廣州芳村高爾夫球場地塊投資可行性分析報告

1、廣州芳村高爾夫球場地塊投資可行性分析報告一、項目背景與研究摘要廣州市房管局5月20日公開掛牌出讓荔灣區(qū)兩塊位于舊龍溪路高爾夫球場的地塊，這是在今年4月新政后廣州首次推出的市區(qū)土地。自國家出臺最嚴厲調控政策后，樓市受沖擊影響較大，全國中心城市成交量萎縮明顯，消費者觀望情緒濃厚；而隨著央行逐步收緊流動性，房企的資金壓力也開始顯現(xiàn)。在這種背景下，兩地塊仍于7月29日拍出了較高地價，溢價率均超過100%那么，地塊的資源環(huán)境如何、發(fā)展條件是否優(yōu)良、投資收益率能達到多少，是市場較為關注的問題。經緯行研究中心特針對芳村高爾夫球場A、B地塊做了一份地塊的可行性分析，供市場參考。二、宗地區(qū)域市場態(tài)勢研判1 .荔

2、灣區(qū)市場環(huán)境概述住房剛性需求基本解決，改善性需求旺盛荔灣區(qū)家庭戶均擁有房屋2間，二代戶家庭中擁有一間住房或以上的只有69%遠低于廣州平均水平（80%。房齡較老。建于1979年以前的住房占18%遠高于廣州市平均水平（8%。建于2000年以后的住房平均面積明顯上升，高于廣州市平均水平的33.13褶/間，體現(xiàn)這一區(qū)域改善性住房需求比較旺盛。1979年前建成1980-1989年1990-1999年2000-2005年住房平均面積（值/問）25.0027.6830.7036.17規(guī)劃利于片區(qū)發(fā)展項目地處荔灣區(qū)的芳村板塊，屬廣佛交界地帶。據(jù)廣佛同城化區(qū)域交通一體化規(guī)劃，芳村桂城地區(qū)規(guī)劃總面積約118.5平

3、方公里。其中廣州境內55.3平方公里，佛山境內63.2平方公里。佛山市域涉及南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)和桂城街，包括原大瀝、鹽步、黃歧、桂城、平洲地區(qū)，廣州市域涉及荔灣區(qū)、海珠區(qū)工業(yè)大道以西地區(qū)，包括白鵝潭城市設計地區(qū)和花地河以西地區(qū)。規(guī)劃整合后，該地區(qū)定位為珠三角城市一體化的先行區(qū)，輻射珠三角的開放性生產力服務簇群；廣佛同城整合對接的示范區(qū)，富有嶺南特色的生態(tài)型濱水宜居新城。除了統(tǒng)籌安排主要功能用地，廣佛通道一（建設中的廣佛線）、廣佛通道三（廣州5號線-佛山5號線）、廣佛通道四（廣州10一號線-佛山6號線）、廣佛通道七（廣州20號線-穗鹽路）等四條軌道和11條道路將對接。交界位置的廣州花博園地區(qū)、葵蓬地區(qū)

4、被列為重點項目策劃。嚴格控制交接地帶的開發(fā)建設，劃定綠線，保留一定寬度的綠化廊道，綠廊上設置多個生態(tài)性景觀節(jié)點，加強對佛山水道、水口水道、雅瑤水道等主要河段的綜合整治。而據(jù)白鵝潭經濟圈發(fā)展概念規(guī)劃，白鵝潭經濟圈以荔灣區(qū)三江匯聚的白鵝潭為中心，東起人民橋、南方大廈，沿六二三路、黃沙大道，西至珠江大橋，含大坦沙島南端（不包括污水處理廠），南至芳村大道，東至沖口涌所形成的環(huán)江區(qū)域，總面積約696萬平方米。白鵝潭地區(qū)未來將有三條過江隧道連接珠江兩岸，分別是規(guī)劃位于如意坊附近的一條過江隧道，已經建成的珠江隧道，以及正在建設的洲頭咀過江隧道。再加上珠江大橋、鶴洞大橋和Y髻沙大橋，該地區(qū)約6公里河道將有6處

5、過江設施。規(guī)劃多年的如意坊大橋及其放射線，一度被取消，但近年似乎有開始規(guī)劃，何時動工無法知曉。如意坊大橋系統(tǒng)工程是廣州市中心區(qū)交通內環(huán)路項目的放射線工程之一，它是規(guī)劃中的連接內環(huán)路與環(huán)城高速公路的主要線路。北起如意坊地區(qū)，連接內環(huán)路如意坊出口，向南橫跨珠江前航道，途經芳村大道、穗鹽路、龍溪大道、花地大道南，至海南經濟聯(lián)社與南環(huán)高速公路相接。荔灣區(qū)區(qū)建設部門同時表示，鑒于如意坊大橋系統(tǒng)南段經過芳村大道后向南沿途經過葵蓬生態(tài)公園、原芳村高爾夫球場（本案）、芳村體育中心、市政府居住小區(qū)等經濟社會發(fā)展重點區(qū)域，如以高架城市快速路的形式建設，不僅會削弱對沿途地區(qū)的經濟帶動作用，而且會對沿線城市景觀造成較

6、大負面影響。因此，建議在修訂規(guī)劃建設方案中，如意坊大橋跨過珠江并經過芳村大道立交后采用地面方案，不僅可減少對沿途生態(tài)、景觀的影響，也能節(jié)省一定比例的資金。2 .荔灣區(qū)新建住宅市場發(fā)展情況評述近年供應逐年增長，價格穩(wěn)中有升。m年聯(lián)柬苕善區(qū)商品住宅年度供求情雙一向缺貨的荔灣區(qū)近兩年來供應逐年增長，供求相對平衡。交易均價穩(wěn)中有升，可見老城區(qū)的價格受除了供求影響外，區(qū)位的價值影響也是很大的。今年1月新增供應激增，整體供應較為充足。2010年以來荔灣區(qū)商品住宅月度供求情況保應面積交曷面積今年以來由于1月新增供應激增，但需求卻未見大的漲幅，但從整體來看,總趨勢是供應較為充足，但交易面積自3月后在低位徘徊，

7、市場較為冷淡。網(wǎng)簽面積總體低位徘徊，網(wǎng)簽均價由上升轉為平緩，呈量縮價滯態(tài)勢。Wa642010總年1。0月lift.J。年11月M年1之月1。年1月巾。年2月1。年3月10年4月10年5月交曷面權2.974.G7也始4.553.122.145亮7期塞面枳5.435.256.216.2«1154.024.551例立易螞恂1始R3139071302413口4815125153g150gg1蟠3阿塞均惱14220140411735619105204101就eT19989070509年1。月雙來蕊泠區(qū)音品住宅月度成交情況280020CP0015000wooa50。較之交易面積，網(wǎng)簽面積更具有及

8、時性，更能反應月度的情況。今年以來，荔灣區(qū)的成交量持續(xù)低迷，新政之后，開發(fā)商放慢推貨速度，網(wǎng)簽成交量更是驟降6成；成交價格總體上漲，但2月之后上漲幅度放慢，主要是由于部分高價盤暫無新貨推出，新政后價格上升的勢頭也被打住，價格走勢逐漸平緩。3 .荔灣區(qū)存量住宅市場分析荔灣區(qū)二手樓價據(jù)市場實地調查及項目區(qū)域二手中介行信息，荔灣區(qū)（含原芳村）總體二手均價在10000元/褶上下浮動，但剔除原芳村，預計二手價格去到15000元/褶，可見芳村樓市還有很大的增長潛力，作為最接近老城區(qū)和最先通地鐵的區(qū)域，價值還有待挖掘，且中高端較少，低檔單體樓較多，故整體二手成交價不高，為項目定位的突圍提供了依據(jù)。項目周邊樓

9、盤二手價樓盤地址開盤時間二手價格（元/m2）恒荔灣畔芳村大道210號200615066芳村花園1芳村龍溪大道|20009543金道花園花地大道坑口20007724合興苑東澈北路19987523怡芳苑芳村花地灣榮興路19989013康乃馨苑花地大道坑口地鐵站旁19999182紅棉苑芳村花地大道花蕾路19969094逸彩庭園芳村大道西芳興路58號200110944四季花園花地大道南以西200411111教師新村芳園居荔灣區(qū)龍溪大道東教芳園居19976291盛大藍庭荔灣區(qū)浣花南街8號200610319力迅原筑花地大道西，坑口地鐵站和西朗地鐵站之間200711909嘉茗華庭二芳村大道中龍灣路20019

10、980來源：搜房網(wǎng)絡二手評估項目周邊樓盤樓齡在05年之后的較少，且二手價格都已經過萬，與荔灣區(qū)整個區(qū)域二手價格相仿，最貴的恒荔灣畔是06年開盤的，距今至少也有3年樓齡，仍然可以賣到超過15000元/褶，可見區(qū)域市場價格可承受力以及買家的購買力仍然具備，在老荔灣、老越秀房價不斷高企的時候，芳村區(qū)域迎來了價格調整和吸納消費需求的良機。4 .項目周邊區(qū)域典型樓盤參考根據(jù)項目地塊條件以及所在區(qū)域周邊樓盤對比，為使得項目拿地成本更加具有針對性，我們對項目周邊重點樓盤以及廣州市西區(qū)可參考樓盤進行摸查，從萬科柏悅灣、逸彩新世界、荔江美筑、翠竹苑等典型樓盤可看到，芳村板塊周邊項目的主力戶型都以80-120方的

11、三房為主，可見投資和改善自住還是該區(qū)域的主流。交通環(huán)境（地鐵上蓋）和景觀資源（江景）較好的樓盤，均價都接近或達到15000元/褶，且銷售較為理想，可見區(qū)域需求比較旺盛。5 .區(qū)域市場研判結論與可進入性評估荔灣區(qū)經濟發(fā)展良好，居民收入水平持續(xù)升高，但房地產市場缺口較大，整體需求較大，價格在新政影響下平穩(wěn)運行，暫時沒有下降的趨勢，而且近期政府加大對老城區(qū)加大規(guī)劃投入力度，白鵝潭規(guī)劃的實施就是一個典型，區(qū)域市場的機遇也隨之來臨，市場正處于一個準備沖刺期。建議項目趁周邊無競爭力較弱的時候進入，而明年年底之前是進入沖刺的較好時機，屆時具有威脅的萬科柏悅灣、保利春天里、保利西海岸即使沒有售罄也是尾貨了，對

12、本項目產生不了太大的威脅，而項目附近的芳村花園二期經濟適用房屆時應該也銷售殆盡，項目在西區(qū)產品短缺的時候推出，銷售業(yè)績會得到很大的保障。故拿地之后，建議立即開發(fā)，在開發(fā)中等待市場的需求爆發(fā)點。三、宗地發(fā)展條件研判1 .項目基地條件分析整體居住環(huán)境檔次不高，舒適度良好。項目周邊有一定的餐飲配套，竹溪酒家、蘭州拉面等，檔次中低，生活上衣食也算方便，步行5分鐘的路程內有增涔市場、華嘉購物中心以及臨街商鋪。但就形象而言，項目周邊房屋陳舊，路面較為臟亂，檔次感較差，加上項目附近還有個工業(yè)園區(qū)以及紡織廠，也會對項目產生一定的污染。周邊教育醫(yī)療配套齊全，但素質不高。教育配套上從托兒所到小學到中學都有，但是學

13、校資質都較低，環(huán)境也比較一般，不能夠吸引太多的荔灣本地人，在名校云集的荔灣區(qū)，這些教育配套吸引力不足。醫(yī)療上，增涔衛(wèi)生站、曙光社區(qū)醫(yī)院以及幾家藥店，一般的發(fā)燒感冒還都能應付，生大病就得跑遠一點了。稍嫌不足的就是周邊的金融配套，只有一家廣州農商銀行，以后取錢可能會麻煩一點。值得注意的是C地塊是商業(yè)用地，也會在年內推出，就緊鄰著項目地塊，也是一大配套利好。車道過窄，公車路線不廣，地鐵較為方便。在項目南邊出口道路只有兩車道，比較狹窄，但出去以后就是環(huán)城高速，去周邊城市都會比較方便。項目附近有三個小型公車站，車量不多。項目離坑口地鐵站有10余分鐘的步行時間，只不過行走道路比較臟亂，環(huán)境影響較大，區(qū)域治

14、安環(huán)境也需要警惕。景觀資源豐富本案A、B地塊景觀資源豐富，三江匯聚，綠樹環(huán)繞，是老城區(qū)少有的景觀地塊?；ǖ睾?、廣佛河在此交叉匯合，項目前身作為高爾夫球場，綠化也是其實點，所以地塊的綠化水準還是相當高的。綜合來說，整個項目景觀資源豐富，一線水景，必須利用。而圍著項目的江面寬110余米，深5、6米，屬活水，可觀賞性還是很不錯的。地塊形狀與進深表現(xiàn)A地塊景觀豐富，B地塊土地方正平整A地塊形狀呈南北狹長型，B地塊較為方正。A地塊中間被內河穿過一分為二，水景資源豐富。B地塊北面有湖景，但據(jù)規(guī)劃將會填實，故影響不大。用地地勢與坡度表現(xiàn)地塊平整A地塊中間有一個內湖，把一塊土地分為3:2兩塊，地塊坡度（不超過

15、1米）較小，相對來說比較平整。B地塊有較小（不超過1米），大體平整。地塊空氣質量與噪音表現(xiàn)空氣質量佳，局部有噪音影響地塊空氣質量佳，地塊內部有一內河，有自動過濾系統(tǒng)，水質也比較好。地塊距離南邊二車道道路有5米，中間還有隔音樹，南邊噪音影響不大。武廣高鐵距離項目有500米左右，噪音影響不大，但地塊東北未來的如意坊放射線會有較大影響。地塊情況總體評述A地塊南面緊鄰龍溪東路，東面北面為城市綠地外延花地河面，西面與B地塊相聯(lián)，內有大面積湖面，由于原為高爾夫球場，故植被覆蓋率極高，為此次拍女中首選位置。但該地塊被內湖分割為兩塊，如何利用是需要考慮的。B地塊北面綠化帶外延花地河，南面為5號路，西面為9號路

16、，東面與A地塊相鄰10號路，地塊內規(guī)劃為三段，北面AF030621地塊現(xiàn)為湖面，將規(guī)劃為公共綠地，中部AF030622地塊規(guī)劃為住宅區(qū)，限高120米，南部AF030623地塊規(guī)劃為幼兒園。地塊西邊有緊鄰高壓線，對項目的規(guī)劃布局帶來難度。地塊周邊環(huán)境較為臟亂，生活及公建配套檔次不高，但基本生活可以滿足。項目地塊旁邊地塊也有配套，所有項目配套問題不大，主要問題在于周邊的生活環(huán)境，污水、狹窄的龍溪東路、工業(yè)區(qū)，對項目想打造高檔社區(qū)存在較大的影響。2 .項目經濟技術指標理解建筑密度與容積率芳村高爾夫球場A地塊（AF030625，總用地面積28122平方米，就單塊地來說，面積不算大。容積率03.0,在老

17、城區(qū)來說，該容積率比較適中。建筑密度025%計算容積率建筑面積084366平方米，建筑密度不大，居住的舒適度會相應提高。芳村高爾夫球場B地塊（AF030621、AF030622AF030623，總用地面積37000平方米，可建設用地面積33296平方米，代征城市綠地3704平方米。面積較A地塊大，但公建面積和綠地面積也不小。AF30622用地面積29632平方米，容積率3,計算容積率面積88896平方米，建筑密度25%綠地率達40%建設住宅。這是該地塊中實際可利用的住宅面積，綠化率高，建筑面積和A地塊相仿。AF30623用地面積3664平方米，容積率0.8,計算容積率面積為2931平方米，建筑

18、密度25%綠地率40%建幼兒園。建筑層高測算芳村高爾夫球場A地塊（AF030625建筑高度不大于120米，按照3米標準層高計算，A地塊層高不得超過40層。根據(jù)用地面積與建筑密度的乘積得到基底總面積，再由建筑面積除以基底總面積，得到層高，按照這個計算，A地塊層高為12層，不超過40層，為小高層。芳村高爾夫球場B地塊（AF030621、AF030622AF030623,AF030622作為居住用地，建筑控高120米，層高同樣不能超過40層。按照上述公式，B地塊層高為10層，同樣不超過，為小高層。AF030623建設幼兒園，建筑控高15米，不能超過5層。車位配置與公建要求芳村高爾夫球場A地塊（AF0

19、30625,車位配備按照1泊/100平方米建筑面積要求配給，需配置843泊。車位數(shù)量充足。該地塊公建要求：項目名稱用地卸積（m2）建筑面積（明設置要求老年人服務站點/120/文化室/200/居民健身場所800200/社區(qū)居委會/100/物業(yè)管理/200含業(yè)主委員會辦公用房垃圾收集站160150/公共廁所/50/芳村高爾夫球場B地塊（AF030621、AF030622AF030623）車位配備按照1泊/100平方米建筑面積要求配給，共需配置918泊，車位充足。該地塊公建要求：項目名稱用地面積（明建筑面積（明設置要求托老所/800/老年人服務站點/120/文化室/200/居民健身場所800200/

20、社區(qū)居委會/100/物業(yè)管理/200含業(yè)主委員會辦公用房垃圾收集站160150公共廁所/50/同時B地塊還有AF30623用地面積3664平方米，容積率0.8,計算容積率面積為2931平方米，建筑密度25%綠地率40%用來建設幼兒園。建筑退縮要求芳村高爾夫球場A地塊（AF030625要求，建筑物退讓北面規(guī)劃路寬為40米路的道路紅線不小于20米，退讓西面規(guī)劃路寬為15米的道路紅線不小于5米。退讓南面規(guī)劃路寬為50米的道路紅線不小于5米。東北面靠著如意坊放射線，不小于20米的紅線，可以部分減弱噪音帶來的不利影響。芳村高爾夫球場B地塊（AF030621、AF030622AF030623要求，建筑物退

21、讓北面規(guī)劃路寬為40米路的道路紅線不小于20米，退讓西面、南面、東面規(guī)劃路寬為15米的道路紅線不小于5米。地塊西邊有高壓線，西面紅線退讓不小于5米，對項目來說也是比較好的選擇。建筑間距要求建筑局度（米）建筑朝向建筑間距方向建筑間距（米）>30南北南北>1X30+0.5(H-30)東西30<H<60,>13H>60,>18>0.7X30+0.5(H-30)東西南北>0.7X30+0.5(H-30)>1X30+0.5(H-30)東西>0.7X30+0.5(H-30)注：1.H為計算建筑間距的建筑高度。2.建筑高度超過80米以上的部分

22、不再增加計算建筑間距。根據(jù)廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定，項目高度30米，不得高于120米。按照規(guī)定，建筑層高超過80米以上部分不再增加計算建筑間距，故以H=80米來計算，由此計算，結果如下：建筑局度（米）建筑朝向建筑間距方向建筑間距（米）<120南北南北>55東西>18東西南北>46>55東西>46要想保持較好的樓間距和居住的舒適度，上表的數(shù)字只是最小的數(shù)值，建議實地開工時應適當放大。3、項目規(guī)劃設計要點研判項目規(guī)劃設計實現(xiàn)障礙A、B地塊中間有很大一個湖泊，呈L型，分割了A地塊，影響了土地的整體利用；A、B地塊北面和西面邊緣有高達80余米的高壓線，對地塊建筑和

23、消費者心理影響較大。地塊目前還是原生態(tài)，樹木、雜草橫生，需要一定的成本進行土地的平整改造。B地塊部分水域需要填充，也帶來一定的成本。項目規(guī)劃設計亮點基礎地塊中央的水景，可以很好的利用。A地塊北面處于三江匯聚之地，景觀資源及其稀缺，不可不用。整個地塊內有水景綠化，外有江景，景觀生態(tài)資源極佳，是溢價最大的基礎。項目對江有一個葵蓬生態(tài)公園，自然景觀較好，也是一個可利用的優(yōu)勢。.項目發(fā)展SWO分析SWOT基本面分析優(yōu)勢因素分析（S）景觀資源豐富，交通相對便利，可以打造為生態(tài)精品住宅，原高爾夫球場還有幾塊地塊出讓，如果全部收到一個開發(fā)商手上，可以做一個大型的社區(qū)，產生集聚效應，成為芳村地區(qū)新的樓盤標桿。

24、而且緊鄰的C地塊規(guī)劃為商業(yè)用地，項目即使只有有這兩塊地，也不用擔心商業(yè)配套問題。劣勢因素分析（WA、B地塊周邊的高壓電線，對項目的層高、間距以及客戶心理都會產生一定的影響；武廣高鐵即使距離500米，但還是會對項目形象和客戶心理產生不好的影響；項目東南面的龍溪東路過于狹窄，影響項目中高端定位的有車一族的心理；項目東面一直未確定何時動工的如意坊放射線無論以橋的引道還是大道通過項目東面，對A地塊的居住環(huán)境都有較大的影響，噪音和風水都會受到破壞。l外部機會分析（0）地塊鄰近環(huán)城高速，較接近佛山，對項目來說可供選擇的客戶源更加廣泛；白鵝潭規(guī)劃以及廣州鋼鐵廠的遷徙，使得芳村區(qū)域形象前景變得相當好，得規(guī)劃者

25、得天下，區(qū)域未來前景巨大，投資需求可能加大。外部威脅分析（T）芳村花園二期大體量的經濟適用房，可能會分流部分公務員或者有能力有關系的工薪階層；白鵝潭板塊規(guī)劃以及政府的大量投入，成為對項目所在龍溪板塊的強大競爭對手；越秀的西場板塊以及金沙洲的快速崛起，都是項目的潛在威脅。SWOT戰(zhàn)略面分析競爭環(huán)境因素分析項目所在的西區(qū)除金沙洲在未來一年內會有一定體量的產品出現(xiàn)，主要是保利西海岸，但和白鵝潭的萬科柏悅灣產品一樣預計今年會出來，待到項目開賣都已經是余貨了，對項目的威脅不大。項目預計最快可以在明年年底左右上市，那時候西區(qū)市場比較缺貨，是該項目的利好所在。項目核心競爭力分析地塊本身生態(tài)資源，水景湖景園景

26、三景都具備，這在老城區(qū)是相當稀少和罕見的；地段，周邊交通網(wǎng)交錯，高鐵、地鐵、環(huán)城高速，形成立體化交通；區(qū)位，荔灣行政區(qū)域，可以報讀比較好的學校，荔灣區(qū)戶口。項目發(fā)展定位構想發(fā)揮優(yōu)勢把握機會整個廣州西區(qū)即將推貨的較有影響力的樓盤有大坦沙的萬科柏悅灣、金沙洲的保利春天里二期以及保利西海岸、項目周邊的芳村花園二期經濟適用房都會在今年下半年推出，而同區(qū)的逸彩新世界、翠竹苑等都是尾貨銷售，等到明年年底之前那一段時間，芳村區(qū)域特別是龍溪板塊是嚴重缺貨，只要項目定位準確，把握住這個市場機會，一炮打響不成問題。利用機會克服劣勢芳村區(qū)未來規(guī)劃前景美好，在接近高壓線及廣佛放射線附近建設投資性較強，總價較低的小戶型

27、，來最大程度規(guī)避地塊硬傷給項目帶來的損失。發(fā)揮優(yōu)勢突破障礙項目的障礙在于在環(huán)境較差的芳村如何突圍出去，使得企業(yè)的利益最大化，而江景資源為這個突破提供了切入點。自古有云得江景者得天下，君不見濱江沿江的樓盤價格很少有低于2萬的，即使是當年荒蕪的金沙洲，江景樓盤也賣到15000以上，可見項目的定價基礎和賣點的突破就在江景，而江景特別是三江匯聚的稀有景觀，也是項目定位走上高端的一個助力。弱化劣勢規(guī)避障礙強化區(qū)位以及未來的規(guī)劃優(yōu)勢，加大項目內部樓層或棟數(shù)間的價差，外圍以投資型多層小戶型為主，以獲得利益最大化。最終定位：老城區(qū)稀缺的生態(tài)、休閑、江景樓盤.發(fā)展條件研判結論綜上所述，項目的景觀資源優(yōu)勢比較突出

28、，地塊本身的高壓線及如意坊放射線噪音的劣勢影響較大，但區(qū)域規(guī)劃利好不斷，雖然白鵝潭、金沙洲等西區(qū)重點發(fā)展板塊存在威脅，但總體上在明年年底之前項目上市所遇到的競爭不大。項目產品打造外圍以中低層中小戶型為主，80-120的三房單位比較受歡迎，總價也不高，可以滿足區(qū)域的投資需求；內部圍繞湖景和園景可以做成景觀大宅，以改善型自住需求買家為主。四、項目銷售價格預判本次分析采用項目比較法及市場需求狀況預估，由于本項目周邊可比項目很少，如單純從區(qū)位或者產品的角度來分析，可能導致價格誤差較大。本部分先分別利用“區(qū)位打分表”和“產品打分表”兩個表格，然后再綜合權衡區(qū)位和產品，確定待開發(fā)項目在當前時點銷售時可能的

29、銷售均價，最后根據(jù)項目所在區(qū)域的整體市場的發(fā)展趨勢、市政配套建設、以及項目本身的工程進度，預計從當前時點到項目各期開盤時點項目的售價可能的上漲幅度，從而最終估算項目各期的分期價格。1.區(qū)位比較值參照項目萬科柏悅灣荔江美筑逸彩新世界翠竹苑芳村花園評分指標權重評分加權分評分加權分評分加權分評分加權分評分加權分區(qū)位片區(qū)形象15%101.5101.5101.5101.5101.5與市中心的距離12%111.32101.2101.2111.32101.2道路/交通狀況16%111.76111.76111.76101.6111.76周邊自然環(huán)境10%111.170.780.890.970.7周邊人文環(huán)境1

30、0%80.880.8101101101周邊配套14%1101.4：101.4：101.4.101.4101.4治安狀況8%100.890.7280.64100.880.64片區(qū)提升空問15%101.5101.5101.5101.581.2總評分10.189.589.810.029.4參照項目毛坯價(元)R(a)R(a)15000P2(a)14137P3(a)13000P4(a)14000P5(a)11533折算價格(元)PN(b)R(b)1473P2(b)1475P3(b)13265Fp4(b)139P5(b)12261參照權重(%Y30%30%15%15%10%加權后數(shù)目(元)Pn(c)R(

31、c)4420P2(c)4427R(c)1990P4(c)2095P51227本項目預估毛坯均價：14160元/平方米注：本體系中對各參照項目的評分是相對評分，即以本項目為基準(10分)，根據(jù)參照項目相對于本項目的水平高低進行評分。各參照樓盤價格均為毛坯價格其中芳村花園為通過二手價溢價35%f的參考價。計算方法：Pn(b)=Pn(a)*10/XiPn(c)=Pn(b)*Yn(EYn=100%P區(qū)位=12Pi(c)2.產品比較值參照項目萬科柏悅灣荔江美筑逸彩新世界翠竹苑芳村花園評分指標權重評分加權分評分加權分評分加權分評分加權分評分加權分項目狀況社區(qū)規(guī)模16%91.4471.12111.76101.681.28社區(qū)規(guī)劃16%91.44101.6101.6101.660.96園林環(huán)境16%101.671.1281.2891.4460.96戶型設計15%