商業(yè)策劃與定位服務(wù)合同

1、F 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。大 連·塞維利廣場項目商業(yè)策劃與定位服務(wù)合同本合同由大連良玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與威格斯物業(yè)顧問（上海）有限公司簽訂大連·塞維利大廈商業(yè)策劃與定位服務(wù)合同甲 方：大連良玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)系地址：大連市西崗區(qū)黃河路十七號安寧大廈二十三層聯(lián)系電話：86-411-83640888傳 真：86-411-83648071乙 方：威格斯物業(yè)顧問（上海）有限公司聯(lián)系地址：上海市淮海中路93號大上海時代廣場1205室聯(lián)系電話：86-

2、21-63910018傳 真：86-21-63910843根據(jù)中華人民共和國合同法，甲乙雙方本著平等互利的原則，經(jīng)友好磋商，甲方就其開發(fā)的塞維利大廈之商業(yè)策劃與定位事宜，委托乙方為該項目商業(yè)策劃與定位顧問，特簽訂本合同，以資共同遵守：一、 物業(yè)概況1、 物業(yè)名稱：大連塞維利大廈商業(yè)物業(yè)部分（以下簡稱本項目）2、 物業(yè)地點：大連市西崗區(qū)3、 物業(yè)性質(zhì)：商業(yè)二、 合同委托期限本合同委托期限從 2006 年 2 月 16 日起至 2006 年 4 月 30 日止。三、 合作原則及范疇1、聲明、承諾與保證1.1 甲方聲明：其為依法設(shè)立的具有獨立法人資格的有限公司，依法有權(quán)從事本合同項下物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營

3、；甲方承諾，將嚴格遵循誠實信用的民事活動原則，全面履行其在本合同中的應(yīng)盡義務(wù)；甲方保證，當其發(fā)生違約行為時，將依照合同規(guī)定承擔違約責任。1.2 乙方聲明：其為依法設(shè)立的具有獨立法人資格的有限公司，依法有權(quán)從事本合同項下房地產(chǎn)項目的策劃顧問服務(wù)；乙方承諾，將嚴格遵循誠實信用的民事活動原則，全面履行其在本合同中的應(yīng)盡義務(wù)；乙方保證，當其發(fā)生違約行為時，將依照合同規(guī)定承擔違約責任。2、平等、誠實、信用、合法原則甲、乙雙方據(jù)此原則簽訂本合同，并將在合作中嚴格遵守。四、 工作目標通過對本項目所處區(qū)位的細致調(diào)研，把握這一區(qū)域未來的消費特征，確認適合本項目最理想的發(fā)展規(guī)模、零售概念、市場定位、主題構(gòu)思、商品

4、組合、目標租戶、鋪位面積等，了解有關(guān)項目的投資效益，建立一個適合商業(yè)定位，以利于本項目的開發(fā)能真正滿足當?shù)叵M者及零售商要求，并具備良好的發(fā)展?jié)摿?。而商業(yè)策劃與定位的主旨，乙方將提交甲方有關(guān)下列問題的專業(yè)意見：Ø 能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)點、與發(fā)展本項目的整體形象協(xié)調(diào)一致，并能顧及當?shù)亓闶凼袌龅陌l(fā)展水平的零售概念、市場檔次定位及商品組合。Ø 本項目應(yīng)包括多少及哪類商店、餐飲、娛樂設(shè)施及其他適合本項目經(jīng)營的用途物業(yè)組成Ø 未來本項目將會帶來怎樣的競爭？該類競爭項目將包括什么組合及設(shè)施？甲方發(fā)展本項目須做出怎樣的改動以應(yīng)付有關(guān)競爭？ Ø 投資本項目的收支預(yù)測及有關(guān)

5、經(jīng)濟效益分析。五、 服務(wù)內(nèi)容說明通過對大連商業(yè)市場及本項目現(xiàn)狀的綜合考察和市場調(diào)研分析，對本項目進行準確的市場定位和客戶定位，工作內(nèi)容主要涵蓋如下部分：1 項目前期進展情況分析2 市場分析3 零售市場分析4 目標市場5 初步零售概念6 消費者市場調(diào)查7 零售商市場調(diào)查8 財務(wù)分析9 整體零售概念確定詳細商業(yè)策劃與定位服務(wù)內(nèi)容請參見本合同附件一。六、 合同實施步驟整個商業(yè)策劃與定位服務(wù)工作預(yù)計 9 周時間完成，實施步驟如下：1 在本合同簽署并收到首期服務(wù)酬金后 3 個工作日內(nèi)，乙方組建專案工作團隊并往赴項目現(xiàn)場開展工作；2 全面實地分析調(diào)研：乙方專案人員將往返上海與大連兩地，側(cè)重于了解項目前期進

6、展、當?shù)亓闶凼袌龇治觥⒛繕耸袌龇治霾⑦M而初步確定本項目的零售概念，時間為 4-5 周；3 初步零售概念研討：于本合同執(zhí)行之第 5 周末，乙方將提報甲方初步零售概念報告（大綱商業(yè)分析和調(diào)研報告，PPT方式）并開展消費者、零售商市場調(diào)查，測試前期初步擬定之零售概念，時間為 3-4 周；期間就定位概念充分與甲方研究；4 商業(yè)策劃與定位報告的起草、修改和討論：初稿在完成消費者/零售商市調(diào)工作后 5 個工作日內(nèi)完成并送達甲方審閱；然后乙方的項目小組就初稿與甲方進行討論并聽取甲方的修改意見，討論時間為 5 個工作日；5 乙方在初稿的基礎(chǔ)上，考慮雙方討論的修改意見，形成報告終稿，送達甲方；終稿在初稿完成后

7、5 個工作日內(nèi)完成。七、 雙方的權(quán)利與義務(wù)1、甲方的權(quán)利義務(wù)1.1為便于乙方分析，在雙方合作期間，甲方應(yīng)真實地向乙方提供企業(yè)及項目的相關(guān)資料，如背景資料、本項目相關(guān)的建筑圖紙和規(guī)劃等并充分提供調(diào)研方面的密切配合。1.2甲方授權(quán)指定 為甲方和乙方工作中的聯(lián)系人，負責簽署或確認有關(guān)文件并在條件允許下盡力配合乙方的工作計劃實施，及時處理工作中有關(guān)事務(wù)。1.3甲方擁有乙方在負責項目過程中而得到有關(guān)此項目的資料的索取權(quán)利。1.4甲方擁有乙方與項目有關(guān)的調(diào)研報告。1.5甲方應(yīng)按約向乙方支付相關(guān)費用。2、乙方的權(quán)利義務(wù)2.1乙方應(yīng)在甲方確認范圍內(nèi)進行標的物的工作，不得以違反商業(yè)道德與欺詐、瞞騙的行為從事商業(yè)

8、活動，否則所造成甲方之損失或法律糾紛由乙方全部負責。2.2針對具體事宜，乙方與甲方高層管理人員定期召開工作會議，專題研究具體的工作內(nèi)容。會議次工作日形成會議紀要。2.3對所涉及甲方商業(yè)機密予以嚴格保密，未經(jīng)甲方同意，乙方不得對外公布甲方的經(jīng)營、銷售策略及本項目動態(tài)。2.4乙方將在其公司網(wǎng)站和宣傳資料上發(fā)布有關(guān)本項目之物業(yè)信息和樓盤圖片，以便于對外宣傳本項目，而毋須就此另獲許可或承擔任何費用。2.5 乙方授權(quán)指定 為和甲方工作中的聯(lián)系人，負責簽發(fā)有關(guān)文件并及時處理工作中有關(guān)事務(wù)。2.6按約向甲方收取相關(guān)費用。八、 服務(wù)酬金及支付方式1. 本合同服務(wù)酬金總共為人民幣 50萬元整；2. 雙方簽署本合

9、同后 3個工作日內(nèi)，甲方支付給乙方酬金RMB 20 萬元，作為項目啟動費用，及乙方組建項目小組；3. 乙方向甲方提報初步零售概念報告（PPT方式）后 3 個工作日內(nèi)，甲方向乙方支付酬金RMB 15 萬元；4. 乙方向甲方提交正式商業(yè)策劃與定位報告后 3 個工作日內(nèi)，甲方向乙方支付酬金RMB 15 萬元；5. 上述費用包括專責小組成員往返上海、大連的差旅費用、交通費用等，并包含乙方于大連當?shù)亟M織消費者及零售商問卷調(diào)查和12組零售商座談會的費用。如該等會議安排在大連或上海以外地區(qū)進行，相應(yīng)的交通及其他差旅費均須甲方另支付費用；6. 所有費用均須按時支付，如逾期付款超過一周，則無論任何原因，乙方均暫

10、停本項目所有有關(guān)工作，直至情況改善為止。九、 違約責任及終止合約本合同生效后除因合同任何一方嚴重違反本合同的約定或不可抗力因素（指戰(zhàn)爭或自然災(zāi)害令本合同無法繼續(xù)執(zhí)行）外，本合同不可提前終止。否則按照如下精神處理：1. 甲方未按照本合同規(guī)定先行支付服務(wù)酬金的，甲方按每逾期一天，按拖欠費用的每日千分之三向乙方承擔滯納金；2. 如乙方非因嚴重失職或非因未能履行本合同所列明的責任而被甲方單方面終止合同，甲方應(yīng)向乙方支付本委任期限余下之服務(wù)應(yīng)得之服務(wù)酬金作為賠償并支付乙方其他損失；3. 如乙方不執(zhí)行本合同所規(guī)定的義務(wù)，使甲方利益受到嚴重損失，則甲方有權(quán)單方面終止合同，并向乙方索取合理賠償。4. 除發(fā)生乙

11、方嚴重違反本合同的約定或不可抗力因素外，無論在任何情況下，甲方要提前終止本顧問服務(wù)的合約，甲方必須提前不少于一個月書面通知乙方有關(guān)決定，而乙方將會收取合約內(nèi)服務(wù)費余款的百分之五十作為補償。十、 其他1. 資料保密除非得到對方許可或于法律所需外，雙方于本合同期間及其后不得向第三者透露任何因本合同而所知悉有關(guān)的任何秘密資料，除非該等資料已為公眾所知悉，否則違約方承擔相應(yīng)的賠償責任。2. 通知任何與本合同有關(guān)之通知或通訊應(yīng)以中文書寫，并以郵寄、電傳或?qū)Ｈ怂瓦f的方式送至本合同內(nèi)所注明各當事人之地址，會議通知則必須于七天前送達上述地址。如地址有變更，須于十天前書面通知對方。3. 不可抗力如不可抗力原因（

12、指戰(zhàn)爭或自然災(zāi)害）導致本合同不能履行，甲乙雙方均可提前終止本合同，且無需向?qū)Ψ阶龀鋈魏窝a償。4. 爭議之解決本合同各方面在闡述或履行本合同時如發(fā)生爭議，應(yīng)盡量通過友好協(xié)商解決。如協(xié)商不成，則提交乙方注冊所在地法院訴訟解決。5. 適用之法律本合同適用中華人民共和國法律。若本合同內(nèi)有任何條文于國家有關(guān)法律下成為無效，非法或不能執(zhí)行時，本合同其余之有效性，合法性、執(zhí)行性不因此而受損。6. 修改合同本合同之一切條文的修改、刪除和增加，必須經(jīng)過合同當事人共同協(xié)商，在取得一致意見并簽署書面協(xié)議后才為有效。7. 報告制作所有報告均以中文撰寫，乙方將提交正本（彩色印刷）一式三份供甲方審閱。如甲方需要額外副本，

13、甲方另支付每份費用人民幣400元于乙方。8. 本案合作期內(nèi)或乙方于委任期內(nèi)所提供的一切物資、資料及電腦軟件（由甲方提供的物資及資料除外），均屬乙方所有，乙方擁有全部版權(quán)。9. 甲方在任何刊物或宣傳物品，引用乙方之名字標志或乙方與本項目關(guān)系前，需得到乙方事先書面確認無誤。10. 甲方于本合同終止一年內(nèi)，不得委任或聘用乙方按本合同約定而服務(wù)本項目之任何人員。11. 甲方因故將本案轉(zhuǎn)由其他公司繼續(xù)開發(fā)或經(jīng)營管理時，乙方應(yīng)同意甲方將本合約之全部權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓予該公司，惟甲方于進行上述轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)于兩周前以書面通知乙方，并保證使該公司以書面承諾履行本合約中應(yīng)盡之全部義務(wù)。12. 本合同以中文書寫，共一式二

14、份，甲乙雙方各執(zhí)一份。本合同附件與本合同具有同等法律效力，合同附件與正文內(nèi)容不符的，以合同正文約定為準。本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。吾等遵從本合同約定并承諾將遵照執(zhí)行。（以下無正文）合 約 簽 署 頁協(xié)議雙方簽署：甲方：大連良玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署及蓋章乙方：威格斯物業(yè)顧問（上海）有限公司簽署及蓋章：開戶銀行：建設(shè)銀行上海市分行營業(yè)部銀行帳號：055504-00261082463本合同于 年 月 日簽訂附件一：商業(yè)策劃與定位服務(wù)內(nèi)容1、分析項目前期進展情況在探討本項目的基本商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位方案前，乙方會先行分析甲方之前已就本項目進行之籌備工作及事務(wù)，有關(guān)分析之要點將著重于前期研究所采用的

15、方法，并將評估研究內(nèi)容是否適用，于技術(shù)上是否正確可行，以及是否有需要做出修訂及校正。2、市場分析市場分析的目的是從不同的層面對西崗地區(qū)發(fā)展規(guī)劃進行比較分析，以確保項目定位所涉及的市場信息的全方面性。Ø 市場分析為了了解大連其他成熟地域目前和未來相關(guān)的物業(yè)市場情況將進行相應(yīng)的市場研究工作，其中將包括：大連市零售、餐飲、休閑市場調(diào)查這些研究回顧分析將包括以下方面： 市場總體概況，包括現(xiàn)存物業(yè)的分布特征、規(guī)模、檔次及其它主要特征 市場供應(yīng)研究、價格走勢分析、租售吸納情況 未來競爭情況分析，即未來競爭項目總體分析，其中包括分布特點、規(guī)模、檔次、價格等 市場要求研究，即根據(jù)市場現(xiàn)狀，分析目前項

16、目的主要需求來源及需求特征，其中包括對現(xiàn)有潛在物業(yè)使用者進行咨詢訪問。根據(jù)以上市場分析，將預(yù)測未來市場發(fā)展趨勢，同時分析不同市場方面的未來需求情況。Ø 相關(guān)案例分析乙方將選取數(shù)個相關(guān)的案例進行分析，研究的主要方向是這些案例的發(fā)展歷程，成功的經(jīng)驗。案例分析的目的是借鑒類似綜合商業(yè)項目在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、總體規(guī)劃布局、土地利用及物業(yè)配比上的經(jīng)驗，供項目規(guī)劃發(fā)展提供參考Ø SWOT 分析在地塊分析及市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會及風險進行分析，并在項目實施前全面考慮這些因素，以確保項目的成功開發(fā)。Ø 項目市場競爭分析 分析競爭區(qū)域商務(wù)市場現(xiàn)狀分析 相關(guān)商業(yè)項目大連

17、市場供應(yīng)狀況分析 本類型市場租售狀況分析 -可比性市場分析 -可比性市場界定 -可比性市場現(xiàn)存供應(yīng)量分析 -可比性市場價格分析 -可比性市場租售狀況分析 項目規(guī)模比較分析 環(huán)境景觀比較分析 建筑風格比較分析 內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較分析 配套設(shè)施比較分析3、零售市場分析根據(jù)競爭項目（現(xiàn)存及未來的競爭）的性質(zhì)、未來的零售趨勢以及商圈人口及目標市場的特征，結(jié)合甲方所提供的相關(guān)市場資料，構(gòu)思及制訂零售概念。整體目標在于建立一個全新、與別不同、能吸引人流的商業(yè)焦點。n 評估本項目周邊地區(qū)內(nèi)現(xiàn)存店鋪的數(shù)量、質(zhì)素及（如可行）零售業(yè)績及租金，以分析當?shù)厥袌龅奶卣骷按_定項目最理想的檔次定位，以于市場建立與別不同的形象。n

18、 仔細審核主要競爭項目現(xiàn)存商號之資料，以作甲方項目商品組合之參考。這可從微觀角度分析商品組合，確認發(fā)展機會。當中包括零售商及餐飲業(yè)戶的商號的數(shù)目以及商品價格水平的比較。整理目前正在大連發(fā)展的商業(yè)項目的資料，包括商業(yè)樓面面積、位置、商品組合（是否包括百貨、賣場、美食、酒樓或娛樂影戲院等）、時間安排、甲方名稱及（如可行）租金叫價及租約期。上述有關(guān)現(xiàn)存及未來供應(yīng)情況的資料，可讓乙方更清晰地根據(jù)市場檔次定位及商品類別評估本項目應(yīng)擔任的角色。4、目標市場分析發(fā)展項目主要目標市場的特征及未來發(fā)展?jié)摿?，以了解有關(guān)市場之性質(zhì)及重要性。本地居民：根據(jù)前往競爭項目的方便程度及距離識別發(fā)展項目的商圈范圍。另有關(guān)會影

19、響本項目的道路的未來交通基建亦為考慮之列。至于商圈區(qū)域居民的人口、零售消費及人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)則將按政府數(shù)據(jù)評估。外來人士：有關(guān)研究將評估現(xiàn)時以至未來商圈內(nèi)人士的概況。評估外來人士的概況（如客流來源、消費群體比例、旅游消費周期、消費熱點等）可得知此市場大概的經(jīng)濟帶動能力。 5、初步零售概念根據(jù)上述分析結(jié)果，構(gòu)思及制訂初步零售概念，詳情如下：n 整體策略方針及構(gòu)思n 市場檔次定位n 各層的主題n 主要商戶、小商戶、餐飲商戶及娛樂場所的樓面面積n 提供目標租戶類別以及部分租戶的名單以上成果將作為市場測試的基礎(chǔ)。6、消費者市場調(diào)查該部分調(diào)查以青泥洼商圈為基礎(chǔ)擴展至整個大連市的經(jīng)營者/消費者(包括本市/周邊

20、城市)進行消費者市場調(diào)查，以深入了解現(xiàn)時的購物模式及消費者的期望，以及測試零售概念的可行性。問卷調(diào)查：在附近和大連市區(qū)主要購物街道或住宅區(qū)、商家進行街頭截擊或入戶訪問（詳情待定），可測試及印證有關(guān)目標市場的假設(shè)、他們的需要及對建議的零售概念及商品組合、推廣模式的反應(yīng)。 主要探討范圍包括：n 商圈的消費者概況n 在附近商業(yè)現(xiàn)時的購物習慣及購物次數(shù)n 在附近商業(yè)購物感滿意及不滿的地方n 目前使用娛樂設(shè)施、電影院及餐飲設(shè)施等的消費情況n 購物行程常用的交通工具n 對主要競爭項目的喜好，以找出本項目應(yīng)包括或避免的地方消費習慣n 對甲方項目的部分準備引進的主要租戶的反應(yīng)n 應(yīng)包括的個別店鋪或店鋪類別和餐飲，以鼓勵消費者到此商業(yè)項目n 社會-人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)-年齡、婚姻狀況、子女、擁有汽車狀況、