工程部配合銷售管理流程課件

1、物業(yè)工程部前期綜合維修工崗位職責我作為客服中心工程部負責人我只代表我個人的想法，還沒來得及和我們的客服中心李艷杰經(jīng)理商量就盲目寫了關于工程部內(nèi)部管理流程還沒來得及修改希望培訓部領導只做參考，我是來做我們名都工程部內(nèi)部管理培訓用的；希望貴部能諒解！一、 了解熟悉物業(yè)內(nèi)供配電運行方式和給排水、消防管網(wǎng)的分布。二、 嚴格執(zhí)行供用電設備“安全技術操作規(guī)程”，穿戴好勞動防護用品。三、 負責物業(yè)區(qū)內(nèi)電器設備、給排水設施的維修、保養(yǎng)，完成設備的年度檢修計劃，做好設備臺帳及設施的運行記錄。四、 負責房屋二次裝修的裝修管理。五、 上門維修服務人員必須文明禮貌，精神狀態(tài)良好，嚴格執(zhí)行公司規(guī)定的操作規(guī)程，不得損壞公

2、司的形象和利益。六、 維修中，不得破壞周邊環(huán)境及損壞其他相臨設施，對維修中的廢棄物必須及時清理，保持環(huán)境整潔，無雜物。七、 完成領導交辦的其它工作。配合銷售階段綜合維修工工作規(guī)程1.0目的規(guī)范小區(qū)維修工作，保障設施設備的正常運行和滿足業(yè)主維修服務需求。2.0適用范圍適用于本小區(qū)物業(yè)管理維修工作。3.0每日工作時間8小時8：3017：304.0權限直接上級：恒大名都客服中心經(jīng)理、工程部負責人直接下級：無5.0 維修工工作程序5.1 每日8：30簽到戴好工作牌上崗。5.2 檢查上班值班記錄，明確未完事宜及設施設備運行狀況，清點工具、鑰匙等，作好物品交接，簽名確認。5.3 接受物管員工作安排，對業(yè)主

3、委托服務5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，自帶鞋套，文明作業(yè)、文明規(guī)范用語，對業(yè)主的提問和要求禮貌解答，忌說“不”字，對不屬于自己權限內(nèi)解決的問題可幫助業(yè)主尋找解決的途徑。5.4 對小區(qū)的所管設備和樓宇每天不少于兩次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報處理。5.5 熟悉對業(yè)戶內(nèi)裝修監(jiān)理內(nèi)容及工作要求，能獨立承擔裝修監(jiān)理工作。5.6 熟悉本小區(qū)給排水管道閥門、窯井、化糞池及供電線路走向，設施設備運行狀況，預防事故發(fā)生。5.7 主動鉆研技術，不斷提高工作能力。5.8 對開發(fā)遺留的土建小工程和業(yè)主委托服務的土建項目及時處理。5.9 對在建工程、正在裝修工程進行監(jiān)管跟進發(fā)現(xiàn)問題及時跟對接單位聯(lián)系整改或發(fā)函提出整改建議。6.0 完成領

4、導交辦的其他工作（例如配合營銷、地產(chǎn)工程等）。 6.1 相關記錄 6.2 值班記錄6.3 巡檢記錄6.4 裝修巡檢記錄6.5 裝修竣工單6.6 違約、整改通知單工程維修部員工培訓管理標準作業(yè)規(guī)程1.0目的 規(guī)范工程維修部員工培訓內(nèi)容及程序，使員工培訓系統(tǒng)化、科學化，確保員工具備工作所需的知識和技能。2.0適用范圍 適用于物業(yè)管理公司工程維修組員工的培訓。3.0職責3.1工程部負責人負責監(jiān)督及抽查員工培訓的實施情況、考核培訓效果以及推薦去金碧學院長春分院學習的機會。3.2 工程維修部經(jīng)理負責制定年度員工培訓計劃，并負責具體組織實施。 4.0程序要點4.1員工培訓計劃的制定 4.1.1工程維修部經(jīng)

5、理于每年的12月15日前制定出下年度的員工培訓計劃，或每月15號制定下月培訓計劃并上報公司審核批準。（具體情況按金碧物業(yè)長春分公司培訓部確定執(zhí)行） 4.1.2員工培訓計劃的內(nèi)容應包括以下各方面：A、不違反國家的有關法律、法規(guī)； B、有明確的培訓內(nèi)容； C、有考核的標準； D、有具體的培訓時間；E、有培訓費用的預算。4.2新入職員工的培訓新員工入職后上崗前需進行3天的培訓，并經(jīng)考核合格后方可正式上崗。4.2.1 第一天上午由工程部負責人負責介紹公司的基本情況，講解公司的各種制度+(考勤、獎懲、后勤等)；介紹本部的工作性質(zhì)、基本運作程序，講解各崗位的職責、安全作業(yè)要求以及著裝規(guī)定、禮貌禮儀、文明用

6、語等。帶領新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境。 4.2.2 第一天下午至第3天上午由工程部負責人帶領新員工試上崗，新員工在工程部負責人的帶領下處理本崗位具有代表性的事例，從而熟悉本崗位運作程序。4.2.3第三天下午由工程部負責人安排對新員工進行思想方面的小結及技能方面的考試。4.2.4新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。4.3專業(yè)基礎知識培訓；4.3.1專業(yè)基礎知識培訓由工程維修部負責人具體負責。4.3.2專業(yè)基礎知識培訓每個月進行一次，每次不少于120分鐘。4.3.3 培訓內(nèi)容： A、電工類：進網(wǎng)作業(yè)電工培訓教材； 電工作業(yè)安全規(guī)程； 維修電工技能培訓教材。B、電梯類：電梯結構原理及安

7、裝維修；電梯實用技術。C、公共設施類：如建筑裝飾工程施工技術；D、給排水類：如給排水設備設施使用及維修保養(yǎng)技術；E、制冷類：如制冷設備原理及使用、維修技術；F、弱電類：如電子技術基礎； G、柴油機類：如柴油發(fā)電機使用及維修、保養(yǎng)技術；4.3.4培訓形式： A、分工種集中授課；B、分工種集體討論。 4.3.5考試方式： A、試卷考試；B、課堂問答。 4.4專業(yè)技能培訓4.4.1專業(yè)技能培訓由工程維修部主辦具體負責。4.4.2專業(yè)技能培訓每季度進行一次，每次不少于120分鐘。4.4.3培訓內(nèi)容：A、電工類： (供配電設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程)；(供配電設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程)；(供配電設備設

8、施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程)；B、電梯類：(電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程)； (電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程)；(電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程)；電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程。C、給排水類：（給排水設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程）；(給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程)；(給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程)； (二次供水管理標準作業(yè)規(guī)程)。D、 公共設施類：如(公共設施安裝維修標準作業(yè)規(guī)程)；E、弱電類：如(弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程)；F、 柴油發(fā)電機類： (柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程)； (柴油發(fā)電機操作標準作業(yè)規(guī)程)；(柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程)。G、公共類： (工具管理標準作業(yè)規(guī)程)； (設備綜合管理

9、標準作業(yè)規(guī)程)；(測量設備管理標準作業(yè)規(guī)程)；(值班管理標準作業(yè)規(guī)程)；其他相關規(guī)程。 4.4.4培訓形式：A、分工種集體授課；B、分工種集中討論。 4.4.5考試方式為現(xiàn)場實際動手能力評估。4.5服務培訓4.5.1服務培訓由公司安排授課人員講授。4.5.2服務培訓每季度進行一次，每次不少于120分鐘。4.5.3培訓內(nèi)容： A、文明用語； B、儀表儀容； C、禮貌禮節(jié)；D、服務意識；E、服務技能；F、服務要求。 G、物業(yè)客服中心工程部技工標準作業(yè)規(guī)程4.5.4培訓形式為集中授課。4.5.5考試方式：A、試卷考試；B、課堂問答。 4.6物業(yè)管理知識培訓4.6.1物業(yè)管理知識培訓由公司安排授課人員

10、講授。4.6.2物業(yè)管理知識培訓每季度進行一次，每次不少于120分鐘。4.6.3培訓內(nèi)容： A、物業(yè)管理法律、法規(guī)。其中：(城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定)、(城市房屋修繕管理規(guī)定)為工程維修部水電維修組、公共設施維修組單獨培訓內(nèi)容； B、ISO90012000質(zhì)量管理體系。4.6.4培訓形式： A、公司集中授課； B、討論。4.6.5考試方式： A、試卷考試； B、課堂問答。 4.7安全培訓 4.7.1安全培訓由工程維修部負責人具體負責。4.7.2安全培訓每季度進行一次，每次不少于120分鐘。4.7.3培訓內(nèi)容： A、操作安全； B、日常生活安全。4.7.4培訓形式為集中授課形式。 4.7.5考試

11、方式為課堂問答。4.8思想及文化方面的培訓4.8.1思想及文化方面的培訓由工程維修部負責人具體負責。4.8.2思想及文化方面的培訓每半年進行一次，每次不少于120分鐘。4.8.3培訓內(nèi)容： A、思想品德； B、行為準則； C、語言表達能力(重點加強普通話方面的培訓)。 8.4培訓形式：A、集中授課；B、 討論。C、考試方式為課堂問答。4.9特種培訓：對于工程維修部的特殊工種(電梯、值班電工等)我個人建議應有計劃地選送員工出去培訓或請專業(yè)人士來授課。4.10每次培訓后，應由工程維修部主辦將培訓時間、培訓內(nèi)容、評估成績等清晰、完整、規(guī)范地記錄在員工培訓登記表內(nèi)。 4.11培訓記錄應妥善保存，各類培

12、訓計劃、培訓記錄表保存期為3年；員工培訓登記表、新員工考核記錄表保存期為長期。5.0記錄5.1 培訓登記表5.2 考核記錄表6.0相關支持文件 機電維修部全部標準作業(yè)規(guī)程 對于前期裝修監(jiān)理工工作規(guī)程1.0目的我個人認為在配合銷售的過程加強裝修管理，杜絕裝修過程中的違規(guī)現(xiàn)象，確保小區(qū)外觀形象整潔、美觀。2.0適用范圍小區(qū)內(nèi)全部物業(yè)3.0職責我個人認為在我們金碧物業(yè)長春分公司我作為一名中層負責人我想做好義務裝修監(jiān)理工作為日后接管奠定良好基礎；我個人認為在做好配合銷售的同時應該負責每日依據(jù)裝修巡檢流程框圖對小區(qū)裝修房和單元設施進行巡檢，并填寫裝修巡檢記錄表，對施工違章現(xiàn)象及時糾正，對整改問題及時處理

13、。4.0工程程序裝修監(jiān)理工是維修施工和住戶居室裝修施工質(zhì)量控制的直接責任人。接受土建工程師的領導。依據(jù)住戶居室裝修方案、維修項目審批表和物管員的具體安排實施現(xiàn)場監(jiān)理工作。4.1、參與房屋交接、清點和負責試水4.1.1會同相關部門、業(yè)主按公司編制的房屋交接清單，對房屋室內(nèi)設施設備逐一向業(yè)主點交。4.1.2裝修公司進入現(xiàn)場裝修3天前，如果裝修公司要求試水，組織對廚、衛(wèi)進行關水48小時試驗，每天兩次（上、下午各一次），作詳細的觀察記錄。發(fā)現(xiàn)滲漏即時申報維修。無滲漏即請業(yè)主共同檢查，填寫廚、衛(wèi)試水結果報告單，裝修監(jiān)理工和業(yè)主簽字，交物管部存檔。4.2. 對居室裝修全過程實話現(xiàn)場監(jiān)理4.2.1裝修期間，

14、每天必須一次到裝修現(xiàn)場進行現(xiàn)場監(jiān)理。4.2.2依據(jù)住戶居室裝修方案對住戶裝修項目逐一核對，特別是主體結構、外墻、戶間隔墻及不允許改動的部位有無破壞或損傷，對建筑外觀的統(tǒng)一性和整體美觀有無影響。發(fā)現(xiàn)在上述行為或有超越住戶居室裝修方案的裝修行為，必須及時制止并書面向物管部報告，由物管部向住戶發(fā)出裝修整改通知書，按裝修整改通知書的內(nèi)容，監(jiān)督檢查整改情況，作好監(jiān)理記錄交物管部存檔。4.2.3住戶廚、衛(wèi)重新裝修埋設的排污管網(wǎng)、防水層施工，在隱蔽前必須到現(xiàn)場檢查驗收，對管網(wǎng)的位置、接頭、管件材料，防水材料，操作程序、施工方法、防水層翻高高度、立管防滲處理等質(zhì)量情況作詳細記錄，繪制施工簡圖，交物管部歸入住戶

15、裝修檔案。4.2.4裝修竣工，裝修監(jiān)理工應對裝修房進行全面的檢查驗收，簽署驗收意見，歸入住戶裝修檔案。4.3小區(qū)日常維修服務的現(xiàn)場監(jiān)理4.3.1服務及時：從接到派工單之時5分鐘內(nèi)必須到達維修施工現(xiàn)場。對待業(yè)主必須熱情、有禮貌。維修施工做到文明施工，不得破壞環(huán)境和影響毗鄰的正常生活。4.3.2每一單項維修工作竣工必備以下資料：A、派工單B、現(xiàn)場勘察記錄內(nèi)容：存在的問題；產(chǎn)生的原因分析；處理辦法和措施；4.3.3維修施工記錄內(nèi)容：A、開、竣工時間；B、開工情況；C、耗用材料；D、維修質(zhì)量評價；E、繪制施工簡圖。4.3.4填寫維修項目終結單并經(jīng)業(yè)主或接受維修服務的部門簽字后統(tǒng)一歸檔保存。4.4工程部

16、負責人負責對整改維修工人的安排、調(diào)度、進度、質(zhì)量檢查，在安排維修任務時必須進行技術交底，提出具體的技術、質(zhì)量和安全要求，并作好記錄備查。4.5每天二次對指定區(qū)域內(nèi)公共服務設施進行巡查，檢查本區(qū)域內(nèi)公共服務設施是否完好，是否能安全使用，有無破壞或損傷。發(fā)現(xiàn)問題必須當天填報維修項目申報表報物管部，即時安排維修。4.6負責對小區(qū)公共服務設施和業(yè)主室內(nèi)維修項目定期進行質(zhì)量回訪，維修時間、項目、維修質(zhì)量、回訪時間填寫工程維修質(zhì)量回訪單，并請業(yè)主簽字。4.7作好當天的維修施工和住戶裝修現(xiàn)場監(jiān)理記錄。每月底將維修項目、領、耗用材料、維修服務及時率、維修服務質(zhì)量合格率、維修返修率填寫維修項目月報表，報物管部。

17、裝修巡檢程序圖合格檢查驗收施工單位整改發(fā)整改聯(lián)系記錄合格檢查驗收業(yè)主整改發(fā)整改通知業(yè)主裝修責任要求業(yè)主整改開發(fā)商責任發(fā)現(xiàn)問題每日巡檢 否否 是 是 5.0記錄5.1裝修巡檢記錄表5.2工程維修質(zhì)量回訪單5.3維修項目月報表5.4巡視記錄表值班電工交接班制度一、值班人員應按安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不得私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者必須提前向工程部請假，由工程部安排替班人員。二、交、接班人員必須做好交接班的準備工作，正點進行交接班。三、交、接班人員必須認真查看運行記錄，介紹了解設備運行情況和方式，設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具等。作好交、接班記錄（并雙方簽字）。四、在下列情

18、況下不得交接班：1事故處理未完，或重大設備啟動、停機時。2接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清狀況，未找到頂班人時。高壓配電運行人員巡視制度一高壓配電裝置的巡視應兩人進行，一人監(jiān)護，一人檢查。二巡視檢查要以高壓部分及重點設備為主，但也不能放過低壓部分與一般設備的細微變化。三巡視電器設備時，人體與帶電導體間的距離應大于安全距離，不同電壓下的最小安全距離規(guī)定是：10kv及以下高壓為0.7m。四巡視時不得對設備進行任何操作或工作，且禁止接觸高壓電器設備的絕緣部分。五進入高壓室巡視檢查時，應隨手將門關好，防止小動物進入室內(nèi)。六配電室巡視檢查應在規(guī)定時間內(nèi)進行，一般巡視周期如下：A、每班班中檢查一次；B、巡視檢

19、查設備時，要集中精力，認真、仔細并及時分析設備運行是否正常；C、新設備投入運行時，值班人員要勤巡視。電梯巡查維護、保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目的及時發(fā)現(xiàn)電梯故障，及時處理，保證電梯長期正常運行。2.0適用范圍小區(qū)內(nèi)所有電梯。3.0工作程序3.1巡視程序3.1.1維修工每日9:00開始時對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次巡視，巡視內(nèi)容詳見巡視記錄表；3.1.2巡視中充分發(fā)揮各器官作用，迅速判斷電梯的運行狀態(tài)；耳聽：運行中的是否有異聲；嗅：轎箱、機房、井道有無異味；手摸：各按紐是否接觸良好；目測觀察設備有無破損；體感：運動是否平衡，有無搖晃。3.1.3發(fā)現(xiàn)問題及時處理并作好巡視記錄。4.0保養(yǎng)程序4.1電梯保養(yǎng)每年

20、1次。4.2保養(yǎng)內(nèi)容：保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)要求1電引機地腳螺拴緊固；2減速器電機軸承加油。1曳引機運行平衡無雜音2減速器、電機軸承油位正常無漏油。檢查抱閘起、停車制動是否靈活可靠。1制動時，閘緊抱輪；2電引動機起動松閘同步；1控制屏上行交流接觸點檢查；2繼電器動作可靠性檢查；3保險絲更換；4控制曳引機清潔工作。1接觸器觸頭無污垢，凹坑蝕痕，鐵芯磁環(huán)無斷裂，吸良好噪音小。2繼電器觸頭無塵埃，無燒焦情況；3安全鈕每月加油一次并應保證靈活可靠；4傳動鋼絲繩應無銹。1限速器、導線向滑輪加油；2安全鉗每月檢查；3曳引鋼絲繩檢查并潤滑。1限速器每旬加油一次；2導向滑輪每月加油一次；3安全鉗每月加油一次，并應保證靈

21、活可靠；41轎門、廳門、門鎖和門觸頭安全可靠性檢查。2開門機構傳動狀況檢查；3門轉(zhuǎn)動軸主門鎖每月加油一次；4開門機鏈加油。1所有門啟閉輕便靈活開門機構動作時無跳動搖擺；2廳門鎖動作靈活關閉后不能打開；3門鎖開關聯(lián)鎖可靠、有效；4門傳動軸、鎖軸、門上滑輪每月加油一次；5開門機鏈輪每月加油一次。限位開關，極限關可靠性檢查。極限開關接觸良好無損，每月檢查一次操縱箱按鈕開關靈敏可靠檢查。1所有召喚按鈕動作正常靈敏、可靠；2召喚指示燈顯亮每月檢查三次?？陀秒娞莅l(fā)生應急故障修理排除。接到用戶故障電話后應立即設法排除，并作好記錄。給排水、發(fā)電機、通風設備作業(yè)規(guī)程1.0目的確保小區(qū)給排水設備處于良好技術狀態(tài)，

22、保證小區(qū)生活、消防用水，處于良好運行狀態(tài)，保證小區(qū)居民正常生活，確保各類風機、排煙風機處于良好的工作狀態(tài)，保證設備在消防狀態(tài)下的排煙。確保柴油發(fā)電機處于良好的備用狀態(tài)，在外電停電的情況下能及時啟動發(fā)電，保證消防、電梯應急需要。2.0適用范圍小區(qū)內(nèi)給排水、通風系統(tǒng)、柴油發(fā)電機的運行管理。3.0職責3.1設備值班員負責以上各類設備的操作，監(jiān)控運行及按時抄表記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況的報告，打掃設備層及設備的清潔衛(wèi)生。3.2設備技術主辦負責設備操作規(guī)程的制定及運行工作的技術指導和檢查。3.3物管部負責向業(yè)主通知停水、停電情況。4.0運行工作程序4.1設備運行的時間確定4.1.1.給水設備處于24小時連續(xù)運行

23、狀態(tài)；4.1.2柴油發(fā)電機組在外電停電5分鐘內(nèi)啟動，在接配電室通知后立即送電；4.1.3設備層通風機、視設備層濕度情況開機通風；4.1.4污水泵處于自動位置、污水上升到一定高度時自動排水。4.2設備運行4.2.1值班運行人員負責給水設備24小時運行的操作監(jiān)控記錄，在給水設備啟動時，應注意觀察起動時設備的各項運行參數(shù)（電流、電壓、管網(wǎng)壓力），傾聽有無異響，運行期間每2小時記錄一次運行參數(shù)；4.2.2值班人員負責設備層、通風風機的操作監(jiān)控，在多雨潮濕季節(jié)每日必須開機通風，并作好運行記錄；4.2.3值班員在外電停電或配電設備出現(xiàn)故障情況下，立即作好發(fā)電準備工作，接到發(fā)電通知后立即啟動發(fā)電機組送電（操

24、作程序見操作規(guī)程）并作好運行記錄；4.2.4值班人員的運行操作，應嚴格按操作規(guī)程操作，加強巡視，注意各類設備的運行參數(shù)的變化情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時向主管報告。4.2.5無關人員未經(jīng)許可不得進入設備層。5.0記錄6.0相關支持文件6.1 (柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程)； 6.2 (柴油發(fā)電機操作標準作業(yè)規(guī)程)；6.3 (柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程)。柴油發(fā)電機組操作規(guī)程1.0目的保證操作的安全性和正確性，避免因操作失誤造成的設備或人為事故。2.0適用范圍小區(qū)內(nèi)給排水設備、發(fā)電機組的操作。3.0職責值班員工負責上述各類設備的操作記錄和異常情況報告。4.0工作程序4.1柴油發(fā)電機組操作規(guī)程：

25、檢查機組（機油油位、柴油油位、冷卻水箱水位）將怠速運行開關放在“怠速”按下“啟動”按鈕（注意：啟動電機運行15秒而柴發(fā)機未運行時需等待3分鐘后再次啟動，若三次未啟動成功需檢查故障原因后再次啟動）怠速運行5分鐘無異常情況轉(zhuǎn)入正常運行按配電屏上“送電”鈕開始送電通知停止送電時，按配電屏上“斷電按鈕”柴發(fā)機組轉(zhuǎn)入怠速，運行5分鐘后停機。注：柴發(fā)機組正常運行參數(shù)：水溫：70100油溫：82107油壓：3.524.97kg.cm2電壓：400v 頻率：50Hz給排水、通風、柴油發(fā)電機組巡視、維護保養(yǎng)、檢修作業(yè)規(guī)程1.0目的每日巡視及時發(fā)現(xiàn)設備故障及時排除，確保運行正常，定期維修保養(yǎng)使設備長期穩(wěn)定運行。2

26、.0適用范圍轄區(qū)內(nèi)給排水、柴油發(fā)電機組、通風系統(tǒng)、各類設備的巡視、維修、保養(yǎng)。3.0職責3.1設備維修工負責上述設備的巡視維修保養(yǎng)工作；3.2設備技術主管負責檢修計劃的編制、材料計劃的編制、維修保養(yǎng)工作的技術指導、檢查監(jiān)督及外委維修工作的聯(lián)絡工作。4.0巡視程序4.1運行設備的巡視每天進行一次，由維修工進行；4.2巡視地點：設備層、電梯房、水泵及控制系統(tǒng)、各污水坑、潛水泵、柴油發(fā)電機室；4.3巡視內(nèi)容：檢查各類設備運行是否正常，設備周圍有無雜物，是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水泵、電機、風機、電梯運行有無異響、異味。4.4.巡視時需作好巡視記錄。5.0維修保養(yǎng)5.1給排水系統(tǒng)5.1.1清除泵體周圍

27、雜物，泵體外觀清潔每月一次；5.1.2清除污水坑中的雜物，每季一次；5.1.3對泵體加潤滑油，半年一次；5.1.4按大中修計劃對泵體及電機進行解體大修；5.1.5設備主辦制定維修計劃并對檢查工作提供技術指導及檢查監(jiān)督。5.2柴油發(fā)電機系統(tǒng)5.2.1設備維修工負責柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作；5.2.2設備維修班按維修計劃進行檢查，同時記錄于設備檔案；5.2.3柴油發(fā)電機保養(yǎng)項目表（見下頁）：柴油發(fā)電機保養(yǎng)項目表序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)方式及用材料時間1發(fā)電機組外部清潔用抹布清除油污每月2啟動電瓶查電瓶電解液，不足加蒸餾水每月3機油濾清器更換機油濾清器500運行小時4燃油濾清器更換燃油濾清器500運行小

28、時5水濾清器更換水濾清器500運行小時6空氣濾清器拆下清掃500運行小時7機油更換機油500運行小時5.2.4每一月啟動柴油發(fā)機組一次，每次15分鐘，觀察運行是否正常。5.3通風排煙系統(tǒng)5.3.1對風機軸承定期加油潤滑；5.3.2檢查風機皮帶是否完好，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)正或更換；5.3.3排煙閥每季檢查一次，檢查機械機構是否能動作。6.0記錄二次供水管理工作程序1.0目的保證小區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢查標準，保障用戶身體健康和消防用水。2.0適用范圍適用于小區(qū)二次供水系統(tǒng)管理。3.0職責3.1物管部負責每年定期聯(lián)系專業(yè)水池清洗隊（由市供水公司指定）來小區(qū)進行中間水池清洗。3.2設備維修工負責清洗時

29、的配合工作，物管部負責向外發(fā)停水通知。4.0工作程序4.1二次供水由指定的設備運行人員負責管理，管理人員定期進行體檢，合格后方可上崗。4.2管理人員負責水池管理，按規(guī)定要求檢查孔加蓋，出水口加網(wǎng)罩工作。4.3二次供水清洗，消毒程序。4.3.1由專業(yè)水池清洗隊清洗水池（外委）；4.3.2.清洗后取水樣送衛(wèi)生防疫站檢測，合格后方能投入使用，不合格進行重新清洗直至合格。4.33衛(wèi)生防疫站檢測報告單，原件存檔保存。5.0相關文件長春市二次供水管理辦法水質(zhì)分析報告單衛(wèi)生許可證供配電設備設施巡視維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目的及時處理供配電設備故障，確保設備正常安全運行。2.0適用范圍適用于小區(qū)內(nèi)高低壓配電設備

30、，照明系統(tǒng)、設備電控部分的維修保養(yǎng)工作。3.0職責 水、電、氣維修工負責電器設備的維修保養(yǎng)。4.0工作程序4.1巡視：每日水、電、氣維修工對所管轄內(nèi)的水電氣、照明配電設施進行一次巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能立即處理應采取措施并上報，必要時停止設備運行。4.2巡視地點4.2.1小區(qū)各配電井，檢查空開是否正常，導線有無過熱現(xiàn)象，樓道照明燈具是否有損壞，如有更換即進行更換；4.2.2設備層水泵、風機、控制柜、電動機、檢查電動機溫升是否過高，機組有無強烈振動，有無異響，電源電壓是否正常電流是否超過額定值，是否缺相運行，控制箱、開關、交流接觸器、滅火罩是否完好，電容器外殼有無凸凹現(xiàn)象，有無異響或放電火花

31、，各部分接頭接觸是否良好。4.3維修保養(yǎng)4.3.1小區(qū)、車庫及大樓內(nèi)照明系統(tǒng)的維修保養(yǎng)；4.3.2及時更換損壞的照明燈具；4.3.4定期清掃電井中的電器設備灰塵，測量電源電壓及各回路運行、電流、觀察開關導線是否過載運行。5.0電梯、風機、水泵、控制箱柜、電機維修保養(yǎng)。5.1及時解決巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及時更換損壞的零件，如主開關，接觸器、熱繼電器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關。5.2所更換的配件，必須與原設備相匹配，以保證設備的正常安全運行。5.3清除電機油垢及外部灰塵，檢查軸承潤滑情況，補換潤滑油，檢查出線盒引線的連接是否可靠，絕緣處理是否得當，檢查電表外殼接地是否良好，檢測電動機絕緣電阻。5.4大修內(nèi)容

32、、電動解體、清除內(nèi)部污垢、檢查繞組的絕緣情況，槽楔有無松動，匝間有無短路，燒傷痕跡，檢查通風冷卻是否完好，檢查有無掃膛現(xiàn)象，對外殼補漆檢查軸承，損壞應及時更換，檢查運行電流是否正常，檢查聯(lián)軸器。6.0記錄值班管理標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理處工程維修部值班工作。3.0職責3.1客服中心經(jīng)理負責對值班工作的監(jiān)控。3.2工程部負責人負責值班工作的具體安排和檢查。3.3工程部值班人員負責按此規(guī)程進行值班工作。4.0程序要點4.1交接班操作 4.1.1交班人員提前20分鐘做好交班準備： A、檢查設備并確保運行正常； B、搞好值班室和設備房衛(wèi)生工

33、作。 4.1.2接班人員提前15分鐘到達值班崗位。 4.1.3接班人員首先認真仔細地檢查各設備的運行情況：A、發(fā)現(xiàn)異常情況應立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助；B、確認無異常情況再回到值班室進行交接班程序。 4.1.4交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設備運行情況，重點講明操作注意事項；接班人應認真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至 雙方清楚。4.1.5接班人查看上班的<機電運行值班記錄)，檢查儀器、工具等物品是 否齊全完好。4.1.6交接雙方認為無誤后共同在(機電運行交接班記錄)上簽名確認。4.1.7交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人負責。4.1.8有下列情況之一不能交接班

34、：A、上一班運行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔；B、接班人未到崗，交班人不準下班；C、接班人醉酒或其他情況而未找到接班人； D、在倒閘操作和事故處理過程中；E、若交接班過程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協(xié)助。4.2值班操作要點4.2.1值班人應提前15分鐘到達值班崗位，按交接班程序進行交接班。4.2.2堅守崗位，不得串崗。 4.2.3按有關運行管理標準作業(yè)規(guī)程對空調(diào)設備、電梯設備、供水、供電設備進行巡查、保養(yǎng)、維修. 4.2.4如遇特殊事件，應按突發(fā)事件處理程序進行處理。 4.2.5值班人員因特殊情況需要調(diào)班時，必須事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)工程維修部

35、主管同意并簽字方可調(diào)班。 4.3停送電操作要領 4.3.1正常情況下的倒閘操作： A、工程維修部主管提前兩天書面通知運行組停、送電范圍(包括變壓器報停、啟用)； B、運行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作： 立即通知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場，根據(jù)負荷分布情況實地考察其可行性； 若不可行應立即匯報情況，并說明原因； 若可行，則應明確停送、電時間、范圍，填好操作票后，由主管經(jīng)理審批，同時將停、送電情況書面通知公共事務部。 C、公共事務部接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住戶； D、倒閘操作前，運行人員要做好相應的準備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機操作開關置于停機位置； E、在確定時間，在監(jiān)

36、護人的監(jiān)護下，操作人員按操作票進行倒閘操作： 停電：先停負荷開關，后停隔離開關； 送電：先送隔離開關，后送負荷開關。F、倒閘操作完成后，運行人員檢查電梯運行情況，發(fā)電機操作開關置于自動位置。G、做好各項相關記錄。4.3.2緊急狀態(tài)下的倒閘操作：A、發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，運行人員應當立即進行全部或部分負荷停電操作：根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關或斷開高壓柜高壓開關；B、停電后立即通知工程維修部主管，主管到現(xiàn)場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復部分或全部供電。對損壞部分應盡快修復，以恢復正常供電；C、做好各種記錄，重大事故應立即報告管理處經(jīng)理。4

37、.4值班房、設備房衛(wèi)生管理制度4.4.1值班人員負責該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。4.4.2專業(yè)值班人員負責各自專業(yè)設備房的衛(wèi)生清潔工作：A、水電工負責配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；B、電梯工負責電梯房衛(wèi)生清潔工作。4.4.3接班人負責檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。4.4.4專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設備房安全衛(wèi)生責任人。4.4.5工程維修部主辦負責本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導。5.0記錄值班記錄表6.0 相關支持文件 機電維修部員工績效考評實施標準作業(yè)規(guī)程設備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程1.0目的從總體上確立物業(yè)管理公司各類設備的管理要求，確保各類設

38、備管理工作的統(tǒng) 一、完整和完善。2.0適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管理的各類設備的綜合管理工作。3.0職責3.1工程維修部負責所轄小區(qū)的各類設備的日常管理工作。3.2公司辦公室負責各類設備檔案的管理工作。4.0程序要點 4.1設備檔案的建立要求4.1.1工程維修部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應將管轄范圍內(nèi)的所有設備建立臺賬(見附表)，并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺賬移交公司辦公室存檔。 4.1.2工程維修部應在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設備進行設備標識及設備編號：A、所有設備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設備標識”；B、“設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內(nèi)容：設備名稱；設備編號。C、設備編

39、號按下列規(guī)則編制 設備流水表(01、02.)設備名稱編寫(取漢語拼音字頭) 物業(yè)點編碼 D、標識的制作規(guī)范標識材質(zhì)用金屬薄板制作設備編號用仿宋字體，涂黑色磁漆尺寸長300mmxl50mmx3mm(長X寬X厚)4.1.4設備臺賬應保持與設備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設備管理人員應將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設備臺賬或設備卡片上予以登錄。 4.1.5設備臺賬和設備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。管理處保存復印件。 4.2設備的日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理詳見工程維修部各類設備操作、運行、維修保養(yǎng)管理標準作業(yè)規(guī)程。4.3設備的購

40、置管理4.3.1設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。4.3.2設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。4.3.3設備購置的資金來源按相關法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。4.3.4設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。4.3.5新添設備由工程維修部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。4.3.6采購設備應遵循<采購管理標準作業(yè)規(guī)程)的相關規(guī)定進行采購。4.3.7采購設備到達公司后，由工程維修部進行清點核對，接收相關資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關規(guī)定辦理。 4.3.8驗收符合要求的采購設備按本條例相關規(guī)定納入臺賬，建立卡片等進行日常管

41、理。4.4設備狀態(tài)標識 4.4.1工程維修部應對設備狀態(tài)進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。 4.4.2設備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。 4.4.3常運行中的設備可不予標識。 4.4.4標識的方式方法： A、設備狀態(tài)用標識牌進行標識，標識牌300mmxl50mmx3mm(長X寬X厚)的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；B、設備狀態(tài)標識牌應在設備狀態(tài)確定后，由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的顯眼位置；C、設備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。4.5設備的停用和封存4.5.1發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設備應予停用或封存：A、多余設備，含服務提供有再需

42、要的設備；B、設備功能己不能滿足提供服務需要的設備。4.5.2停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。4.5.3工程維修部應定期(如一個季度)對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性。4.5.4設備主管人員應填寫設備停用或封存的報批單，經(jīng)管理處主任批準后實施。4.6設備的報廢4.6.1無修復價值的設備應予報廢。4.6.2報廢設備應由機電維修部組織鑒定。參與鑒定的人員應包括：設備主管人員、運行人員、管理處主任等。4.6.3設備主管人員應填寫(設備報廢審批表)，經(jīng)公司經(jīng)理批準后實施。4.6.5報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸掛“報廢”標識。4.6.6

43、工程維修部應將批準的(設備報廢審批表)報公司財務部一份。5.0記錄5.1設備臺賬5.2設備卡5.3采購設備驗收表5.4設備停用封存報廢審批表5.5設備定點管理檢查表6.0 相關支持文件 機電維修部所有標準作業(yè)規(guī)程測量設備管理標準作業(yè)規(guī)程1.0目的確保測量設備的能力滿足使用要求。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司對測量設備從配置、較準、使用至管理各個環(huán)節(jié)的控制。3.0程序要點：3.1建立測量設備臺帳，其內(nèi)容包括：出廠編號、公司編號、名稱、形式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識，并隨設備的變化而持臺帳的可用性和可追溯性。3.2測量設備逐一進行編號標

44、識，其要求為：采用符號和順序進行編號、示例如下：c h 01 該類測試設備的順序號，用阿拉伯整數(shù)。 移動使用測量設備（裝置符號） 測量尺寸（類型符號）。符號規(guī)則如表一：裝置符號H移動使用測量設備G固定裝置的測量設備類型符號C測量尺寸用的測量設備D測量電參數(shù)（如：電壓、電流、電阻、電功率）Z測量重量用的測量設備P測量壓力、真空度用測量設備3.3規(guī)定測量設備的校準周期，測量設備的校準周期根據(jù)其使用頻率及測量設備精度等確定（如表二）： 測量尺寸的校準周期為二年測量電參數(shù)的校準周期為二年測量重量的校準周期為二年測量壓力的校準周期為一年裝于設備上，但不能拆卸的測量設備隨設備大修時進行校準按國家要求的送技

45、術質(zhì)量監(jiān)督部門3.4按確定或規(guī)定的校準周期將測量設備委托國家授權的計量監(jiān)督檢測單位進行校準，并辦理相關委托手續(xù)。3.5測量設備的使用3.5.1使用人員應熟悉測量設備的使用、正確、合理，按規(guī)定選擇和使用測量設備，并確保在校準的有效期內(nèi)使用。3.5.2使用人員在調(diào)整測量設備時，應防止由于調(diào)整不當而使校準狀態(tài)失準。3.5.3當發(fā)現(xiàn)測量設備失準時，應對已測量或計量的結果進行復查消除由于失準可能造成的影響。3.5.4測量設備的保管防靜環(huán)境應適當，不應與工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丟失、碰磕、損壞、失準、銹蝕。3.6校準委托3.6.1如公司無校準設備、標準物及專業(yè)人員，即無能力進行校準，凡需校準的

46、測量設備一律委托國家授權校準單位進行校準。3.6.2工程維修部測量設備管理人員在委托校準時，應將送交校準設備的使用量數(shù)值范圍列入委托中，并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設備型號、環(huán)境溫度、校準判定依據(jù)的國家標準代號。工具管理標準作業(yè)規(guī)程1.0 目的 規(guī)范工程維修部工具管理工作，確保工程維修部工具完整及各項性能完好。2.0 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司所屬各管理處工程維修部的工具管理。3.0 職責 3.1 工程維修部主管負責檢查工具管理工作的實施情況并負責工具的申購。 3.2 工程維修人員具體負責工具管理。3.3 客服中心物管員負責工具的簿記盤點工作。4.0 程序要點 4.1 工程維

47、修部工具年度采購計劃的制定4.1.1每年的12月15日之前由工程維修部負責人負責制定下一年度(工程維修部工具年度采購計劃)并上報公司審批。4.1.2 (工程維修部工具年度采購計劃)應包括如下內(nèi)容：A 所需工具的名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地； B 預計費用； C 購買時間；D 用途。 4.2 工程維修部的工具分成兩類：一類是個人使用工具，另一類是分部門公用工具。個人使用工具由個人領用并負責保管，分部門公用工具由主管領用負責保管。客服中心物管員對所領用工具記錄在(工具領用登記表)內(nèi)。 4.3個人使用工具和分部門公用工具(便攜帶的)由主管統(tǒng)一填寫(領料單)，工程不負責批準后，由主管到倉庫領取并負責暫時保管。主管必須將所領工具簿記在(保管工具登記表)內(nèi)，并由工程部負責人簽名確認。 4.4個人使用工具管理4.4.1工程維修部員工正式上崗時，由員工填寫<領料單)經(jīng)工程維修部負責人批準后，在物管員處領取一套個人使用工具。工程維修部員工個人使用工具每年只能補領一次。管理處物管員應對員工所領工具簿記在(工具領用登記表)內(nèi)。4.4.2 個人使用工具使用注意事項：A、 不準亂打亂撬；