：小區(qū)范圍內(nèi)的道路路面、綠化及綠地衛(wèi)生、樓宇外墻及各種外敷管道、樓宇電子防盜門、樓宇懸掛物、樓面、樓層應(yīng)急通道、消防栓箱、樓層疏散指示燈等設(shè)施和部位等。巡檢須填寫巡檢表，包括巡檢時(shí)間、內(nèi)容、主要情況及處理辦法、巡檢人簽字、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審閱簽字。8.4.2臨檢根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、施工影響、節(jié)假日燃放煙火等）需要，臨時(shí)安排對(duì)小區(qū)的重點(diǎn)部位和重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行針對(duì)性檢查。填寫檢查記錄。8.4.3巡檢結(jié)果的處理根據(jù)巡檢、臨檢結(jié)果，屬于小修范

21、圍的三個(gè)工作日修復(fù)完畢。8.4.4公建設(shè)施維護(hù)花臺(tái)、道牙、路面磚、臺(tái)階、護(hù)欄、扶手、窗戶、電梯門頭、共用墻面、天花板等設(shè)施不得有破損、缺失，路面不得出現(xiàn)塌陷坑洼。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題須兩周內(nèi)恢復(fù)（保修期內(nèi)和住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍的除外）。8.5裝修管理8.5.1 制定裝修管理規(guī)定及流程，并向產(chǎn)權(quán)人或房屋使用人公示。8.5.2 實(shí)施產(chǎn)權(quán)人或房屋使用人裝修申請(qǐng)、裝修方案、裝修時(shí)間和裝修單位等審核制度。8.5.3 房屋使用人裝修的，須要求其提供產(chǎn)權(quán)人同意的書(shū)面文件。8.5.4 須與產(chǎn)權(quán)人或房屋使用人、裝修企業(yè)簽定住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、防火責(zé)任書(shū)。8.5.5 實(shí)施裝修現(xiàn)場(chǎng)巡檢制度，對(duì)裝修工程中發(fā)現(xiàn)的違章

22、行為及時(shí)口頭或書(shū)面勸阻，勸阻無(wú)效的報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、城市管理、規(guī)劃管理等政府行政職能部門。8.6房屋保修期屆滿普查（適用于保修期內(nèi)的新建住宅） 8.6.1建立房屋及其配套設(shè)施、門窗、水電等保修期臺(tái)賬。8.6.2保修期屆滿前三個(gè)月，須對(duì)公共部位進(jìn)行普查，公告通知房屋使用人檢查自有部分。發(fā)現(xiàn)屬保修范圍的維修事項(xiàng)，立即書(shū)面通知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位維修項(xiàng)目、完結(jié)時(shí)間等。 9.設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理服務(wù)9.1 基礎(chǔ)管理制度9.1.1制定設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定、設(shè)備巡檢制度、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)辦法、操作規(guī)程、設(shè)備運(yùn)行記錄、應(yīng)急處理預(yù)案、安全規(guī)范、應(yīng)知應(yīng)會(huì)、設(shè)備人員培訓(xùn)制度等規(guī)章制度。9.1.2制定設(shè)備設(shè)施年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃管理制

23、度，年度計(jì)劃分解實(shí)施并有相應(yīng)記錄。9.1.3建立完整的設(shè)備設(shè)施資料檔案和設(shè)備臺(tái)賬。設(shè)備臺(tái)賬做到一機(jī)一檔，動(dòng)態(tài)管理，臺(tái)賬檔案內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、規(guī)格、功率、出廠時(shí)間、安裝調(diào)試時(shí)間、安裝位置、安裝單位及其聯(lián)系方式、安裝調(diào)試情況、維修（中大修）及更換情況等。9.2設(shè)備設(shè)施9.2.1確保設(shè)備設(shè)施安全正常運(yùn)行。9.2.2設(shè)備標(biāo)識(shí)規(guī)范齊全。設(shè)備標(biāo)識(shí)包括：管理標(biāo)識(shí)、安全標(biāo)識(shí)、運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)和警示標(biāo)識(shí)等。9.2.3所有設(shè)備機(jī)房須設(shè)置防鼠設(shè)施，控制柜、控制箱等進(jìn)出線口均須進(jìn)行防鼠封堵。9.2.4設(shè)備機(jī)房須定時(shí)巡檢，填寫巡檢記錄存檔備查（含APP電子記錄）9.2.5設(shè)備機(jī)房管理(1)保持清潔，機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)積塵、無(wú)銹蝕、

24、無(wú)蛛網(wǎng)、無(wú)積水、無(wú)垃圾、無(wú)雜物等。機(jī)房?jī)?nèi)不得堆放無(wú)關(guān)物品。(2)配電房按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范配置消防滅火器材。(3)配電柜、控制箱等須保持清潔并鎖閉，定期進(jìn)行檢查維保。電井、管井內(nèi)不得堆放雜物。(4)巡查記錄內(nèi)容包括：巡查時(shí)間、設(shè)備運(yùn)行情況、配電柜開(kāi)關(guān)狀態(tài)、配電室照明、溫度、濕度、衛(wèi)生情況等。維護(hù)保養(yǎng)記錄內(nèi)容包括：維保時(shí)間、維保內(nèi)容、設(shè)備異動(dòng)情況、實(shí)施人、檢查人等。9.2.6水泵房管理(1)操作規(guī)程等上墻并保持清晰、完好。管系色標(biāo)正確分明，流向箭頭清晰。(2)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范配置消防滅火器材。(3)制定水泵控制箱、生活水泵（含電動(dòng)機(jī)）供水管路與閥門定期巡檢和保養(yǎng)制度，

25、出現(xiàn)跑冒滴漏等異?，F(xiàn)象須立即修復(fù)。進(jìn)行日常、每周、每月、每季、每年檢查保養(yǎng)。9.2.7二次供水管理(1)水池蓋設(shè)密封條、防蚊網(wǎng)并上鎖，水池附近無(wú)污染源。(2)二次供水操作人員須持健康證。(3)定期檢查給水泵運(yùn)行情況，泵房照明、清潔情況、水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、管道、進(jìn)水閥。檢查水池（箱）限制浮球、進(jìn)水閘閥、放水閥、溢流閥。解體檢查進(jìn)水液壓閥。檢查清潔水位控制浮球。(4)填寫檢查記錄并存檔備查。記錄須填寫檢查人、檢查時(shí)間、檢查內(nèi)容、檢查結(jié)果及處理辦法等。(5)定期對(duì)閥桿加油，對(duì)池內(nèi)扶梯除銹等并填寫記錄存檔備查。(6)根據(jù)國(guó)家規(guī)定，按合同約定定期對(duì)水池進(jìn)行清洗。清洗最低每年不少于兩次。水池清洗須由

26、具備資質(zhì)的單位進(jìn)行，清洗人員須持健康證，按清洗程序操作。(7)水池清洗后物業(yè)服務(wù)單位和業(yè)主委員會(huì)共同驗(yàn)收，填寫驗(yàn)收表格。水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告向業(yè)主（房屋使用人）公布。(8)冬季到來(lái)之前（環(huán)境氣溫5時(shí)），須對(duì)室外給排水管道、消防栓、消防管等進(jìn)行防凍處理。9.2.8排污設(shè)施設(shè)備(1)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)規(guī)范齊全，井、池蓋編號(hào)清晰。(2)定期對(duì)潛水泵進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)?？刂葡漤毐３智鍧崱?3)定期檢查繼電器、接觸器、接線、水位控制浮球、潛水泵絕緣電阻等并填寫檢查記錄。記錄須存檔備查。 （4）定期清洗集水井和潛水泵表面。（5）隨時(shí)保持排污泵（備用排污泵）正常啟動(dòng)。（6）沙井清掏積沙井、化糞池定期檢查，視情況適時(shí)清掏。排水溝

27、定期清理（雨季前徹底清掏，保持暢通）。清掏完畢填寫記錄存檔備查。9.2.9供電設(shè)施設(shè)備(1)高低壓配電柜維護(hù)管理實(shí)行日常巡檢制度，檢查屏面指示燈、開(kāi)關(guān)位置、警告牌、繼電器等各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、表針指示、檢查試驗(yàn)信號(hào)燈、警鈴和蜂鳴器。填寫巡檢記錄并存檔備查。保持柜內(nèi)、柜面、儀表、指示燈的清潔。制定計(jì)劃對(duì)高低壓配電柜進(jìn)行日常、月度、季度和年度維保。填寫維保記錄并存檔備查。操作人員持有特種作業(yè)許可證。(2)發(fā)電機(jī)維護(hù)管理發(fā)電機(jī)房門有明顯警示標(biāo)志，懸掛操作規(guī)程，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)置消防器材。實(shí)行巡檢制度，定期檢查：發(fā)電機(jī)燃油箱油位、啟動(dòng)電池電壓、閥門、管道、配電屏開(kāi)關(guān)位置、指示燈、蓄電池電解

28、液高度、接線柱狀況、控制箱儀表、開(kāi)關(guān)、機(jī)油油位、冷卻水箱水位、啟動(dòng)電池電壓、接地線。填寫巡檢記錄并存檔備查。蓄電池表面、發(fā)電機(jī)組表面保持清潔。發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)雜物堆放，至少每月清掃一次。制定計(jì)劃對(duì)發(fā)電機(jī)組進(jìn)行日常、月度、季度和年度維保，填寫維保記錄并存檔。至少每月啟動(dòng)運(yùn)行一次，每次不低于10分鐘。(3)配電房維護(hù)管理設(shè)備系統(tǒng)圖、操作規(guī)程、崗位責(zé)任制、應(yīng)急預(yù)案流程等張貼于墻上明顯位置。按國(guó)家建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)置消防器材并保持有效。設(shè)備管線標(biāo)識(shí)清晰，有明顯警示標(biāo)志。制定安全規(guī)范制度，定期進(jìn)行培訓(xùn)并有培訓(xùn)記錄。安全防護(hù)用具齊全，擺放整齊，根據(jù)國(guó)家電力行業(yè)規(guī)定對(duì)安全工器具進(jìn)行校驗(yàn)，采取措施防止絕緣手

29、套和絕緣靴皸裂、粘連，保持絕緣功能完好。設(shè)備房、機(jī)房溫度計(jì)、濕度計(jì)保持指示功能正常。機(jī)房整潔，無(wú)滲漏、無(wú)積水、無(wú)垃圾雜物，墻面、天花無(wú)蛛網(wǎng)、積塵。設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)銹蝕。機(jī)房門上鎖管理，不得兼做他用。 建立定期巡檢制度，定期檢查電源、電壓，主開(kāi)關(guān)工作電流額定值，檢查接觸器、繼電器等，填寫巡檢記錄并存檔備查。制定計(jì)劃對(duì)配電房進(jìn)行日常、月度、季度、年度維保，并填寫維保記錄存檔備查。操作人員持有特種作業(yè)許可證。(4)公共照明管理基本要求:照明燈（含路燈燈桿、草坪燈、庭院燈等）須編號(hào)建檔。日常巡檢:室內(nèi)外公共照明須每日巡檢并填寫記錄存檔備查。發(fā)現(xiàn)損壞48小時(shí)內(nèi)修復(fù)。公共照明清潔:定期（或按合同約定）清

30、潔照明燈蛛網(wǎng)、蚊蟲(chóng)。依據(jù)季節(jié)變化，制定公共照明開(kāi)啟和關(guān)閉時(shí)間，節(jié)約能耗。地下停車場(chǎng)公共照明滿足設(shè)計(jì)要求（住宅地下停車場(chǎng)地面照度為30lx；公共建筑地下停車場(chǎng)地面照度為50lx）9.2.10電梯設(shè)施設(shè)備管理(1)基礎(chǔ)管理制度制定電梯設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、電梯維保外包管理辦法、日常巡檢制度、運(yùn)行管理制度、安全操作規(guī)程、應(yīng)急處理預(yù)案等管理制度。建立完整的電梯設(shè)施設(shè)備資料檔案。內(nèi)容包括：型號(hào)、數(shù)量、品牌、功率、安裝時(shí)間、施工單位、維修情況、運(yùn)行記錄、電梯故障處理記錄、維保單位、維保記錄、電梯年檢證明等。制定電梯日常運(yùn)行巡檢制度。(2)電梯日常管理標(biāo)識(shí)規(guī)范、齊全。內(nèi)容包括：電梯導(dǎo)向、編號(hào)、年檢合格證明、安全

31、警示、提示、緊急電話、電梯機(jī)房標(biāo)識(shí)等。緊急電話和乘客注意事項(xiàng)等置于轎廂明顯位置。保持三（五）方通話功能完好。填寫巡檢記錄并存檔備查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并立即通知電梯維保單位，嚴(yán)禁電梯帶故障運(yùn)行。(3)電梯機(jī)房有警示標(biāo)識(shí)、設(shè)備銘牌，操作規(guī)程上墻。盤梯工器具齊全，標(biāo)識(shí)清晰，平層標(biāo)識(shí)表與鋼絲繩平層標(biāo)識(shí)對(duì)應(yīng)正確、清晰、完好。鋼絲繩上平層標(biāo)識(shí)保持清晰、準(zhǔn)確。至少每季刷新一次。機(jī)房須實(shí)行上鎖關(guān)閉管理，張貼“機(jī)房重地，閑人免入”類警示標(biāo)識(shí)。機(jī)房空氣流通，保持合適溫度，按國(guó)家建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)置消防器材。機(jī)房?jī)?nèi)保持整潔，配電箱內(nèi)外保持清潔并關(guān)閉上鎖。室內(nèi)無(wú)雜物堆放。(4)電梯定期保養(yǎng)建立電梯維保監(jiān)督機(jī)制，

32、配備監(jiān)督人員，對(duì)電梯專業(yè)維保單位進(jìn)行作業(yè)監(jiān)督并對(duì)維保情況進(jìn)行簽字確認(rèn)。9.3 智能化系統(tǒng)9.3.1中央控制室實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班記錄完整，歸檔備查。9.3.2制定中央控制室聯(lián)動(dòng)流程和緊急預(yù)案。9.3.3制定智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，填寫維護(hù)保養(yǎng)記錄存檔。9.3.4攝像監(jiān)控圖像清晰，確保畫面質(zhì)量完好，出現(xiàn)畫面異常情況立即恢復(fù)，錄像資料最低保留30天。9.3.5智能門禁保持完好，出現(xiàn)故障須于48小時(shí)內(nèi)修復(fù)。9.4 避雷設(shè)施9.4.1基礎(chǔ)管理制度制定避雷設(shè)施管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法等規(guī)章制度。9.4.2建立完整的避雷設(shè)施資料檔案。9.4.3對(duì)避雷設(shè)施進(jìn)行巡檢和一般性維保（除銹油漆等）。巡檢及維保記錄

33、存檔備查。 10.消防管理10.0.1 基礎(chǔ)管理制度(1)制定消防管理制度：消防安全制度、防火安全責(zé)任制、巡檢制度消防設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、消防培訓(xùn)制度、各類應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。(2)制定消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施年度、季度、月度維保計(jì)劃，計(jì)劃分解實(shí)施并有相應(yīng)記錄，記錄存檔備查。10.0.2 資料與標(biāo)識(shí)(1)建立消防設(shè)施設(shè)備資料檔案，繪制消防栓箱、防火卷簾、防火門、滅火器、疏散指示燈、緊急通道等設(shè)施平面圖和火警疏散圖。(2)緊急疏散指引圖、消防器具使用方法、警示等標(biāo)識(shí)完善、張貼醒目。(3)消防管理機(jī)制落實(shí)消防管理組織架構(gòu)，明確消防安全負(fù)責(zé)人、管理人，定員定責(zé)，層層落實(shí)消防安全防范責(zé)任，落實(shí)

34、巡檢制度，有巡檢記錄。10.0.3 消防監(jiān)控室(1)監(jiān)控室門有明顯警示標(biāo)志。值班制度、交接班制度、應(yīng)急處理流程等上墻。(2)室內(nèi)整潔,無(wú)雜物堆放，無(wú)積塵。(3)值班記錄完整、存檔備查。(4)消防監(jiān)控錄像按規(guī)定保存?zhèn)洳椋ú坏陀?0天）。(5)自動(dòng)報(bào)警、噴淋、聯(lián)動(dòng)等系統(tǒng)保持完好，隨時(shí)啟用。(6)消防監(jiān)控人員按要求取得相關(guān)上崗證。10.0.4 消防通道落實(shí)巡檢責(zé)任，實(shí)行日檢、月檢制度。保持樓道內(nèi)無(wú)雜物堆放，無(wú)違章占用、拆改現(xiàn)象。定期檢查應(yīng)急燈、安全通道指示燈功能是否正常。填寫檢查記錄并存檔備查。10.0.5 防火門無(wú)脫漆、無(wú)銹蝕、無(wú)變形、無(wú)損壞。閉門器保持完好的自動(dòng)靈活關(guān)閉功能及密閉性能。門鎖應(yīng)開(kāi)門

35、容易、牢固，門軸應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。按制度巡檢并填寫記錄存檔備查。10.0.6 消防水泵(1)保持消防水泵在出現(xiàn)火警時(shí)能夠隨時(shí)正常啟動(dòng)，保持消防水箱處于正常狀態(tài)。(2)定期檢查維保消防水泵、管網(wǎng)、閥門等并填寫記錄，記錄存檔備查。10.0.7室外消防栓、消防管道須在冬季到來(lái)之前采取保溫防凍措施。10.0.8定期防火檢查至少每季度組織一次防火檢查，檢查消防設(shè)施設(shè)備完好情況，用電設(shè)備設(shè)施情況等，消除火災(zāi)隱患。并向業(yè)主委員會(huì)或委托人報(bào)告檢查情況和整改結(jié)果。10.0.9志愿消防隊(duì)(1)按國(guó)家相關(guān)規(guī)定組建志愿消防隊(duì)，并聯(lián)合業(yè)主委員會(huì)或委托人共建。(2)制定志愿消防隊(duì)崗位職責(zé)、工作流程、應(yīng)知應(yīng)會(huì)等并定期培訓(xùn)。(3)

36、定期進(jìn)行消防安全宣傳教育活動(dòng)。(4)每月組織消防知識(shí)學(xué)習(xí)和崗位培訓(xùn)。每年不少于兩次組織消防演練培訓(xùn)。(5)重點(diǎn)人員（項(xiàng)目經(jīng)理、樓管員、消防監(jiān)控室值班和操作人員、秩序維護(hù)人員、設(shè)備管理人員、電工等）接受社會(huì)化消防安全培訓(xùn)。11.公共秩序維護(hù)11.0.1 管理制度制定公共秩序維護(hù)管理規(guī)定、值班（巡邏）制度、交接班制度、培訓(xùn)制度、應(yīng)急處理預(yù)案等管理制度。11.0.2 設(shè)有監(jiān)控室的須24小時(shí)人員值守。11.0.3 按合同要求進(jìn)行區(qū)域巡邏的，須明確巡邏頻次、路線及巡查內(nèi)容，并做好記錄存檔備查。11.0.4 定期進(jìn)行崗位職責(zé)、應(yīng)急處理流程等培訓(xùn)，培訓(xùn)記錄歸檔備查。12.環(huán)境衛(wèi)生管理12.0.1管理制度(1

37、)按合同約定劃分保潔區(qū)域，制定保潔標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)流程、衛(wèi)生防疫辦法、保潔人員應(yīng)知應(yīng)會(huì)等制度。(2)制定年度保潔計(jì)劃，對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)保潔內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)劃管理。年度計(jì)劃須分解為季度、月度、周計(jì)劃，落實(shí)到崗并有相應(yīng)實(shí)施記錄。(3)建立基礎(chǔ)臺(tái)賬，對(duì)清潔衛(wèi)生設(shè)施的種類、數(shù)量、位置等進(jìn)行檔案管理。(4)建立制度，對(duì)防疫藥品、滅鼠藥、草酸類清潔劑等實(shí)行安全使用、領(lǐng)用登記等管理，防止安全事故的發(fā)生。12.0.2衛(wèi)生設(shè)施管理服務(wù)（頻次及標(biāo)準(zhǔn)按合同約定）(1)對(duì)固定果皮箱、垃圾桶、垃圾車等進(jìn)行編號(hào)，建立檔案記錄數(shù)量、位置、規(guī)格等。(2)果皮箱、垃圾桶、中轉(zhuǎn)垃圾池等須定期清潔、防疫并有記錄。(3)建立清潔工具、用品臺(tái)賬

38、、領(lǐng)用、消耗記錄等。清潔工具定點(diǎn)規(guī)范存放。(4)保潔用水取水點(diǎn)須保持清潔，不積水、不納垢。水龍頭上鎖，無(wú)跑冒滴漏。12.0.3 清潔衛(wèi)生維護(hù)（頻次及標(biāo)準(zhǔn)按合同約定）(1)公共區(qū)域、道路地面內(nèi)容：清掃地面塵土、清理雜物、清除積水。清掃須無(wú)塵作業(yè)。(2)樓梯、扶手內(nèi)容：抹擦扶手、欄桿，清潔地面印漬、雜物等。(3)可上人屋頂：清掃樓面，清理并疏通排水口。(4)公共設(shè)施內(nèi)容：擦拭亭、廊、護(hù)欄可倚人部位、休閑椅、電子防盜門、信報(bào)箱、消防箱、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、崗?fù)?、休閑娛樂(lè)設(shè)施等。清潔公共通道、樓道、亭閣等天花、墻面積塵、蛛網(wǎng)。(5)清潔電梯轎廂：轎廂面、廣告銘牌抹擦，打光亮油須抹拭干凈。清潔轎廂頂燈蛛網(wǎng)、蚊

39、蠅。清掃轎廂地面污漬、積水、雜物。(6)電梯前室、大堂等地面按合同約定進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。墻面、天花須清掃積塵。(7)定期對(duì)排水溝、井進(jìn)行清理清掏，雨季來(lái)臨前對(duì)排水溝、井進(jìn)行徹底清掏。(8)清掃地下停車場(chǎng)地面雜物垃圾、積水。定期清理墻體、天花蛛網(wǎng)及積塵。(9)滅蟲(chóng)防疫消毒定期對(duì)溝、渠、井進(jìn)行滅蚊、滅蠅、滅鼠等除害防疫。實(shí)施滅鼠滅害作業(yè)時(shí)須提前告知業(yè)主作業(yè)區(qū)域、內(nèi)容、時(shí)間、注意事項(xiàng)等。(10)垃圾桶、果皮箱、中轉(zhuǎn)垃圾池等須及時(shí)轉(zhuǎn)運(yùn)，不得有垃圾滿溢堆積地面現(xiàn)象。13.園林綠化管理13.0.1管理制度制定園林綠化管理規(guī)定、按合同約定制定作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)流程等管理制度。13.0.2制定年度綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對(duì)服務(wù)區(qū)域

40、內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)劃管理。年度計(jì)劃須分解為季度、月度、周計(jì)劃，落實(shí)到崗并有相應(yīng)實(shí)施記錄。13.0.3建立基礎(chǔ)臺(tái)賬，對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的植物種類、數(shù)量、位置（樹(shù)木須登記接管時(shí)的胸徑）等進(jìn)行造冊(cè)建檔管理。繪制綠化平面布置圖及明細(xì)表。13.0.4對(duì)滅蟲(chóng)藥品等實(shí)行安全使用、領(lǐng)用登記等管理，防止安全事故的發(fā)生。13.0.5園林綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范(1)草坪定期修剪、除雜草、殺蟲(chóng)。草坪養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)從其合同約定。單處枯死面積不得大于3平方米。(2)喬木定期松土、施肥、修枝防治病蟲(chóng)害。保持生長(zhǎng)正常，及時(shí)修剪枯枝。大型樹(shù)木須作防風(fēng)安全保護(hù)。(3)灌木定期松土、施肥、防治病蟲(chóng)害，修剪成型，徒長(zhǎng)枝不得超過(guò)20公分。保持生

41、長(zhǎng)正常，枯死枝超過(guò)1/2須更換。(4)人工湖、噴泉人工湖須定期打撈漂浮物，水池須定期更換池水，保持水體無(wú)異味。人工湖、水池等重要部分須設(shè)置安全設(shè)施和警示，禁止洗滌、戲水，防止跌落事故發(fā)生。噴泉須保持功能完好，定期清潔。噴水時(shí)間按合同約定。(5)假山、雕塑假山須明示危險(xiǎn)標(biāo)志，做好安全防護(hù)。雕塑須定期清潔，保持完好。13.0.6 防凍措施冬季到來(lái)之前（氣溫5時(shí)）須對(duì)熱帶植物（如棕櫚、鐵樹(shù)等）進(jìn)行防凍保護(hù)。13.0.7安全措施噴灑殺蟲(chóng)劑、農(nóng)藥時(shí)，須提前告知業(yè)主，內(nèi)容包括區(qū)域、內(nèi)容、時(shí)間、注意事項(xiàng)等，并做好防護(hù)措施。14.停車場(chǎng)管理14.0.1管理制度(1)制定停車場(chǎng)管理規(guī)定、停車場(chǎng)設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、

42、停車須知等規(guī)章制度。 (2)資料與臺(tái)賬建立檔案資料制度，對(duì)停車場(chǎng)設(shè)施、停車場(chǎng)平面及車位標(biāo)號(hào)圖、地下停車場(chǎng)排水設(shè)施走向及排水泵位置圖等存檔備用。建立車位業(yè)主/租戶房號(hào)、車號(hào)、車型、聯(lián)系電話等動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，臺(tái)賬須實(shí)時(shí)更新。14.0.2 管理服務(wù)(1)制定計(jì)劃，對(duì)停車場(chǎng)設(shè)施進(jìn)行年度、季度和月度維保，并有維保記錄。保持停車道閘完好。地下停車場(chǎng)照明度須滿足行人和監(jiān)控需要，保持照明系統(tǒng)完好。(2)按合同約定或政府物價(jià)部門規(guī)定收費(fèi)，收費(fèi)須明碼標(biāo)價(jià)。(3)在管理規(guī)約中明確停車場(chǎng)使用須知。(4)交通指示標(biāo)識(shí)齊全、完好。行駛標(biāo)線、停車線保持清晰。公示交通、價(jià)格等主管部門投訴監(jiān)督電話。(5)無(wú)雜物堆放，通道順暢，排水溝通暢。無(wú)車輛亂停亂放、占用消防緊急通道現(xiàn)象。14.0.3公共秩序巡查頻次按合同約定執(zhí)行。14.0.4充電樁管理（1）停車場(chǎng)設(shè)置新能源汽車充電樁須按國(guó)家相關(guān)要求制定管理制度及應(yīng)急預(yù)案，防范用電安全及火災(zāi)隱患。（2）電瓶車統(tǒng)一位置停放，對(duì)電瓶車充電實(shí)行嚴(yán)格管理，固定充電位置，實(shí)行統(tǒng)一管理，杜絕在樓道內(nèi)充電的行為。（3）充電樁附近50米以內(nèi)須設(shè)置滅火器。15.應(yīng)急管理15.0.1制定各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案。15.0.2應(yīng)急預(yù)案須定期培訓(xùn)，培訓(xùn)記錄存檔備查。電梯安全培訓(xùn)每月不少于一次，消防演練每年不少于兩次。15.0