商業(yè)地產(chǎn)策劃流程范本

1、操作步聚1：商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 商品房大量空置，有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查，沒有掌握到足夠的商場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不發(fā)。如位于武漢市江岸區(qū)某大廈，從它的規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備，到付款方式，這個(gè)項(xiàng)目在同一區(qū)位中應(yīng)屬佼佼者，但建成以來，出租和出售比率都很低，發(fā)展商難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。究其原因，主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊，常堵車，人氣雖旺，但大量是外來人口，收入不高，周邊多家大型國(guó)營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)也不甚景氣，且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環(huán)境中，發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不經(jīng)深入市場(chǎng)調(diào)

2、查作出的不準(zhǔn)確決策。商場(chǎng)物業(yè)成功開發(fā)的前提是做好市場(chǎng)調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。但很遺憾，不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查方案，每每接到一個(gè)項(xiàng)目，總是憑國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告。科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。 1、商業(yè)物業(yè)調(diào)研需要了解的內(nèi)容： 1.1.1對(duì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安、社會(huì)發(fā)展等因素息息相關(guān)。這些因素將直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況。要制定正確的開發(fā)項(xiàng)目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國(guó)房

3、地產(chǎn)業(yè)，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，政局和社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力，事實(shí)也正是如此。1.1.2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析對(duì)本地區(qū)、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)）以至全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解。這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。前幾年，武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖，回報(bào)率高，紛紛投資興建。由于未對(duì)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)和未來幾年寫字樓需求情況進(jìn)行深入了解和預(yù)測(cè)，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實(shí)。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工

4、面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。1.1.3對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府規(guī)劃措施近期，有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多，除了購(gòu)房者法律意識(shí)有所加強(qiáng)外，更重要一點(diǎn)是不少發(fā)展商沒嚴(yán)格按章辦事，出現(xiàn)了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對(duì)板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問題。所以開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，遵章守法。否則，稍有差錯(cuò)便會(huì)直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅

5、收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度，尤其對(duì)商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對(duì)銷售“放心房”的要求等等，更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。掌握上述各有關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息，就能及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。1.1.4對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查無論哪一類物業(yè)，要做到市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，都必須深入了解居民，尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及未來住房的期望，可接受的價(jià)格，對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等。然后再有針對(duì)性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項(xiàng)

6、目的市場(chǎng)定位。比如，有的項(xiàng)目所在環(huán)境居住情況比較復(fù)雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場(chǎng)定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導(dǎo)致挫敗，因中高收入人群一般不愿到這類地段購(gòu)房居住。1.1.5對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解，有利于在制定項(xiàng)目營(yíng)銷策略時(shí)做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，在今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于較為有利的位置，制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策。這方面了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購(gòu)房對(duì)象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比

7、較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營(yíng)銷策略。市場(chǎng)調(diào)查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得準(zhǔn)確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料，發(fā)展商既要重點(diǎn)使用本單位專業(yè)人員，充分發(fā)揮其積極性；也可以適當(dāng)聘請(qǐng)一些相關(guān)專業(yè)的社會(huì)人員和在校大中專學(xué)生作為兼職人員，交給他們承擔(dān)部分調(diào)查工作；還可以委托有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查策劃。無率由誰去做這項(xiàng)工作，都要求深入細(xì)致，堅(jiān)持不懈。 2、以下三種調(diào)查方法可作參考1.2.1直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請(qǐng)教，以較快的速度獲得所需的市場(chǎng)信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。1.2.2間接調(diào)查通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他

8、媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。1.2.3直接征詢這一方法的難度相對(duì)較大但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營(yíng)銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。1.2.4現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查這是不少發(fā)展商、代理商作市場(chǎng)調(diào)查常用的方法。調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不

9、全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面，從其內(nèi)部人員和一些已購(gòu)房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。 操作步驟2：項(xiàng)目條件分析 2.1項(xiàng)目的開發(fā)原則及思路·充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作；·充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力；·“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。·以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合；·以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作

10、為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹立本案品牌形象；·優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。 2.2項(xiàng)目SWOT分析S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段位于傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)荔灣區(qū)下九路段與康王路交匯處，正對(duì)10000文化廣場(chǎng)。交通康王路正式啟用，南北交通提升，將促進(jìn)經(jīng)貿(mào)發(fā)展。人流日均流量高達(dá)30-50萬人次。旅游文化古跡名勝眾多，西關(guān)風(fēng)情文化已成為十大旅游景點(diǎn)之一，旅游優(yōu)勢(shì)不斷開發(fā)運(yùn)用，促進(jìn)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政策旅游帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)是政府對(duì)步行街的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，給商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間。W項(xiàng)目劣勢(shì)區(qū)域經(jīng)營(yíng)形象化以中低檔產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)為主，產(chǎn)業(yè)形象較亂，對(duì)品牌商戶投資經(jīng)營(yíng)及外區(qū)消費(fèi)購(gòu)物缺乏吸引力

11、。面積項(xiàng)目為東西兩座，中間以天橋作連接，單層面積較小。配套停車場(chǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)，物流等硬件設(shè)施有待完善。O項(xiàng)目機(jī)會(huì)經(jīng)營(yíng)模式在區(qū)域市場(chǎng)中缺乏新型的主題特色商場(chǎng)。旅游文化觀光旅游價(jià)值不斷提升，可吸引眾多外地旅游群體購(gòu)物消費(fèi)。商業(yè)價(jià)值提升交通及區(qū)域形象提升，購(gòu)買力增強(qiáng)，吸引多類經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。T項(xiàng)目威脅經(jīng)營(yíng)商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在復(fù)疊經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。十甫名都商場(chǎng)將在今年8月開業(yè)，招商難度增大，而且該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模寵大。市內(nèi)多大商場(chǎng)招商力度不斷加大，品牌客戶群體是共同招商對(duì)象?？?結(jié)：從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式及觀念，營(yíng)造出精品項(xiàng)目，充分運(yùn)用廣場(chǎng)

12、項(xiàng)目規(guī)劃特色，形成具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足的信心。無論經(jīng)營(yíng)步景，經(jīng)營(yíng)模式，開業(yè)時(shí)間，項(xiàng)目包裝，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，開業(yè)后經(jīng)營(yíng)推廣等方面需細(xì)致研究制定。 2.3上下九商圈消費(fèi)群體特性 A.商品種類豐富，價(jià)格便宜成為吸引力之一，商品的組合、商品檔次是商場(chǎng)定位的首要因素。B.本區(qū)以青年消費(fèi)群體為主，集中在15-35歲之間占80%以上。C.消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)間約3小時(shí)，購(gòu)物消費(fèi)支出在150-300元之間，主要購(gòu)買服裝、鞋類、精品及飲食消費(fèi)為主。D.高檔品牌在本區(qū)由于消費(fèi)力較低原因，未形成主流消費(fèi)，但隨著城建規(guī)劃及交通便捷的提升，入住居民素質(zhì)提升，將全面提高其整體消費(fèi)購(gòu)買力。E.旅游觀光特性日益明

13、顯，珠江三角洲及省外、港澳地區(qū)游客數(shù)量逐年增加，消費(fèi)群體正逐步擴(kuò)大。F金銀玉器、古玩等中高檔商品吸引來自國(guó)內(nèi)外眾多商這有前來交易，從側(cè)面促進(jìn)各類消費(fèi)需求。2.4上下九商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)特性A.以街鋪經(jīng)營(yíng)為主，商場(chǎng)室內(nèi)鋪為輔助，面積主要集中在50-80，10-20兩類為主。B.服裝、鞋類、眼鏡、金銀玉器、化妝品是主力經(jīng)營(yíng)商品，中低售價(jià)為主。C.經(jīng)營(yíng)商戶薄利多銷及特色經(jīng)營(yíng)吸引消費(fèi)群體，普遍經(jīng)濟(jì)能力中低為主。D.商戶有在提升整體街區(qū)形象的同時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)檔次提升的需要。商鋪檔次參差不齊，形成落差較大，尤其是大型商場(chǎng)的室內(nèi)鋪，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，功能劃分雜亂，缺乏整體擴(kuò)張力度及管理，形象有待提升。 操作步驟3：項(xiàng)

14、目定位策略 3.1商場(chǎng)的市場(chǎng)定位形象定位上下九步行街集購(gòu)、食、娛、休為一體的新概念，立體花園街市，建造立體步行街。強(qiáng)調(diào)街鋪，強(qiáng)調(diào)步行街，強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)特色吸引力，強(qiáng)調(diào)西關(guān)傳統(tǒng)商業(yè)文化。強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)包裝特色，經(jīng)營(yíng)特色，旅游特色，以及休閑購(gòu)物吸引力，強(qiáng)調(diào)西關(guān)傳統(tǒng)商業(yè)文化。旅游文化立體花園街鋪特色經(jīng)營(yíng) + + 3.2商場(chǎng)的目標(biāo)客戶定位租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析品牌形象店 /連鎖店 /專業(yè)店 /傳統(tǒng)商戶 /個(gè)體工商戶目標(biāo)群特性：·以經(jīng)營(yíng)中低檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主。·中小型商戶以薄利多銷作經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，缺乏精品特色經(jīng)營(yíng)意識(shí)。·租金承受力較低，普遍存在街鋪經(jīng)營(yíng)概

15、念。·對(duì)整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強(qiáng)旅游文化建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂觀。·近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶，經(jīng)營(yíng)潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費(fèi)群體。 3.3商場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)群體分析本項(xiàng)目所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋所有年齡階層的消費(fèi)者。主體消費(fèi)群在18-35歲占45%，35-45歲占35%，15-35歲占20%。所以在功能規(guī)劃上盡可能滿足各年齡段消費(fèi)需求。15-25歲A.屬于沖動(dòng)性消費(fèi)心理，而且很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)的盲目性。B.消費(fèi)力以中低檔為主，以購(gòu)買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育

16、用品為主。25-35歲A.具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費(fèi)心理較為成熟。B.消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。35-45歲A.較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟理性。B.消費(fèi)以中高檔為主，購(gòu)買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。C.注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。旅游客戶群體A.親身體驗(yàn)中國(guó)傳統(tǒng)西關(guān)文化藝術(shù)和商業(yè)步行街特色而前來購(gòu)物觀光消費(fèi)，具一定的沖動(dòng)性和隨意；

17、B.傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)力以中高為主；C.是主力消費(fèi)群體之一，從而帶動(dòng)購(gòu)物、飲食、娛樂消費(fèi)。 3.4商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式組建建議如下：1、廣泛地與旅游機(jī)構(gòu)，旅游局文化機(jī)構(gòu)合作，借游客群體優(yōu)勢(shì)，吸引至本商場(chǎng)觀光。2、在經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)商品基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)配套及特色服務(wù)。3.5商場(chǎng)的商品定位及功能定位樓層功能定位建 議B1青少年潮流時(shí)尚用品專區(qū)。包括服飾、鞋帽、精品、IT音像制品、特色飲食網(wǎng)吧引入各類手工作坊，航模、手工藝品制作培訓(xùn)班。并與少年宮及港澳地區(qū)青少組織聯(lián)手舉辦各類青少年活動(dòng)，并成立青少年活動(dòng)基地。F1高檔品牌時(shí)尚用品包括服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品在商場(chǎng)街鋪利用騎樓及文化廣場(chǎng)建筑特色，設(shè)

18、立露天和室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊與二樓相連。增加商場(chǎng)休閑觀光功能。F2中高檔品牌時(shí)尚用品在二樓售賣多類用品的同時(shí)，設(shè)立美容、美發(fā)、美甲、美休的專業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)，以及書吧、網(wǎng)吧在購(gòu)物之余，提供全面配套服務(wù)。F3（東）粵居茶樓，荔灣美食以極富傳統(tǒng)的廣州西美食特色粵劇藝術(shù)表演帶動(dòng)飲食消費(fèi)。F3（西）旅游工藝品專賣店、絲綢、旅游工藝品、民族服飾、古玩玉器、字畫、中藥材引入清平市場(chǎng)，玉器街、十三行等特色經(jīng)營(yíng)商戶，并吸納1-2間品牌旅游公司提供各類服務(wù)，同時(shí)對(duì)工藝品的展示、銷售、鑒定成立專業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)，對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督管理、推廣，并成立藝術(shù)協(xié)會(huì)，吸引各地行專前來交流、交易提升經(jīng)營(yíng)檔次。F4廣州西關(guān)美食城吸納泮溪酒

19、家、陶陶居、北園酒家、菜根香、廣州酒家等老字號(hào)大中型酒家引入老字號(hào)商戶，體現(xiàn)西關(guān)及廣州傳統(tǒng)欽食文化特色，形成飲食文化，并提供一些特色 商品定位以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營(yíng)形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。功能定位集旅游觀光、購(gòu)物、飲食、娛樂休閑于一體的立體花園式商場(chǎng)。 3.6特色定位1、 上下九路全新概念的立體園林街鋪。 2、全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化休閑旅游功能。 3、利用樓層高的不利條件，作退臺(tái)設(shè)計(jì)，導(dǎo)入立體園林效果，增強(qiáng)商場(chǎng)外觀及通透性4、立體化的步行街，層層皆地鋪。5、傳統(tǒng)騎樓商業(yè)文化的現(xiàn)代版，承傳百年繁華。6、具有極強(qiáng)的休閑、觀光、游覽功能，集購(gòu)、

20、食、娛、休于一體。 3.7競(jìng)爭(zhēng)定位經(jīng)營(yíng)理念的領(lǐng)導(dǎo)者豐富的嶺南風(fēng)情和歷史文化為主題，建設(shè)成集休閑購(gòu)物旅游、飲食旅游、傳統(tǒng)民俗風(fēng)情旅游、觀賞、休閑、娛樂旅游為一體的多功能商業(yè)城，突出商場(chǎng)特有的文化旅游拉動(dòng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)作的新模式。商業(yè)文化的承傳追隨者保留上下九原有金飾、玉器、服裝、婦女、兒童用品的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，一方面培育一批有聲譽(yù)、講信用的本地經(jīng)營(yíng)名店，另一方面吸引港臺(tái)澳和省內(nèi)外的名店、專店來設(shè)分店。商品定位上的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者復(fù)古傳統(tǒng)的粵內(nèi)茶樓文化，宣揚(yáng)嶺南風(fēng)情文化，引進(jìn)省內(nèi)外和港澳地區(qū)中高檔名店入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，填補(bǔ)本地區(qū)一貫給人是中低樓入線的感覺。 操作步驟4：商場(chǎng)建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì) 商場(chǎng)的統(tǒng)一性，整體性，首

21、先表現(xiàn)在建筑的風(fēng)格及造型，色彩等方面，并與周邊建筑環(huán)境相融，與項(xiàng)目定位一致，經(jīng)營(yíng)特色一致，注重裝飾物品的陳設(shè)，以室內(nèi)裝修風(fēng)格體現(xiàn)各類樓層經(jīng)營(yíng)功能特色。 4.1上下九建筑規(guī)劃及風(fēng)格特性·首層騎樓設(shè)計(jì)，2-3層采用圍蔽式設(shè)計(jì)。·裝飾工藝傳統(tǒng)豐富，包括嶺南木雕、石雕、磚雕、陶雕、灰塑、壁畫、鐵花、玻璃等。·街面鋪設(shè)麻石磚，墻體以青磚、女兒墻為主，配以各類造型的滿洲窗，流光異彩。·風(fēng)格融合了西式、歐式建筑特色。·注重建筑物、燈光、影的夜間效果，墻體以各類淺色及白色作搭配，形成古典與完美的結(jié)合。 4.2整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議東西兩座以及天橋應(yīng)視為一種整體規(guī)劃

22、東西建筑為嶺南建筑風(fēng)格，天橋?yàn)樽非笃渫ㄍ感院同F(xiàn)代感，也將與樓層同樣采用退臺(tái)疊級(jí)式設(shè)計(jì)，增強(qiáng)立體感，采用全圍蔽管道，藍(lán)色玻璃設(shè)計(jì)，配上金屬裝飾構(gòu)件，增強(qiáng)現(xiàn)代感，并以水平電動(dòng)扶梯連接，增強(qiáng)東西二座交通便利，縮短來往時(shí)間，有助于場(chǎng)內(nèi)人流交通組織，并形成獨(dú)特的建筑特色。特色景觀設(shè)計(jì)建議：項(xiàng)目正對(duì)10000文化藝術(shù)廣場(chǎng)，景觀及綠化將全面營(yíng)造，由于建筑本身錄像片造型及色彩外仍需增加一些動(dòng)感活動(dòng)，作為商用物業(yè)，我們認(rèn)為水景的營(yíng)造十分必要，俗話說“水為財(cái)”，商家必會(huì)樂意。建議在東西座4-1層建造二道水簾瀑布，瀑布從4層飛瀉到首層，首層地面設(shè)置兩大儲(chǔ)水池，并連接一條流動(dòng)水道，營(yíng)造一道亮麗風(fēng)景線。同時(shí)也為三層食肆

23、創(chuàng)造出高雅的環(huán)境。利用地形，采用退或式設(shè)計(jì)，導(dǎo)入立體園林效果，實(shí)現(xiàn)“室內(nèi)空間室外化”立體效果。建議：每層建筑作疊級(jí)式設(shè)計(jì)，并在疊組平臺(tái)上栽種各類嶺南花卉、植被。每層窗上層采用拱形設(shè)計(jì)，讓陽(yáng)光照射入室內(nèi)，增強(qiáng)采光和通透性，并在鋪位結(jié)構(gòu)上采用隔5-6間鋪中間就預(yù)留一條2米通道，落地玻璃圍蔽，可清晰見到街外景觀人物，增加立體空間。街道地板采用麻石地磚開花作藝術(shù)造型和照明總體感覺室外化。東西二座建筑風(fēng)格外立面以嶺南特色為主，顯現(xiàn)西關(guān)合壁的完美藝術(shù)效果。建議：首層騎樓設(shè)計(jì)，采用歐洲古典建筑廊開成與敞開式店面相結(jié)合，二三層外立面采用全落地玻璃設(shè)計(jì)為主。在玻璃之間銜接處用青磚，方型立柱作聯(lián)接，同時(shí)玻璃表面將

24、配上多類傳統(tǒng)圖案，并作摩沙處理，要增加室內(nèi)外光功能，窗柜以拱形立體作裝飾。四層采用傳統(tǒng)圍合式設(shè)計(jì)，外墻用線條作搭配，配上滿洲窗，彩色玻璃口通花鐵欄，外飄式陽(yáng)臺(tái)，窗頂增加蘭白色弧形遮陽(yáng)罩。三樓以上樓層的垂直交通組織建議把東西兩座室內(nèi)手扶梯移至室外，直上三樓。東西兩座增設(shè)垂直觀光梯，增強(qiáng)觀光價(jià)值、縮短上下時(shí)間。整體裝飾風(fēng)格建議突出嶺南建筑特色，包括造型、色彩、材料結(jié)合商場(chǎng)使用設(shè)計(jì)特色；各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、字畫、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作；注重夜間燈光照明，每一層疊級(jí)位置配上黃色泛光、聚光等照明；營(yíng)造一種特色旅游文化與休閑購(gòu)物的和諧氛圍。各樓層裝修設(shè)計(jì)及商鋪間隔建議室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)為主

25、，強(qiáng)調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開闊、明亮、藝術(shù)氛圍濃厚特色，體現(xiàn)各樓層功能，經(jīng)營(yíng)特色，并充分將室外景觀自然過渡到室內(nèi)增強(qiáng)整體。所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、POP的設(shè)置均由商場(chǎng)統(tǒng)一制定，力求完整統(tǒng)一形象。 樓 層功能定位裝修設(shè)計(jì)商鋪間隔面積B1青少年潮流時(shí)尚用品經(jīng)營(yíng)韓日時(shí)尚商品，在廣場(chǎng)入口設(shè)置東西兩個(gè)全通透玻璃拱門，用藍(lán)色燈光和金屬物件，體現(xiàn)時(shí)代IT感，鮮艷色彩作為場(chǎng)內(nèi)主基調(diào)，地板鋪彩色地磚，凹凸金屬地板，天花用光管排列成幾何型，大型筒燈照明，配置分類時(shí)尚潮流立體裝飾物，涂鴉英文、韓文、日文作裝飾。采用敞開式，半敞開式為主5-8占20%8-10占60%10-20占20%F1 F2中高檔 時(shí)尚

26、用品體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚品牌商品經(jīng)營(yíng)特色，公共部分用淺白色拋光磚鋪設(shè)，交匯部分用圖案搭配，石繭燈組成多種造型點(diǎn)綴開花，墻身以玻璃間隔為主。擺設(shè)西關(guān)歷史圖片、雕塑，沿路擺設(shè)芭蕉樹花卉，增設(shè)各類木制座椅，廊燈柱燈，壁燈。用玻璃及金屬配件作襯托。采用落地玻璃圍蔽，獨(dú)立式商鋪設(shè)計(jì)首層：20-50占20%*50-100占60%*100以上占20%二層：10-20占20%*30-50占40%*20-30占40%F3西粵劇茶樓、西關(guān)美食明清復(fù)古設(shè)計(jì)為主，材料選用古磚，女兒墻、麻石磚，紅木甲板，清漆木門，八角門窗，各類雕刻，中央設(shè)置粵劇表演表演舞。敞開式設(shè)計(jì)為主*100-150占20%*150-250占50%250以

27、上占30%F3東旅游工藝品、傳統(tǒng)藝術(shù)品體現(xiàn)工藝品特色，重點(diǎn)在公共部分進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。鋪設(shè)仿古地磚，青磚墻，人字形玻璃瓦，石英直射燈。尚開式，圍合式設(shè)計(jì)為主10-20占50%20-30占30%30-50占20%F4西關(guān)美食體現(xiàn)傳統(tǒng)美食文化，營(yíng)造高雅氛圍，重點(diǎn)在公共部分裝修，鋪麻石青磚和紅木板。圍合式設(shè)計(jì)為主300-500占20%500-800占20%800以上占60%天面樓層露天西餐酒廊體現(xiàn)自然交融的特色，增強(qiáng)觀光休閑功能，天面建造八角涼廳式拱形西式塔樓，四周栽種花卉點(diǎn)綴，增設(shè)戶外休閑活動(dòng)場(chǎng)所。 商戶組合建議 主辦口散戶樓層目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶商場(chǎng)名稱比 例比例流行前線狀元坊商戶日韓時(shí)尚用品商戶ITB10

28、.20.8前衛(wèi)快車音像制品商戶F1ESPRIT，G2000，U2，CK。0.90.1甘溪F2LV，CD，PARDE，卡佛連，CHANEL，姿生堂等0.70.3蘭湖F3銀記、伍湛記吳才記、成珠樓南信、杏花樓池東座記云吞面、德昌咸煎餅歐成記上湯鮮蝦云吞面0.50.5雁翅城順記椰子雪糕等F3清平市場(chǎng)、古玩玉器街0.30.7步騭城西座泮溪酒家、蓮香樓、廣州酒家、菜根香、北園、F41榮城南園、西園、大公酒樓等天橋第二層青云巷第三層火巷走廊 操作步驟5：營(yíng)銷推廣投資回報(bào)分析 5.1招商策略確定一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終，樹立長(zhǎng)期品牌，先形象后規(guī)劃。籌備初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對(duì)商家宣傳商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理

29、念，功能規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，投資前景。先主力后散戶首先將具號(hào)召力的品牌龍頭商戶引入（如崇光、迪生數(shù)碼）給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)散戶進(jìn)場(chǎng)。先收緊后放松遵循“高品味，低門檻”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開業(yè)前再放松各級(jí)散戶，力求“滿場(chǎng)開業(yè)”效果。5.2招商價(jià)格價(jià)格定位基礎(chǔ)參考區(qū)域各行業(yè)租金水平及各主要競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)租金水平，作前期租金價(jià)格參考。樓層面積（m2）月租金回報(bào) （元/m2）月租金回報(bào) （萬元/月）年租金回報(bào) （萬元/年）B13760250-45094-1691128-2028F12856750-1100241-3152568-3780F24026250-350101

30、-1411212-1692F34026150-20060-81720-972F4402680-15032-60384-720 5.3各樓層租金價(jià)格建議租價(jià)以建筑面積算負(fù)一層:250-450元/m²首層:750-1100元/m²二層:250-350元/m²三層:150-200元/m²四層:80-150元/m²(飲食部分,租金可按實(shí)用面積管理理費(fèi)計(jì)算)天面:待定 5.4投資回報(bào)設(shè)計(jì)租金回報(bào)分析表(純租金收入)小計(jì):501-765萬元/月,總計(jì):6012-9192萬元/年根據(jù)上表所列,假設(shè)其銷售水平可實(shí)現(xiàn)的前提下,作如下分析:總面積:18794m&#

31、178;租金均價(jià)：470元/m²月租金:501-765萬元/月年租金:6012-9192萬元/月 5.5返租回報(bào)分析 以商鋪F1做返租回報(bào)假設(shè)樓層面積（m2）售價(jià)（萬元/m2）月租（元/m2）返租回報(bào)10% 5年（萬元）返租回報(bào)8%5年（萬元）F1285681000114249139 如發(fā)展商按上表租金出租,5年實(shí)際租金收入總額與發(fā)展商售鋪后的返租回報(bào)率.5年期年回報(bào)率10%之回報(bào)總額多高于實(shí)際租金。年租金總額17136萬元。5年期10%回報(bào)總額11424萬元。抵償業(yè)主的回報(bào)總額同上例，多回籠7997萬元，約467萬元/月。本分析表未計(jì)租金年遞增幅，若計(jì)算年增比率，則發(fā)展之收益應(yīng)高于

32、上表金額。若與租鋪客戶簽訂年期租約，可用時(shí)收取春五年租裝集資費(fèi)，成為額外收入來源。根據(jù)上表分析發(fā)展商商鋪總收益=商鋪總銷售額+（5年租金總額-5年回報(bào)總額）+租金年遞增額+租戶進(jìn)場(chǎng)裝修集資收益+其它收益。返租銷售的設(shè)計(jì)從商場(chǎng)開業(yè)之月起，由發(fā)展商向業(yè)主提供5年年回報(bào)8%或10%。返租總回報(bào)率為商鋪成交總額的40%。·40%的返租回報(bào)在業(yè)主購(gòu)鋪時(shí)即付10%，商鋪交付時(shí)付30%。·發(fā)展商在前期銷售實(shí)現(xiàn)后即可回收90|%的商場(chǎng)資金。·商鋪交付時(shí)，相信整體項(xiàng)目的銷售已基本完結(jié)，資金回收已到位，商場(chǎng)的招商工作已全面鋪開。30%的回報(bào)不可能對(duì)發(fā)展商造成壓力和負(fù)擔(dān)。·業(yè)

33、主購(gòu)鋪后即辦返租，即得返租回報(bào)交鋪前即可得到5年的全額回報(bào)，免除一切后顧之憂。 5.6招商原則前期遵循“高品味，低門檻”原則。5.7招商步驟及目標(biāo)招商采用“媒體宣傳+公關(guān)活動(dòng)推廣+直銷推廣”形式進(jìn)行，同時(shí)與工程進(jìn)度配合。5.8招商條件·以純租金形式為主，風(fēng)險(xiǎn)較低；·合作分成，保底分成形成為輔助，主要針對(duì)臨時(shí)商品展示推廣及開業(yè)前部分商鋪招商等方面。·租賃期限，根據(jù)各行業(yè)而定： 行 業(yè)租 期所占比例百貨零售業(yè)2-3年70%3-5年30%飲食娛樂業(yè)5-8年90%8-10年10% 臨租按日/周/月/季度計(jì)算 ·免租裝修期 飲食娛樂約60-120日百貨零售業(yè)約30

34、-50日期 限招商階段時(shí)間樓 層招商目標(biāo)回籠資金1認(rèn)知階段6-7月中旬F3、F4、B1向各主力行業(yè)龍頭商戶作內(nèi)部推廣 2公開招商7-9月下旬F2、F1以飲食機(jī)構(gòu)為主，B1為鋪，F(xiàn)3占60%，F(xiàn)4占50%，B1占50%150-250萬3持續(xù)招商10-12月下旬B1-F4F2占70%，F(xiàn)1占70%，以品牌形象為主240-300萬4試業(yè)至開業(yè)前12-2月1月1日試業(yè) 總體招商達(dá)90%以上150-200萬 1月下旬開業(yè) ·合約保證金一般按2個(gè)月租金作按金，合同期滿無息退還。飲食娛樂業(yè)1個(gè)月或商總額作押金，合同期滿無息退還。·管理費(fèi)按日常管理費(fèi)的支出預(yù)算攤，建議標(biāo)準(zhǔn)30-38元/（以

35、含廣告推廣費(fèi)）·經(jīng)營(yíng)方式商家自由經(jīng)營(yíng)牌照發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌照成立專門獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理公司，從事市場(chǎng)公關(guān)，推廣等各項(xiàng)日常事項(xiàng)，為商戶提供方便。 操作步驟6：廣告推廣策略 廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行第一步：新聞文件形式炒作，項(xiàng)目前景規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。第二步：舉行各類公關(guān)活動(dòng)，推廣項(xiàng)目。以事件營(yíng)銷作配合，全面公開招商。第三步：廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)招商成功。 6.1廣告推廣目標(biāo)通過塑造商場(chǎng)品牌形象 強(qiáng)化商場(chǎng)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 增強(qiáng)投資經(jīng)營(yíng)信心及前景 全面成功招商 6.3項(xiàng)目在推出市場(chǎng)的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn) 推廣階段第一階段第二階段第三階段第四階段推廣時(shí)間6-7月中旬7-9月下旬

36、10-12月下旬1-2月上旬招商部署項(xiàng)目認(rèn)知階段公開招商階段持續(xù)招商階段試業(yè)開業(yè)階段推廣背景康王路5月1日啟用10000藝術(shù)文化廣場(chǎng)即將興建，新聞媒體及社會(huì)各界高度重視步行街發(fā)展在建立項(xiàng)目形象后，逐步加強(qiáng)：“旅游購(gòu)物”經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)與前景；開始全面公開招商商家、消費(fèi)群對(duì)項(xiàng)目已深入認(rèn)識(shí)。部分品牌商品已進(jìn)入，強(qiáng)勢(shì)吸納各主力及散戶入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。品牌商戶已成為商場(chǎng)品牌形象推廣的重要組成部分商戶已進(jìn)入80%以上，繼續(xù)吸納各類散戶，保證滿場(chǎng)開業(yè)。開始轉(zhuǎn)入商場(chǎng)形象及品牌主推階段。各類節(jié)假日慶典活動(dòng)在前廣場(chǎng)舉辦，知名度提升。推廣主題政策荔灣區(qū)制訂的10年發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略交通“路通財(cái)路”的康王路與步行街規(guī)劃西關(guān)風(fēng)情，現(xiàn)代版“荔城化道”設(shè)計(jì)步行街上的“立體花園街鋪”經(jīng)營(yíng)旅游休閑購(gòu)物的商場(chǎng)前景優(yōu)勢(shì)*“旅游與假日經(jīng)濟(jì)”對(duì)商業(yè)的促進(jìn)政策市場(chǎng)。*羊城十大旅游景點(diǎn)之十一