山湖美墅修規(guī)及建筑方案設(shè)計任務(wù)書范本

1、 山湖美墅項目修建性詳細規(guī)劃及建筑方案設(shè)計任務(wù)書(征求意見稿)湖南匯財投資有限公司二二二二二二年三月十一日 說 明 本稿設(shè)計任務(wù)書（征求意見稿）的編制參考了項目策劃定位和產(chǎn)品建議文案，以及概念性規(guī)劃設(shè)計成果和設(shè)計調(diào)整結(jié)論，請策劃、設(shè)計單位提出寶貴意見和建議，并于2008年8月5日上午12：00前以書面形式或電子文檔形式提交給我司。 匯財公司總工室二八年八月一日修建性詳細規(guī)劃及建筑方案設(shè)計任務(wù)書1 項目概況及用地分析 1.1用地自然條件概況及分析1.1.1 宗地位置 湘府東路和萬家麗路交匯處西南角，北臨湘府東路，東距萬家麗路約100米。南向毗鄰天際嶺森林公園。1.1.2 宗地現(xiàn)狀宗地四至范圍西至

2、規(guī)劃中的瓦窯路；北至湘府東路，與托斯卡納隔路相望；東至中天置業(yè)的規(guī)劃用地，距離萬家麗路約100米；南至易安置業(yè)地塊（現(xiàn)為建設(shè)中的“森林公園一號”項目）。附圖：宗地紅線圖宗地現(xiàn)狀地形地貌項目用地現(xiàn)狀構(gòu)成豐富，有坡地，有水面，有農(nóng)家水井，也有廢棄的陶窯。水面1原生成片樹林坡地水井臺地（比水面高3-5米）陡坎（高5米以上）水面2地帶比水面1地帶高2-3米林中池塘煙囪大樹水面2綠化植被與水面地塊保存有較多的樹木，緊鄰湘府路的地塊有少量坡地。地塊間有多個小湖及一個原生狀態(tài)池塘當?shù)貧夂驐l件氣溫：年平均氣溫：17.7月平均最高氣溫：29.3月平均最低氣溫：4.7絕對最高氣溫：40.6絕對最低氣溫：-11.3

3、雨量：平均年降雨量：1389.8mm濕度：年平局相對濕度：80%日照：平均全年日照數(shù)：1677.1小時風：全年主導(dǎo)風向為西北和東南風，風速平均值2.7m/s，風載標準值為0.35KN/m2。水文地質(zhì)（參考原辦公樓部分的巖土工程詳細勘察報告）項目基地位于洞井鎮(zhèn)天華村，北臨湘府路，其他三面為山地，原始地貌單元為湘江沖積V級階地，原始地形為低山及農(nóng)田、魚田，標高起伏不大，在58.60-61.50米之間。特殊地下物暫未發(fā)現(xiàn)特殊地下物，須待詳勘后才能確定。1.2 宗地社會條件概況及分析1.2.1區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃 本區(qū)域傳統(tǒng)上屬于城郊結(jié)合地帶，隨著萬家麗路和湘府東路的拉通，區(qū)域逐漸融入城區(qū)。萬家麗路是長沙城

4、市南北交通主干道，湘府東路是東西交通主干道；區(qū)域靠近長沙傳統(tǒng)批發(fā)市場群紅星商圈很近，紅星市場群內(nèi)聚集了十余個大型專業(yè)市場，以及現(xiàn)代化的超市和商場；區(qū)域?qū)儆谛屡d的房地產(chǎn)開發(fā)焦點區(qū)域，周邊聚集了眾多樓盤；片區(qū)發(fā)展的三點亮點，之一是天際嶺國家森林公園和省植物園，之二是武廣高速客運專線，其三是圭塘河休閑風光帶；項目位于長沙南城，是長株潭建設(shè)兩型社會的核心地帶。武廣高速客運站本項目圭塘河風光帶天際嶺國家森林公園湖南省植物園1.2.2 規(guī)劃要求本項目總用地面積為63097.5平米,凈用地面積62381.08平米。地塊一規(guī)劃要點建筑間距類區(qū)類出入口方位北停車要求數(shù)量滿足長政發(fā)【2005】3號文要求建筑物退讓

5、多/高東退用地邊線多層大于4米，高層大于8米西退用地邊線多層大于4米，高層大于8米南退用地邊線多層大于0.55H米，高層大于12+0.2H米北退綠化控制線多層大于4米，高層大于6米其他以上所示為50米以下建筑的退讓要求，超過50米高層建筑執(zhí)行長沙市規(guī)劃技術(shù)規(guī)定容積率3.0綠地率40%建筑密度24%室外地坪設(shè)計標高與周邊道路銜接建筑高度100米1.2.3 交通狀況毗鄰湘府東路和萬家麗路兩條城市主干道。萬家麗路已經(jīng)成為僅次于芙蓉路、勘與韶山路比肩的南北大動脈。本項目的交通非常方便，可快速出入城市中心區(qū)。規(guī)劃中的瓦窯路和雙塘路分別位于項目用地的西面和南面，地塊的小交通條件也非常優(yōu)越。湘府路韶山路井圭

6、路萬家麗路本案1.2.4公共設(shè)施 地塊南側(cè)的森林公園1號（房地產(chǎn)項目）正在建設(shè)，該項目北側(cè)沒有留出足夠的退讓間距，所以我項目在設(shè)計時應(yīng)充分考慮到這一點；周邊有利因素: 天際嶺國家森林公園和省植物園；周邊不利因素：目前周邊日常生活配套不完善，是項目面臨的最大不利因素。1.2.5 市政管線 詳見市政管線圖2 規(guī)劃設(shè)計的基本原則2.1 項目的定位 2.1.1 項目總體定位融城中央 山水公園社區(qū)在這樣一個自然景觀非常優(yōu)秀的地塊上打造一個中高檔小區(qū)，我們應(yīng)該秉承天意一半，人造一半的造房理念，我們應(yīng)該利用這一優(yōu)勢，以原生態(tài)的自然條件為基礎(chǔ)，顛覆長沙房地產(chǎn)開發(fā)以房為中心的傳統(tǒng)的“房地產(chǎn)”開發(fā)模式，打造以自然

7、天成的原始地形地貌為中心的“地產(chǎn)房”開發(fā)模式，將山水資源利用和發(fā)揮到極致。2.1.2 項目市場定位本項目的檔次界定為中(高)檔社區(qū)，鎖定的目標客戶，是初次置業(yè)者和改善居住型的客戶。 本項目重要的目標客戶應(yīng)該是紅星市場群的生意人為主（約60%），其次區(qū)域周邊白領(lǐng)及事業(yè)單位人員(約20%)，其他約10%； 年收入在5-10萬的約占50%，年收入在10-20萬的占30%左右； 50%的客戶年齡集中在26-35歲，30%的客戶年齡集中在36-45歲； 中低收入的生意人和白領(lǐng)階層大部分都是第一次置業(yè)，中高收入的生意人和中檔收入的白領(lǐng)是為了改善居住條件第二次置業(yè)。2.1.3 項目競爭優(yōu)勢（針對競爭樓盤）項

8、目核心競爭力：生態(tài)山水 園林核心之一具有原生態(tài)效果的水面a.充滿自然清新野趣的入口水面廣場給人以震撼力和強烈的視覺沖擊，同時也使整個社區(qū)具有了凝聚力；b.通過木棧道、親水平臺和湖心小島，營造可參與的水景空間。園林核心之二原生山地結(jié)合本項目高差特征，山體坡地造景，增加小區(qū)景觀的深度和層次感。園林附加值之老井利用好項目內(nèi)的老井，因地制宜造景，形成清晰的文化肌理。園林附加值之煙囪和陶窯研究地塊內(nèi)遺留的煙囪與窯址是否可以保留（特別是瓦窯）。3概念設(shè)計研究結(jié)論3.1 概念設(shè)計結(jié)論1、下一步設(shè)計中，總平面布局上可以突破原框架2、商業(yè)為臨街門面，定位是社區(qū)商業(yè)。規(guī)?？刂圃诘厣辖ㄖ娣e的4左右，其中臨街散鋪在

9、4000平米以下，集中式商業(yè)在3400平米左右。位置在小區(qū)主入口東面和西端的瓦窯路，西北角布置集中式商業(yè)。3、盡可能降低建筑層數(shù)：在保留部分山體，預(yù)留東面水域基礎(chǔ)上，西區(qū)預(yù)留小區(qū)活動空間，入口廣場要有一定空間。在滿足間距和日照分析的基礎(chǔ)上，18層以上建筑不超過總面積的30。4、首期開發(fā)范圍仍在東片區(qū)，全部設(shè)計為不超過18層的建筑。5、幼兒園按4個班規(guī)模，其位置應(yīng)便于小區(qū)管理，并達到日照等技術(shù)規(guī)范要求。6、社區(qū)管理用房按400平米左右，物業(yè)管理用房按總面積0.5安排，其位置盡可能安排在較偏的架空層內(nèi)。7、會所位置在北向主入口一側(cè)（可考慮東西兩側(cè)）。8、主入口廣場應(yīng)結(jié)合水面設(shè)計，面積為3000平米

10、。3.2經(jīng)濟技術(shù)指標 序號項目單位指標備注1總用地面積631012凈用地面積62364紅線圖測量面積3總建筑面積1871003.1普通住宅面積1784003.2社區(qū)用房4003.3物業(yè)管理用房9003.4集中商業(yè)面積34003.5街鋪面積40004容積率305建筑密度24%6綠地率40%4 設(shè)計需要解決的主要問題4.1 規(guī)劃方面的問題4.1.1 用地布局(1) 依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進行布局設(shè)計；(2) 依據(jù)主要公共空間的功能和特點的描述進行空間設(shè)計。4.1.2 道路交通(1)滿足5類人回家流線的設(shè)計：公交人流、出租車人流、私車人流、自行車人流、步行人流；(2)滿足人車關(guān)系要求與停車

11、要求；(3)滿足公交車與班車停放要求；(4)滿足消防要求；(5)進行用地路網(wǎng)設(shè)計、道路分級模式設(shè)計、道路斷面設(shè)計。4.1.3 銷售分期(1)首期銷售賣場銷售氛圍的營造；(2)根據(jù)首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計；(3)分期設(shè)計應(yīng)綜合考慮以下因素：a.滿足分期的期數(shù)、面積、位置要求b.考慮每期設(shè)計上的吸引客戶的賣點c.分期開發(fā)時物業(yè)管理模式的可行性d分期開發(fā)地下設(shè)施和水電設(shè)施對首期使用的可行性e.分期開發(fā)時施工組織的可行性f.分期開發(fā)時道路系統(tǒng)的可行性(4) 高層項目依據(jù)標準層拼接意向深化設(shè)計。4.1.4 環(huán)境景觀(1)景觀設(shè)計具備明確的主題；(2)景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計：景觀軸線與景觀

12、重點的考慮，集中綠地與組團綠地的關(guān)系，步行景觀路線的組織；(3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同時注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性；(4)處理景觀與氣候的關(guān)系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區(qū)、落葉樹的選用等；(5)現(xiàn)狀景觀的利用方式；(6)當?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時，應(yīng)進行景觀視線的豎向分析。4.2 單體方面的問題 4.2.1住宅設(shè)計要求1) 戶型配比二房和緊湊型三房為絕對主力戶型。戶型建筑面積（平方米）面積配比控制二房50-7015%合計比例不 低于60%二房二廳或三房一廳80-8920%功能型三房二廳二衛(wèi)8925%緊湊型三房二廳二衛(wèi)110-12035%合計比例不 超度

13、40%功能型四房二廳二衛(wèi)130-1405%Ø 緊扣項目的目標消費群體，突出重點，不搞平均分配。Ø 按照長沙國六條實施細則，該區(qū)域戶型配比應(yīng)為90平米以下要占60%。2) 戶型創(chuàng)新為提高項目戶型的舒適性，形成受到消費者歡迎的產(chǎn)品，建議本項目在戶型方面做以下創(chuàng)新設(shè)計。Ø 入戶花園（僅限大戶型）Ø 空中庭院（僅限大戶型）Ø 大進深花園陽臺（按長規(guī)發(fā)【2007】118號文規(guī)定執(zhí)行）Ø 大落地窗（不利于成本控制，建議取消）Ø 轉(zhuǎn)角飄窗（僅限大戶型）3) 住宅單體設(shè)計要求盡量多采用短點或短板的建筑形式，加強小區(qū)的通透感以及改善戶型的通風

14、采光條件。樓王建議采用板式。4.2.2商業(yè)設(shè)計要求 參考第3點的概念設(shè)計研究結(jié)論。4.2.3配套設(shè)施1) 會所會所設(shè)計要求：結(jié)合商業(yè)布局，打造富有體驗性與獨特性的會所，使其成為小區(qū)標志（參考第3點的概念設(shè)計研究結(jié)論）。2) 托兒所或幼兒園參考第3點的概念設(shè)計研究結(jié)論。3) 游泳池及其他設(shè)施需合理布局一個中高檔特色樓盤所需的山體游泳池及其他設(shè)施。（游泳池將增加室外景觀工程成本，建議取消）4.3 技術(shù)方面的問題4.3.1 日照間距 4.3.2技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計：垃圾中轉(zhuǎn)站、物業(yè)管理用房等。4.3.3 保溫、遮陽和降噪：要求方案設(shè)計階段考慮并解決，需要采取以上技術(shù)措施的原因、區(qū)域或部位、具體

15、技術(shù)措施、成效比較和實施成本。4.3.4新技術(shù)新材料：要求設(shè)計單位在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供建議、技術(shù)和成本的參考數(shù)據(jù)等。4.3.5其它技術(shù)意見在規(guī)劃方案得到體現(xiàn)。44 成本建議（以下單價均按總建筑面積分攤所得）4.4.1建安成本要求（1485元/m2）4.4.2小區(qū)配套成本要求（7元/m2）4.4.3景觀及室外管網(wǎng)成本要求（50元/m2）5 設(shè)計成果要求5.1 設(shè)計成果5.1.1 圖紙請一律按A3規(guī)格印制、裝訂成冊，提供設(shè)計文本12套。5.12 圖紙內(nèi)容要求（所有圖紙方向應(yīng)與正南北向一致）：序號內(nèi) 容規(guī)格備注1規(guī)劃設(shè)計總說明及經(jīng)濟技術(shù)指標A3文字稿（中文）2總平面圖（含環(huán)境）A3彩圖A0展板

16、3總體鳥瞰圖A3彩圖A0展板4透視圖一：各種住宅業(yè)態(tài)以正常視點看到的透視效果圖。A3彩圖A0展板5透視圖二：用正常視點以商業(yè)建筑為主體的透視圖。A3彩圖A0展板6內(nèi)院環(huán)境透視圖A3彩圖A0展板7日照分析圖A38景觀分析圖A39人流、車流分析圖A310小區(qū)消防分析圖A311各住宅單體標準層平面圖、立面圖、剖面圖A3 12會所各層平面圖、立面圖、剖面圖A3 13商業(yè)建筑各層平面圖、立面圖、剖面圖A314地下室平面圖A3 15總體規(guī)劃模型1：30016設(shè)計服務(wù)承諾書A3文字稿（中文） 另外 : 設(shè)計單位可根據(jù)需要提供其余表達構(gòu)思和創(chuàng)意的相關(guān)圖紙。5.1.3提供完整的設(shè)計資料電子文件一套，主要圖面演示光盤一張。5.1.4 請?zhí)峁┮宰髡故居玫目傮w規(guī)劃平面圖、總體鳥瞰圖、透視圖等，表現(xiàn)方式不限。在裝訂成冊的套裝圖中也要有相應(yīng)的小表現(xiàn)圖或表現(xiàn)圖照片。5.1.6設(shè)計服務(wù)承諾書需報出修建性規(guī)劃設(shè)計及建筑方案設(shè)計的設(shè)計周期和進度安排、設(shè)計的取費方法及費用，設(shè)