酒店項目投資分析報告可行性報告

1、關(guān)于投資屏山石盤工業(yè)園區(qū)過渡安置房項目的可行性分析報告及前期策劃報告目 錄前 言一、項目概況1、環(huán)境概述2、項目概述二、項目SWOT分析、市場調(diào)查與分析1、項目SWOT分析2、市場調(diào)查與分析3、目標客戶群的確定三、項目定位1、主題定位2、功能定位3、形象定位四、規(guī)劃和裝修設計策略1、平面布局、功能布局策略2、內(nèi)部布局、立面設計策略3、環(huán)境景觀設計策略4、商業(yè)資源整合五、經(jīng)濟分析1、項目投入分析2、項目回收分析六、項目宣傳營銷及參考資料一 項目概況（一）環(huán)境概述本項目位于新屏山縣城入口處，石盤工業(yè)園區(qū)內(nèi)，與307省道相連接，與宜賓縣高場鎮(zhèn)毗鄰，距宜賓城區(qū)37公里，距向家壩水電站30公里，至宗場新

2、機場僅半小時車程，交通非常便捷。（二）項目概述本項目定位為一個集餐飲、住宿、會議、辦公、娛樂、休閑康樂、購物等為一體的三星級酒店。項目主體建筑共4層，12層為餐飲大廳、雅間及會議中心；34層為滿足不同檔次住宿需求的套房、單間、豪華標間及普通標間。項目主體兩側(cè)各修建2層附屬功能樓，主體頂層修建1層附屬功能樓。東側(cè)附屬功能樓1樓為火鍋城及大廳、廚房；2樓為娛樂KTV包房。西側(cè)1樓為購物中心及辦公室；2樓為康樂中心。主體頂層為員工宿舍。項目周邊重要公共設施、企事業(yè)單位、居民點有：1、移民遷建安置房2、屏山縣政府、法院、檢查院、公安局、信用社等單位所在的行政辦公區(qū)及文化活動區(qū)3、客運中心、商業(yè)中心、惠

3、康紙業(yè)、茶葉廠、岷江專用汽車公司及石盤工業(yè)園區(qū)、丁發(fā)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的其他企業(yè)從以上分析可以看出，項目周邊絕大部分公共設施，市政配套完善并具有相當規(guī)模，項目周邊1.5公里內(nèi)聚集人口不低于3萬人。全縣總?cè)丝诩s30萬人，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，屏山全縣地方生產(chǎn)總值已實現(xiàn)15億元，財政一般預算收入6000余萬元。二 項目SWOT分析和市場分析（一）項目SWOT分析1、優(yōu)勢（STRENGTHS）區(qū)位優(yōu)勢：本項目所在區(qū)域為屏山新縣城最重要的門戶區(qū)，為規(guī)劃的石盤工業(yè)園區(qū)內(nèi)，周邊行政辦公區(qū)、文化活動區(qū)、體育活動區(qū)、教育區(qū)、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，上臺地居住區(qū)等在未來的建設及縣級中心功能的完善將會使該區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢更加凸顯出來；政策優(yōu)

4、勢：本項目屬屏山縣招商引資項目，享受政府包括減免稅收、行政性收費等在內(nèi)的一系列優(yōu)惠政策；定位優(yōu)勢：本項目定位于屏山縣首個三星級標準酒店，中高檔次，并得到屏山縣政府的大力支持，無競爭對手；交通優(yōu)勢：本項目位于新屏山縣城入口處，石盤工業(yè)園區(qū)內(nèi)，與307省道相連接，與宜賓縣高場鎮(zhèn)毗鄰，距宜賓城37公里，距向家壩水電站30公里，至宗場新機場僅半小時車程，交通非常便捷；人口聚集優(yōu)勢：縣城建成后周邊1.5公里內(nèi)聚集人口3萬余人；搬遷建設前期以施工單位及政府部門為主，后期以企事業(yè)單位及居民消費為主；公共設施配套優(yōu)勢基本完善；人文景觀、自然景觀優(yōu)勢：水庫建成后形成向家壩旅游觀光、會展優(yōu)勢，現(xiàn)階段老君山等自然風

5、光旅游優(yōu)勢；理念優(yōu)勢：本項目將用開放的思路、創(chuàng)新的理念、科學的態(tài)度和務實的精神去促使本項目更加合理、有效（融入老屏山文化、環(huán)境等元素）；沁禾品牌優(yōu)勢：本項目是在“沁禾茶樓”、“沁禾緣大酒樓”、“沁禾超市”、“鎖旺物業(yè)”的基礎上做產(chǎn)業(yè)延伸，而本身“沁禾大廈”和“沁禾茶樓”、“沁禾緣大酒樓” “沁禾超市”、“鎖旺物業(yè)”就非常具有知名度；資源優(yōu)勢：本項目用房為政府移民過渡安置房，我沁禾公司擁有其15年使用權(quán)，主體建筑面積近5000平方米，附屬功能樓達2860平方米，且這部分附屬功能樓一旦修建裝飾好，帶來的升值空間也相當大，并可終身使用。人力資源優(yōu)勢：沁禾公司本身以餐飲娛樂、超市購物、物業(yè)管理等服務業(yè)

6、為主，80%的員工都具備餐飲、酒店等服務業(yè)的專業(yè)知識，這樣就可以充分利用人力資源、減少成本；公司管理、行政、財務、采購等部門可以配合使用；物資成本控制優(yōu)勢：公司旗下的超市可供應本項目購物中心等，肉聯(lián)廠的貨物等可以供應餐飲部，物資當日可配送；帶動優(yōu)勢：若本項目取得成功，將帶動新屏山縣經(jīng)濟發(fā)展，讓房產(chǎn)增值，讓相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)增效。對商圈的打造、形象、檔次都將上一個新臺階。2、劣勢（WEAKNESSES）產(chǎn)品生命周期的劣勢：本項目定位中高端人群、投資金額大（約1650萬元）、資金回收較慢，產(chǎn)品和市場還有一定的磨合期，市場接納程度還依賴于消費者群體的認同度和宣傳、營銷，有一定風險；縣城遷建期人口少的劣勢：

7、目前該區(qū)域雖無大型餐飲住宿酒店，但縣城在新建初期人口密度有限，隨縣城建設完工將逐漸好轉(zhuǎn)。 3、機遇（OPPORTUNITIES）今年宜賓餐飲發(fā)展迅猛、態(tài)勢良好、穩(wěn)步上升，隨著城市化的進程加快及人們外出就餐的習慣加劇，項目成功度極高；產(chǎn)品生命周期的機遇：目前沁禾緣大酒樓市場認同度很高，再加上把川菜特色加強并引進粵菜系含宵夜和西餐菜系，下午茶，茶房，火鍋，KTV，足浴，按摩，住宿等搞出特色、創(chuàng)新菜肴，加強管理，并借助于成功的宣傳、營銷，其市場空間大，引導市場消費的能力較強，市場利潤較高；巨大的消費群體和潛力：本項目位于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，靠近政府等行政事業(yè)單位，客運中小，可充分利用和發(fā)揮區(qū)域、時間優(yōu)勢，搶

8、占先機，把握企業(yè)后勤社會化、交通客流服務帶來的商機，同時也可以為政府、企業(yè)、施工單位以及觀光游客等提供靈活的就餐、住宿、辦公地點。4、威脅（THREATS）現(xiàn)階段處于縣城新建時期，居民類消費相對較少；主要滿足政府接待及施工單位的消費。定位于三星級酒店，前期裝飾及附屬功能樓的修建、裝修需有較大的投資。（二）市場調(diào)查與分析1、客流量的統(tǒng)計：本項目將引領屏山縣餐飲娛樂發(fā)展，消費群體主要來源于政府、施工單位、企業(yè)及居民。輻射的固定消費人群約3萬人，流動人群約12萬人。2、屏山縣現(xiàn)階段餐飲、住宿、購物、娛樂行業(yè)情況：現(xiàn)階段新屏山縣餐飲、住宿、購物、娛樂還處于原始狀態(tài)，接待能力相對不足，管理方式落后，滿足

9、不了中、高層次人群需求；且菜品味道相對宜賓市區(qū)落后很多。3、上述人群的年齡、收入、家庭結(jié)構(gòu)、可支配收入及消費習慣等能適應本項目的定位標準。（三）目標客戶群的確定1、各種企業(yè)老板業(yè)務接待2、施工單位接待消費及自由消費3、政府行政單位接待消費及自由消費4、屏山縣及高場鎮(zhèn)居民各類宴席接待5、外來接洽業(yè)務消費接待6、觀光游客消費接待三 項目定位（一）主題定位本項目位于新屏山縣城入口處，石盤工業(yè)園區(qū)內(nèi)，定位為一個集餐飲、住宿、會議、辦公、娛樂、休閑康樂、購物等為一體的三星級酒店，滿足政府、企事業(yè)單位、觀光游客等的接待及靈活就餐、住宿、辦公需要。（二）功能定位本項目為中高端，因此不得不既要引入先進理念，又

10、要避免照搬所謂的先進理念，同時也要尊重地方消費習慣，設計時要盡可能考慮通風、采光、棋牌、私密、環(huán)境、品味、溫馨、大方、氣派。管理上引入酒店管理服務理念，同時又要以私房菜作收費。（三）形象定位情牽金沙渡，鳳儀岷江流本項目一定是“屏山印象”中的重要符號，同時，也需要為光顧屏山的游人留下一個不需要完全記住，但潛意識里能夠感受的符號。引入移民文化，讓新屏山人記住老屏山。綜合的、層次豐富的、獨具特色的、引入了酒店管理理念的，給人最好的感覺就是可口的、休閑的、溫馨的高檔酒店。四 規(guī)劃和裝修設計策略（一）平面布局、功能布局策略1、規(guī)劃設計應有機結(jié)合地形、處理好建筑空間的拓展與建筑成本的關(guān)系，巧妙的通過地形組

11、織建筑景觀和空間；2、規(guī)劃方案應合理運用各項經(jīng)濟技術(shù)指標，科學規(guī)劃總平面圖，注意整體設計；3、注重場地水平和垂直交通關(guān)系，注意場地和外圍道路的合理連接；4、注重場地消防設計。（二）內(nèi)部布局、立面設計策略1、一樓宴會大廳部分（包席35桌），約550；總臺接待大廳約340；商務中心約50；茶樓約210；火鍋城約178；廚房約350；購物中心及辦公室約510；公衛(wèi)約65。A、主打為了假日的婚壽宴等大型包席；B、可考慮非假日時段的零餐、卡座、早茶、下午茶、西餐、宵夜消費；C、營造溫馨和諧的用餐環(huán)境和休閑的空間;D、根據(jù)現(xiàn)有的場地情況立面形式，突出可識別性和時代精神以及文化底蘊；E、兼顧現(xiàn)有的建筑序列情

12、況、融入整體景觀序列中;2、雅間、會議廳部分（包房16個，大中型會議廳3個）約1215；KTV約528；康樂中心約510。A、堅持以人為本的規(guī)劃思想、立足實用、滿足對日照、通風、生活、休憩、安全、本地氣候特點等各項要求；B、滿足國家相關(guān)規(guī)范要求；C、室室方正、無異型包間；D、通風采光、無黑屋；E、根據(jù)現(xiàn)有地形、功能、家用、客戶需求分割雅間。3、三樓、四樓為住宿客房，約2430。A、體現(xiàn)人性化設計，各項功能布局合理，使用方便、安全，充分滿足顧客需求；B、內(nèi)外裝修采用高檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風格；C、氣氛豪華，風格獨特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足；D、有獨立式空調(diào)，各區(qū)域通風良好。4、

13、五樓為員工宿舍，約820。A、男女員工分區(qū)；B、配有部分高管及雙職工員工單間；C、考慮了公共衛(wèi)生間及浴室。構(gòu) 想：進大門前：一次高潮對外景觀（在5樓南側(cè)做巨型廣告牌，在正公路上可看見）漸變景觀（從正路轉(zhuǎn)進）二次高潮對外景觀（正面店招）漸變景觀（大堂）三次高潮景觀（大廳）漸變景觀（上樓過道）四次高潮景觀（雅間及客房）1、整體景觀和立面裝飾要求整體色彩基調(diào)以暖色調(diào)為主，輔助色彩以黑色或咖啡色為主，局部點綴色彩，色調(diào)與整體景觀和諧舒適為宜。2、設計強調(diào)材質(zhì)軟硬、虛實對比，賦予韻律以及細節(jié)或節(jié)點設計，以現(xiàn)代材料及構(gòu)造表達形象清新典雅，創(chuàng)造富有特色的造型，在傳統(tǒng)形式基礎上，形象簡潔、大方、新穎，體現(xiàn)傳統(tǒng)

14、風貌和時代氣息。以石材、鋁材、半透明玻璃、反光玻璃、瓷磚為主。3、盡量采用經(jīng)濟型材料、盡量運用新材料，降低成本。4、對于門頭在原有立面基礎上作進一步的簡化、優(yōu)化，既注重效果，又經(jīng)濟適用。5、結(jié)合景觀效果、實用效果、充分考慮空調(diào)進出風口位和外機擺放點的美化。（三）環(huán)境景觀設計策略1、總體體現(xiàn)簡潔、休閑舒適、和諧的特點；2、以移民文化，老屏山傳承，新屏山建設為主題，文化用品點綴搭配設計；3、景觀小品，體現(xiàn)文化氣息的雕塑等；4、注重步行區(qū)域的設計，周圍結(jié)合豐富的景觀設計，創(chuàng)造和諧、浪漫的氣氛；5、溫馨背景音樂的配置；6、考慮婚、壽表演臺的位置；7、考慮會議的大氣和多功能性；8、考慮雅間的大小搭配和多

15、功能性；9、考慮客房不同標準的多標性；10、考慮KTV的隔音和環(huán)境；11、考慮康樂中心的休閑性；12、考慮通道指引的位置；13、燈光搭配的考慮；14、公共休閑設施的配置，如座椅等；15、植物配置點綴。（四）商業(yè)資源整合1、主題以中餐、火鍋、住宿、會議、娛樂、購物中心、休閑康樂、KTV等為主的中高端消費；2、可引進西餐元素、宵夜元素、茶道元素、書吧元素、咖啡廳元素、酒水超市元素、酒吧元素、網(wǎng)絡元素。五 經(jīng)濟分析（一）項目投入分析一、設施設備空調(diào)、新風系統(tǒng) 40萬電梯 30萬消防 100萬安防 40萬廚房設備（餐具） 100萬鍋爐 15萬桌椅凳家私 150萬機麻 12萬家電 30萬背景音樂、點菜系

16、統(tǒng)、光纖、內(nèi)部電話、無線上網(wǎng) 10萬KTV、宴會廳、會議用音響、麥克風 50萬布草 20萬窗簾 15萬擺件 10萬燈具 50萬店招亮化 30萬 設施設備合計702萬二、15年租賃費 202萬三、土建兩側(cè)附屬功能樓建設2076800.00元/ 166萬 土建頂層附屬功能樓建設820500.00元/ 41萬 土建合計207萬四、裝飾、裝修總臺接待大廳 3401500.00元/ 51萬宴會大廳 550800.00元/ 44萬茶樓 210600.00元/ 12.6萬商務中心 50600.00元/ 3萬一樓公衛(wèi) 65800.00元/ 5.2萬火鍋城 178500.00元/ 8.9萬廚房 350200.0

17、0元/ 7萬購物中心、辦公室 510250.00元/ 12.75萬二樓雅間、會議室 1215700.00元/ 85.05萬三、四樓客房 2430500.00元/ 121.5萬KTV 528800.00元/ 42.24萬康樂中心 510600.00元/ 30.6萬 裝飾裝修合計423.84萬五、設計費、監(jiān)理費設計費 39.3萬監(jiān)理費 10萬 設計監(jiān)理費合計49.3萬六、開辦費、培訓費、服裝費開辦費 10萬培訓費 10萬服裝費 200人2套300.00元/ 套 12萬 開辦培訓服裝費合計32萬 以上項目合計：1616.14萬七、其他雜費33.86萬 總合計：1650萬（二）項目回收分析一、經(jīng)營成本

18、分析：1、投資1650萬，利息按8 計算 132,000.00元/月 2、折舊綜合按180個月計算 91,666.00元/月3、房租、產(chǎn)權(quán)、非產(chǎn)權(quán)已進入開辦成本，不再另計4、人工工資:前廳150人,按1000.00元/人，計150,000.00元/月 后廚40人，按1400.00元/人，計56,000.00元/月 5、水電氣按沁禾緣大酒樓運行做分析，計50,000.00元/月6、發(fā)票及其他 30000.00元/月共計費用： 509,666.00元/月二、收益分析初步設計規(guī)模、定價策略：1、餐廳收益：綜合毛利率按5055%計算對比經(jīng)營指標（單位：元）營 業(yè)設計經(jīng)營指標大廳35桌（大廳席費）每月節(jié)

19、假日89天，35500305008=120000355008=14000020人間（3個）10803=3240未消費到預定檔次則收取雅間費1080330上座率60%=5832080會議廳（3個）3300（上午或下午）=9003500（全天）=1500按全天計350030上座率40%=1800010人間（13個）58013=75405801330上座率60%=13572040會議廳用餐6桌/8桌5003=90005006330上座率20%=54000合計386040.00雅費收入、酒水收入、煙收入、茶收入，按占餐費的15計：386040.001557906.00元合計：443946.00元毛利潤

20、：44394650221973.00元2、客房收益：三、四樓綜合毛利率按8085%計算房間類型數(shù) 量折后房價上座率每月30日收益普通標間12298.00元80%3056448元豪華標間52118.00元80%3028320元單 間62128.00元80%3036864元套 房22228.00元60%3016416元合計：138048.00元毛利潤：13804880110438.40元3、火鍋城收益：綜合毛利率按6065%計算1418桌，按14桌計算每桌消費150元左右上座率70%30天=44100.00元酒水、煙收入：按占餐費的15%計算，4410015%=6615.00元合計：50715.0

21、0元毛利潤：507156030429.00元4、購物中心收益：綜合毛利率按1520%計算購物中心全場面積383，按現(xiàn)經(jīng)營經(jīng)驗預估計：30萬元/月15%=45000.00元 各商家費用收?。?000.00元/月毛利潤：53000.00元5、茶房及大堂吧收益：綜合毛利按9095%計算 茶房雅間收益：7間10.00元/小時/間4小時/天上座率70%30天 雅費共計5880.00元 茶收益：7間4人平均10.00元/杯上座率70%30天 茶費共計5880.00元 大廳機麻，免茶水費，包場：4小時/場，每天2場，20.00元/場8臺機麻2場30天20.00元/場上座率70%=6720.00元大堂吧6桌，

22、主要經(jīng)營茶水、飲料、咖啡6桌每桌消費2040元，上座率20%6桌20.00元/桌20%30天=720.00元 大廳機麻共計7440.00元茶房及大堂吧收益合計：19200.00元毛利潤：19200.00元90%=17280.00元6、KTV包房收益：綜合毛利率按7580%計算其中套豪包1間，普包8間 普包消費：最低600800元8間30天80%=115200.00元 套豪包消費：最低980元1間30天80%=23520.00 KTV收益合計：138720.00元毛利潤：138720.00元75%=104040.00元7、康樂中心收益：綜合毛利率按8085%計算按摩房：6間每人平均消費6080元

23、/小時每天35小時660330天=32400.00元 足浴房：24張床每人平均消費4060元/小時每天35小時2440330天=86400.00元 康樂中心收益合計：118800.00元毛利潤：118800.00元80%=95040.00元以上項目總收益：餐廳221973.00元+客房110438.40元+火鍋城30429.00元+購物中心53000.00元+茶房17280.00元+KTV104040.00元+康樂中心95040.00元=632200.40元三、每月總收益 632,200.40元-每月總成本509,666.00元=每月凈利潤122,534,40元 年凈利潤為：122,534,4

24、0元12月=1,470,412.80元 15年總計凈利潤為：1470412.80元15年=22,056,192元 減去總投資：22,056,192元-16,500,000.00元=5,556,192.00元因此，根據(jù)以上分析可以看出，本項目15年保守預計總收益為5,556,192.00元，但其中有利因素還很多：1、按與政府的合同約定，我方修建的房屋到期后，每平方米政府給予我方800.00元的補償，即：（2076+820）800=2896800=2,316,800.00元2、我方投資的可動產(chǎn)、設備到期后可搬走，也可折價，則預估計殘值為： 7,020,00020%=1,404,000元3、本項目屬招商引資項目，可享受稅收減免政策按現(xiàn)預算每月稅收3萬180月=540萬，力爭能減免稅收30%，則為：54030%=162.00萬元4、本