2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考點(diǎn)資料27

1、3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）某估價(jià)公司于2004年8月1日對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場價(jià)格評(píng)估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2005年10月1日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請(qǐng)，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該100萬元的損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請(qǐng)問估價(jià)公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因？（二）某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建4層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團(tuán)改建為百貨超市。根據(jù)該公司提供的房

2、地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6000mJ竣工日期為1996年5月。現(xiàn)委托某估價(jià)公司評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格，請(qǐng)問該估價(jià)公司應(yīng)搜集哪些資料？（三）商業(yè)區(qū)某商場共6層，每層建筑面積3000m2,土地使用年限為40年，從1996年5月18日起計(jì)。該商場1層至4層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米240元，且每年不變；5層至6層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米210元，現(xiàn)空置。問現(xiàn)評(píng)估該商場帶租約出售的價(jià)格，應(yīng)優(yōu)先選用哪兩種估價(jià)方法，并寫出估價(jià)技術(shù)路線。二、單項(xiàng)選擇題（共5小題，每小題4分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題

3、紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（一）張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元/m2,張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2,租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。1 在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為（）。A.沒有租賃條件下的正常市場價(jià)格B.乘U余3年租期的月租金為180元/itf條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/itf條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值來源建設(shè)工程教育網(wǎng)答案：一、問答題（一）答1抵押貸款時(shí)點(diǎn)為2004年

4、8月1日，拍賣的時(shí)間為2005年10月1日，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場行情會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化；22004年估價(jià)的目的是抵押貸款評(píng)估，這與2005年拍賣目的的價(jià)格僅就評(píng)估目的而言，兩個(gè)價(jià)格不具可比性。3由于未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制變現(xiàn)因素，拍賣成交價(jià)會(huì)低于公開市場價(jià)值；4房地產(chǎn)拍賣所得扣除所有稅費(fèi)后價(jià)格會(huì)低于公開市場價(jià)值；：5銀行按估價(jià)值的八成貸款給業(yè)主，放貨比例偏高，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)考慮不夠或?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng)；6如果估價(jià)公司當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，就沒有賠償責(zé)任。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（二）答：1對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；2有關(guān)估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等資料，重點(diǎn)是土地性

5、質(zhì)、使用年限和現(xiàn)用途等；3了解城市規(guī)劃是否允許該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途；4如果城市規(guī)劃允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途，需了解商業(yè)用途下類似房地產(chǎn)的租金、售價(jià)等資料；5改變用途所需投入的改建費(fèi)用等資料；6如是劃撥土地，還需要收集應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金、土地收益金標(biāo)準(zhǔn)等資料。7如果城市規(guī)劃允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途，還要收集由工業(yè)用途變更為商業(yè)用途應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。（還需詳細(xì)說明成本法或市場法評(píng)估所需收集資料，建議對(duì)照理論教材404405頁內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化和規(guī)范）（三）答：1應(yīng)優(yōu)先選用的估價(jià)方法是：收益法和市場法；2因商場屬于收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價(jià)方法；3在市場交易實(shí)例比較多的情況下，應(yīng)選

6、擇市場法為另一種估價(jià)方法；4在兩種方法估價(jià)中均應(yīng)考慮租約租金對(duì)商場價(jià)格的影響：有租約的租金收入用租金收入，租約期滿后的租金收入用客觀租金，現(xiàn)空置部分也要計(jì)客觀租金收入；5將兩種方法的估價(jià)結(jié)果綜合，確定最終估價(jià)值。（最好再詳細(xì)說明一下兩種方法的估價(jià)技術(shù)路線）來源建設(shè)工程教育網(wǎng)、單項(xiàng)選擇題1C解析：D項(xiàng)是實(shí)際成交價(jià)格而不是客觀市場價(jià)格。2在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為（）。A.乘U余3年租期、月租金為200元/itf條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.乘U余3年租期、月租金為180元/itf條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價(jià)格按店面

7、剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/itf條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和3.如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價(jià)格為10000/元itf,建筑面積為500itf,首付款比例為20%則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為（）。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)A20%的首付款，加上該首付款2年的利息B20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值C.該店面無債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場價(jià)格減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和D2004年10月的購買價(jià)格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值，

8、減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和（二）某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。4以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價(jià)格的影響結(jié)果為（）。A.市場價(jià)格上升來源建設(shè)工程教育網(wǎng)B.市場價(jià)格下降C.市場價(jià)格不變D.市場價(jià)格變化不確定5以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)住宅用房價(jià)格的影響結(jié)果為（）。A.市場價(jià)格上升B.市場價(jià)格下降C.市場價(jià)格不變D.市場價(jià)格變化不確定620

9、06年9月需對(duì)臨該道路的底層商業(yè)用房市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過（）。A6個(gè)月B9個(gè)月C1年D2年答案：2 D3 C解析：D項(xiàng)計(jì)算出的是實(shí)際價(jià)格而不是市場價(jià)格。4 D5 B解析：對(duì)于大多數(shù)居住用戶或者說對(duì)于居住性質(zhì)房屋來說，高架路的開通弊大于利。6 A解析：高架路的開通對(duì)底層商業(yè)用房來說是個(gè)重要的區(qū)域影響因素。情感語錄1 .愛情合適就好，不要委屈將就，只要隨意，彼此之間不要太大壓力2 .時(shí)間會(huì)把最正確的人帶到你身邊，在此之前，你要做的，是好好的照顧自己3 .女人的眼淚是最無用的液體，但你讓女人流淚說明你很無

10、用4 .總有一天，你會(huì)遇上那個(gè)人，陪你看日出，直到你的人生落幕5 .最美的感動(dòng)是我以為人去樓空的時(shí)候你依然在6 .我莫名其妙的地笑了，原來只因?yàn)橄氲搅四? .會(huì)離開的都是廢品，能搶走的都是垃圾8 .其實(shí)你不知道，如果可以，我愿意把整顆心都刻滿你的名字9 .女人誰不愿意青春永駐，但我愿意用來換一個(gè)疼我的你10 .我們和好吧，我想和你拌嘴吵架，想鬧小脾氣，想為了你哭鼻子，我想你了11 .如此情深，卻難以啟齒。其實(shí)你若真愛一個(gè)人，內(nèi)心酸澀，反而會(huì)說不出話來12 .生命中有一些人與我們擦肩了，卻來不及遇見；遇見了，卻來不及相識(shí)；相識(shí)了，卻來不及熟悉，卻還要是再見13 .對(duì)自己好點(diǎn)，因?yàn)橐惠呑硬婚L；對(duì)身邊的人好點(diǎn)，因?yàn)橄螺呑硬灰欢苡鲆?4 .世上總有一顆心在期待、呼喚著另一顆心15 .離開之后，我想你不要忘記一件事：不要忘記想念我。想念我的時(shí)候，不要忘記我也在想念你16 .有一種緣分叫鐘情，有一種感覺叫曾