中信紅樹灣價(jià)格方案價(jià)格報(bào)告-二章核心均價(jià)確定

1、第二章核心均價(jià)確定一、對(duì)比樓盤選擇8 月份開盤，至今銷售率90%左右，剩下的單位為多為一梯兩戶的圓樓，對(duì)于本項(xiàng)目有可比性；蘭溪谷今年 4 月份開始分 4 批推出房號(hào)，樓盤質(zhì)素、發(fā)展商品牌和價(jià)格面積與本項(xiàng)目在一定程度上具有可比性。a) 天鵝堡一期天鵝堡一期 A、B、C、棟 年 10 月入市，銷售周期長(zhǎng)，與本項(xiàng)目的可比性不大，所以僅把D、E 作為比準(zhǔn)對(duì)象。但近期一期A、B、C、棟三級(jí)市場(chǎng)的成交對(duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒作用；b) 香域中央、水榭花都、硅谷別墅本項(xiàng)目入市時(shí)， 以上項(xiàng)目尚無準(zhǔn)確價(jià)格， 但從區(qū)域、產(chǎn)品品質(zhì)和目前市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格分析，這幾個(gè)項(xiàng)目也是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖競(jìng)爭(zhēng)樓盤列表項(xiàng)目建

2、面容 積總套數(shù)主力戶型面積均價(jià)水榭花都推出時(shí)間銷售情率況在售 天鵝堡二期 11.1 萬 3.662 342240-260 四房98007月 3 日樓盤II 區(qū)蘭溪谷9.3 萬1.65 539143-163 四房98004月 17日 70世紀(jì)村日月 10.6萬 3.51564150-200 三房76004月 18日府200-220 四房瑞河耶納11.1萬 1.4400 多TOHO： 220-27085009月底多層： 200-250小高層： 130-170紅樹西岸25 萬3.4116795-100 兩房150007月認(rèn)籌 8 120-200 三房月開盤硅谷別墅三 11萬2.04300240 平米

3、四房后續(xù)期項(xiàng)目水榭花都三 9 萬總 體 91-30504年年底 期1.4香域中央18萬2.08720159-172 四房900010月御景東園19 萬5.91021120-150 三房90006 月 20 日 目 前 積累 350張卡一、 對(duì)比樓盤權(quán)重確定：我們把與項(xiàng)目相關(guān)的樓盤進(jìn)行打分，根據(jù)其排序和價(jià)格透明性確定比較權(quán)重。位置相近同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系總分202555天鵝堡二期 II區(qū)15205590紅樹東方1515535熙園515525蘭溪谷1010525世紀(jì)村王府205025天鵝堡二期區(qū)1510025水榭花都二期510015根據(jù)上表中的評(píng)分情況以同區(qū)域參考為重點(diǎn)來進(jìn)行分配，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系相對(duì)重要，所

4、以與項(xiàng)目推出時(shí)間最為接近的天鵝堡二期 II 區(qū)的權(quán)重稍大，水榭花都二期僅作參考，權(quán)重較小（所選定的比重取整數(shù)值） 。因素權(quán)重相應(yīng)樓盤比重天鵝堡二期 II區(qū)40存在競(jìng)爭(zhēng)75紅樹東方15熙園10蘭溪谷10世紀(jì)村10無競(jìng)爭(zhēng)25天鵝堡二期區(qū)10水榭花都二期5核心均價(jià)比準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)銷售調(diào)整市場(chǎng)調(diào)整均價(jià)折算率比準(zhǔn)均價(jià)權(quán)重值折算價(jià)格( 元 /M2)( 元 /M2)( 元 /M2)( 元 /M2)天鵝堡二期98001960498%941740%3767區(qū)紅樹東方86000.978342107%896315%1345熙園98000.999702100.55%975510%976蘭溪谷96001.0297921

5、02%999810%1000世紀(jì)村王府87000.938091110.30%892410%892天鵝堡二期1100009670967區(qū)1000097%10%水榭花都二期110001.021122098%109455%547合計(jì)100%9570說明：a) 表中各樓盤的均價(jià)為各項(xiàng)目與本項(xiàng)目對(duì)比， 同質(zhì)產(chǎn)品目前銷售實(shí)現(xiàn)的實(shí)收均價(jià)；b) 表中天鵝堡二期 II 區(qū)均價(jià)為其入市時(shí)的實(shí)收均價(jià)；c) 表中熙園的均價(jià)指除開 TOWN HOUSE之后高層部分的實(shí)收均價(jià)；d) 表中蘭溪谷均價(jià)取小高層部分成交均價(jià)；e) 表中天鵝堡二期區(qū)均價(jià)為實(shí)收均價(jià)；f) 折算率是根據(jù)對(duì)比項(xiàng)目與本項(xiàng)目在入市時(shí)， 各因素對(duì)比打分確定， 其中工程展示假設(shè)達(dá)到以下要求：環(huán)境工程展