營(yíng)改增一般納稅人進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣操作指南 取得的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程怎樣抵扣？

1、營(yíng)改增一般納稅人進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣操作指南基本規(guī)定（四）取得的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程怎樣抵扣？答：1.基本規(guī)定(1)適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。抵扣時(shí)間。60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。取得的形式。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

2、自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)即出租人根據(jù)承租人所要求購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購(gòu)入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷(xiāo)售給承租人，均屬于融資租賃行為。施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，包括在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)工棚，簡(jiǎn)易住房等。例：2016 年6 月5 日，某增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)辦公大樓一

3、座，該大樓用于公司辦公，計(jì)入固定資產(chǎn)，并于次月開(kāi)始計(jì)提折舊。6 月20 日，該納稅人取得該大樓的增值稅專(zhuān)用發(fā)票并認(rèn)證相符，專(zhuān)用發(fā)票注明的增值稅稅額為2000萬(wàn)元。按照規(guī)定，2000 萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅額中的60%,1200萬(wàn)元將在本期(2016 年6 月)抵扣，剩余的40%，800萬(wàn)元于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13 個(gè)月(2017 年6 月)抵扣。(2) 納稅人2016年5月1日后購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動(dòng)產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過(guò)50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。不動(dòng)產(chǎn)原值，是指取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的購(gòu)置原價(jià)或作價(jià)。分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的購(gòu)進(jìn)貨物，

4、是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。注釋?zhuān)杭{稅人購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)進(jìn)的該部分材料成本計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)原值的，按照如下情況處理：購(gòu)進(jìn)該部分材料成本未達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)原值50%，則該項(xiàng)購(gòu)進(jìn)材料的進(jìn)項(xiàng)稅額可于當(dāng)期全部抵扣。購(gòu)進(jìn)該部分材料成本達(dá)到或超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)原值50%，該項(xiàng)購(gòu)進(jìn)材料進(jìn)項(xiàng)稅額中的60%于當(dāng)期抵扣，剩余的40%于取得扣稅憑證的第13 個(gè)月抵扣。例：某增值稅一般納稅人2016年6月10日購(gòu)入材料用于不動(dòng)產(chǎn)的改建，增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的金額為1000

5、萬(wàn)元，稅額為170萬(wàn)元，該部分材料成本計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)原值。如果不動(dòng)產(chǎn)原值為2500萬(wàn)元，該次改建支出未達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)原值50%，則170萬(wàn)元可以在當(dāng)期(2016年6月)全部抵扣。如果不動(dòng)產(chǎn)原值為1500萬(wàn)元，該次改建支出超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)原值50%，則170萬(wàn)元當(dāng)期(2016年6月)只能抵扣102萬(wàn)元(170×60%)，剩余68萬(wàn)元(170×40%)在取得扣稅憑證的第13個(gè)月(2016年7月)抵扣。(3)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專(zhuān)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=(已抵扣進(jìn)

6、項(xiàng)稅額+待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額)×不動(dòng)產(chǎn)凈值率不動(dòng)產(chǎn)凈值率=(不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值)×100%例：2016 年6月15 日，納稅人買(mǎi)了一座樓辦公用，2000 萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅額220 萬(wàn)元，該納稅人在當(dāng)期抵扣132 萬(wàn)元，待抵扣88萬(wàn)元。2017 年4 月，納稅人將辦公樓改造成員工食堂，用于集體福利。如果2017 年4 月該不動(dòng)產(chǎn)的凈值為1600 萬(wàn)元，不動(dòng)產(chǎn)凈值率就是80%，則該納稅人2017年需要轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額為：(132+88)×80%=176萬(wàn)元。(4)按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月

7、計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額=增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率依照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證。60%的部分于改變用途的次月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于改變用途的次月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。注釋?zhuān)涸鲋刀愐话慵{稅人取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證、申報(bào)抵扣或者申請(qǐng)稽核比對(duì)的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。例：2016 年6 月15 日，某增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)辦公樓一座共計(jì)3330 萬(wàn)元(含稅)。該大樓專(zhuān)用于職工宿舍使用，計(jì)入固定資產(chǎn)，并于

8、次月開(kāi)始計(jì)提折舊，分10 年計(jì)提，無(wú)殘值。6 月20 日，該納稅人取得該大樓如下3 份發(fā)票：增值稅專(zhuān)用發(fā)票一份并認(rèn)證相符，專(zhuān)用發(fā)票注明的金額為1500 萬(wàn)元，稅額165 萬(wàn)元;增值稅專(zhuān)用發(fā)票一份一直未認(rèn)證，專(zhuān)用發(fā)票注明的金額為600 萬(wàn)元，稅額66 萬(wàn)元;增值稅普通發(fā)票一份，普通發(fā)票注明的金額為900 萬(wàn)元，稅額99萬(wàn)元。該大樓用于集體福利，當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，計(jì)入對(duì)應(yīng)科目核算。2017 年6 月，納稅人將該大樓改變用途，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。該納稅人可按照不動(dòng)產(chǎn)凈值計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為：不動(dòng)產(chǎn)凈值率=3330 萬(wàn)元-3330 萬(wàn)元÷(10×12)×1

9、2÷3330 萬(wàn)元=90%納稅人購(gòu)進(jìn)該大樓是共計(jì)取得三份增值稅發(fā)票，其中兩份增值稅專(zhuān)用發(fā)票屬于增值稅扣稅憑證，但其中一份增值稅專(zhuān)用發(fā)票在用途改變前仍未認(rèn)證相符，屬于不得抵扣的增值稅扣稅憑證。取得的一份增值稅普通發(fā)票，不屬于增值稅扣稅憑證。因此，按照規(guī)定，該大樓允許抵扣的增值稅扣稅憑證注明稅額為165 萬(wàn)元?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額=增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率=165萬(wàn)元×90%=148.5萬(wàn)元。2.會(huì)計(jì)核算(1)納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程，按規(guī)定一年可以抵扣的，在進(jìn)行帳務(wù)處理時(shí)，將進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)”科目進(jìn)行核算。例：

10、某增值稅一般納稅人，2016年6月購(gòu)入材料用于不動(dòng)產(chǎn)的改建，增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的金額為1000萬(wàn)元，稅額為170萬(wàn)元，該部分材料成本計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)原值。該不動(dòng)產(chǎn)原值為2500萬(wàn)元，則，該企業(yè)當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)如何處理?該次改建支出未達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)原值50%，則170萬(wàn)元可以在當(dāng)期(2016年6月)全部抵扣，會(huì)計(jì)處理如下：借：固定資產(chǎn)                                       

11、0; 10000000       應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 1700000  貸：銀行存款 或相關(guān)科目                      11700000(2)納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程，按規(guī)定兩年可以抵扣的，將當(dāng)期可以抵扣的60%進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)”科目進(jìn)行核算”;將取得進(jìn)項(xiàng)稅額的40%作為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，記入“應(yīng)交稅金待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，并于該不動(dòng)產(chǎn)允許抵扣的當(dāng)期，轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金應(yīng)

12、交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)”科目進(jìn)行正常的申報(bào)抵扣。例：某增值稅一般納稅人，2016年6月購(gòu)入辦公樓一棟，會(huì)計(jì)上作為固定資產(chǎn)處理，取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，發(fā)票上注明金額1000萬(wàn)元，稅額170萬(wàn)元，則，該納稅人購(gòu)入辦公樓涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額如何處理?該納稅人取得的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。2016年6月會(huì)計(jì)處理：借：固定資產(chǎn)                                      10000000       應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 1020000       應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額           680000  貸：銀行存款