股權(quán)投資建議書

1、股權(quán)投資建議書*有限公司二00七年二月股權(quán)投資建議書摘要*有限公司位于*市*區(qū)路以西、用地以北，*以南。占地*畝（合計(jì)16*平方米）。是一家*企業(yè)，注冊資金為*萬美元。本項(xiàng)目總計(jì)建造*平方米的*框架結(jié)構(gòu)的高層次工業(yè)廠房。本工程計(jì)劃在*年12月底前完成竣工驗(yàn)收并開始對外*0*有限公司項(xiàng)目具有五大優(yōu)勢：1 .規(guī)劃優(yōu)勢*有限公司地處*省唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)*國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，規(guī)劃起點(diǎn)高，類似于上海浦東。2 .區(qū)位優(yōu)勢*城市區(qū)劃調(diào)整后，高新區(qū)（*）位于*城市新版圖中心，尤其是隨著市行政中心的*移和“*”戰(zhàn)略的實(shí)施，高新區(qū)（*）成為*市實(shí)現(xiàn)*兩岸共同繁榮的戰(zhàn)略要地。3 .政策優(yōu)勢落戶在

2、*國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)可以享受15%所得稅減免政策，這也是*區(qū)廠房*成為全*最高的原因之一。4 .設(shè)計(jì)優(yōu)勢本項(xiàng)目建筑和設(shè)計(jì)上采用了*結(jié)構(gòu)，該種結(jié)構(gòu)的廠房具有跨度大、無橫梁、吊頂美觀、柱子少、空間利用率高等優(yōu)勢，實(shí)踐證明，該種結(jié)構(gòu)的廠房深受廣大租戶喜歡，*比普通廠房高出10%以上仍然供不應(yīng)求。經(jīng)我們調(diào)查，目前整個(gè)*區(qū)*結(jié)構(gòu)廠房絕無僅有，整個(gè)*市也非常少見。這使得本項(xiàng)目完工后的*前景十分看好。5 .時(shí)機(jī)優(yōu)勢在越來越緊的土地政策環(huán)境下，現(xiàn)有物業(yè)的*勢必加速上漲，目前進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)市場正當(dāng)其時(shí)。*元每平方米，這是綜合考慮*區(qū)工業(yè)廠房的建設(shè)成本、市場價(jià)格和投資者收益回報(bào)率來確定的。預(yù)計(jì)*元每平方

3、米的投資成本可以讓投資者*第一年即獲得*%的年收益率，該收益率還不包括土地及房產(chǎn)增值帶來的收益。隨著*區(qū)*水平的逐年增長，預(yù)計(jì)5-10年后年投資收益率將達(dá)到20%左右。當(dāng)前*區(qū)工業(yè)廠房的市場價(jià)格每平方米平均在*元以上。目前以每平方米*元投資，到*年底工程驗(yàn)收完成，投資收益率即可達(dá)到50%。5-10年后，*區(qū)將發(fā)展成為繁華的市中心，本項(xiàng)目處于*區(qū)的心臟地帶和交通樞紐上，到時(shí)工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的可能性很大，這一轉(zhuǎn)變必將給投資者帶來豐厚的利潤回報(bào)。所以說此價(jià)格定位是非常合理的。一、項(xiàng)目概況5二、項(xiàng)目優(yōu)勢5（一）、規(guī)劃優(yōu)勢5（二）、區(qū)位優(yōu)勢6（三）、政策優(yōu)勢6（四）、設(shè)計(jì)優(yōu)勢6（五）、時(shí)機(jī)優(yōu)勢7三、

4、股東介紹7四、交易方案7五、大股東承諾7六、收益分析8（一）股權(quán)投資成本8（二）股權(quán)投資收益9七、風(fēng)險(xiǎn)分析11（一）爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方案12（二）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方案12（三）小股東風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方案12八、出讓原因13九、結(jié)論13股權(quán)投資建議書一、項(xiàng)目概況* *有限公司位于*市*區(qū)*路以西、*用地以北，*以南。占地2*畝（合計(jì)16*平方米）。*有限公司是一家*企業(yè)，注冊資金為*萬美元，法定代表人為*。控股股東是*有限公司，最終實(shí)際控制人為*。本項(xiàng)目總計(jì)建造*平方米的*框架結(jié)構(gòu)的高層次工業(yè)廠房。共*幢，均為*層廠房目前*有限公司經(jīng)過近5個(gè)月的努力，已經(jīng)拿到了建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工

5、許可證，并已經(jīng)完成打樁。本工程計(jì)劃在*年1月結(jié)頂，在*年8月前完成內(nèi)外裝修、綠化等工程，12月底完成竣工驗(yàn)收并開始對外*0二、項(xiàng)目優(yōu)勢（一）、規(guī)劃優(yōu)勢* *有限公司地處*國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，*國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于*年3月，*年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級高新區(qū)，目前是*省唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。*高新開發(fā)區(qū)（*）沿*而建，與西湖隔江相望，是*未來的城市副中心和科技城。全區(qū)人口*萬，總規(guī)劃面積*平方公里，毗鄰眾多高等院校和科研單位，是高新技術(shù)的創(chuàng)新源和中小科技企業(yè)的孵化器。* *高新區(qū)具有四方面特點(diǎn)：一是規(guī)劃起點(diǎn)高，類似于上海浦東。無論是地方政府的戰(zhàn)略定位，還是*區(qū)的地理位置都與

6、上海浦東如出一轍。在交通道路、配套規(guī)劃上甚至超過了浦東。二是人才云集。*區(qū)與*大學(xué)等高等院校、中國科學(xué)院等科研院所建立了長期友好合作關(guān)系，它們?yōu)?區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了技術(shù)支撐和高素質(zhì)人才。*區(qū)已經(jīng)成為各類人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的一方熱土。三是產(chǎn)業(yè)集聚。*區(qū)已成為*省最有影響的科技創(chuàng)新基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和最具活力的經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域，軟件產(chǎn)業(yè)基地、集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、動畫產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)基地等先后成為國家級的產(chǎn)業(yè)基地。目前*高新區(qū)*個(gè)國家的外商投資企業(yè)（*）擁有近五千家企業(yè)，其中來自美、英、日、韓等*家，外商總投資*億美元。四是環(huán)境優(yōu)化。近幾年來，*區(qū)按照“構(gòu)筑天堂硅谷、建設(shè)

7、科技新城”的總體要求，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全區(qū)生態(tài)、居住、政務(wù)、人文、治安等環(huán)境不斷改善，為全面打造“天堂硅谷”提供了良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。ISO14000國家示范區(qū)創(chuàng)建工作通過國家環(huán)?？偩趾涂萍疾康穆?lián)合檢查驗(yàn)收，*區(qū)成為第*個(gè)獲此“國際綠卡”的國家級高新區(qū)。（二）、區(qū)位優(yōu)勢*區(qū)區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。沿江依橋，交通便捷，至*國際機(jī)場僅15公里路程，滬杭甬高速公路擦境而過。*城市區(qū)劃調(diào)整后，高新區(qū)（*）位于*城市新版圖中心，尤其是隨著市行政中心的東移和“*”戰(zhàn)略的實(shí)施，高新區(qū)（*）成為*市實(shí)現(xiàn)*兩岸共同繁榮的戰(zhàn)略要地。（三）、政策優(yōu)勢落戶在*國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)可以享受15%所得稅減免政策，這也是

8、*區(qū)廠房*成為全*最高的原因之一，目前*已經(jīng)達(dá)到每月*元每平方米左右，而且在工業(yè)廠房供不應(yīng)求的形勢下，*每年呈現(xiàn)10%以上的增長速度。（四）、設(shè)計(jì)優(yōu)勢本項(xiàng)目建筑和設(shè)計(jì)上采用了*結(jié)構(gòu)，該種結(jié)構(gòu)的廠房具有跨度大、梁低、吊頂美觀、柱子少（普通廠房每1000平方米內(nèi)有10根以上柱子，而*結(jié)構(gòu)廠房每1000平方米內(nèi)僅有4根柱子）、空間利用率高等優(yōu)勢，實(shí)踐證明，該種結(jié)構(gòu)的廠房深受廣大租房喜歡，*可以比普通廠房高出10%以上。經(jīng)我們調(diào)查，目前整個(gè)*區(qū)*結(jié)構(gòu)廠房絕無僅有，整個(gè)*市也非常少見。這使得本項(xiàng)目完工后的*前景十分看好。本項(xiàng)目聘請了專業(yè)的*結(jié)構(gòu)建筑公司和設(shè)計(jì)院，施工時(shí)又有經(jīng)驗(yàn)豐富的監(jiān)理人員坐陣，保證了項(xiàng)

9、目的質(zhì)量。項(xiàng)目主體建筑物均可自由分割，設(shè)計(jì)十分靈活，整體外觀優(yōu)美。體貼而又富有前瞻性的設(shè)計(jì)使得本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上差異化優(yōu)勢明顯。（五）、時(shí)機(jī)優(yōu)勢2005年9月，*市政府頒布了關(guān)于集約利用和盤活工業(yè)土地的若干意見，對提高工業(yè)項(xiàng)目用地準(zhǔn)入門檻、盤活存量土地等做出了明確規(guī)定。*市國土部門負(fù)責(zé)人表示，*工業(yè)用地政策進(jìn)一步收緊了。在這樣越來越緊的土地政策環(huán)境下，現(xiàn)有物業(yè)的*勢必加速上漲。2006年9月，國務(wù)院出臺了國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知新政策，隨后，*省于2006年12月15日發(fā)出了關(guān)于全面實(shí)行工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓實(shí)施意見（試行）的通知，通知規(guī)定：“嚴(yán)格工業(yè)用地供應(yīng)政策。自國務(wù)院國發(fā)200

10、631號文件發(fā)布之日（即2006年9月6日）起，全省所有工業(yè)項(xiàng)目用地一律以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。”這一政策的出臺，標(biāo)志著工業(yè)地產(chǎn)協(xié)議低價(jià)出讓的時(shí)代結(jié)束了，在土地供不應(yīng)求的形勢下，工業(yè)土地價(jià)格必然會持續(xù)提高。目前是工業(yè)土地協(xié)議出讓和公開拍賣的過渡期，這時(shí)進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)正是時(shí)機(jī)。近階段普洛斯等地產(chǎn)巨頭的紛紛強(qiáng)勢進(jìn)駐中國工業(yè)地產(chǎn)，他們在中國工業(yè)地產(chǎn)的門口徘徊躊躇多年以后，選擇在中國工業(yè)地產(chǎn)變革的關(guān)鍵時(shí)期進(jìn)駐。三、股東介紹公司有兩個(gè)股東組成，其中*有限公司占80%股份，*國際投資有限公司占20%股份。四、交易方案五、大股東承諾大股東承諾并保證：(1) 原則上*公司不對外擔(dān)保，如對外擔(dān)保，必須經(jīng)雙方書面同

11、意后方可進(jìn)行。任何一方申請貸款只能以股東自己的股東權(quán)益比例范圍內(nèi)的資產(chǎn)作抵押，貸款利息各自承擔(dān)，并承諾按期歸還銀行貸款。(2) 每年確保至少分紅一次，分配方式為*收入在扣除應(yīng)繳稅款和必要的費(fèi)用后(包括人工費(fèi)用)后再進(jìn)行分配(3) 大股東不得以*或者其他名義，損害小股東的利益，否則應(yīng)給對方賠償相應(yīng)損失。大股東承諾并保證尊重小股東的合法權(quán)益和利益，在任何情況下絕不侵害小股東的權(quán)益。(4) 大股東承諾并保證，按約定出資完成*全部廠房的建設(shè)項(xiàng)目，包括土建、綠化、排污及配套設(shè)施的建設(shè)，并保證按質(zhì)按量地完成。(5) 大股東承諾并保證：由于大股東資金原因?qū)е?工業(yè)廠房未能在*年6月30日前竣工驗(yàn)收并對外*,

12、則大股東承諾在*年7月1日起給予小股東*補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：以*集團(tuán)和*公司附近再找兩家同檔次的廠房為參考，以這三家的加權(quán)平均*率及*水平為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。(6) 大股東承諾自*工業(yè)廠房驗(yàn)收完成并可開始*之日起，小股東有權(quán)查看公司經(jīng)營賬務(wù)報(bào)表、賬目、合同、資料等。六、收益分析(一)股權(quán)投資成本* *價(jià)為*元每平方米，這是綜合考慮*區(qū)工業(yè)廠房的建設(shè)成本、市場價(jià)格和投資者收益回報(bào)率來確定的。1、建設(shè)總成本(含土地成本)每平方米建設(shè)總成本在*元以上。2、市場價(jià)格目前*區(qū)工業(yè)廠房的市場價(jià)格每平方米平均在*元以上。目前以每平方米*元投資，到*年底工程驗(yàn)收完成，投資收益率即可達(dá)到50%。3、投資收益* *以每月

13、*元每平方米，*率以90%計(jì)，稅費(fèi)率以17%計(jì)，則穩(wěn)定的年投資收益率可達(dá)計(jì)*%,計(jì)算如下：* *元每平方米X12月X90%X(1-17%)/*元=*%預(yù)計(jì)*元每平方米的投資成本可以讓投資者*第一年即獲得*%的年收益率，該收益率還不包括土地及房產(chǎn)增值帶來的收益。隨著*區(qū)*水平的逐年增長，預(yù)計(jì)5-10年后年投資收益率將達(dá)到20%左右。當(dāng)前*區(qū)工業(yè)廠房的市場價(jià)格每平方米平均在*元以上。目前以每平方米*元投資，到*年底工程驗(yàn)收完成，投資收益率即可達(dá)到50%。5-10年后，*區(qū)將發(fā)展成為繁華的市中心，本項(xiàng)目處于*區(qū)的心臟地帶和交通樞紐上，到時(shí)工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的可能性很大，這一轉(zhuǎn)變必將給投資者帶來豐厚

14、的利潤回報(bào)。所以說此價(jià)格定位是非常合理的。(二)股權(quán)投資收益1 .國內(nèi)貨幣資金大環(huán)境分析人民幣升值的壓力越來越大，目前我國外匯儲備已經(jīng)達(dá)1萬億美元，相當(dāng)于8萬億人民幣，央行發(fā)行票據(jù)從市場上回收了2萬億人民幣，相當(dāng)于實(shí)際新發(fā)行了6萬億人民幣，貨幣乘數(shù)為5,就是說市場新增貨幣約30萬億人民幣。這么多的資金會尋求好的投資項(xiàng)目，而目前投資股市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高、住宅、商鋪等價(jià)格也高居不下，工業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會凸現(xiàn)，多余資金追逐低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)是正確的投資選擇。2 .工業(yè)廠房供給分析工業(yè)廠房供給數(shù)量和速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上國民經(jīng)濟(jì)增長速度，原因如下：(1) 土地資源是不可再生資源，日益稀缺，宏觀調(diào)控政策越來越嚴(yán)，企業(yè)拿地的難度

15、、門檻越來越高。2006年9月頒發(fā)了國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知，這無疑是規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)的必然，在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，這不但意味著企業(yè)拿地成本會進(jìn)一步提高，也意味著不具備工業(yè)地產(chǎn)合理開發(fā)審核、不具備工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)要求的各類項(xiàng)目將被清理整頓。這將從源頭上減少了工業(yè)廠房的供給速度和供給數(shù)量。(2) 日益煩雜的審批手續(xù)一方面放慢了工業(yè)廠房供給速度，另一方面也使工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘越來越高。一般來說，企業(yè)從立項(xiàng)拿地到廠房竣工驗(yàn)收，需要3-4年以上時(shí)間，而真正造房子的時(shí)間僅需要1-2年，大部分時(shí)間和精力消耗在辦理煩雜的審批手續(xù)上，而且審批手續(xù)和審批門檻在日益提高。工業(yè)廠房這一產(chǎn)品的生產(chǎn)周期漫長性決定

16、了工業(yè)廠房供給的嚴(yán)重滯后，因此，出現(xiàn)廠房供不應(yīng)求、*連年穩(wěn)步上漲的局面是必然的，也是短期內(nèi)不可改變的趨勢。(3) *缺乏專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作商，多數(shù)工業(yè)廠房供給結(jié)構(gòu)不完全符合市場需求，導(dǎo)致有效供給更加稀缺。*市近90%的工業(yè)廠房的運(yùn)作商屬于首次開發(fā)工業(yè)廠房，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，造成已經(jīng)建成的廠房在單體面積、結(jié)構(gòu)、層高、綠化規(guī)劃上都顯得粗糙，不符合市場需求，造成局部供過于求。而真正符合市場需求的廠房卻呈現(xiàn)明顯供不應(yīng)求的局面，完工后在1個(gè)月內(nèi)即達(dá)到了70%以上的*率。而在工業(yè)廠房*市場成熟的國際市場，要達(dá)到70%以上的*率只少需要一年半的時(shí)問。由此可見，目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場遠(yuǎn)未成熟，投資機(jī)會仍然很大。在工

17、業(yè)地產(chǎn)相對成熟的上海和江蘇，工業(yè)廠房采用*結(jié)構(gòu)的比較多，但在*,由于各大設(shè)計(jì)院(包括省級工業(yè)設(shè)計(jì)院)缺乏*結(jié)構(gòu)廠房的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，*結(jié)構(gòu)廠房遠(yuǎn)未普及，我公司可以說是*市*結(jié)構(gòu)廠房的先導(dǎo)者。3 .工業(yè)廠房需求分析(1) 作為中國主要經(jīng)濟(jì)中心的長三角地區(qū)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，將推動對工業(yè)廠房的巨大需求量，專家預(yù)測一一未來幾年，整個(gè)長三角地區(qū)*和地價(jià)的上漲幅度將大于上海地區(qū)。另一方面，WTO將創(chuàng)造出來的有效需求，國外高技術(shù)企業(yè)會大量涌入，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、組裝和銷售，這必然會帶來對工業(yè)廠房需求的增加。(2) 投資強(qiáng)度要求、政府資源不足、專業(yè)人才匱乏、審批手續(xù)煩雜、企業(yè)精力有限等原因讓中小企業(yè)甚至許多大企業(yè)

18、別無選擇，只有租用廠房。(3) 投資需求也日益成為市場焦點(diǎn)。股市、住宅、商鋪等投資市場的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，越來越多目光敏銳的投資者將資金轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)市場，形成投資性需求。幾年以前，工業(yè)地產(chǎn)并不是房地產(chǎn)領(lǐng)域的主流，但是它是非常特殊的房產(chǎn)領(lǐng)域。而目前的工業(yè)地產(chǎn)越來越多地為市場化運(yùn)作所驅(qū)動，具增長點(diǎn)的潛力非常巨大，特別是在房地產(chǎn)其它領(lǐng)域，投資和開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較高，競爭非常激烈的情況下。(4) *市*區(qū)工業(yè)廠房需求現(xiàn)狀及趨勢分析。據(jù)資深地產(chǎn)機(jī)構(gòu)調(diào)查，目前*區(qū)建成的、在建的以及將建的寫字樓數(shù)量有30幢左右，其中已經(jīng)交付的寫字樓約占一半，預(yù)計(jì)今后*還是有40萬平方米的可租售面積。從銷售價(jià)格來看，*區(qū)目前寫字樓的平

19、均銷售報(bào)價(jià)大致在7000元/平方米左右。從銷售情況來講，由于前幾年*寫字樓市場的認(rèn)同度比較低，因此銷售狀況并不很好，2005年下半年開始，這一狀況相對有所好轉(zhuǎn)，而*寫字樓的整體入住率水平也不高，大約只有50%左右。從未來地位來說，隨著*市“城市東擴(kuò)、跨江發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，*區(qū)已成為*經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域，也是*又一個(gè)寫字樓集中的區(qū)域。政府的推動會催熟這一地帶的商業(yè)。*區(qū)的優(yōu)惠政策及在土地供應(yīng)上的儲備優(yōu)勢，目前已吸引了國內(nèi)外大批大中型高科技企業(yè)的入駐，形成了眾多的“集團(tuán)基地”。但由于供應(yīng)量太大，*的寫字樓大約要5年時(shí)間才能走出低谷。與此相反，*區(qū)的工業(yè)廠房卻熱火朝天，園區(qū)內(nèi)工業(yè)廠房大多

20、沒有空置，以*科技園為例，園區(qū)內(nèi)6萬平方米工業(yè)廠房*率為100%,而且平均*高達(dá)*元。*寫字樓與廠房*出現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象是有原因的：第一、*開發(fā)區(qū)從2000年開始成為市場的焦點(diǎn)，熱起來也是近幾年的事，工業(yè)作為第二產(chǎn)業(yè)必定是一個(gè)先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，比寫字樓、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)成熟時(shí)間肯定要早幾年。第二、驅(qū)動工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵是交通和物流，而寫字樓需要的不僅僅是交通，還需要有第三產(chǎn)業(yè)支撐。第三、政策引導(dǎo)上也導(dǎo)致了寫字樓供應(yīng)過大而廠房需求旺盛。*區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，對城市形象要求很高，客觀上放大了能夠代表城市形象的寫字樓供應(yīng)量。廠房由于外表較為遜色，在將來的市中心不宜發(fā)展過多的廠房，而另一方面，落戶在*國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

21、開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)可以享受15%所得稅減免政策，這樣優(yōu)厚的政策吸引了大量企業(yè)都往*擠，這也正是*區(qū)的工業(yè)廠房卻熱火朝天的原因。4.收益來源(1) 土地及房產(chǎn)的不斷增值*區(qū)目前土地資源已經(jīng)十分緊缺，周邊配套環(huán)境正大日益改善，*區(qū)土地及房產(chǎn)將不斷增值。(2) 穩(wěn)定增長的*收入從*市及*區(qū)歷年的*增長趨勢看，*年增長率在10%左右。(3) 抵押貸款，再投資收益等工程完工，驗(yàn)收完畢后，即可進(jìn)行抵押貸款，收回全部投資成本，開始享受無風(fēng)險(xiǎn)收益。抵押貸款得到的資金又可以進(jìn)行下一輪投資，從這個(gè)意義上說，本項(xiàng)目的投資回收期是非常短的。七、風(fēng)險(xiǎn)分析投資者風(fēng)險(xiǎn)簡而言之有以下三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：即房子能不能造起來？造好后能不能租出去？租出去后能不能享受收益？我們逐一進(jìn)行分析并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方案。（一）爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方案目前項(xiàng)目資金缺口約*萬元，大股東有較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力。*大股東也可以通過在建工程抵押貸款形式保證后續(xù)資金投入，所以形成爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是不存在的。（二）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方案本項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建造