資產(chǎn)評(píng)價(jià)-房地產(chǎn)案例

1、估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定可過持續(xù)使用為假設(shè)前提。2、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及國有劃撥土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。3、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房置所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，針對(duì)估價(jià)對(duì)象不存在工程款項(xiàng)拖欠糾紛為假設(shè)前提。4、本次估價(jià)是以北京XX飯店有限公司未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價(jià)是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設(shè)前提。5、以依法取得的

2、國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。6、設(shè)該劃撥國有土地使用權(quán)隨之抵押7、設(shè)委托人通過向政府補(bǔ)繳地價(jià)款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國有土地使用權(quán)為假設(shè)條件。8、設(shè)定估價(jià)對(duì)象為法律允許在市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)讓和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。9、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在2002年12月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：(1)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；(3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象；(4)交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信'包，(5)交易雙方有較充裕的時(shí)進(jìn)行交易。(6)不存在特殊

3、買者的附加出價(jià)。10、估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向北京市政府補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓地價(jià)。本報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不包括估價(jià)對(duì)象應(yīng)向政府補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓地價(jià)的優(yōu)先受償款額價(jià)值011、委托人只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的使用，不可用于其它用途。12、本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定；13、本估價(jià)報(bào)告所儂據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如國有土地使用證、房屋所有權(quán)證及估價(jià)對(duì)象分布位置及面積資料等復(fù)印件，由委托人對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。14、估

4、價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地使用面積和建筑面積進(jìn)行測(cè)量，以權(quán)屬證書標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。15、本報(bào)告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測(cè)貴任。16、本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。1 7、如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過了報(bào)告使用有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為北京XX飯店有限公司(以下簡(jiǎn)稱委托人)所提供的位于北京市XX區(qū)XX大街10號(hào)房地產(chǎn)。建筑面積49977.62平方米(構(gòu)建時(shí)6100元/建筑平米)，劃撥國有土地使用權(quán)面積8048.23平方米。1、區(qū)位狀況區(qū)位狀況包括估價(jià)對(duì)象所處的位置(坐落)、交通、環(huán)境(景觀)、配套設(shè)施等。(1)坐

5、落：估價(jià)對(duì)象坐落在北京市xx區(qū)xx大街10號(hào)；位于繁華的王府井市級(jí)商業(yè)區(qū)；西臨XX大街，南臨X樹胡同，北臨XXX大街，東臨XX總公司、XX醫(yī)院；南距XX街約X公里，距X火車站約X公里，距首都機(jī)場(chǎng)約X公里。兩名臨街。(2)交通：估價(jià)對(duì)象東側(cè)是縱貫北京南北的XX街，西側(cè)是北京繁華的XX大街；估價(jià)對(duì)象所在XX大街及其附近有多條公共電汽車通往市區(qū)各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。(3)環(huán)境：估價(jià)對(duì)象所在地是北京市區(qū)的商業(yè)、全融繁榮地帶，是北宗市市級(jí)商業(yè)中心之一，國內(nèi)外游客很多；依伴天安門廣場(chǎng)的政治中心；經(jīng)過改造的XXX大街景觀十分優(yōu)美。(4)配套設(shè)

6、施：該地區(qū)聚集了北京XX樓、XX廣場(chǎng)、XX,XX大廈及眾多知名老字號(hào)商店等一批大型商業(yè)設(shè)施；也是北京各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場(chǎng)所較為集中的地區(qū)，有五星級(jí)飯店7個(gè)，占北京的三分之一，附近有XX飯店、XR飯店、XX飯店、XX大酒店、XX假日飯店、XX大廈等多家賓館、飯店；還有XX館、北京XX、XX劇場(chǎng)、Xy醫(yī)院等大型公共場(chǎng)所；月邊各類商服會(huì)共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。2、權(quán)益狀況北京XX飯店有限公司由原北京XX公司、XX發(fā)展有限公司、XX投資有限公司及XX發(fā)展公司共同組建的。(1) 土地權(quán)益根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價(jià)對(duì)象土地在內(nèi)的國有土地使用證(參見附件三：國有土地使用證：證

7、號(hào)：【京市東國用(200X劃)字第XX號(hào)】；土地用途：旅游業(yè)；土地使用權(quán)類型：劃撥：共有權(quán)人：無；圖號(hào)：I-1-2-XX使用權(quán)面積：8048.23平方米；土地使用年限：無；他項(xiàng)權(quán)利記錄：無。(2)房屋權(quán)益委托人還擁有估價(jià)對(duì)象建筑物部分的房屋所有權(quán)證(參見附件四：房屋所有權(quán)證：證號(hào)：【京房權(quán)證市東X字第XX號(hào)】)；總建筑面積：49977.41U平方米；共有權(quán)人：無；用途：旅游；建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架剪力墻；樓層：地上9層，地下2層。他項(xiàng)權(quán)利記錄：無。(3)權(quán)益確定根據(jù)上述權(quán)證，估價(jià)人員認(rèn)為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托人合法擁有估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及劃撥國有土地使用權(quán)。委托人具有房屋所有權(quán)證和相應(yīng)劃撥土地的

8、國有土地使用證，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。估價(jià)對(duì)象無共有權(quán)人，沒有權(quán)屬爭(zhēng)議，也無設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，只有短期租約，可以確定估價(jià)對(duì)象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)。但在評(píng)估價(jià)值中，不包含“當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價(jià)值。3、實(shí)物狀況實(shí)物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實(shí)體的建筑指標(biāo)、裝修設(shè)備、功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)狀況、使用維護(hù)等。(1)飯店概況XX飯店于1988年1月開工建設(shè)，于1991年8月竣工。地上9層、地下2層，高度32.8米，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層中廳有

9、約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場(chǎng)。1998年2000年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造，2000年9月升為五星級(jí)飯店。該飯店在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。(2)建筑技術(shù)指標(biāo)依據(jù)委托人提供的含有估價(jià)對(duì)象的國有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)證及建筑施工平面圖：估價(jià)對(duì)象建筑技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)卡及說明用途1I旅游C五尾級(jí)涉外飯店1十一地等級(jí)1商業(yè)二級(jí)1十一地使用權(quán)面積m21弧電力j1土地使用權(quán)年限未限定，按法定最高40年計(jì)算H也形狀氏方形,東曲氏)1工79米，南北寬即米礎(chǔ)完備厚度七一通一建筑面積1m149977,62一其中：地上-地H層數(shù)地上席一層10147629地卜層一容稅

10、率其中：地上.U6.21495綠地率_其中；地上4.95結(jié)構(gòu)類型框架剪力墻層高,m平均3.6建毓高度m32.8停車位個(gè)H2其中，地上個(gè)24施下個(gè)S8建成年內(nèi)1991年Y月(3)功能分區(qū)及配備估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)涉外酒店式物業(yè)，按使用功能劃分為客房、餐飲娛樂用房、康樂中心及其他附屬配套用房。估價(jià)對(duì)象建筑物中客房部分有X國著名設(shè)計(jì)師XX設(shè)計(jì)的單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、XX套房和總統(tǒng)套房共396間（套）。房間配中央空調(diào)、安全消防系統(tǒng)、IDD直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險(xiǎn)柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡(luò)DDN專線等設(shè)施；商務(wù)客房提供無限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、VOD,點(diǎn)播系統(tǒng)

11、等商務(wù)保障。餐飲用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的，可供1200個(gè)同時(shí)就餐的6個(gè)各式中西餐廳及宴會(huì)廳等；娛樂設(shè)施有康樂中心，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺(tái)球；服務(wù)設(shè)施商品部等；6個(gè)可容納970人的各種會(huì)議廳；一個(gè)可隨意組合、容納100400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。估價(jià)對(duì)象的其他附屬配套用房包括設(shè)備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監(jiān)測(cè)中控室等。經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象的功能分區(qū)如下。估價(jià)對(duì)象功能分區(qū)表位直功_熊_首層_接待人.廳."旅行社一層宴會(huì)廳，中餐廳、制衣,”夜總會(huì)二層:人堂/商品部、XX齋、內(nèi)西餐廳、xx餡小撈飯

12、館、行、會(huì)議中心廠總機(jī)四層設(shè)備管道層_禮層康樂中.心1.游泳池網(wǎng)球場(chǎng)健身比.飛容至發(fā)：棋牌至臺(tái)球至-1京九層客為BI反齡球館、乂乂管部夜總會(huì)、X先拿中心、員1篥廳，員之家，食晶庫_.B2一停年場(chǎng)鄧個(gè)力二值ri殳各用田、庫濟(jì)，培訓(xùn)寶、洗長(zhǎng)慶_定外地上停不揚(yáng)&個(gè)噌他_，_J分功能建筑面積表項(xiàng)目合計(jì)IK'其中客房餐飲,康樂出租車庫附房及設(shè)備用房總建筑面積（近）49977.623%間1200A8家112個(gè)5863.34地上1-9層39830g7844558924531期1261887.72地下1-2層10147.62102317SI23684975.62（4）裝修設(shè)備估價(jià)對(duì)象建筑物內(nèi)外

13、，均按照五星級(jí)飯店要求，按其使用性質(zhì)、不同的使用功能進(jìn)行了較高檔次的內(nèi)外裝修。外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；外立面貼白色面磚；3層中央有露天中庭花園。室內(nèi)中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場(chǎng)；配備了相關(guān)設(shè)施設(shè)備，如煙感報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時(shí)酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部,方便住客上下使用。估價(jià)對(duì)象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件均已具備，在時(shí)間和用量上可以滿足項(xiàng)目需求。（5）經(jīng)營(yíng)狀況該飯店的營(yíng)業(yè)收入有個(gè)起伏增長(zhǎng)的曲線，隨著增長(zhǎng)率提高，且營(yíng)運(yùn)

14、成本率降低，經(jīng)營(yíng)逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為40007000萬元；19951997達(dá)11000以上：19982000年為100009000萬元；2001年為13100萬元，根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)狀況，預(yù)計(jì)2002年的年?duì)I業(yè)收入比上年增長(zhǎng)10%以上。在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。該飯店除餐飲、商品部、康樂中心、會(huì)議廳自營(yíng)外，其余為出租。2001年平均入位率為70%80%,2002年與上年持平。目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%o（6）使用維護(hù)估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)酒店，1998-2001年完成裝修改造，目前已投入使用約l1年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高，維護(hù)及使用狀況良好，各部位基本無較大

15、磨損，屬于完好房。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。市場(chǎng)背景分析1、北京市房地產(chǎn)情況北京是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的20.08北京奧運(yùn)，對(duì)海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如北京興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場(chǎng)、寫字樓、旅游飯店、體育場(chǎng)館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成：城八區(qū)危改有計(jì)劃的持續(xù)：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)）、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)：完善了城市的硬件設(shè)施，大

16、大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。在“十五”計(jì)劃宏觀政策引導(dǎo)下、在加入WTO和舉辦2008奧運(yùn)等重大利好因素的刺激下，在北京經(jīng)濟(jì)多年保持2位數(shù)增長(zhǎng)的良好環(huán)境下，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格和空置基本穩(wěn)定。2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計(jì)完成703.3億元，比去年同期增長(zhǎng)30.3%。2、北京飯店用房市場(chǎng)分析世界經(jīng)濟(jì)的蕭條對(duì)涉外旅游飯店市場(chǎng)產(chǎn)生了不良影響，但人們對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五一、十一長(zhǎng)假等政策刺激消費(fèi)，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，

17、中國加入WTO使國外投資者以更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待中國市場(chǎng)，加入WTO后，對(duì)外貿(mào)易預(yù)計(jì)會(huì)增長(zhǎng)，所以中奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟(jì)蕭條的不良影響。飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。旅游活動(dòng)可以直接帶動(dòng)和推進(jìn)相關(guān)社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)每增加一個(gè)直接從業(yè)人員，社會(huì)就能增加5個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。飯店行業(yè)在整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要

18、的地位，也是發(fā)展中國家積極推動(dòng)和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對(duì)飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會(huì)對(duì)飯店業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會(huì)刺激休閑娛樂消費(fèi)的增加；另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期、戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期則會(huì)消減商務(wù)和旅游活動(dòng)。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成長(zhǎng)期。在我國，2000年，全國10481家旅游飯店?duì)I業(yè)收入）總額為862.27億元，上繳營(yíng)業(yè)稅44.07元；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率7.67萬元/人。全國6646家國有經(jīng)濟(jì)飯店，20.00年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入216.62億元

19、，上繳營(yíng)業(yè)稅23.49億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率7.48萬元/人。全國外商和港澳臺(tái)投資興建的833家飯店，2000年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入216.62億元，上繳營(yíng)業(yè)稅10.80億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率10.31萬元/人。飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增長(zhǎng)21.7%,客房增加12.46萬問，增長(zhǎng)l6.3%,全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長(zhǎng)49%。其中星級(jí)旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級(jí)飯店117家，增加40家；四星級(jí)飯店352家，增加148家；三星級(jí)飯店

20、1899冢，增加607家：二星級(jí)飯店3061家，增加1163冢；一星級(jí)飯店600家，增加215家。盡管客房增長(zhǎng)這么多，但客房出租率仍提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)，這說明1999年以來市場(chǎng)整體增長(zhǎng)大于飯店增長(zhǎng)幅度，是一個(gè)發(fā)展的大好形勢(shì)。北京的大部分飯店是20世紀(jì)80年代和90年代建成的，具有國際先進(jìn)水平的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國際著名的飯店管理集團(tuán)實(shí)施管理。2001年底，北京有涉外飯店(公寓)7111家、客房90000余問，數(shù)量居全國各城市之首：營(yíng)業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬人，均排名第一；利潤(rùn)總額6.15億，僅次于上海；利潤(rùn)率排在廣州上海之后。北京飯店業(yè)管理市場(chǎng)開發(fā)程度較

21、高，較早與國際市場(chǎng)接軌，管理規(guī)范化水平較高2001年，北京有五星級(jí)飯店21家、四星級(jí)飯店35家、三星級(jí)飯店123家、二星級(jí)飯店149家、一星級(jí)飯店35家、其他58家。四星級(jí)和五星級(jí)飯店客房總數(shù)26561問。三星級(jí)飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到2008年，預(yù)測(cè)北京的星級(jí)飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬問，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)相當(dāng)激烈?！氨本┪逍羌?jí)飯店主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位1999年20Go年2001年預(yù)計(jì)2002年企業(yè)個(gè)數(shù)個(gè)F2121211平均房?jī)r(jià)兀八可K660655"681增長(zhǎng)12%出租率%656969營(yíng)業(yè)收入萬元J0937S373274375229企業(yè)平均萬

22、元/企出13199177751786a20000;利潤(rùn)總額萬元一一542824724363374職工人數(shù)入175301880719359!工費(fèi)總頷一二萬元486664522!51384'從北京的情況看，五星級(jí)飯店的客戶群不同于三星級(jí)飯店以下的客戶群，相對(duì)比較穩(wěn)定。由于北京五星級(jí)飯店僅占星級(jí)飯店的5.8%,近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會(huì)有大幅增長(zhǎng)，所以五星級(jí)飯店的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況看好。按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價(jià)對(duì)象xx飯店屬于城市中心飯店(Urbanhotels),從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會(huì)議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。3、周邊市場(chǎng)分析估價(jià)對(duì)象位于xx

23、地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為北京較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁。該地區(qū)是北京各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場(chǎng)所較為集中的地區(qū)，有五星級(jí)飯店7個(gè)，占北京的三分之一，附近有xx飯店、XX飯店、XX飯店、XX大酒店、XX假日飯店、XX大廈等多家賓館、飯店。周邊類似5星級(jí)飯店，所設(shè)豪華套問、行政套問和標(biāo)準(zhǔn)間的日房?jī)r(jià)，如XX飯店為660-2l90元，XxX大酒店6001920元，XX飯店8202300元左右，競(jìng)爭(zhēng)激烈。該地區(qū)已產(chǎn)生了特殊的聚集效應(yīng)，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場(chǎng)發(fā)展前景，估價(jià)對(duì)象相比一般倔一店應(yīng)有一定的市場(chǎng)變現(xiàn)能力估價(jià)測(cè)算過程1、客房部分

24、收入估價(jià)對(duì)象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房15間、行政套房6間；標(biāo)準(zhǔn)客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進(jìn)行了適合其使用用途的裝修。估價(jià)人員調(diào)查了估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場(chǎng)情況，類似物業(yè)的市場(chǎng)租金見下表。類似物業(yè)的市場(chǎng)租金租金名稱家M套房（元）行政套房（元）標(biāo)準(zhǔn)房（元）淡季旺季淡季旺季淡季汪季飯慮1500219013001560'6608S0X大宿店16401920'-9801200600800乂乂飯店1900230013go1740320960依據(jù)其實(shí)際情況及周邊類似檔次物業(yè)的市場(chǎng)情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其日租價(jià)水平：豪華套房；行

25、政套房，標(biāo)準(zhǔn)客房的淡旺季租金。在確定年平均租金時(shí)，考慮淡季時(shí)間占34%。2、餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入（1）餐飲自營(yíng)部分估價(jià)對(duì)象中共有餐廳六個(gè)，共可容納700多人同時(shí)就餐，加宴會(huì)廳等約容納1200人。概況如下表：轉(zhuǎn)飲部分概況序號(hào)?r稱-"位置而枳（府）規(guī)模（就備人數(shù)）!1XX食苑地卜一層1023150人i21季廳俄心聯(lián)720100X（3個(gè)包間）3密，尸坂居層】5。人（散座80人,包間了個(gè)）4超功能京公打飯,上層1056'可容油10二400人5紛擾儂飯店二層ISO90At7個(gè)包向）16耳黑兩餐廳田120A!7；¥本1官坂店二房380了人is場(chǎng)吧飯店二層2500可

26、容養(yǎng)3004。A!小計(jì)66121200人估價(jià)人員分別對(duì)以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查并聽取了經(jīng)營(yíng)人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類似物業(yè)水平，確定人均日消費(fèi)在200元，各餐廳綜合平均上座率為47.5%。（2）康樂中心等自營(yíng)部分主樓部分的康樂中心、會(huì)議廳、商品部自營(yíng)用房主要包括如下：康樂中心等自營(yíng)用房概況疔名稱一1位置用途規(guī)模(m1)1康樂中心訴游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，健身房、美容美發(fā).稠牌富16532會(huì)議廳三層共6個(gè)，可容納9一70人各種會(huì)議7003商品部一層工藝，紀(jì)念及日用品100小計(jì)12453康樂中心步目.莊號(hào)項(xiàng)目規(guī)模價(jià)日1游泳/健身25

27、m/100in1住店客人免費(fèi)|12桌球4臺(tái)95元/小時(shí)3游莪室3闿-125元/小時(shí)4KTV包房3間1503。0/小時(shí)5網(wǎng)球場(chǎng)800m1-7090元/不時(shí)一6桑拿2間50元/小時(shí)7按摩JOOm112020。元,小時(shí)一8美容美發(fā)loom5(_600/；g_會(huì)議廳45200m15002000元，*.大估價(jià)人員對(duì)以上康樂中心等設(shè)施用房的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類似物業(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的11%左右。(3)出租部分出租部分用房情況.:序號(hào)用途出租規(guī)模(療)1,1桑拿中心Bl施省、桑鹽195打夜總會(huì)L一一-Bf南。K360"1J保齡球也”道

28、”726.一:4X哪行科卜-是代辦票蘇-205*冥制衣一層1服裝性4406XXX夜總會(huì)一層拉口跳郡)980-7“新二層白至玉器服亞：日常用晶I旅游商商F巾53XX行一層首飾130/、i3576根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層1316元，一層2025元，二層1822元、三層為1518元，租約期35年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入已包含使用面積與可出租面積的比例0.82,考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%,有效毛收入率為75%。這個(gè)租金水平較為穩(wěn)定，符合市場(chǎng)水平，預(yù)測(cè)

29、未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950.00萬元。(4)停車場(chǎng)XX飯店有地上、地下兩個(gè)停車場(chǎng)。其中，地下車庫建筑面積為2368平方米，有88個(gè)車位；地上車庫建筑面積為1261平方米，有24-個(gè)車位。若按小時(shí)計(jì)費(fèi)，5元/小時(shí)，每天按12小時(shí)營(yíng)業(yè)時(shí)間、節(jié)假日停車率90%,平日50%。平均63%。(5)附屬及設(shè)備用房地上地下共有附屬及設(shè)備用房5863,34m2,是屬于應(yīng)由估價(jià)對(duì)象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)偟拿娣e，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益?？偢綄偌霸O(shè)備用房占總建筑面積的比例為11.73%,屬正常比例。(6)餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計(jì)？年

30、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指為維護(hù)飯店房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、，委托人實(shí)行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅l金及附加、營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用、人員工資福利、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理財(cái)務(wù)費(fèi)、能源事業(yè)費(fèi)消耗、維護(hù)修理零部件更新費(fèi)、市場(chǎng)推廣、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費(fèi)用和資本性支出。各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場(chǎng)水平，以及對(duì)未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。(1)營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)收入的5%(客房增值稅為3%),城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為營(yíng)業(yè)稅額的7%、3%,

31、合計(jì)按營(yíng)業(yè)收入的5.5%計(jì)算(2)營(yíng)業(yè)成本客房成本為客房收入的5%餐飲成本占餐飲收入的31%康樂中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14%(3)工資及福利工資及福利費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收人的11%(4)營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占營(yíng)業(yè)收入的10%(5)管理財(cái)務(wù)費(fèi)行政管理費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的7%(6)市場(chǎng)推廣費(fèi)市場(chǎng)推廣費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的2.0%(7)能源維修費(fèi)能源維修費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的7%(8)房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70%的1.2%(9)房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)為房產(chǎn)價(jià)值的0.25%(10)土地使用費(fèi)按規(guī)定為每年80.89萬元。(11)商業(yè)設(shè)備折舊即餐飲廚房、洗衣房、停車場(chǎng)等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費(fèi)為210萬元。(12)物業(yè)管理

32、酬金約為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的3%,為250萬元確定報(bào)酬率估價(jià)人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來確定報(bào)酬率。安全利率選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償及其他影響因素等。目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1.98%較低，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來的經(jīng)濟(jì)狀況良好，位置極具優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險(xiǎn)一般，流動(dòng)性一般等。故風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率估測(cè)為4.02%。收益年限的確定估價(jià)對(duì)象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。所以本

33、次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時(shí)，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價(jià)款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓最高年限為40年，則本次估價(jià)按估價(jià)對(duì)象收益年期40年計(jì)算。土地出讓金估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價(jià)款。因此，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象處置時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交的出讓地價(jià)款，應(yīng)從上述得出的價(jià)格中扣除土地出讓全地價(jià)款部分。通過對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊同類用途土地的地價(jià)水平調(diào)查，根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)

34、及其修正結(jié)果（計(jì)算過程略），并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，確定地區(qū)旅游類酒店房地產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓（金）地價(jià)款為地上商業(yè)2000元/m2、地上車庫900元/m2、地下收益部分面積按地上價(jià)格1/3即660元/m2計(jì)算，則補(bǔ)交的出讓（金）地價(jià)款為7991.10萬元。采用成本法估價(jià)整體價(jià)格成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。重置價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造的與估價(jià)對(duì)象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)時(shí)需要考慮所需的一切合理、必要的費(fèi)用（包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建

35、筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、投資利，弘、銷售費(fèi)用）、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會(huì)平均開發(fā)利潤(rùn)。本案例若重新取得經(jīng)營(yíng)性土地應(yīng)通過市場(chǎng)取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。估價(jià)中，各項(xiàng)費(fèi)用的取值參考了該項(xiàng)目的實(shí)際建造成本，以分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，主要是按同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和水平測(cè)算。1、土地取得成本土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等，一般由購置土地的價(jià)款（相當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)）、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)和其他費(fèi)用（策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評(píng)估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等）構(gòu)成。（1）購置土地的價(jià)款根據(jù)北京市人民政府發(fā)布北京市出讓土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知【京政發(fā)2

36、00232號(hào)】文件，正常購置土地價(jià)款包括毛地價(jià)（土地使用權(quán)出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）及拆遷費(fèi)等。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，先按照出讓計(jì)算，最高出讓年限40年計(jì)算；用途為旅游業(yè)；所在地段土地級(jí)別為商業(yè)二級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)樓面熟地價(jià)為地上56807680元/平方米，地下為地上的1/3;地上容積率為4.95。確定估價(jià)對(duì)象的土地購置J總價(jià)折合建筑面積為：5249元/m2。（2）小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)乂乂地區(qū)建設(shè)配套費(fèi)為折合建筑面積250元/m2。（3）其他策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評(píng)估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等，取上述土地成本的1.5%,2、建筑物建造成本(1)建安工程費(fèi)根據(jù)北京市現(xiàn)行建筑工程概算定額及有關(guān)文注規(guī)定

37、、北京有關(guān)招投標(biāo)工程的中標(biāo)價(jià)、參考北京同類飯店建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指.估價(jià)對(duì)象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費(fèi)的測(cè)算如下。建安工程洸算序號(hào)項(xiàng)目名稱內(nèi)容;單位造價(jià)(元占總造價(jià)比例(%)1土建T,程墓筑、結(jié)構(gòu)工程,內(nèi)旁裝晚1：程1328053.8建筑工程墻體、犀面，門空.纖裝等950J5.6結(jié)構(gòu)工程麗筋混凝土主體絹構(gòu)980J6.1內(nèi)裝修工程標(biāo)準(zhǔn)層、客浣、餐廳2K堂宴套廳等135022J2給排水工程熱水.給水、排水.衛(wèi)森滇J如化水-5008,2Jt-消防系統(tǒng)消防控制、防排堆1，消火栓噴淋等220_3.64采暖、空調(diào)及燃?xì)鈹r市政管線窠中供熱、集中空調(diào)、燃?xì)?40*95強(qiáng)電1：程雙路IOKV.白備發(fā)電機(jī)500KW,變配電、防盲二照明48017.96弱電工程廣播電話、B星公用天線，門禁巡更火災(zāi)掖警、監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)