城中村改造工作方案編制要點(diǎn)及報批程序

1、城中村改造工作方案編制要點(diǎn)及報批程序XX村城中村改造工作方案編制要點(diǎn)及報批程序    一、編制原則及方法：  （一）按照“政府主導(dǎo)，以區(qū)為主”的原則，列入改造目錄的村莊，在各區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱區(qū)城改辦）主持下完成城中村改造工作方案（以下簡稱方案）編制工作。   （二）方案的編制單位可以是改造村或其委托的中介機(jī)構(gòu)、參與改造的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是區(qū)城改辦。  （三）方案的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)符合國家法律法規(guī)及我市城中村改造相關(guān)政策規(guī)定，統(tǒng)籌考慮區(qū)域城市功能、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素。  （四）方案的編制應(yīng)廣泛聽取各方面

2、意見和建議，特別是改造村村民意見，堅持“尊重民意、利民益民”原則，充分體現(xiàn)“一村一案”的特色。  （五）已完成無形改造的村莊，可以不編制無形改造方案的內(nèi)容，但應(yīng)填報無形改造結(jié)果及相關(guān)文件。    二、方案的主要內(nèi)容及深度要求  （一）、村莊概況和改造條件   、村莊基本情況：主要包括地理位置；村內(nèi)總?cè)丝冢ㄞr(nóng)業(yè)人口、居民人口），暫住人口；村域土地總面積，建設(shè)用地面積（包括宅基地、企業(yè)用地、公建用地）、農(nóng)業(yè)用地面積（包括基本農(nóng)田、一般農(nóng)田）、人均耕地；現(xiàn)有房屋面積（包括住宅房屋、集體辦公房屋、公共設(shè)施房屋、企業(yè)用房）；村集體經(jīng)濟(jì)

3、及村民收入狀況等（填報附表一）。   2、改造的必要性和可行性：根據(jù)村莊的區(qū)位、集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力、村民意愿、組織建設(shè)等自身?xiàng)l件，村莊與城市建設(shè)、管理產(chǎn)生的矛盾等外在因素，深入分析改造村的個性特點(diǎn)，論述改造必要性和可行性。  （二）無形改造工作按照“改制先行，改建跟進(jìn)”原則，依據(jù)市政辦發(fā)200699號文件的要求及西安市城中村無形改造工作手冊的內(nèi)容編制無形改造工作方案，各階段工作都應(yīng)編制具體的工作計劃、時間安排、保障措施、確定工作班子具體負(fù)責(zé)無形改造工作（各區(qū)也可根據(jù)工作實(shí)際，分批次安排無形改造工作）。   1、農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口農(nóng)業(yè)戶口人員的基本狀

4、況：人口總數(shù)，結(jié)構(gòu)情況等，填寫轉(zhuǎn)戶申請審批表。   2、清產(chǎn)核資與經(jīng)濟(jì)體制改造  （1）清產(chǎn)核資的對象，范圍，清產(chǎn)核資工作小組的產(chǎn)生辦法及職責(zé)，應(yīng)明確工作小組是村上直接組建還是聘請社會中介機(jī)構(gòu)，清產(chǎn)核資結(jié)果的評估及認(rèn)定辦法。  （2）清產(chǎn)核資后的經(jīng)濟(jì)體制改制方向、資產(chǎn)經(jīng)營及分配方案，組建股份合作社、股份制公司等法律范圍內(nèi)允許的資產(chǎn)管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)量化、分配方式及受益人員資格條件。   3、撤村建居   撤銷村民委員會、組建社區(qū)的建議方案，內(nèi)容應(yīng)包括社區(qū)劃分及名稱，社區(qū)組織的產(chǎn)生方法，辦公場所及經(jīng)費(fèi)來源等。撤村建居

5、后村民的社會保障措施，包括保障方式、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、資金來源及需要申請享受城市最低生活保障人員情況。   4、集體土地轉(zhuǎn)為國有土地  （1）土地存量、用途，權(quán)屬。   （2）城中村集體土地，逐級報請省政府一次性轉(zhuǎn)為國有土地，在省政府未批準(zhǔn)前，土地轉(zhuǎn)性內(nèi)容仍按照現(xiàn)行土地管理辦法的規(guī)定編制。  （三）、有形改造工作   1、實(shí)施主體及改造模式  （1）改造模式   有形改造的模式可以是村改制后的經(jīng)濟(jì)實(shí)體自行改造，項(xiàng)目開發(fā)改造，城市建設(shè)項(xiàng)目帶動改造，統(tǒng)征儲備改造，根據(jù)實(shí)際填報，并說明具體情況。 

6、（2）實(shí)施主體   有形改造工作的實(shí)施主體應(yīng)只有一個，可以是由村組織成立的集體經(jīng)濟(jì)組織、政府土地統(tǒng)征儲備機(jī)構(gòu)、各區(qū)成立的改造實(shí)體、社會投資商等，也可以是村與各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體合作成立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，根據(jù)實(shí)際情況填報。   改造主體資質(zhì)及項(xiàng)目資本金情況：一般情況下，改造主體資質(zhì)應(yīng)符合項(xiàng)目規(guī)模要求，項(xiàng)目資本金應(yīng)不低于項(xiàng)目投資規(guī)模的20%。社會投資商作為改造實(shí)施主體，應(yīng)載明區(qū)城改辦審查意見。村與社會投資商等經(jīng)濟(jì)實(shí)體合作改造應(yīng)報雙方合作協(xié)議。   2、規(guī)劃與土地利用方案  （1）編制方案的改造村應(yīng)取得控制性規(guī)劃，并依據(jù)控制性規(guī)劃編制規(guī)劃與土地

7、利用方案。   建設(shè)項(xiàng)目用地性質(zhì)、規(guī)模、范圍，包括改造用地、城市儲備用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地范圍及畝數(shù)，根據(jù)以上指標(biāo)編制土地利用方案，范圍應(yīng)涵蓋村莊全部土地；   各地塊主要規(guī)劃指標(biāo)，包括建筑密度、容積率、綠地率及配套公建指標(biāo)等；   建設(shè)項(xiàng)目總平面布局及效果圖；  （2）與城市社區(qū)交叉共處的改造村，應(yīng)統(tǒng)籌用地、統(tǒng)一規(guī)劃。   3、拆遷安置方案  （1）方案的編制應(yīng)堅持整村拆除，優(yōu)先建設(shè)安置房的原則。   自行改造的，可根據(jù)本村實(shí)際情況，自行制定拆遷安置補(bǔ)償方案及過渡補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

8、其它方式進(jìn)行改造的，其拆遷安置補(bǔ)償方案及過渡補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)可參照西安市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則及配套政策執(zhí)行，應(yīng)對村民提供實(shí)物和貨幣兩種補(bǔ)償方式，供村民選擇。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，人均安置面積最低不得少于65平方米。  （2）方案內(nèi)容：   整村拆除計劃及時間安排，明確拆遷總量及各期拆遷量（附拆遷安置花名冊、村居民房屋匯總表）；   安置補(bǔ)償方式、安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋面積認(rèn)定、被拆遷人員資格認(rèn)定辦法等；   拆遷項(xiàng)目資金準(zhǔn)備情況；   工作班子組建情況及拆遷保障措施。   4、建設(shè)方案與實(shí)施計劃

9、  （1）建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容：總建筑面積及總投資規(guī)模，村民安置、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、開發(fā)商品房及配套設(shè)施的面積和主要建設(shè)內(nèi)容。  （2）建設(shè)周期及實(shí)施計劃：根據(jù)工程總量合理分期實(shí)施，優(yōu)先建設(shè)村民安置住宅，制定改造項(xiàng)目實(shí)施計劃與具體時間安排。  （3）資金籌措及使用：資金來源及籌措方式，如自有資金、銀行貸款，社會融資等多種方式，資金的使用制度和管理措施。  （4）項(xiàng)目的組織與管理：組織機(jī)構(gòu)與職能劃分，招標(biāo)方式與招標(biāo)范圍，“四制”實(shí)施辦法（項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制、合同制、監(jiān)理制、工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制）。   5、經(jīng)濟(jì)效益及社會效益分析  （1）

10、改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析：項(xiàng)目成本及收益估算，財務(wù)及各類風(fēng)險分析等；  （2）測算改造后村民收入情況，包括村民就業(yè)收入、出租房屋收入、經(jīng)濟(jì)實(shí)體分紅等；   （3）社會效益：在提高人居環(huán)境、提升城市品位，改善生活狀況，構(gòu)建和諧社會方面起到的積極作用。（四）改造方案結(jié)論通過分析方案具體內(nèi)容，確定方案可行性。   三、報批程序  （一）方案編制完成后，必須召開村（居）民會議審查同意（附?jīng)Q議，表二），其中清產(chǎn)核資結(jié)果及經(jīng)濟(jì)體制改制方案、拆遷安置方案編制完成后，應(yīng)分別提請村（居）民會議討論通過，經(jīng)所在街道辦事處或區(qū)農(nóng)工局簽署意見后，報區(qū)城改辦審查。 

11、（二）區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組召開會議對方案進(jìn)行初審，明確初審意見后，由區(qū)城改辦上報市城改辦。  （三）市城改辦組織有關(guān)部門和專家對方案進(jìn)行評審論證，做出論證意見，并經(jīng)市城中村改造辦公室主任辦公會審查通過后，報市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。   四、申報材料  （一）區(qū)城改辦的請示。請示內(nèi)容主要是村基本情況、改造必要性、村民會議討論情況，區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議對方案 初審意見，并載明會議時間、內(nèi)容和主持人等；  （二）黨支部委員會、村民委員會意見及村民（戶代表）會議通過方案 的決議；  （三） XX村城中村改造工作方案 文本（一

12、式十五份）及電子文件（兩套） 。附表一：村現(xiàn)狀一覽表 村 莊 名 稱 村 莊 位  置 村莊人口戶村內(nèi)總?cè)丝谌宿r(nóng)業(yè)戶口                    戶                 

13、60;            人所在地派出所確認(rèn)人口    （章）居民戶口                     戶            

14、0;              人       暫 住 人 口人村域土地建設(shè)用地     畝宅基用地畝所在區(qū)土地局確認(rèn)土地面積  （章）公建用地畝企業(yè)用地畝農(nóng)業(yè)用地     畝一般農(nóng)田畝基本農(nóng)田畝人均耕地       畝未 利 用 土 地畝房屋情況住

15、 宅房 屋         萬二層以下房屋（含二層）萬二層以上房屋萬公共設(shè)施房屋萬集體辦公房屋萬企 業(yè) 房 屋萬村集體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 村民人均年收入  元 /年集體分配元/年房屋出租元/年勞務(wù)收入元/年 村民委員會意見         （章）  街道辦事處（區(qū)農(nóng)工局）意見       （章） 區(qū)

16、城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組意見        （章）     附表二： 村民會議同意  村城中村改造工作方案 的決議（表二）   村名稱:                         

17、60; 村所在區(qū):議題討論表決   村城中村改造工作方案村民會議討論表決情況             村村民（戶代表）會議于        年    月    日，在     召開，村民會議應(yīng)到     人，實(shí)際到會   

18、; 人，討論村  村城中村改造工作方案，同意該方案    人（簽名附后），不同意方案       人 ，棄權(quán)      人。會議決議：               村城中村改造工作方案 主持人（簽字）: 計票人（簽字）: 監(jiān)票人（簽字）:村委會（蓋章）     年    月   日街道辦事處意見  （蓋 章）