學(xué)生公寓物業(yè)工程設(shè)備運(yùn)行、維修工作方案

1、XX物業(yè)服務(wù)中心工程設(shè)備運(yùn)行、維修工作方案目的在對XXXX信息學(xué)院三期公寓的設(shè)備進(jìn)行使用及運(yùn)行的基礎(chǔ)上，為了使其所具有的機(jī)能能夠100%的發(fā)揮出來而實(shí)施專門的服務(wù)及管理，避免因設(shè)備性能下降而貶值，由此對其進(jìn)行社會(huì)性的、安全的、經(jīng)濟(jì)的維護(hù)和管理。一、 物業(yè)管理項(xiàng)目：1、 消防設(shè)備。A、 送、排風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)。B、 消火栓。C、 噴灑、水幕裝置。D、 煙感。E、 溫感。2、 給、排水設(shè)備。A、 上、下水。B、 水泵。C、 閥門、管路。D、 衛(wèi)生間。E、 化糞池、馬葫蘆。3、 弱電設(shè)備。A、 背景音樂。B、 有線電視。C、 電話。D、 網(wǎng)絡(luò)。4、 強(qiáng)電設(shè)備。A、 變電所。B、 配電柜。C、 配電盤。

2、D、 照明器具。E、 動(dòng)力設(shè)備。5、 供熱系統(tǒng)。A、 板式換熱器。B、 水泵。C、 暖氣。D、 電熱水鍋爐。6、 土建。A、 防水、大白。B、 梯級。C、 門窗。7、 防護(hù)設(shè)備。A、 避雷針。8、 綜合布線。二、 人 員 設(shè) 置：維修班長 一人 負(fù)責(zé)工程管理水暖維修工 三人 負(fù)責(zé)綜合維修運(yùn)行電工 四人 負(fù)責(zé)變電所運(yùn)行維修電工 三人 負(fù)責(zé)電器維修空調(diào)工 一人 負(fù)責(zé)供暖設(shè)施三、 工 作 時(shí) 間：1、 M班： 8：00AM次日8：00AM 工人2、 正 常 班： 8：00AM5：00PM 班長管理組織結(jié)構(gòu)圖：大連軟件園物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理工 程 部管 理 部運(yùn)行電工水暖工弱電維修空調(diào)工維修電工五、

3、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：一、消防設(shè)備：一）、序號(hào)項(xiàng) 目管 理 標(biāo) 準(zhǔn)保 障 措 施1送、排風(fēng)機(jī)1、 馬達(dá)電流在額定值內(nèi)。2、 機(jī)組穩(wěn)固，無震動(dòng)。3、 風(fēng)道無泄漏，松動(dòng)，保溫良好。4、 風(fēng)閥開關(guān)靈活，準(zhǔn)確。5、 電機(jī)配線牢固，接線段子無變色。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2排煙機(jī)1、 達(dá)電流在額定值內(nèi)。2、 機(jī)組穩(wěn)固，無震動(dòng)。3、 風(fēng)道無泄漏，松動(dòng)，保溫良好。4、 風(fēng)閥開關(guān)靈活，準(zhǔn)確。電機(jī)配線牢固，接線段子無變色。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3噴灑、水幕裝置1、 無泄漏。2、 無破損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行4煙感、溫感1、 干凈整潔。2、 報(bào)警準(zhǔn)確，及時(shí)。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行5消火栓1、 無泄漏。2、 閥門開啟靈活。3、 設(shè)備無缺損。依據(jù)

4、工作規(guī)范進(jìn)行6火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警1、 報(bào)警準(zhǔn)確、及時(shí)。2、 設(shè)備箱內(nèi)干凈整潔。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程：A、消火栓給水系統(tǒng)。1、 每周巡回檢查1次消火栓給水系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。2、 每季度對消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、閥門、壓力表等一切設(shè)備，進(jìn)行一次全面檢修。3、 每年檢查一次消火栓，打開箱門，確認(rèn)設(shè)備有無缺損、泄漏，如有，進(jìn)行補(bǔ)充或更換。B、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。1、 制定詳盡的管理、檢測、維護(hù)制度，日常工作由專職工程技術(shù)人員、義務(wù)消防隊(duì)或消防員執(zhí)行。2、 負(fù)責(zé)系統(tǒng)維護(hù)的人員每天巡檢責(zé)任區(qū)內(nèi)所有水源控制閥、報(bào)警閥及其附屬組件，進(jìn)行外觀檢查，并觀察壓力表指針?biāo)笁毫κ欠裾＃_保系統(tǒng)

5、處于無故障狀態(tài)。3、 每年對水源的供水能力進(jìn)行一次測定，確保水源滿足設(shè)計(jì)水量和水壓。4、 每月對噴頭進(jìn)行外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭或噴頭上附有異物，及時(shí)更換或清除。5、 各種不同規(guī)格的噴頭均要儲(chǔ)存一定數(shù)量的備品。其數(shù)量不少于安裝總數(shù)的1%，且每種類型和不同溫標(biāo)的備用噴頭數(shù)均應(yīng)不少于10個(gè)。6、 每季度檢修一次如下設(shè)備：a、 濕式報(bào)警閥1)、壓力表指針確認(rèn)，每年送檢。2）、直角閥密封確認(rèn)。b、 閘閥1）、開啟、關(guān)閉一次。2）、如盤跟有泄露，更換盤根填料。3）、確保閥門開啟、關(guān)閉靈活。c、 單向閥1）、查看密封是否良好，無泄漏。2）、確認(rèn)在工作壓力下，單向閥開啟無誤。d、 水泵接合器1）、確認(rèn)有無

6、泄露。2）、每兩年進(jìn)行一次油漆。3）、確認(rèn)接口平整。e、 安全閥1）、每年檢測一次。2）、確保動(dòng)作執(zhí)行元件準(zhǔn)確無誤。f、 排水漏斗1）、保證下水暢通，無堵塞。2）、如有銹蝕，重新油漆。g、 壓力表1）、每年送檢一次。2）、確認(rèn)指針無松動(dòng)、抖動(dòng)現(xiàn)象，如有，立即更換。h、 節(jié)流孔板1）、確認(rèn)節(jié)流孔板無堵塞。i、 水流報(bào)警器1）、檢查確認(rèn)靶片無斷裂，無銹蝕，接線牢固。j、 閉式噴水頭1）、外觀良好。2）、噴頭周圍無障礙，噴頭上無雜物。k、 煙感、溫感探測器1）、每月進(jìn)行一次消防試驗(yàn)。2）、對失靈的煙感檢測器，進(jìn)行更換。3）每兩年進(jìn)行一次煙感探頭擦拭。l、 火災(zāi)報(bào)警裝置1）、每季度進(jìn)行一次手動(dòng)預(yù)警測試

7、。m、 火災(zāi)收信機(jī)1）、人工發(fā)出火災(zāi)信號(hào)，檢測收信機(jī)工作是否良好，區(qū)位碼是否正確。n、 延遲器1）、試放水報(bào)警，查看時(shí)間應(yīng)在額定工作時(shí)間內(nèi)，防止誤報(bào)。o、 壓力繼電器1）、每月進(jìn)行一次確認(rèn)，看壓力降低時(shí)，水泵是否立即啟動(dòng)。2）、如壓力控制啟動(dòng)范圍不對，立即重新調(diào)整。p、 水力報(bào)警器1）、每月進(jìn)行一次外觀檢測。q、 電氣自控箱1）、壓緊所有接線段子。2）、檢測絕緣狀況。3）、檢測空開及交接是否良好。4）、確保所有指示燈無損壞。5）、每半年清潔一次柜內(nèi)灰塵。6）、箱內(nèi)標(biāo)識(shí)清晰，如有損壞或不清晰，立即更換。7）、每月進(jìn)行一次雙電源切換測試。r、 按鈕1）、確認(rèn)無松動(dòng)。2）、機(jī)械部分無損壞。3）、確認(rèn)

8、信號(hào)正確。4、 根據(jù)驗(yàn)工驗(yàn)收及日常維護(hù)管理、修理情況，每年對系統(tǒng)的質(zhì)量進(jìn)行一次總結(jié)，作出評價(jià)。C、送、排風(fēng)，排煙系統(tǒng)。5、 每月對送排風(fēng)系統(tǒng)的防火閥進(jìn)行一次抽檢，確保防火閥熔斷片無斷裂，如有斷裂，及時(shí)更換。6、 每月檢測風(fēng)機(jī)電源壓線段子是否牢固，電機(jī)絕緣是否良好。7、 測風(fēng)機(jī)與消防聯(lián)動(dòng)是否靈活、準(zhǔn)確。二、給排水設(shè)備：一）、序號(hào)項(xiàng) 目管 理 標(biāo) 準(zhǔn)保 障 措 施1上水管路1、 無泄漏。2、 無銹蝕。3、 閥門開啟靈活。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2下水1、 無堵塞。2、 無異味。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3化糞池、馬葫蘆1、無堵塞。2、蓋無缺損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行4衛(wèi)生間1、設(shè)備出水量合適。2、無泄漏。3、無缺損。4、

9、 沖洗效果好，噪聲低。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。A、 上水管路。1、 每天定期檢查上水管路有無泄漏，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隨時(shí)處理。2、 每日記錄總表自來水使用量，并同前日進(jìn)行比較，以確認(rèn)有無異常并隨時(shí)查找、修理。3、 每月開啟關(guān)閉自來水總閥一次，以確認(rèn)閥門開啟關(guān)閉靈活。4、 冬季確認(rèn)有無凍結(jié)可能的管路，并每日巡查。B、 下水。1、 定期巡檢管線，隨時(shí)接到報(bào)修，隨時(shí)維修。2、 雨季季節(jié)，提前檢查下水管路是否暢通。3、 檢查確保無異味從下水口溢出。C、 化糞池、馬葫蘆。1、 化糞池每季度檢查一次，確認(rèn)無異常。2、 每月檢查確認(rèn)馬葫蘆無堵塞，馬葫蘆蓋安裝穩(wěn)固，無松動(dòng)或缺損。三、弱電設(shè)備。一）、序號(hào)項(xiàng) 目管

10、 理 標(biāo) 準(zhǔn)保 障 措 施1背景音樂1、 音質(zhì)清晰。2、 設(shè)備完好。3、 室外音箱整潔，無破損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2有線電視1、 有線信號(hào)暢通，無干擾。2、 圖象清晰，無缺臺(tái)現(xiàn)象。3、 終端設(shè)備良好。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行4電話1、通話線路暢通，通話清晰。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行5網(wǎng)絡(luò)1、 網(wǎng)絡(luò)交換設(shè)備干凈、整潔。2、 網(wǎng)線暢通。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。A、 背景音樂。1、每月進(jìn)行一次音箱清潔。2、每月進(jìn)行一次設(shè)備磁頭清洗。B、 有線電視。1、每日監(jiān)測視頻信號(hào)，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，隨時(shí)通知有線電視公司處理。C、 電話。1、每月清潔一次機(jī)柜。2、隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)調(diào)整。D、 網(wǎng)絡(luò)。1、每季度清潔一次網(wǎng)絡(luò)交換設(shè)備

11、。四、強(qiáng)電設(shè)備。一）、序號(hào)項(xiàng) 目管 理 標(biāo) 準(zhǔn)保 障 措 施1、配電室、配電柜1、 配電設(shè)施設(shè)備完好。2、 工作環(huán)境溫度適宜。3、 接線端子牢固，無變色，溫度正常。4、 電線電纜溫度正常。5、 各種開關(guān)動(dòng)作靈活。6、 指示燈無異常。7、 無異音。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2配電盤1、 線端子牢固，無變色，溫度正常。2、 電線電纜溫度正常。3、 各種開關(guān)動(dòng)作靈活。4、 指示燈無異常。5、 無異音。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3照明器具1、 所有燈具在規(guī)定時(shí)間內(nèi)照明良好。2、 所有照明器具無松動(dòng)。3、 無漏電。4、 照明角度合適。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行4動(dòng)力設(shè)備1、 動(dòng)力設(shè)備運(yùn)行良好，工作在額定工況下。2、 接線端子接線牢固

12、。3、 無異音。4、 絕緣良好。5、 無過熱。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。A、 配電室、配電柜。1、 日監(jiān)測配電室內(nèi)環(huán)境溫度一次。2、 每月緊固接線端子一次，確認(rèn)無松動(dòng)。1、 每周檢測電纜溫度一次。2、 每天檢查配電盤上指示燈，如有損壞，隨時(shí)更換。3、 確認(rèn)標(biāo)識(shí)清晰。4、 每年清潔變電設(shè)備一次。5、 維修期間，要掛“正在維修，禁止合閘”的標(biāo)識(shí)牌。B、 電盤。1、 每月緊固接線端子一次，確認(rèn)無松動(dòng)。2、 每周檢測電纜溫度一次。3、 每周檢查配電盤上指示燈，如有損壞，隨時(shí)更換。4、 每月檢查配電盤內(nèi)電氣設(shè)備，確認(rèn)有無異音。5、 每月清潔配電盤內(nèi)電氣設(shè)備一次。C、 照明器具。1、 每天在規(guī)定時(shí)間

13、巡檢照明狀況，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)解決。2、 每月檢查照明器具有無松動(dòng)或歪斜，并隨時(shí)調(diào)整。3、 每日工作前，準(zhǔn)備好工具，衣帽整潔，所用的工具必須具有良好的絕緣。4、 隨身攜帶好日常維修的燈具等備件。5、 如需上下梯子時(shí)，要有專人扶著。6、 維修結(jié)束后，將現(xiàn)場清理干凈。E、動(dòng)力設(shè)備。1、每月對動(dòng)力設(shè)施進(jìn)行一次保養(yǎng)檢修。2、每天巡視動(dòng)力設(shè)備一次，確認(rèn)有無異音，有無振動(dòng)。3、每月檢測一次動(dòng)力設(shè)備是否在額定工況下工作，檢測工作電流、工作電壓，并記錄于表格。五、供熱系統(tǒng)。一）、序號(hào)項(xiàng) 目管 理 標(biāo) 準(zhǔn)保 障 措 施1換熱器1、 管路無泄漏。2、 換熱進(jìn)出水溫差不大于7度。3、 設(shè)備整潔。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2、

14、水泵1、 接線良好。2、 無異音。3、 工作在額定工況下。4、 潤滑良好。5、 盤根無泄漏。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3電熱水鍋爐1、 管路接頭無泄漏。2、 無氣堵現(xiàn)象。3、 加熱設(shè)備正常。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。A、 換熱器。1、 每日進(jìn)行三次點(diǎn)檢，并記錄。2、 隨時(shí)對設(shè)備進(jìn)行清潔。3、 所有儀表必須始終處于良好的計(jì)檢狀態(tài)。4、 管路保溫良好，冬季無凍結(jié)。B、 水泵。1、每日檢查盤根有無泄漏。2、檢測運(yùn)行時(shí)有無異音。3、對運(yùn)轉(zhuǎn)部件加油保養(yǎng)。4、檢測運(yùn)行電流，并每日記錄。C、 電加熱設(shè)備。1、每日巡檢，以確保管路及接頭無泄漏。2、確認(rèn)管路保溫良好，冬季無凍結(jié)。3、確保加熱設(shè)備正常。六、土建。一）

15、、序號(hào)項(xiàng) 目管 理 標(biāo) 準(zhǔn)保 障 措 施1防水、大白1、 平坦整潔，無坑洼。2、 無裂紋。3、 防水良好。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2梯級1、 平坦整潔，無坑洼。2、 梯級面無破損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3門窗1、 無變形，無破損。2、 密封良好。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。A、 防水、大白。1、 對土建、大白，每日巡檢，對所發(fā)現(xiàn)的問題，隨時(shí)進(jìn)行處理，確保平面部分無明顯裂紋出現(xiàn)（裂縫長度不超過5厘米，兩平面交角部分無長度超過20厘米的明顯裂紋）。2、 門及門框的油漆，每年重新粉刷一次，并隨時(shí)進(jìn)行補(bǔ)刷。確保目視無面積超過3平方厘米的脫落或開裂現(xiàn)象。B、 梯級。1、 每天檢查一次，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隨時(shí)處理。C、 門窗

16、。1、 周檢查一次，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隨時(shí)處理。2、 門窗責(zé)成專人負(fù)責(zé)，每月巡檢，對有問題的門窗隨時(shí)維修。七、防護(hù)設(shè)備。一）、序號(hào)項(xiàng) 目管 理 標(biāo) 準(zhǔn)保 障 措 施1避雷針1、接閃器良好。2、引下線導(dǎo)通良好。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。A、避雷針。3、 每年配合勞動(dòng)局檢查。4、 每月檢查設(shè)備一次。八、綜合布線。一）、序號(hào)項(xiàng) 目管 理 標(biāo) 準(zhǔn)保 障 措 施1綜合布線1、線路通暢。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實(shí)施流程。A、 綜合布線。1、每天巡檢。 2、隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，隨時(shí)解決。六、備注以上維修材料報(bào)價(jià)，不包含以下內(nèi)容：1、 不包含大樓土建改造工程。2、 設(shè)備更換。3、 以上這些項(xiàng)目不包括在日常維修材料中，待發(fā)

17、生時(shí)，由物業(yè)公司做出預(yù)算，經(jīng)學(xué)院確認(rèn)后，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。4、 本公司不承擔(dān)因自然災(zāi)害或其他人為因素造成的財(cái)產(chǎn)損失。5、 具體合同以外工程事項(xiàng)，由雙方協(xié)商解決。XXXX信息技術(shù)學(xué)院大學(xué)生服務(wù)中心及學(xué)生公寓工程設(shè)備運(yùn)行、維修工作費(fèi)用測算費(fèi)用額：31365元/月1、 人員費(fèi)用：16040元/月 崗位 工資 工資附加費(fèi) 勞保 工作服 通勤費(fèi) 餐費(fèi) 人數(shù) 合計(jì)維修班長 水暖維修工 運(yùn)行電工 維修電工 空調(diào)工 2、 維修費(fèi)用：5725元/月名 稱規(guī)格數(shù)量月?lián)p耗率月?lián)p數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）事故照明防潮燈20W雙管日光燈40W單管日光燈40W應(yīng)急燈40W疏散燈15W安全出口15W長方形吸頂燈60W混光燈

18、400W事故照明射燈8W防水防潮燈60W吸頂燈60W插座10A開關(guān)噴頭水龍頭手盆蹲便座便拖布池小便器各類水閥變壓器1600KVA10KV電源進(jìn)線柜KYN-10/24G10KV電壓互感器柜10KV受電柜10KV計(jì)量柜變壓器主一次開關(guān)柜10KV配線柜變壓器主二次開關(guān)柜低壓配出線柜低壓電容柜低壓聯(lián)絡(luò)柜負(fù)荷監(jiān)控裝置有線電視數(shù)據(jù)網(wǎng)電話電熱水機(jī)組720KW板式換熱器采暖242KW儲(chǔ)熱罐96立方米蓄熱循環(huán)泵5.5KW采暖循環(huán)泵11KW鈉離子軟水器2立方米軟水補(bǔ)水泵3KW軟水箱2*1.5*2分集水器自動(dòng)控制電磁閥DN150鍋爐膨脹水箱0.5立方米熱水循環(huán)泵1.5KW板式換熱器720KW太陽能熱水器室外消防水泵

19、90KW自動(dòng)噴灑泵30KW水箱18立方米消防穩(wěn)壓罐1000穩(wěn)壓泵3KW過濾器DN125清水泵1.1KW排流泄壓閥DN65濕式報(bào)警閥ZSS消火栓消防水泵結(jié)合器變頻調(diào)速給水泵5.5KW變頻調(diào)速給水泵30KW壓力表010MPA橡膠減振頭DN125橡膠減振頭DN100橡膠減振頭DN70橡膠減振頭DN50水泵3KW多功能水嘴控制閥DN100多功能水嘴控制閥DN125多功能水嘴控制閥DN150多功能水嘴控制閥DN80水力遙控浮球閥DN100水力遙控浮球閥DN150可調(diào)式減壓閥DN100不銹鋼熱水箱40立方米太陽能集熱循環(huán)泵1.1KW熱水循環(huán)泵1.1KW 報(bào)警控制器消防廣播分配、錄放、功放盤對講通訊柜編碼型

20、消火栓報(bào)警按鈕地址編碼型消火栓報(bào)警按鈕智能煙感編碼溫感非編碼煙感非編碼溫感短路保護(hù)器總線交流隔離器非編碼探測器接口模塊單輸入、輸出總線聯(lián)動(dòng)控制模塊雙輸入、輸出總線聯(lián)動(dòng)控制模塊信號(hào)輸入模塊聲光報(bào)警器聲光報(bào)警驅(qū)動(dòng)模塊報(bào)警電話音箱水流指示器控制閥信號(hào)開關(guān)壓力開關(guān)消防泵電控箱噴淋泵電控箱防火卷簾電控箱配電箱應(yīng)急電源雙電源切換箱臥式新風(fēng)機(jī)5.5KW防雨百葉1200*1000電動(dòng)新風(fēng)保溫密閉閥800*500多葉對開調(diào)節(jié)閥800*500微孔消聲器1600*400雙層可調(diào)百葉送風(fēng)口400*400衛(wèi)生間排風(fēng)機(jī)45W吊頂新風(fēng)機(jī)0.55KW防雨百葉2000*500電動(dòng)新風(fēng)保溫密閉閥2000*500多葉對開調(diào)節(jié)閥440*260微孔消聲器1400*32雙層可調(diào)百葉送風(fēng)口320*320方型散流器2