華北科技學(xué)院 房地產(chǎn)概論卷AB(答案)

1、精選文檔1、目前我國土地出讓實(shí)行的主要方式主要有掛牌，招標(biāo)，拍賣；2、評價(jià)土地利用是否合理的基本準(zhǔn)則是 生態(tài) ， 經(jīng)濟(jì) ， 三方面的綜合效益如何。3、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以歸納為 一般因素 、 區(qū)域因素 、 個(gè)別因素 等三大類。4、我國目前的土地制度主要包括 土地全部制、 土地管理制度 和 土地使用制度 三個(gè)方面的基本制度；5、我國房產(chǎn)全部權(quán)的三種形式分別是為 單獨(dú)全部 ， 共同共有 ， 按份共有 。6、馬克思認(rèn)為，土地的 有限性 以及由此導(dǎo)致的土地 全部權(quán) 的壟斷是 地主 產(chǎn)生的根本緣由。7、土地容積率是指土地上全部建筑物的 總建筑面積 與 土地面積 的比率，它反映了 土地利用強(qiáng)度及其利用

2、效益的凹凸，也反映了地價(jià)水平的差異 。8、我國房地產(chǎn)市場可分為 三 級，開發(fā)商銷（預(yù)）售商品房的市場屬于 二 級市場，二手房市場是 三 級市場。9、我國土地管理法規(guī)定，土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，該土地上建筑物的 地上建筑物全部權(quán) 也隨之轉(zhuǎn)移，即 產(chǎn)權(quán) 合一。10、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主要業(yè)務(wù)有 接受房地產(chǎn)開發(fā)商的托付 ， 銷售其開發(fā)的新商品房 ， 代理舊房的買賣 ， 代理房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù) 。二、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共10分）1 B 是房地產(chǎn)立法的核心；A、房地產(chǎn)； B、土地；C、房屋； D、建筑物；2、土地管理的主體是 A ；A、國家； B、建設(shè)部； C、國務(wù)院； D、國土資源部；3、下列不屬于土地轉(zhuǎn)

3、讓方式的是 D ；A、出售 B、交換 C、贈與 D、抵押4、某房耐用年限40年，殘值率4%，已用10年，其成新度_A_；A：75%； B：25%；C：72%； D：76%；5、有一房地產(chǎn)，地價(jià)占40%，土地資本化率為10%，建筑物資本化率為14%，則其綜合資本化率為_；A：12%； B：12.4%；C：13%； D：13.4%；6、進(jìn)入房地產(chǎn)市場的土地權(quán)利是土地的 A 。A、全部權(quán) B、使用權(quán) C、出租權(quán) D、相鄰權(quán)7、目前我國很多地方規(guī)定居住用地使用權(quán)出讓不得以 D 方式；A、拍賣； B、招標(biāo)； C、掛牌； D、協(xié)議；8、我國法律規(guī)定，無主土地歸 D 全部；A、個(gè)人； B、集體； C、地方；

4、 D、國家；9、經(jīng)批準(zhǔn)允許預(yù)售的商品房屬于 A ；A、現(xiàn)房； B、期房； C、舊房； D、二手房；10、綜合用地的最高使用年限是 B 年；A、40年 B、50年 C、60年 D、70年三、推斷題（每題1分，共10分）1、房地產(chǎn)業(yè)是我國目前國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)； （ 對 ）2、總收益是房地產(chǎn)在估價(jià)是點(diǎn)上實(shí)際獲得的收入； （ 錯(cuò) ）3、資本化率和投資收益率在收益法中沒有區(qū)分； （ 對 ）4、沒有其它資料時(shí)，可用租金與售價(jià)比作為資本化率； （ 對）5、人口增加必定導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升； （ 錯(cuò) ）6、假設(shè)開發(fā)法評估出的房地產(chǎn)價(jià)格為剩余價(jià)值； （ 對 ）7、房地產(chǎn)增值在于建筑工藝、技術(shù)、材料的創(chuàng)新引起的；

5、（ 錯(cuò) ）8、使用年限修正時(shí)，剩余年限就是房屋的耐用年限； （ 錯(cuò) ）9、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是一種中間商人； （ 對 ）10、我國房地產(chǎn)是指城市國有土地范圍內(nèi)的土地及房屋。（ 對 ）四、簡答題（每題8分，共32分）1、在我國取得國有土地開發(fā)建設(shè)權(quán)的方式有哪些？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。2、 比較法估價(jià)時(shí)，如何建立可比價(jià)格基礎(chǔ)？答：統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一接受單價(jià) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位3、 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循那些原則？答：1.替代原則：就有替代關(guān)系的類似房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)接近；2.合法原則：取得、經(jīng)營、處置都要合法；3.最高最佳使用原則：最佳用途、最適度

6、規(guī)模、最高集約度；4.公正公正原則：不行偏袒或損害交易的任何一方的利益；5.時(shí)點(diǎn)原則：必需明確價(jià)格所處的具體時(shí)間；4、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序有哪些？第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的預(yù)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，托付有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行爭辯并制作報(bào)告書,應(yīng)附有具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。 其次部分，行政審批部分 依據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。第三部分

7、房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房全部權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2、開發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗(yàn)收資料 （8）房屋測繪成果； （9）依據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。五、計(jì)算題（18分）某在建工程開工于2005年6月1日，擬建為商場和辦公綜合樓；總用地面積4000m2，土地使用權(quán)年限50年，從開工之日起計(jì)；規(guī)劃建筑總面積16000m2，其中商場建筑面積4000m2，辦公樓建筑面積12000 m2；該工程正常施工期2年，

8、建筑費(fèi)每平方米建筑面積2500元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%；至2005年12月1日已完成主體結(jié)構(gòu)，投入總建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的36%，還需要投入總建筑費(fèi)用專業(yè)費(fèi)的64%（假設(shè)均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中）；貸款年利率為8.5%。估計(jì)該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可售出，售價(jià)為每平方米建筑面積6000元；商場可出租面積的月租金為85元/ m2，建筑面積與可出租面積之比為1：0.75，正常出租率為85%，出租的成本及稅費(fèi)為有效總收益的25%，經(jīng)營期資本化率為8.5%。估量購買該在建工程后于建成時(shí)應(yīng)獲得的正常投資利潤為5800000元。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的4%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

9、目的銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料以動態(tài)方式估量該在建工程于2006年12月1日的正常市場價(jià)格。1、房地產(chǎn)是 房產(chǎn) 和 地產(chǎn) 合一的財(cái)產(chǎn)形式，它屬于法律的范疇；2、房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn) 開發(fā) ， 經(jīng)營 和 管理和服務(wù) 的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分；3、房地產(chǎn)業(yè)具有 位置固定型 ， 地域差別性 ， 高質(zhì)耐久性 ， 保值增值性 等方面的特性；4、依法取得國有土地使用權(quán)的方式主要有 出讓 ， 劃撥 ， 轉(zhuǎn)讓 等方式。5、土地轉(zhuǎn)讓是土地使用者將 土地全部權(quán) 再轉(zhuǎn)移的行為，包括 有償和無償 ；6、構(gòu)成房地產(chǎn)市場的主體有 房地產(chǎn)供應(yīng)主體 ， 房地產(chǎn)需求主體 ， 房地產(chǎn)經(jīng)營主體 ， 房地產(chǎn)交易中介

10、機(jī)構(gòu) 等四方；7、房地產(chǎn)估價(jià)常用的基本方法主有 比較法 ， 成本法 ， 收益法 和 剩余法 等；8、比較法估價(jià)時(shí)，需要對案例進(jìn)行 交易狀況 ， 交易日期 ， 房地產(chǎn)狀況 等方面的修正；9、房地產(chǎn)價(jià)格形成的主要因素有 一般因素 ， 區(qū)域因素 和 個(gè)別因素 三方面；10、目前我國房地產(chǎn)最完整的產(chǎn)權(quán)是同時(shí)具有 全部權(quán) ，和 他物權(quán) 。二、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共10分）1、居住用地的最高出讓年限是_D_年；A：40； B：50；C：60； D：70；2、收益法的基本原理是_B_。A：邊際效益原理； B：預(yù)期收益原理；C：替代原理； D：安排原理；3、某地上有一各層面積相等的六層樓，建筑掩蓋率50%，

11、地價(jià)600元/m2，樓面地價(jià)為_元/ m2。A：600元； B：300元；C：200元； D：100元；4、我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地應(yīng)以 B 方式取得；A、劃撥； B、出讓； C、征用； D、租賃；5、國家取得集體土地全部權(quán)的方式是 B ； A、租賃 B、劃撥 C、征收 D、拆遷6、比準(zhǔn)價(jià)格是一種_A_；A：交易價(jià)格； B：市場價(jià)格；C：評估價(jià)格； D：理論價(jià)格；7、房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)屬于房地產(chǎn)_C_；A：詢問； B：居間；C：行紀(jì)； D：代理；8、表明房地產(chǎn)價(jià)格水平凹凸的價(jià)格是_B_；A：單宗房地產(chǎn)總價(jià)； B：樓面地價(jià)；C：總地價(jià)； D：房地產(chǎn)單價(jià)；9、由成本法求取的價(jià)格是_B_；A：比準(zhǔn)價(jià)； B

12、：積算價(jià)；C：例算價(jià)； D：收益價(jià)；10、一般狀況下，多層建筑是按_B_進(jìn)行地價(jià)分?jǐn)偟?；A：建筑面積； B：使用面積；C：建筑物價(jià)值； D：公用面積；三、推斷題（每題1分，共10分）1、房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性； （ T ）2、買房后出租也屬于房地產(chǎn)投資的形式； （ F ）3、城市以外的土地全是集體土地； （ F ）4、房地產(chǎn)一級市場就是土地出讓市場； （ T ）5、房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于其建筑成本； （ F ）6、房屋全部權(quán)有獨(dú)有、共有、區(qū)分全部等形式； （ F ）7、馬克思認(rèn)為地租產(chǎn)生的根本緣由在于土地有限；（ F ）8、房地產(chǎn)價(jià)格具有地域性，是由于其固定性； （ T ）9、劃撥土地使用權(quán)

13、不行以轉(zhuǎn)讓； （ T ）10、我國實(shí)行房地產(chǎn)交易申報(bào)與登記制度； （ T ）四、簡答題（每題8分，共32分）1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)批程度是如何規(guī)定的？首先房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必需獲得政府主管部門的審批。其次政府的審批文件也是項(xiàng)目招商與融資的必備文件。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃合法化的重要證件有兩個(gè)：一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證；二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2、 土地轉(zhuǎn)讓的條件有哪些？出讓和劃撥3、 房地產(chǎn)市場有什么特點(diǎn)？(1) 市場供應(yīng)的特點(diǎn)  市場缺乏彈性 市場供應(yīng)的非同質(zhì)性 市場的高度壟斷性 市場供應(yīng)和需求的不平衡性(2) 市場需求的特點(diǎn) 市場需求的廣泛性 市場需求的多樣性 市場需求的雙重性 (三)市場交

14、易的特點(diǎn) 4、市場比較法估價(jià)時(shí)，選擇案例要考慮哪些條件？1、全部影響可比實(shí)例和估價(jià)對象價(jià)格差異的因素都要考慮.但沒有固定的標(biāo)準(zhǔn),由于不同實(shí)例,不同目的估價(jià),考慮因素不同.不同用途的房地產(chǎn)因素不同.但歸納起來就是,交易狀況,交易時(shí)間,區(qū)域因素,個(gè)別因素.2、常見住宅考慮的區(qū)域因素：區(qū)位,區(qū)域居住環(huán)境,交通,區(qū)域配套.個(gè)別因素就有：樓層,朝向、結(jié)構(gòu)、裝修、物業(yè)管理、綠化、小區(qū)環(huán)境、停車、生活便利程度,小區(qū)配套（會所,學(xué)校,銀行,商業(yè)等等）因素很多,要看具體狀況.五、計(jì)算題（18）分某舊廠房的土地面積4000平方米，建筑面積6000平方米。依據(jù)其所在地點(diǎn)和四周環(huán)境，適宜裝修改造成寫字樓出租，并可獲得政府主管部門批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交每平方米樓面地價(jià)500元的地價(jià)款，同時(shí)取得50年的土地使用權(quán)。估