房地產(chǎn)項目投融資策劃

1、第三章第三章 房地產(chǎn)項目投融資策劃房地產(chǎn)項目投融資策劃房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營知識目標知識目標 1.掌握房地產(chǎn)投融資的概念、組織形式等； 2.熟悉房地產(chǎn)投資的特點和分類； 3.熟悉房地產(chǎn)項目投融資財務評價指標體系。能力目標能力目標 1.能為房地產(chǎn)項目策劃投融資方案； 2.能從財務管理的角度評價房地產(chǎn)項目的投融資方案。學習目標學習目標3.1 3.1 投資策劃投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預期收益的一種經(jīng)濟活動。期收益的一種經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資

2、的概念3.1 3.1 投資策劃投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資的特征投資成本高投資成本高土地開發(fā)的高成本性土地開發(fā)的高成本性房屋建筑的高價值性房屋建筑的高價值性3.1 3.1 投資策劃投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資的特征投資回收期長投資回收期長土地投資市場土地投資市場綜合開發(fā)市場綜合開發(fā)市場建筑施工市場建筑施工市場房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場3.1 3.1 投資策劃投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資的特征購買力風險購買力風險變現(xiàn)風險變現(xiàn)風險經(jīng)營性

3、風險經(jīng)營性風險社會性風險社會性風險投資風險大投資風險大自然風險自然風險3.1 3.1 投資策劃投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資的特征投資收益好投資收益好3.1 3.1 投資策劃投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的作用房地產(chǎn)投資的作用改善基礎設施改善基礎設施提高居住水平提高居住水平增加財政收入增加財政收入帶動相關行業(yè)帶動相關行業(yè)增值收益大增值收益大3.1 3.1 投資策劃投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述房地產(chǎn)投資策劃房地產(chǎn)投資策劃建在建在哪里？哪里？什么什么類型？類型？賣給誰？賣

4、給誰？賣多賣多少錢？少錢？什么時什么時候賣？候賣？怎么賣？怎么賣？3.1 3.1 投資策劃投資策劃二、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析二、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析考慮因素考慮因素土地土地資金資金物資物資人員人員稅收稅收管理與服務管理與服務權益保障權益保障3.1 3.1 投資策劃投資策劃二、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析二、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析分析方法分析方法冷熱分析法冷熱分析法3.1 3.1 投資策劃投資策劃二、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析二、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析分析方法分析方法多因素法多因素法iiiiiiEDCBAWG23453.1 3.1 投資策劃投資策劃二、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析二、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析分析

5、方法分析方法關鍵因素評估法關鍵因素評估法3.1 3.1 投資策劃投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟評價三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟評價成本費用與投資估算成本費用與投資估算費用項目費用項目具體組成具體組成單價單價總價總價一、土地費用一、土地費用 1. 1.毛地價款毛地價款土地使用權出讓金、大市政費、土地使用權出讓金、大市政費、四源費四源費 2. 2.土地征用拆遷費土地征用拆遷費土地補償費、土地投資補償費、土地補償費、土地投資補償費、拆遷安置補償費、搬遷安置費拆遷安置補償費、搬遷安置費等等二、前期工程費二、前期工程費 1. 1.地址勘測測繪費地址勘測測繪費設計概算的設計概算的0.5%0.5% 2. 2.

6、規(guī)劃設計費規(guī)劃設計費建安費的建安費的3%3% 3. 3.可行性研究費可行性研究費總投資的總投資的3%3% 4. 4.三通一平費三通一平費三、建安工程費三、建安工程費建筑工程費、設備采購費、安建筑工程費、設備采購費、安裝工程費等裝工程費等3.1 3.1 投資策劃投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟評價三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟評價成本費用與投資估算成本費用與投資估算費用項目費用項目具體組成具體組成單價單價總價總價四、基礎設施建設費四、基礎設施建設費供水、供電、道路、供氣、排供水、供電、道路、供氣、排污、照明、通信、環(huán)衛(wèi)等污、照明、通信、環(huán)衛(wèi)等如：供水如：供水2020元元/ /平方米平方米五、公關配套設

7、施建五、公關配套設施建設費設費幼兒園、居委會、公廁等幼兒園、居委會、公廁等如：居委會如：居委會900900元元/ /平方米平方米六、附屬設施費及室六、附屬設施費及室外工程費外工程費變電室、管道燃氣、污水管等變電室、管道燃氣、污水管等如：變電室如：變電室500500元元/ /平方米平方米七、管理費用七、管理費用工資、福利、折舊、修理費等工資、福利、折舊、修理費等3%3%八、財務費用八、財務費用利息、融資代理費、手續(xù)費等利息、融資代理費、手續(xù)費等九、銷售費用九、銷售費用廣告費、代理費等廣告費、代理費等十、其他費用十、其他費用臨時用電費、臨時建設費等臨時用電費、臨時建設費等十一、兩稅一費十一、兩稅一

8、費營業(yè)稅、城市建設維護稅、教營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加育費附加銷售銷售5.5%5.5%十二、不可預見費十二、不可預見費3.1 3.1 投資策劃投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟評價三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟評價收入估算收入估算租售收入租售收入自營收入自營收入配套設施銷售收入配套設施銷售收入3.1 3.1 投資策劃投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟評價三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟評價財務評價財務評價靜態(tài)盈利分析靜態(tài)盈利分析動態(tài)盈利分析動態(tài)盈利分析清償能力分析清償能力分析投資利潤率投資利潤率財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值借款償還期借款償還期投資利稅率投資利稅率財務凈現(xiàn)值率財務凈現(xiàn)值率資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率成本利

9、潤率成本利潤率財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率流動比率流動比率靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期速動比率速動比率3.1 3.1 投資策劃投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟評價三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟評價財務評價例題一財務評價例題一3.1 3.1 投資策劃投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟評價三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟評價財務評價例題二財務評價例題二某房地產(chǎn)投資項目投資 500 萬元，建成租給某企業(yè)，第一年凈收入為 66 萬元，以后每年凈收入 132 萬元，第十年末殘值為 50 萬元，折現(xiàn)率12%，該項目從財務效益講是否可行？ FNPV= 203703500)12. 01 (50)1

10、2. 01 (13212. 016650010102tt投資評價：由于投資評價：由于 FPNV=203 FPNV=203 萬元萬元00，所以，該房地產(chǎn)投資，所以，該房地產(chǎn)投資項目在財務上是可行的。項目在財務上是可行的。3.1 3.1 投資策劃投資策劃四、房地產(chǎn)項目投資的不確定性分析四、房地產(chǎn)項目投資的不確定性分析盈虧平衡分析盈虧平衡分析3.2 3.2 融資策劃融資策劃一、房地產(chǎn)項目融資策劃概述一、房地產(chǎn)項目融資策劃概述資金籌措資金籌措資金供應資金供應資金需求量大，對外源性融資依賴性高；資金需求量大，對外源性融資依賴性高；土地和房屋抵押是融資條件；土地和房屋抵押是融資條件；資金面臨較大風險。資金

11、面臨較大風險。3.2 3.2 融資策劃融資策劃一、房地產(chǎn)項目融資策劃概述一、房地產(chǎn)項目融資策劃概述既有項目法人既有項目法人新設項目法人新設項目法人融資主體融資主體3.2 3.2 融資策劃融資策劃一、房地產(chǎn)項目融資策劃概述一、房地產(chǎn)項目融資策劃概述銀行在想啥？銀行在想啥？3.2 3.2 融資策劃融資策劃二、房地產(chǎn)項目融資資金來源二、房地產(chǎn)項目融資資金來源3.2 3.2 融資策劃融資策劃二、房地產(chǎn)項目融資資金來源二、房地產(chǎn)項目融資資金來源房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金3.2 3.2 融資策劃融資策劃二、房地產(chǎn)項目融資資金來源二、房地產(chǎn)項目融資資金來源本章項目實訓本章項目實訓實訓名稱：實訓名稱：小小投資家小小投資家實訓目的：實訓目的：1.1.通過虛擬投資，訓練如何對房地產(chǎn)投資環(huán)境進行分析；通過虛擬投資，訓練如何對房地產(chǎn)投資環(huán)境進行分析；2.2.學會估算投資的費用和收入，并對投資行為進行經(jīng)濟評價。學會估算投資的費用和收入，并對投資行為進行經(jīng)濟評價。實訓內(nèi)容：實訓內(nèi)容：1.1.每個小組的期初財產(chǎn)為每個小組的期初財產(chǎn)為200200萬現(xiàn)金，投資范圍為清遠的房地萬現(xiàn)金，投資范圍為清遠的房地產(chǎn)市場；產(chǎn)市場；2.2.投資行為