第六章房地產(chǎn)價(jià)格

1、第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)、特征及分類房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)、特征及分類 一、房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì) 價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格是建設(shè)物連同其所占土地的價(jià)格，是人們合法地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（交換價(jià)值）的貨幣表示。 二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征 （一）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體構(gòu)成具有二元性 （二）房地產(chǎn)價(jià)格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬利益的價(jià)格 （三）房地產(chǎn)價(jià)格具有單件性 （四）房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性 （五）房地產(chǎn)價(jià)格具有多樣性 （六）房地產(chǎn)價(jià)格具有趨升性 三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類 （一）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)不同劃分 可分為房產(chǎn)價(jià)格、地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格。 （二）按房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制不同劃分

2、可分為計(jì)劃價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格、基準(zhǔn)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、影子價(jià)格。 （三）按房地產(chǎn)交易權(quán)屬不同劃分 可分為所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格。 （四）按房地產(chǎn)估價(jià)目的不同劃分 可分為出售價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格等。 （五）按房地產(chǎn)交易方式不同劃分 可分為拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格。 （六）按房地產(chǎn)計(jì)價(jià)范圍不同劃分 可分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)。 （七）按房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素不同劃分 可分為全價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、折扣價(jià)等。 （八）按房地產(chǎn)價(jià)格作用不同劃分 可分為底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià)。 （九）按房地產(chǎn)價(jià)格管理目的不同劃分 可分為法定地價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)、申報(bào)地價(jià)、公告現(xiàn)值。第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及

3、其影響因素 一、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成原理 （一）土地價(jià)格的構(gòu)成 在我國，城市土地出讓的價(jià)格構(gòu)成主要包括兩大部分：地租來自土地利用所產(chǎn)生的超額利潤；以及土地開發(fā)成本 利潤 稅金來自于對(duì)土地的投資，其中“土地開發(fā)成本”包括征地、拆遷、安置費(fèi)用和土地實(shí)際開發(fā)費(fèi)用。 1地租 2征地、拆遷、安置費(fèi)用 3城市土地開發(fā)費(fèi)用 4稅金和利潤 （二）房地合一（商品房）價(jià)格的構(gòu)成 1成本部分 （1）土地出讓金(地租)。 （2）土地投資成本 （3）房屋建筑成本 （4）商品房流通費(fèi)用。 2利潤部分 （1）土地開發(fā)利潤。 （2）建筑物的建造利潤。（三）房地合一（商品房）租金的構(gòu)成房地產(chǎn)的租金是房地產(chǎn)的出租價(jià)格，一般稱為房租。

4、從理論上分析，房租構(gòu)成包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利潤、利息、地租、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等因素。 （1）折舊費(fèi) （2）維修費(fèi) （3）管理費(fèi) （4）利潤 （5）利息 （6）地狙 （7）保險(xiǎn)費(fèi) （8）稅金 二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （一）供求因素 供給與需求的平衡影響房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢，供給與需求是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求，作用于房地產(chǎn)價(jià)格。（二）物理因素及環(huán)境因素這是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的、反映房地產(chǎn)自身及自然地理性狀的因素。主要包括以下幾方面：1區(qū)位2地形和地勢3土地面積和形狀4地質(zhì)條件5肥力6日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害7市政基礎(chǔ)設(shè)施條件8

5、建筑物的結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配備和施工質(zhì)量等 （三）行政因素 1.土地制度和住房制度 2.房地產(chǎn)價(jià)格政策 3.城市規(guī)劃 4.住宅政策 5.房地產(chǎn)稅制狀況 （四）經(jīng)濟(jì)因素 1經(jīng)濟(jì)景氣狀況 2物價(jià)水平 3財(cái)政金融狀況 4. 消費(fèi)者收入 5. 消費(fèi)支出模式 （五）人口因素 房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、質(zhì)量和家庭規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。 （六）社會(huì)因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要包括以下四方面： 1政治安定狀況 2社會(huì)治安狀況 3城市化發(fā)展水平 4房地產(chǎn)投機(jī)行為 （七）心理因素 （八）國際因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素主要有以下四個(gè)： 1國際經(jīng)濟(jì)狀況。 2軍事沖突情況。 3政治對(duì)立狀況。 4

6、國際競爭狀況。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估內(nèi)涵房地產(chǎn)估價(jià)，英文為real estate appraisal或real property valuation。日本和韓國稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，香港常稱為物業(yè)估價(jià)，中國內(nèi)地有人稱為房地產(chǎn)評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估一詞的含義很廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向客戶（委托人）提供包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評(píng)估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、

7、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。 正確認(rèn)識(shí)什么是房地產(chǎn)估價(jià)，關(guān)鍵要把握以下幾點(diǎn)： （一）房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合 （二）房地產(chǎn)估價(jià)不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的主觀確定，而是把房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)格通過估價(jià)活動(dòng)正確地反映出來 （三）不同估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果 （四）房地產(chǎn)的從業(yè)者要有職業(yè)資格 二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的意義與作用 （一）土地使用權(quán)出讓的需要 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要 （三）房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰?（四）房地產(chǎn)保險(xiǎn)、稅收的需要 （五）房地產(chǎn)征收和征用的需要 （六）房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?（七）房地產(chǎn)糾紛調(diào)查處理和有關(guān)司法鑒定的需要 （八）企業(yè)有關(guān)

8、經(jīng)濟(jì)行為的需要 （九）房地產(chǎn)管理的需要 （十）其他方面的需要三、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本方法 （一）市場比較法 1市場比較法的概念市場比較法（market comparison approach，或sales comparison approach）也叫市場買賣實(shí)例比較法， 在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估期日地價(jià)的方法。市場比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。 2市場比較法

9、的適用范圍 市場比較法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等，這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多，交易頻繁，可搜集到充足的交易實(shí)例資料，使市場比較法具有使用基礎(chǔ)，而經(jīng)常采用市場比較法。 3市場比較法的公式運(yùn)用市場比較法時(shí)，需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三方面的修正。經(jīng)過修正，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。如果把這三大方面的修正綜合起來，計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)其中交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況的修正，估價(jià)時(shí)可視具體情

10、況靈活處理。 （二）成本法 1成本法的概念 成本法(cost approach或Contractors method)，又稱逼近法、原價(jià)法、承包商法或重置成本法，是求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格(重置價(jià)格或重建價(jià)格)，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，它實(shí)際上是以房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成部分的累加來估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。 2成本法的適用范圍 成本法與其他估價(jià)方法相比具有特殊用途，它適用于： （1）無法利用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的狹小市場或欠發(fā)達(dá)市場或封閉市場上房地產(chǎn)的估價(jià)。 （2）對(duì)于無收益的房地產(chǎn)，如政府辦公樓、圖書館、學(xué)校教學(xué)樓等的估價(jià)特別適合。 （3）對(duì)一些很少交

11、易的房地產(chǎn)，如廠房、倉庫、碼頭、醫(yī)院等也較適合。 （4）在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中通常也采用成本法估價(jià)。 （5）在運(yùn)用其他估價(jià)方法估價(jià)時(shí)，成本法也可以作為驗(yàn)證估價(jià)結(jié)果的一種手段。 3成本法的基本公式 成本法基本的公式為： 積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-建筑物的折舊 針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象，上述公式可作相應(yīng)變化：（1）新開發(fā)土地；新開發(fā)土地包括填海造地，開山造地，征用農(nóng)地后進(jìn)行三通一平或五通一平、七通一平，拆除城市舊區(qū)中舊建筑物整理后出售土地等情形。在這些情況下成本法的基本公式為： 新開發(fā)土地價(jià)格=取得土地的費(fèi)用+開發(fā)土地的費(fèi)用+正常利稅其中： 取得土地的費(fèi)用=土地出讓金(或土地征用費(fèi)

12、用)+土地拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)用 開發(fā)土地的費(fèi)用=開發(fā)土地的直接費(fèi)用+開發(fā)土地的間接費(fèi)用 =開發(fā)成本(三通一平、五通一平、七通一平)+管理費(fèi)用 +土地投資利息+(開發(fā)成本+管理費(fèi)用)利息 正常利稅=正常稅費(fèi)(銷售稅費(fèi))+正常利潤 （2）新建房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）； 新建房地產(chǎn)估價(jià)的成本法的基本公式為： 新建的房地產(chǎn)價(jià)格=土地費(fèi)用+建造建筑物的費(fèi)用+正常利稅 其中：土地費(fèi)用=取得土地的費(fèi)用+開發(fā)土地的費(fèi)用 建造建筑物的費(fèi)用=建造建筑物的直接費(fèi)用+建造建筑物的間接費(fèi)用（3）舊有房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）。舊有房地產(chǎn)估價(jià)的成本法的基本公式為：舊有房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格+建筑

13、物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊其中：土地的重新取得價(jià)格=重新取得土地的費(fèi)用+重新開發(fā)土地的費(fèi)用+正常利稅 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格=重新建造建筑物的直接費(fèi)用+重新建造建筑物的間接費(fèi)用 +正常利稅 必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。 （二）收益還原法1收益還原法的概念收益法又稱收益還原法、收益資本化法、投資法或收益現(xiàn)值法，其英文名稱為income approach或income capitalization approach，在土地經(jīng)濟(jì)理論和土地估價(jià)時(shí)又稱為地租資本化法。是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，采用收益法估價(jià)求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是該房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值