試論房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制

1、試論房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制摘要：摘要：本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行探討，主要是就成本控制進行研究，說明了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中成本控制的重要性以及現(xiàn)在存在的問題，總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，而且利于企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境、社會效益相統(tǒng)一，實踐企業(yè)的社會責任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在著施工階段成本控制嚴密，可是經(jīng)常忽視對于招標環(huán)節(jié)的成本控制和合同管理環(huán)節(jié)的成本控制摘要：本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行探討，主要是就成本控制進行研究，說明了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中成本控制的重要性以及現(xiàn)在存在的問題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制伴隨著我國經(jīng)濟

2、的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，買房越來越成為很多普通百姓心中永遠的痛。在房地產(chǎn)市場的繁榮的背后，還潛藏著諸多隱憂:越來越多的投資者和金融機構(gòu)將資金投向房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的繁榮，但是普通百姓卻越來越有買不起房的壓力。房價的問題影響著民生和民意，也給社會的穩(wěn)定帶來了挑戰(zhàn)。在這樣的背景下，國家出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的諸多舉措，這些舉措涉及房地產(chǎn)相關(guān)的各個方面，土地審批、貸款審批、房價及其它各個環(huán)節(jié)，都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了考驗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這樣的形式下，運營難度增加，因為相應(yīng)的企業(yè)運營成本會增加，同時在國家限購等調(diào)控政策下，其銷售也會受到影響。從

3、微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般的崛起，也給現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額帶來和諸多的問號。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要練好內(nèi)功，在成本控制方面加大力度。積極進行探索、創(chuàng)新，用最小的成本，取得最大化的效益，該目標應(yīng)當貫穿房地產(chǎn)管理的諸多環(huán)節(jié)，包括開發(fā)環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)、營銷環(huán)節(jié)等。房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制，有著重要的意義。首先，它可以保證項目開發(fā)取得圓滿成功。如今在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，競爭越來越激烈，資源性短缺也越來越嚴重，土地和建筑材料的價格不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境有越來越嚴峻地考驗。要提升利潤空間，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在目前的宏觀與微觀環(huán)境下，價格的提升空間已經(jīng)很有限，只有從

4、成本方面下功夫。其次，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制，可以有效降低項目全過程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全過程成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，實現(xiàn)更為科學(xué)合理的投資決策，以便從整體上降低房地企業(yè)的建設(shè)成本和運營成本，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體競爭力。第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對于環(huán)境保護也有著良好地促進作用，在實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益的同時，更好地實現(xiàn)其環(huán)境效益、社會效益，因為在開發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的

5、建筑材料，對過程中的廢棄物進行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展?？偠灾康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，而且利于企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境、社會效益相統(tǒng)一，實踐企業(yè)的社會責任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著諸多的問題，有待完善，具體包括：一、前期項目投資階段，對新上項目的考察不足，導(dǎo)致投資失誤。這些年來投資失敗的案例屢見不鮮，不乏在偏遠地區(qū)的高檔的社區(qū)無人問津，還有一些大戶型的讓工薪階層望而卻步，出現(xiàn)了大量的空置房，造成了大量的資金的套牢。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在著施工階段成本控制嚴密，可是經(jīng)常忽

6、視對于招標環(huán)節(jié)的成本控制和合同管理環(huán)節(jié)的成本控制。邀請招標是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種招標方式，它之所以受到青睞，是因為其招標周期相對時間比較短，效率相對較高。但是這種招標方式也有不足之處：首先可能是排除了一些其它的潛在的投標方，無形中減少了選擇的范圍；因為熟識程度高，所以可能會出現(xiàn)圍標或者串標的可能，招標與投票方可能在私下里達成一致，相互勾結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有著自身的特點，變數(shù)比較多，受外界因素影響比較多，隨時可能出現(xiàn)變故。而實際上許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有就此簽訂制度的標準的合同，并且合同中規(guī)范的內(nèi)容并不全面和準確，有著較大的爭議空間，容易給后期留下隱患。房地產(chǎn)開發(fā)商對設(shè)計環(huán)節(jié)不重視，在設(shè)計環(huán)節(jié)

7、，圖紙的質(zhì)量不高，而且設(shè)計費較低，設(shè)計周期短，變更較頻繁，這些都使得工程難度較大。不成熟、不科學(xué)的設(shè)計導(dǎo)致后期返工現(xiàn)象嚴重，會出現(xiàn)后期的相關(guān)設(shè)施無法配套，種種矛盾出現(xiàn)，影響進程，同時也在無形中增加了成本。針對以上問題在設(shè)計階段和招抽標階段要加強成本控制。設(shè)計階段是成本控制是較為關(guān)鍵的階段，其對工程造價的影響達75%以上。為了取得事半功倍的效果，成本控制人員應(yīng)與建筑師、設(shè)計師進行密切配合，強化設(shè)計方案。成本控制人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系及基礎(chǔ)造型進行詳細的成本分析，向建筑師提出合理化的建議，使方案不斷優(yōu)化。工程成本控制人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，有效地確定設(shè)計限額，應(yīng)確定每平方米鋼筋含量及混凝土指標，合理確定施工圖預(yù)算指標及設(shè)計變更費用限額指標等。項目招投標與合同的洽商確定是工程成本控制管理工作中不可忽視的一個環(huán)節(jié)，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運作期間的成本管理和結(jié)算工作的好壞。因此，造價管理人員應(yīng)根據(jù)工程的總體進度，計劃編制詳細的成本控制目標，使工程合同符合項目的要求。（作者單位：南寧市建筑安裝工程有限責任公司）參考文獻：1 卞英.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制D.東南大學(xué)，2010（5）：16-172 韓志勇.頤