土地增值稅合理避稅的幾個(gè)實(shí)用方法

1、土地增值稅合理避稅的幾個(gè)實(shí)用方法土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種， 通過(guò)增加加計(jì)扣除次數(shù)、 提高增值率的分母值以及尋求租售稅負(fù)平衡點(diǎn)等方法， 進(jìn)行科學(xué)、合理的合理避稅， 可以控制增值額，降低稅率， 合理避稅 。土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)主要稅種， 筆者結(jié)合案例， 對(duì)其合理避稅方法做以下探討。一、轉(zhuǎn)讓在建工程法根據(jù)土地增值稅法的規(guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)， 可以按照支付的地價(jià)款與開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì) 20%扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可充分利用此規(guī)定，通過(guò)設(shè)立 A、 B 兩家房地產(chǎn)公司， A 公司把在建工程轉(zhuǎn)讓給 B 公司，在轉(zhuǎn)讓在建工程和最終實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)， A、B 公司都可以享受加計(jì)

2、扣除的優(yōu)惠。另外，由于 A 公司出售在建工程時(shí)加上了合理利潤(rùn)， B 公司購(gòu)置成本也將有所提高，扣除項(xiàng)目金額的基數(shù)增大， 可以使增值率下降， 如果處于臨界點(diǎn)時(shí)可以使稅率下降， 減少土地增值稅額。 而在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中， 按照稅法規(guī)定， 納稅人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn) , 以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，所以營(yíng)業(yè)稅及附加并不會(huì)增加。但是由于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移將產(chǎn)生契稅， 所以應(yīng)科學(xué)設(shè)置在建工程轉(zhuǎn)讓次數(shù)，以使得企業(yè)總體納稅額下降。案例 1： A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造普通商品房，發(fā)生以下成本費(fèi)用：支付地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi) 5 000 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 30 000 萬(wàn)元，利息支出 3 500 萬(wàn)元 (

3、 利息能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偅薪鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明 ) 。 A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房全部賣(mài)出，取得收入 80 000 萬(wàn)元，并按規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加，稅率分別為 5%、 7%和3%。A 企業(yè)應(yīng)納土地增值稅分析計(jì)算過(guò)程如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 =(5 000+30 000) ×5%+3 500=5 250(萬(wàn)元 ) 。應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅 =80 000×5%=4 000(萬(wàn)元 ) ，應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加 =4000×(7%+3%)=400(萬(wàn)元 ) ，允許扣除稅費(fèi) =4 000+400=4 400( 萬(wàn)元 ) 。加計(jì)扣除額 =(5 000+30 000) 

4、5;20%=7 000(萬(wàn)元 ) ?？鄢?xiàng)目金額 =5 000+30 000+5 250+4 400+7 000=51 650(萬(wàn)元 ) 。增值額 =80 000-51 650=28 350(萬(wàn)元 ) 。增值率 =28 350/51 650 ×100%=54.89%，適用土地增值稅稅率40%。應(yīng)納土地增值稅 =28 350×40%- 51 650 ×5%=8 757.5( 萬(wàn)元 ) 。案例 2：接例 1，假設(shè) A 企業(yè)在建設(shè)工程投資額達(dá)到 25%時(shí)將上述在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)的 B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，契稅稅率為 3%，利息等費(fèi)用均衡發(fā)生，并以 56.25%作為計(jì)算內(nèi)部轉(zhuǎn)

5、移價(jià)格的毛利率。1. A 企業(yè)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的稅款分析計(jì)算如下：支付地價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本 =5 000+30 000 ×25%=12 500(萬(wàn)元 ) 。收入總額 =12 500/(1-56.25%)=28 571.43(萬(wàn)元 ) 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 =3 500×25%+12 500×5%=1 500(萬(wàn)元 ) 。應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅 =28 571.43 ×5%=1 428.57( 萬(wàn)元 ) ，應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加 =1 428.57 ×(7%+3%)=142.86( 萬(wàn) 元 ) ， 允 許 扣 除 稅 費(fèi) =1 428.57+142.86=1

6、571.43( 萬(wàn)元 ) 。加計(jì)扣除額 =12 500×20%=2 500(萬(wàn)元 ) ?？鄢?xiàng)目金額 =12 500+1 500+1 571.43+2 500=18 071.43(萬(wàn)元 ) 。增值額 =28 571.43-18 071.43=10 500(萬(wàn)元 ) 。增值率 =10 500/18 071.43 ×100%=58.1%，適用土地增值稅稅率40%。應(yīng)納土地增值稅 =10 500×40%- 18 071.43 ×5%=3 296.43( 萬(wàn)元 ) 。2. B 企業(yè)應(yīng)繳納的稅款分析計(jì)算如下：B 企業(yè)應(yīng)納契稅 =28 571.43 ×3%

7、=857.14(萬(wàn)元 ) 。B 企業(yè)購(gòu)買(mǎi)在建工程并完成后續(xù)開(kāi)發(fā)后，對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)需要繳納的土地增值稅計(jì)算如下：支付地價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本=28 571.43+30 000×(1 -25%)+857.14=51 928.57( 萬(wàn)元 ) 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 =3 500×(1 - 25%)+51 928.57 ×5%=5 221.43( 萬(wàn)元 ) 。應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅 =(80 000- 28 571.43) ×5%=2 571.43( 萬(wàn)元 ) ，應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加 =2 571.43 ×(7%+3%)=257.14(萬(wàn)元 ) ，允許扣除稅費(fèi) =2

8、571.43+257.14=2 828.57( 萬(wàn)元 ) 。加計(jì)扣除額 =51 928.57 ×20%=10 385.71( 萬(wàn)元 ) ?？鄢?xiàng)目金額 =51 928.57+5 221.43+2 828.57+10 385.71=70 364.28(萬(wàn)元 ) 。增值額 =80 000-70 364.28=9 635.72(萬(wàn)元 ) 。增值率 =9 635.72/70 364.28×100%=13.69%。根據(jù)稅法規(guī)定， 開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。故應(yīng)納土地增值稅為 0。案例 1繳納土地增值稅 8 757.5 萬(wàn)元，案例 2繳納土地增值稅 3 29

9、6.43 萬(wàn)元，少繳 5 461.07 萬(wàn)元。考慮繳納的契稅后，案例 2比案例 1節(jié)稅 4 603.93 萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓在建工程法操作簡(jiǎn)便可行， 又能大幅降低稅負(fù)，是一種可供推廣的 合理避稅 方法。使用該方法要注意交易定價(jià)是否符合獨(dú)立交易原則，以避免遭到稅務(wù)關(guān)聯(lián)調(diào)查。另外，轉(zhuǎn)讓行為還要符合城市房地產(chǎn)管理法“房屋建設(shè)工程需完成 25%以上投資才能轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。二、精裝修法由于增值率 =增值額 / 扣除項(xiàng)目金額， 所以應(yīng)設(shè)法通過(guò)提高分母數(shù)值、 減少或保持分子數(shù)值來(lái)降低增值率和稅負(fù)。 對(duì)房屋進(jìn)行精裝修后銷(xiāo)售， 所增加的成本可以通過(guò)銷(xiāo)售收入相應(yīng)提高來(lái)獲得補(bǔ)償， 企業(yè)收支保持平衡， 但由于增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成

10、本，同時(shí)可以獲得 20%的加計(jì)扣除，將使得增值率的分母值增加，在收支同等增加情況下分子值將減少，必然使得增值率下降，最終減少納稅。案例 3：接案例 1，假設(shè)精裝修成本為開(kāi)發(fā)成本的 10%，即 3 000萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入也相應(yīng)提高 3 000 萬(wàn)元，其他條件不變。A 企業(yè)應(yīng)納土地增值稅分析計(jì)算如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 =30 000+3 000=33 000( 萬(wàn)元 ) 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 =3 500+(5 000+33 000) ×5%=5 400(萬(wàn)元 ) 。應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅 =83 000×5%=4 150(萬(wàn)元) ，應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加=4150×(7%+3%)=41

11、5(萬(wàn)元 ) ，允許扣除稅費(fèi) =4 150+415=4 565( 萬(wàn)元 ) 。加計(jì)扣除額 =(5 000+33 000) ×20%=7 600(萬(wàn)元 ) ?？鄢?xiàng)目金額 =5 000+33 000+5 400+4 565+7 600=55 565(萬(wàn)元 ) 。增值額 =83 000-55 565=27 435(萬(wàn)元 ) 。增值率 =27 435/55 565 ×100%=49.37%，增值率比案例 1下降了 5.52 個(gè)點(diǎn)，適用土地增值稅稅率 30%。應(yīng)納土地增值稅 =27 435×30%=8 230.5( 萬(wàn)元 ) ?；I劃后應(yīng)繳納土地增值稅比案例1應(yīng)繳納的 8

12、757.5 萬(wàn)元減少了 527萬(wàn)元，但籌劃后繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加增加了 165萬(wàn)元，整個(gè)籌劃方案總體節(jié)約稅款 362萬(wàn)元。此方法雖然提高了成本和成本加計(jì)扣除數(shù)，但裝修成本占總成本比重有限，且同時(shí)增加了銷(xiāo)售收入， 增值率不能大幅降低， 因此比較適合土地增值稅稅率處于臨界點(diǎn)時(shí)使用。三、轉(zhuǎn)售為租法依據(jù)土地增值稅法的規(guī)定，對(duì)于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或出租等行為，不征收土地增值稅， 在清算時(shí)不作為收入， 也不扣除相應(yīng)的成本費(fèi)用。 如企業(yè)以銷(xiāo)售價(jià)格作為租賃價(jià)格， 企業(yè)獲得的總收入保持不變，營(yíng)業(yè)稅保持不變， 繳納的土地增值稅必將減少。但是由于租賃房產(chǎn)需要繳納12%的房產(chǎn)稅，企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同增值率情況，計(jì)算租售

13、稅負(fù)平衡點(diǎn)，以獲得總體最優(yōu)稅負(fù)。租賃營(yíng)業(yè)稅 =租賃費(fèi)× 5%，銷(xiāo)售房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 =銷(xiāo)售價(jià)格× 5%，由于銷(xiāo)售價(jià)格=租賃費(fèi)，所以營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)不變。租賃房產(chǎn)稅 =租賃費(fèi)× 12%，土地增值稅 =增值額×適用稅率 - 扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)。房產(chǎn)稅等于土地增值稅的稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算公式如下： 平衡點(diǎn)增值率 (M)=(12%+C)/(L+C)/1-(12%+C)/(L+C) 。其中： L 是土地增值稅適用稅率，C是速算扣除系數(shù)。假設(shè)增值率 50%，土地增值稅稅率為 30%，將數(shù)據(jù)代入公式可得：增值率 =0.4/(1- 0.4) ×100%=66

14、.67%，即需要達(dá)到 66.67%的增值率才能實(shí)現(xiàn)稅負(fù)平衡，但該增值率超過(guò)了 30%稅率所在的增值率區(qū)間，因此該值為假。由于土地增值稅是超率累計(jì)稅率，所以需要提高稅率進(jìn)行測(cè)算。假設(shè) 50%<增值率 100%，土地增值稅稅率為40%，將數(shù)據(jù)代入公式可得：增值率 =0.377 78/(1-0.377 78) ×100%=60.71%，增值率剛好落入該稅率區(qū)間，該值為真且為稅負(fù)平衡點(diǎn)。 當(dāng)增值率超過(guò)平衡點(diǎn)后， 增值率越高， 土地增值稅額越高，比租賃所繳納稅款就越多，這時(shí)可以盡可能采用轉(zhuǎn)售為租法，以降低稅負(fù)，合理避稅 。但在增值額小于 60.71%的時(shí)候，則不應(yīng)采用轉(zhuǎn)售為租法， 否則會(huì)

15、增加企業(yè)稅負(fù)。接案例 1，假設(shè)有 20%的房產(chǎn)用來(lái)租賃，則減少的增值稅 =8 757.5 ×20%=1 751.5( 萬(wàn)元 ) ，而由此增加的房產(chǎn)稅 =80 000×20%×12%=1920( 萬(wàn)元 ) ，繳納的房產(chǎn)稅比土地增值稅多 168.5 萬(wàn)元。由于案例 1的增值率為 54.89%<60.71%，說(shuō)明增值率在稅負(fù)平衡點(diǎn)以下時(shí)，如果將房產(chǎn)出售轉(zhuǎn)為房產(chǎn)租賃，將會(huì)增加稅負(fù)。那是心與心的交匯，是相視的莞爾一笑，是一杯飲了半盞的酒，沉香在喉，甜潤(rùn)在心。紅塵中，我們會(huì)相遇一些人，一些事，跌跌撞撞里，逐漸懂得了這世界，懂得如何經(jīng)營(yíng)自己的內(nèi)心，使它柔韌，更適應(yīng)這風(fēng)雨征途，而不會(huì)在過(guò)往的錯(cuò)失里糾結(jié)懊悔一生。時(shí)光若水，趟過(guò)歲月的河，那些舊日情懷，或溫暖或痛楚，總會(huì)在心中烙下深深淺淺的痕。生命是一座時(shí)光驛站，人們?cè)谀抢飦?lái)來(lái)去去。一些人若長(zhǎng)亭古道邊的萋萋芳草，淪為