學校物業(yè)管理模式

1、學 校 物 業(yè) 管 理 模 式就目前物業(yè)管理狀況而言，學校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。那 里沒有業(yè)主"論壇"、那里沒有業(yè)主委員會的”硝煙"。開拓學校物業(yè)管 理市場，是物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新契機。1、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰(zhàn)略，人們對知識的欲求也在日益高漲， 在剛剛閉幕的中共十 六大上，又提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會，促進人的 全面發(fā)展。這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需 求，傳統(tǒng)的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和發(fā)展的 嚴重障礙。由

2、于計劃經(jīng)濟體制的影響，絕大多數(shù)學校的后勤工作都是 學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟 效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一 個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā) 展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、 園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常 類似于農業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相 違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務是社會發(fā)展的必然趨勢。2、學校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。介入學校后勤管理工作，

3、首先應探索我們的客戶“教師、學生”， 他們需要我們提供什么服務？我們能為他們提供些什么服務？我們 應該怎樣服務？怎樣管理？這些都需要我們確立學校物業(yè)管理專業(yè) 化的服務理念；個性化、科學創(chuàng)新的管理服務模式；精益求精的工作 作風；規(guī)范化的操作來實現(xiàn)。從而贏得師生的認同。學校物業(yè)與常規(guī) 的商住物業(yè)在管理上有以下幾個方面不同：2.1對象不同：商住型物業(yè)中我們服務對象是社會各行各業(yè)，不 同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學校物業(yè)服務對 象是老師和學生，單純知識型，遠沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復雜， 單一業(yè)主。有利于服務的針對性。2.2管理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管 理的共

4、管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等管理 模式，使用這些模式顯然不完全適用于學校的管理， 學校管理面對 的單一業(yè)主，管理上必須服從學校管理需要一一從屬性， 更強調根據(jù) 需求提供服務，根據(jù)學校的自身特點，“量身定制”的管理模式一一 有深厚學校特點的“共管式”模式。2.3管理側重點不同：商住小區(qū)的管理重點是設施設備的維護與 保養(yǎng)及大樓安全，管理的側重點是物（設備、設施、區(qū)域），對住戶是提供服務，而學校則注重滿足教學需要和學生的安全。管理的側重 點包括物以外，還要加強對學生安全的管理（特別是十八歲以下的學 生）。在對學生的服務中增加了管理職責。在對學生管理與服務相矛盾時，與學校的要求保

5、持一致，偏重管理。2.4管理服務的目標不同：商住物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè) 的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學校管理的目標是為師生創(chuàng)造 一個良好的教學環(huán)境，協(xié)助提升學校的整體實力。2.5管理服務資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)管理的資 金來源于多個方面，它包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基 金、多種經(jīng)營收入等，服務費收費標準是依政府主管部門制定的管理 服務費指導價格標準，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定， 由于地方標準的局限性和市場的規(guī)范程度，還達不到按質論價，市場 化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金 的使用必須獲準后方可使用，合理、順利、及時的

6、使用與業(yè)主和業(yè)委 會的專業(yè)能力有直接關系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調。而學校物業(yè)中 管理服務費來源較為單一，即學校的經(jīng)營管理者。物業(yè)公司可以采用 菜單式來制定服務項目，分項測算費用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務內容， 以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式， 資金使用按合同執(zhí)行，完 全的市場化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務優(yōu)勢提供了充足的空間。3、學校物業(yè)管理模式特點通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處， 針對學校物業(yè)的管理特點，確定 物業(yè)管理服務模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學校的后勤保障作用。3.1顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業(yè)中尤其突 出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求， 量身定制

7、服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提 供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。3.2學校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業(yè)管理從屬于學校整體管理，學校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處 分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學校方面都不能 承受的，學校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主， 在多種經(jīng)營上 發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。3.3重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵 人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調整方式，及時跟進。 確保管理的一致性。體現(xiàn)學校特點的共管模式。3.4在強調本體內在管理的同時應注

8、重本體外表工作，提高直觀感受 滿意度。學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學校發(fā)展壯大 的需要。比如在學校內設置各類規(guī)范的溫馨標識、提示性、警示性和 說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。3.5學校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、 影響大的問題進行評估。在此期間應協(xié)調處理好各項關系，并盡量在 此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管 理區(qū)域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、 支付方式及其它費用承擔等，規(guī)避管理風險。3.6物業(yè)管理更注重服務的專業(yè)化?？商峁┺k公室內植物的養(yǎng)護和指 導、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室

9、管理、電教辦公設備維護等專業(yè)化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業(yè)務的保障。3.7技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業(yè)人力資 源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質高， 技術上一專多能 復合型人才。3.8顧客意見的調查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通 機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提 高。4、學校后勤社會化的管理優(yōu)勢4.1后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發(fā)揮了重要的保障作用。 學校后勤社會化后，學校的發(fā)展模式轉變?yōu)椤皣夜芊结槪?校長管辦 學，支部管監(jiān)督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業(yè)公司在進駐以 后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析

10、了學校物業(yè)與住宅物業(yè)的不 同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應 的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學校得到充分發(fā)揮，為全校師生營造一個優(yōu)質的生活、學習環(huán)境。在實際操作中，注重保持 雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上 而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部， 行政環(huán)節(jié)少，學校完全可以根據(jù)工作需要隨時向物業(yè)公司提出服務要 求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題， 只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。 實行后勤社會化，校領導干 部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一 線教師對后勤人員

11、抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集 中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質量上，獲得了學校、物 業(yè)公司雙贏結果。4.2有利于學校降低管理成本。節(jié)省工程耗費，獲取長期利益。物業(yè) 公司充分發(fā)揮專業(yè)技術方面的特長， 積極為學校做好技術參謀，利用 自身多年積累下來的管理經(jīng)驗，為學校介紹專業(yè)施工公司，確保其最 合理的價格，選擇施工質量最好的公司來施工， 并在工程中進行中全 程控制，確保施工質量。根據(jù)實際情況，物業(yè)公司對整改提出合理化 建議，協(xié)助完善學校的整改方案，為學校節(jié)省整修費用。學校獲得了 高質量的專業(yè)化后勤服務。實現(xiàn)后勤社會化使學校的管理具有活力、 降低了管理成本的同時，學校也獲得了較

12、高的后勤服務質量。 學校在 清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了 滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。4.3完全市場化的運作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空 間，有利于物業(yè)管理公司的服務、管理創(chuàng)新。在學校物業(yè)這種獨立產 權、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利， 對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中， 為以后的管理提供 法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實施服務和管理。比如在學校內的綠化改造、 解決學?？照{冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實可行的實 施方案，很快就獲準實施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。5、學校物業(yè)管理創(chuàng)

13、新一一突顯“個性化”在學校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客 戶“定做”服務模式及服務項目， 在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎上更突出 個性化服務。學校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學生學習、交流的特點，重點放 在營造校園內濃厚的學習環(huán)境，比如針對外國語學校特點，建議積極 策劃建成適合外語學校特點的“英語角”， 營造學習氛圍；綠化養(yǎng)護 中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生 造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護 安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛(wèi)生間的 清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節(jié)充分考慮學校特點， 滿足客

14、戶對環(huán)境的要求。學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理， 不僅要制定針對 性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學校特點， 積極與校方、政府機關聯(lián)絡配合，維護學校和周邊的治安環(huán)境。制止 了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產 安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。房屋及附屬設施設備維修養(yǎng)護服務：它是維護學校正常的教學工作的 基礎服務項目，物業(yè)充分發(fā)揮在設備維護上專業(yè)優(yōu)勢，針對學校特點 制定設備設施保養(yǎng)計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改 變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護的 同時注重降低設備的運行成

15、本，對學校的水電氣實施監(jiān)控，定期上報水電氣用量分析報告，提出節(jié)能的合理化建議，實施后為學校節(jié) 約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。6、物業(yè)管理公司在學校后勤管理的更高目標為學校提供一體化的后勤服務。物業(yè)管理在全國發(fā)展是不均衡的，這幾年來物業(yè)管理已有突飛猛進的 發(fā)展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場在不斷完善，物 業(yè)管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業(yè) 管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定， 并切實有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益， 已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè) 普遍關心的問題。學校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機， 必將受 到關注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸 多的"瓶頸"制約。從當初物業(yè)管理